Hollandia gazdasága a gyarmati idők óta erős Európában, ezt a jó pozíciót a lakáspiacon is megtartotta. Már ami az árakat illeti, de ez a „jóság” inkább drágaság - főleg, ha összehasonlítjuk a Privátbankár Európai Lakásmonitorja által eddig közölt országokéval. Hiába hódítottak el a hollandok egy részt az óceánból, nincs elegendő föld, ennél fogva ami van, az csillagászati áron elérhető, továbbá a lakások most is nagyon szorosan ölelkeznek a városokban, nem hagyva kertet az ottlakóknak.
Hollandia azért is szenved, mert a jólét vonzó, sok a betelepült és minden előrejelzés szerint tovább növekszik a lakosság száma és a háztartásoké is. Jelenleg 17,8 millióan laknak az országban. Honfitársaink körében is népszerű, a legutóbbi, egy-két éve kijött számok szerint a harmadik legkedveltebb kivándorlási célország. Akinek olyan szerencséje van, hogy Amszterdamban kap munkát, annak magas megélhetési költségekkel kell számolnia, erről laptársunk, az Mfor közölt érdekes részleteket. Égig érő lakásárak vagy lakásbérleti díjak is várják. Nézzük sorban e két utóbbi területet!
Két évvel ezelőtt még közel 3500 eurós négyzetméterárakkal találkozhattunk a hirdetésekben, szerencsére tavaly nem nőttek olyan gyorsan az átlagárak, mint 2016 és 2021 között, 2022-ben mintegy 10 százalékkal került feljebb a mutató. Európa más vezető országaihoz hasonlóan vevői piac alakult ki 2023 tavaszára, vagyis az eladók kelletlenül, de elkezdték csökkenteni az árakat. Az okok ismerősek: dráguló hitelek és kivitelezés, növekvő gazdasági bizonytalanság, visszaeső kereslet az új építésű lakások piacán.
A beruházók megpróbálják ráterhelni költségeiket a vevőjelöltekre. Ám azok végül sok esetben a használt vagy a bérleti piacon kötnek ki, mert vagy nem akarják vagy nem tudják kifizetni a horribilis árakat. A használtaknál persze a korszerűbbek vannak előnyben, ilyenből főleg a nagyvárosok újabb körzeteiben vannak viszonylag elérhető áron otthonok.
A többség viszont inkább az albérletet választja, akárcsak a 2008-as pénzügyi válságot követő pár évben, az árcsökkenések éveiben, ami egészen 2013-ig tartott. Utánpótlásra, ami növelné a kínálatot és nem drágítaná tovább az új lakásokat, nem nagyon kell számítani, ugyanis a beadott építési engedélyek száma bezuhant, sok projektet pedig elhalasztottak vagy végleg lefújtak.
A CBRE nemzetközi ingatlan tanácsadó arra számít, hogy a kormány valamilyen kedvezménnyel vagy kedvezményekkel közbelép. Például úgy, hogy átmenetileg csökkenti a lakásépítés vagy vásárlás áfáját vagy célzott vissza nem térítendő támogatást ad a magánszemélyeknek.
Nem zárja ki, hogy az önkormányzatok olcsóbban engedélyezzenek lakásberuházásokat vagy adjanak telkeket a saját tulajdonukból kifejezetten bérlakásépítésre vagy idősotthonok építésére. Ezzel a fejlesztők egyidejűleg könnyebben mozoghatnának a különféle lakásberuházási típusok között, s így megoszthatnák saját kockázataikat.
2011 és 2013 között már voltak hasonló intézkedések, azokkal sikerült fenntartani a beruházást egy enyhe közepes szinten, sőt a befektetők (intézményi és magántőke alapok) garanciát is kaptak a lakások értékesítésére, így tovább finanszírozták a projekteket. Egyébként a tanácsadó szakértői úgy látják, hogy a tavaly el nem adott nagy lakásportfóliókból elég sok idén megjelenik a piacon, s ezzel kissé tovább süllyedhetnek az árak.
A lakosság többsége tehát nem saját tulajdonú otthonban lakik, ezért érzékenyen érinti őket bármiféle változás – általában lakbéremelés. A numbeo.com szerint Amszterdamban csak kevéssel a teljes hivatalos minimálbér (1995 euró) alatti összeget, átlagosan 1721 eurót kell fizetni a központban egy aprócska, egy hálószobás hajlékért. Ugyanez a kategória 20-25 perces biciklizéssel kijjebb 1300-1400 euróból is bérbe vehető. Ám ha valaki nagyobb családdal szánja el magát az állomáshelyváltásra, s ezért mondjuk 3 hálós otthont keres, akkor még a külső kerületekben vagy az elővárosokban is 2000 euró fölötti összeget kell letenni havonta, nem beszélve a villamosok által is behálózott belső körzetekről.
A kormány nem csupán az építési, de a bérleti piacra is hatással volt. 2021 tavaszán 2024 májusáig érvényes lakbérféket vezettek be a havi 763 eurót meghaladó bérleti díjú lakásoknál, (ez mintegy 650 ezer bérlemény, a teljes szabadpiaci bérlakásállomány ötöde), amit most szeretne meghosszabbítani 2027-ig.
Fontos módosítást is végrehajtottak: a korábbi inflációhoz mért lakbéremelést felváltották a munkabéremeléshez igazítottal. Előzőleg az infláció+1 százalék lehetett a legnagyobb drágítás, most viszont a bérbeadó legfeljebb az éves munkabéremelés+1 százalékra növelheti a díjat, de ezt sok bérbeadó egyszerűen nem tartotta be, az ellenőrzés pedig hiányos volt. Nem is lesz egy ideig komoly kontroll, mert pár hete csak ügyvezető a kabinet, a választások ősszel lesznek, s nem valószínű, hogy az új kormányzat rögtön ezzel fog foglalkozni.
A Pararius nevű hirdetési portál szerint Noord-Holland, Zuid-Holland és Utrecht tartományokban az átlagos négyzetméterár 5,2, 3,2, illetve 1,7 százalékkal emelkedett tavaly az utolsó negyedévben és 21,80 eurós négyzetméterárával Noord-Holland az egyetlen tartomány, amelynek négyzetméterára meghaladja a húsz eurót. Zuid-Hollandiában (17,06 euró) és Utrechtben (17,44 euró) az átlagos négyzetméterár 17 euró körül van. Nézzük az olcsóbb körzeteket!
Limburg tartományban (12,72 euró) a bérleti díjak változatlanok maradtak a tavalyihoz képest, Noord-Brabantban (14,91 euró) pedig 1,7 százalékkal emelkedtek. Zeelandban (12,71 euró) és Gelderlandban (13,33 euró) valamivel nagyobb volt a drágulás: a bérlők 4,3 és 3 százalékkal többet fizettek, mint egy évvel ezelőtt.
Flevolandban a díjak tovább kúsznak az országos átlag felé. Ott 2,9 százalékkal kellett többet fizetni 2022 negyedik negyedévében, mint 2021 azonos időszakában, vagyis négyzetméterenként és havonta 16,07 eurót. Groningen tartományban (14,73 euró) az átlagár alig emelkedett 0,4 százalékkal. Frieslandban (11,58 euró), Drenthében (11,08 euró) és Overijsselben (12,24 euró) az árak jóval az országos átlag alatt vannak – idézte a portált a hollandhirek.nl nevű magyar nyelvű platform.
A Privátbankár Európai Lakásmonitor korábbi cikkeit itt olvashatja.
Egy megjelent lista miatt.
Vámháború, zuhanó dollár és AI-őrület – mihez kezdjen egy magyar kisbefektető?
