Mennyire drágább Budapesten bérelni egy lakást, mint Európa más fővárosaiban?

Az utóbbi időben a legtöbb elemző a 2022-es árakhoz igyekezett hasonlítani a változásokat, mi is ezt tesszük. Háttérként megjegyezzük, hogy a makrogazdasági mutatókon keresztül az ingatlanok értékére nyomást gyakorolt az általános európai visszaesés, az ellátási láncok szakadozottsága és természetesen az orosz-ukrán háború is, mindezek bizonytalanabbá tették a bérlői piacot.

Az európai városok relatív megélhetési költségeinek összehasonlítását tartalmazó Eurostat-tanulmány szerint tavaly a budapesti lakások bérleti díja átlagban 17 százalékkal emelkedett 2022-höz képest. A növekedés ütemét tekintve Budapestet csak Zágráb és Szófia előzte meg, 20-20 százalékkal. Budapesthez képest jóval kisebb mértékben mentek fel a bérleti díjak a szomszédainknál: Pozsonyban 7, Bukarestben 10, Bécsben 11,  Ljubljanában 13 és a nem szomszéd, de fontos Varsóban is csupán 15 százalékkal. 

Dublin, ahol egyre több honfitársunk él és dolgozik, a középmezőnyben van a maga 11 százalékos rátájával, míg Vilniusban fellélegezhettek a bérlők, mert átlagosan 13 százalékkal kevesebbet kellett fizetni. Ennél szerényebb, 1-2 százalékos csökkenést mértek Berlinben, Münchenben és Helsinkiben. Ha egész Európát nézzük és nem csupán az EU-t, akkor azt látjuk, hogy London csak 9 százalékkal drágult (persze magas bázisról), viszont például Norvégiában 10, a montenegrói Podgoricában és a szerbiai Belgrádban 18 százalékos volt az emelkedés. 

Értékbefolyásoló szempontok a bérleti díjaknál

• városon belüli elhelyezkedés
• társasház lakóinak összetétele
• bérleti idő hossza
• bútorozott vagy üres a lakás
• műszaki állapot
• van-e rendszeres indexálás
• közös költség mértéke
• általános bérleti kereslet
• rövid távú kiadás gyakorisága a körzetben

Az EU központjában, Brüsszelben is sok magyar dolgozik, ők átlagosan csak 10 százalékkal fizettek magasabb díjat, mint 2022-ben. Egy egyszobás (40-50 négyzetméteres) lakás átlagosan pár euró híján ezer euróba került havonta. Sovány vigasz volt, hogy minél nagyobb a méret, annál kisebb a különbség Brüsszel és Budapest között, sőt, egy háromszobás otthon esetében akár 80-100 euróval kisebb volt a díj nálunk. Meg kell jegyezni azonban, hogy az Eurostat főleg a jó vagy nagyon jó állapotú és kiemelt környékeken található ingatlanokat vizsgálja, ahol általában a külföldi kiküldöttek laknak, vagyis nem a teljes piacot veszi alapul. A teljesebb piacról árnyaltabb képet kaphat, ha követi a Privátbankár Lakáspiaci Monitorját.

Ezek tehát a 2023-as adatok voltak, ám az arányok nem nagyon változtak idén sem. Budapesten már 250 ezer forint (jelenlegi árfolyamon mintegy 600 euró) az átlag, ezt a numbeo.com októberi adatai is megerősítették. A növekedés üteme ugyan nem érte el a tavalyit, de 10 százalék felett van, s ezzel megtartottuk a dobogós helyünket. A budapesti bérleti díjakat az is magasan tartja, hogy az adásvételeknél látható árak ugyancsak növekedtek, így egyre többen úgymond kiárazódtak a vételi piacról és átkerültek a bérletire, növelve ezzel a keresletet, ami mindig áremelkedéshez vezet.

A lakások drágulása természetesen más európai fővárosokban is megtörtént, így a bérleti díjak sok helyütt szintén emelkedtek, de egyes helyeken az önkormányzatok vagy maguk a kormányok maximálták a bérletidíj-emelések lehetséges mértékét. A mérvadónak tekintett Berlinben például 5 százalékban szabták meg az éves emelés felső határát.

A lakások értékét és a bérleti díjak mértékét az is befolyásolja, hogy milyen ütemben újul meg a lakásállomány. Hozzánk hasonló a helyzet Varsóban, ahol szintén óvatosak a fejlesztők az új beruházásokkal, de az új lakások ára ott is nagyot nőtt idén az első hat hónapban: 12,2 százalékot 2023 első feléhez képest, ráadásul a lengyel kormány késlekedik a nulla százalékos újlakás-vásárlási program elindításával. Ez a körülmény sok ezer potenciális vásárlót a bérleti piacra kényszerített. 

Ausztriában egészen 2021-ig nagyobb ütemű volt az új projektek megjelenése, de az elmúlt három évben közel felére csökkent a kiadott építési engedélyek száma, tavaly mindössze 47 200 volt. Az új építkezések jelentős visszaesését a megemelkedett kamatlábak és szigorúbb hitelnyújtási irányelvek okozzák. Ugyanakkor a lakáscélú támogatási kiadások 2,2 milliárd euróra nőttek, ezek fókusza egyre inkább a felújítások felé tolódik.

A bérleti piacra erős befolyással lehet, ha vannak befektetési ösztönzők, például támogatott vásárlási hitelek vagy adókedvezmények. Ilyenek Budapesten feltétlenül voltak sok éven keresztül, ezért az új lakások vásárlóinak 30-40 százaléka befektetési célú volt. Eleinte a hosszú távú bérleti piacon jelentek meg a tulajdonosok, majd az Airbnb népszerűvé válásával sokan áttértek arra. Terézvárosban a népszavazás eredménye miatt máris látszik, hogy erősen, mintegy 35 százalékkal megcsappant az ilyen vevők kereslete, ami átmenetileg fékezheti a bérleti díjakat, de csak 2026-tól, amikor életbe lép a tiltás.

Hasonló tiltások vagy időbeni korlátozások több európai városban is vannak vagy terveznek ilyeneket. Ennélfogva, továbbá a reálbérek visszafogott növekedése miatt a bérleti kereslet mérséklődhet, s ez lassíthatja a drágulást 1-2 évig.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja