Mennyit ér az ingatlanom? Árhullám van Szegeden, de most a lakásoknál

A beruházási terület második ütemének adásvételi szerződését a napokban írják alá, így még most ősszel elindulhat a BYD gyárának kivitelezése. Botka László újraválasztott polgármester október elején azt mondta, hogy a következő két évben ennek minden eszközzel való segítése az önkormányzat fő feladata, hiszen a nagyváros egészére, benne a gazdaságára és az ingatlanpiacra is jelentős hatással lesz. Természetesen kihat a lakásárakra az is, hogy a következő években folytatják a tömegközlekedés korszerűsítését, a Tisza-part rekonstrukcióját és a közterületek megújítását. 

Nyilvánvaló, hogy amint egyre biztosabbá vált a kínai cég óriásberuházása, úgy nőtt a bizalom arra vonatkozóan, hogy a napfény városa végképp megkapaszkodik a térképen, további nagyobb fejlesztések kezdődnek. Ezek törvényszerűen megemelik majd a lakáskeresletet, amit csakis új lakóparkokkal és felújításokkal lehet kielégíteni.

Nos, egyelőre nincs szó tömeges építkezésekről, csak beruházói szándékokról. A nagy közvetítőoldalakon viszont már feltűnnek egyes projektek Móravárosban, Újszegeden és Odessza városrészben. A belvároshoz közeli nagykörúthoz közeli mellékutcákban még lehetnek olyan foghíjtelkek, vagy bontandó házak, amelyeken vagy amelyek helyén tömbházakat lehet felhúzni. Valójában legalább 3-4 ezer új lakás hiányzik a piacról, ennek jó ha egyharmada épül meg a következő két-három évben. Úgy tudjuk, hogy a kormány – Budapesttel, Debrecennel és Kecskeméttel ellentétben – Szegeden még nem jelölt ki rozsdaövezeti akciótervet, ahol 5 százalékos kedvezményes áfával lehet értékesíteni a lakásokat. 

Viszonylagos lakáshiány van tehát Szegeden, ami közvetve felértékeli a jó adottságú, eladósorba került ingatlanokat. A belváros nem bővelkedik műszakilag kifogástalan lakásokban, a legkorszerűbb eljárásokkal épült és legfeljebb 6-8 éve átadott, s a most eladó lakások viszont jó eséllyel találnak vevőre igen magas áron, akár az egymillió forintot is elérheti a kínálati négyzetméterár.

Új lakásokra azért is szükség van, mert az ingatlanok értékét befolyásolja a levegőminőség is, márpedig az csak az európai középmezőnyben van a még mindig sok fatüzeléses, nagyon régi, elavult ház miatt. Ezeket szanálni kellene, helyükre lehetne új tömböket felhúzni. Szó van a várost körülvevő véderdők bővítéséről is, ezzel főleg a mezőgazdasági portól óvnák az ingatlantulajdonosokat.

Értékbefolyásoló tényezők Szegeden

• a lakás távolsága az egyetemtől
• bérházas környék vagy kertvárosi, családi házas övezet
• műszaki állapot
• megosztható-e két lakásra az ingatlan
• tartozik-e hozzá gépkocsitároló
• fizetős parkoló övezetben van-e
• tömegközlekedési eszköz távolsága
• társasházon belüli elhelyezkedés
• tájolás
• a kereskedelmi infrastruktúra fejlettsége a közelben

Két év alatt 13-14 százalékkal drágultak a szegedi lakások, jórészt ezen időszak utolsó 6-8 hónapjában vettek nagyobb lendületet. A nagyobb közvetítőhálózatok most 650-670 ezer forintos átlagos négyzetméterárakról írnak, vagyis egy 50-60 négyzetméteres lakásért átlagosan 36-38 millió forintot kell adni. Ám mivel ez átlagár és a használtakra vonatkozik, az újakra csakis jóval magasabb négyzetméterár érvényes, méghozzá közel az 1,2-1,3 millió forinthoz. Vannak olyan új garzonok (33-34 négyzetméter), amelyeket 52-53 millió forintért hirdetnek. 

Jelenleg mindössze 50 körüli a meghirdetett új építésű otthonok száma, ezek többsége az 1-1,2 millió forintos négyzetméterár-sávban van. Örömmel láttuk, hogy nem 8-10 emeletes óriásokat próbálnak eladni a beruházók, hanem inkább a 3-4 emelet jellemző, ez mindenképpen komfortosabb érzést ad és növeli az ingatlanok értékét.

A használt kínálat közel 1700 lakásból áll, ennek 75 százaléka téglaépítésű, de ebből csak mintegy 400 létesült 2011 után, vagyis már korszerűnek mondható a gépészete, feltehetően vastag szigetelés is van rajta és a külső ablakok is háromrétegűek. Közel 200 eladó lakás az ezredforduló első éveiben épült, ezek is a célkeresztünkbe kerülhetnek, ha vásárolni szeretnénk, de itt már vélhetően nem elég a tisztasági festés, a gépészethez is hozzá kell nyúlni, ami értékcsökkentő lehet az ártárgyaláson.

A szegedi lakótelepek elég keresettek a befektetők körében, mert egyetemváros lévén a sztenderd, de felújított házgyári lakásokat jó áron lehet kiadni a diákoknak. A havi átlagos bérleti díj 120-130 ezer forint, de a jellemző ár ennél 20-30 ezer forinttal magasabb. Október elején közel 300 panelnek kerestek új tulajdonost, ennek harmadánál végeztek valamilyen mértékű felújítást. A panelek négyzetméterára elég széles tartományban van, 560-850 ezer forint között, de a kisméretű ilyen lakások fajlagos négyzetméterára elérheti a 900 ezer forintot is.

A kínaiak megjelenése az ipari ingatlanpiacot is befolyásolja, egy befektetői csoport (Innovinia) épp a leendő gyár mellett vásárolt a közelmúltban fejlesztési telket. Ott vélhetően beszállítóknak alakítanak ki felépítményeket. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja