6p

Az illúziók vége – a racionalitás kezdete –
úgy tűnik el az ESG, hogy velünk marad?

Klasszis Fenntarthatóság 2025 konferencia

2025. november 4., Budapest

Jelentkezzen most!

Jól jött az árkorrekció a budapesti forgalomnak, de az egyes kerületekben nagyon eltérő értékek jellemzőek. A belvárosi kerületek túlnyomó részében enyhébb volt az árcsökkenés, mint például a külső pestiekben, illetve az egyik külső budai övezetben. A belvárosba visszatértek a befektetők, akik növekvő kínálatból válogathatnak, de akármit ők sem vesznek meg, előnyben vannak a felújított, berendezett, alacsony üzemeltetési költségű társasházi lakások – derül ki sorozatunk mostani részéből.

Még mindig megéri lakásvásárlásra költeni, hosszú távon az ingatlanok értéke egyre nő, emellett pedig a folyamatos, rövid- vagy hosszútávú kiadásból származó bevétel kiszámíthatóságot ad a tulajdonosoknak. Az apadó hitelköltségeket érdemes lesz kihasználni, igaz, a „barátian alacsony” hitelkamatokra még pár hetet várni kell. Ugyanakkor ahhoz, hogy jól döntsünk, nem árt visszatekinteni az elmúlt hetekre-hónapokra, különösen a pesti belváros esetében.

A belvárosban szinte mindenütt nőttek idén a lakásbérleti díjak. Fotó: Privátbankár/Mester Nándor
A belvárosban szinte mindenütt nőttek idén a lakásbérleti díjak. Fotó: Privátbankár/Mester Nándor

Az elmúlt hetekben a befektetési céllal szerződő vevők a fővárosi tranzakciók 13 százalékában VII. kerületi, átlagosan 51 négyzetméter alapterületű ingatlant választottak. Az átlagos négyzetméterár a kerületben több mint egymillió forint volt, ingatlanérték tekintetében pedig 53,5 millió forint kiadást jelentett átlagosan egy ilyen tranzakció – közölte lapunkkal a Duna House (DH).

A jelek szerint ugyancsak népszerű továbbra is a VIII. kerület. Ott a viszonylag kedvező, átlagosan 800 ezer forintos négyzetméterárnak köszönhetően volt sok befektetési tranzakció, az összes fővárosi adásvételnek a tizede ott zajlott le. Az ott vásárló befektetők a VII. kerülethez képest 11,5 millió forinttal olcsóbban, átlagosan 42,1 millió forintért juthattak kiadásra alkalmas, 50-55 négyzetméteres otthonhoz. 

„Tévhit, hogy csak a külföldiek és a nagybefektetők számítanak a hazai ingatlanpiacon. Napjainkban kiemelt szerep jut az egylakásos befektetőknek és azon családi befektetőknek is, akik például gyermekük jövőbeni lakhatásáról szeretnének jó előre gondoskodni." – mondta Benedikt Károly, a DH PR és elemzési vezetője. 

Terézváros, vagyis a VI. kerület alig maradt le, a kiadásra játszó vevők 9 százaléka választotta ezt a városrészt. A VII. kerületivel közel megegyező összeget kellett letenni egy négyzetméterért, mégis jóval nagyobb ingatlanhoz lehetett jutni: egy teljes szobával, 13 négyzetméterrel nagyobb, vagyis 64 négyzetméteres ingatlanokat választottak itt a befektetők, amiért közel 66 millió forintot adtak.

Értékbefolyásoló tényezők Budapest központjában

  • lokáció (főút mentén vagy csillapított övezetben van a lakás)
  • méret
  • eredeti beosztás van vagy visszaalakítás utáni
  • könnyen bontható-e szobákra, akár önálló lakásokra egy nagyobb ingatlan
  • emelet
  • van-e lift
  • a lakás utolsó jelentős felújításának éve
  • felújított-e a háztömb 
  • rendezett-e a közös költség/van-e elég pénz a lakóközösség felújítási alapjában
  • van-e tényleges dunai panoráma (V. kerület)
  • szociális infrastruktúra
  • nagyobb park közelsége
  • van-e garázs vagy autóbeálló
  • van-e tároló/pincerész

A rövid távú lakáskiadás tipikus terepe a pesti belváros. Rengeteg lakáshotel is van, ezeket is befektetők üzemeltetik. A tavasz óta mostanra nagyon megélénkült a turizmus, ez mindenképpen stabilizálja az árakat, mérsékli az árkorrekciót, így a befektetők pénztárcája nem bánja a történteket. 

Az ilyen céllal vásárlók szemében értéket képvisel, ha viszonylag nem túl nagy fizikai beavatkozás után önálló lakrészeket lehet kialakítani. A szállodai szobák magas árait kerülők tömegesen keresik ezeket az ingatlanokat, így az Airbnb-ben utazó tulajdonosok még most is viszonylag kedvező hozamot érhetnek el. Egy részük ugyan átment a hosszú távú lakáskiadásba, de a turizmus hosszabb távon mégiscsak növekvőben van, így ez a befektetés – az értéknövekedésen kívül – megéri.  

Nem elhanyagolhatóan aktív ezekben a belső körzetekben a hosszú távú bérleti piac sem, s ez is felfelé tolja az értékeket. Nem csupán külföldiekre kell gondolni. Az ingatlanpiac átalakulásának és a lakáshitelkamatok drágulásának következményeképp a magyarok közül is mind többen döntöttek az ingatlanvásárlás elhalasztása mellett. A bérlemények iránti kereslet növekedésével erősödött a kiadó ingatlanok szegmense, az infláció, az átlagbér és a minimálbér növekedése pedig a bérleti díjak további emelkedését hozta maga után. Utóbbi három faktorból az első ugyan csökkenőben van, de  másik kettő erősödik, így a kereslet megtámasztására kiválóan alkalmas.

Az ingatlan.com szerint Budapesten november közepén az átlagos havi bérleti díj 240 ezer forint volt, ami 40 ezer forintos emelkedés éves szinten. A különböző kerületekben 160 ezertől 315 ezer forintig terjednek a díjak. Egyetlen városrészben csökkentek az árak, mégpedig a VII. kerületben, ahol 10 ezer forinttal 210 ezer forintra ment le az átlagos bérleti díj. Az egyéb belvárosi kerületekben 10-15 ezer forinttal kúsztak feljebb az értékek.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Normalizálódik a lakáspiac a nyári eufória után
Privátbankár.hu | 2025. október 16. 11:29
Látványosan visszaesett a keresleti hullám.
Ingatlan Terézváros és Barcelona példáját követheti az egész Európai Unió
Vámosi Ágoston | 2025. október 15. 19:01
Nagyon nagy összeggel indulhat az Európai Unió első, megfizethető lakhatást célzó programja. A magyaroknak különösen nagy szüksége lenne erre, hiszen itt emelkedtek a legnagyobb mértékben a lakásárak és a lakásépítési költségek az elmúlt 15 évben. Ursula von der Leyen az első lakhatási fókuszú uniós csúcstalálkozót szervezi, az uniós lakhatási bizottság pedig leszámolhat az Airbnb-vel.
Ingatlan Otthon Startosok figyelem: újabb változások érkeztek
Privátbankár.hu | 2025. október 11. 15:10
Panyi Miklós három új bejelentéssel érkezett.
Ingatlan Államtitkár az Otthon Startról: vannak árturbulenciák, de ezek ki fognak egyenlítődni – Klasszis Podcast
Imre Lőrinc – Izsó Márton | 2025. október 11. 10:20
Szeptemberben elindult az Otthon Start program, ami máris alaposan felbolygatta a lakáspiacot. Vannak olyan lokációk, ahol az árak is emelkedtek, de hosszabb távon, ha a kínálat is felzárkózik a kereslet mellé, a jelenlegi folyamatok kisimulhatnak – erről beszélt Panyi Miklós, a Miniszterelnökség parlamenti és stratégiai államtitkára a Klasszis Podcast legújabb epizódjában. Az Otthon Start Programiroda vezetője hozzátette: Budapesten számítanak a legtöbb ingatlanfejlesztésre, 30-50 ezer újlakás hiányzik most a fővárosi palettából.
Ingatlan Fontos változások jöhetnek az Otthon Start feltételeiben
Privátbankár.hu | 2025. október 7. 06:58
Több ponton is könnyítéseket tartalmaz az új tervezet.
Ingatlan Félünk és szorongunk, mégis saját ingatlant akarunk
Imre Lőrinc | 2025. október 6. 12:36
Az ingatlan- és hitelpiaci döntéseket Magyarországon bizonytalanság, félelem és szorongás övezi. Szinte alig vannak olyanok, akik nem számítanak nehézségekre ingatlanvásárlás vagy -eladás során, különösen az első lakást vásárlók között – derül ki a Duna House Reprezentatív ingatlan- és hitelpiaci kutatásából.
Ingatlan Csak erre vártak az eladók: berobbantotta a kínálatot az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 23. 07:57
Országosan húsz százalékkal több lakóingatlan-hirdetést adtak fel szeptember első három hetében.
Ingatlan Münchenben is bemutatkozik a debreceni BMW-gyár
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 22. 07:28
Átfogó gazdasági vízióval érkezik Magyarország a világ egyik legnagyobb ingatlanos kiállítására.
Ingatlan Felsővezetők, vállalkozók repülnek rá az Otthon Startra
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 19. 06:33
Megmozgatja a társadalmat a kormány kedvezményes hitelprogramjra, de nem éppen a pályakezdő fiatalok terveznek leginkább az Otthon Starttal a GKI friss kutatása szerint.
Ingatlan Nem áll az alku: erre is rányomja a bélyeget az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 18. 15:44
Szűkülhet az alku mértéke a következő hónapokban.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG