Mennyit ér az ingatlanom? Befektetővonzó belvárosi lakások Budapesten

Még mindig megéri lakásvásárlásra költeni, hosszú távon az ingatlanok értéke egyre nő, emellett pedig a folyamatos, rövid- vagy hosszútávú kiadásból származó bevétel kiszámíthatóságot ad a tulajdonosoknak. Az apadó hitelköltségeket érdemes lesz kihasználni, igaz, a „barátian alacsony” hitelkamatokra még pár hetet várni kell. Ugyanakkor ahhoz, hogy jól döntsünk, nem árt visszatekinteni az elmúlt hetekre-hónapokra, különösen a pesti belváros esetében.

Az elmúlt hetekben a befektetési céllal szerződő vevők a fővárosi tranzakciók 13 százalékában VII. kerületi, átlagosan 51 négyzetméter alapterületű ingatlant választottak. Az átlagos négyzetméterár a kerületben több mint egymillió forint volt, ingatlanérték tekintetében pedig 53,5 millió forint kiadást jelentett átlagosan egy ilyen tranzakció – közölte lapunkkal a Duna House (DH).

A jelek szerint ugyancsak népszerű továbbra is a VIII. kerület. Ott a viszonylag kedvező, átlagosan 800 ezer forintos négyzetméterárnak köszönhetően volt sok befektetési tranzakció, az összes fővárosi adásvételnek a tizede ott zajlott le. Az ott vásárló befektetők a VII. kerülethez képest 11,5 millió forinttal olcsóbban, átlagosan 42,1 millió forintért juthattak kiadásra alkalmas, 50-55 négyzetméteres otthonhoz. 

„Tévhit, hogy csak a külföldiek és a nagybefektetők számítanak a hazai ingatlanpiacon. Napjainkban kiemelt szerep jut az egylakásos befektetőknek és azon családi befektetőknek is, akik például gyermekük jövőbeni lakhatásáról szeretnének jó előre gondoskodni." – mondta Benedikt Károly, a DH PR és elemzési vezetője. 

Terézváros, vagyis a VI. kerület alig maradt le, a kiadásra játszó vevők 9 százaléka választotta ezt a városrészt. A VII. kerületivel közel megegyező összeget kellett letenni egy négyzetméterért, mégis jóval nagyobb ingatlanhoz lehetett jutni: egy teljes szobával, 13 négyzetméterrel nagyobb, vagyis 64 négyzetméteres ingatlanokat választottak itt a befektetők, amiért közel 66 millió forintot adtak.

Értékbefolyásoló tényezők Budapest központjában

• lokáció (főút mentén vagy csillapított övezetben van a lakás)
• méret
• eredeti beosztás van vagy visszaalakítás utáni
• könnyen bontható-e szobákra, akár önálló lakásokra egy nagyobb ingatlan
• emelet
• van-e lift
• a lakás utolsó jelentős felújításának éve
• felújított-e a háztömb 
• rendezett-e a közös költség/van-e elég pénz a lakóközösség felújítási alapjában
• van-e tényleges dunai panoráma (V. kerület)
• szociális infrastruktúra
• nagyobb park közelsége
• van-e garázs vagy autóbeálló
• van-e tároló/pincerész

A rövid távú lakáskiadás tipikus terepe a pesti belváros. Rengeteg lakáshotel is van, ezeket is befektetők üzemeltetik. A tavasz óta mostanra nagyon megélénkült a turizmus, ez mindenképpen stabilizálja az árakat, mérsékli az árkorrekciót, így a befektetők pénztárcája nem bánja a történteket. 

Az ilyen céllal vásárlók szemében értéket képvisel, ha viszonylag nem túl nagy fizikai beavatkozás után önálló lakrészeket lehet kialakítani. A szállodai szobák magas árait kerülők tömegesen keresik ezeket az ingatlanokat, így az Airbnb-ben utazó tulajdonosok még most is viszonylag kedvező hozamot érhetnek el. Egy részük ugyan átment a hosszú távú lakáskiadásba, de a turizmus hosszabb távon mégiscsak növekvőben van, így ez a befektetés – az értéknövekedésen kívül – megéri.  

Nem elhanyagolhatóan aktív ezekben a belső körzetekben a hosszú távú bérleti piac sem, s ez is felfelé tolja az értékeket. Nem csupán külföldiekre kell gondolni. Az ingatlanpiac átalakulásának és a lakáshitelkamatok drágulásának következményeképp a magyarok közül is mind többen döntöttek az ingatlanvásárlás elhalasztása mellett. A bérlemények iránti kereslet növekedésével erősödött a kiadó ingatlanok szegmense, az infláció, az átlagbér és a minimálbér növekedése pedig a bérleti díjak további emelkedését hozta maga után. Utóbbi három faktorból az első ugyan csökkenőben van, de  másik kettő erősödik, így a kereslet megtámasztására kiválóan alkalmas.

Az ingatlan.com szerint Budapesten november közepén az átlagos havi bérleti díj 240 ezer forint volt, ami 40 ezer forintos emelkedés éves szinten. A különböző kerületekben 160 ezertől 315 ezer forintig terjednek a díjak. Egyetlen városrészben csökkentek az árak, mégpedig a VII. kerületben, ahol 10 ezer forinttal 210 ezer forintra ment le az átlagos bérleti díj. Az egyéb belvárosi kerületekben 10-15 ezer forinttal kúsztak feljebb az értékek.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.