Mennyit ér az ingatlanom? Családi ház Pest észak-keleti részén

Tény, hogy sűrűbben lehet manapság lakni a Rákosokon és Pestújhelyen. Talán csak Mátyásföld villanegyedére mondhatjuk, hogy még elegendő teret ad a tulajdonosoknak, mert a telkeket nem kezdték el felosztogatni, mint a többi környéken Budapest észak-keleti vidékein. Ennélfogva a sok értékes villát is magába foglaló részen az elmúlt 7-10 évben a házárak akadálytalanul haladtak egyetlen irányba: felfelé. Most 830 ezer forint környékén van az átlagos négyzetméterár. 

Érdekes, hogy az áremelkedés ütemét tekintve a XV. kerület (Pestújhely) felvette a versenyt Buda több kerületével és a pesti Belvárossal is. A legnagyobb nyertesnek is mondható, tíz év alatt 6 helyet javított a kerületek rangsorában, ezzel az utolsó előttiről feljött a középmezőny 16. helyére. Jelenleg közel 680 ezer forint a négyzetméterenkénti átlagár. 

Pestújhely Zuglóval határos, kevésbé felfedezett a vásárlók által, mint Zugló és kicsit javult is a közlekedése, ami értékbefolyásoló tényező. Nem épültek olyan óriási lakóparkok, mint ott, a kiskereskedelmi ellátottsága azonban még közepes színvonalú, bár rengeteg kisebb szolgáltató, étterem, szerviz, patika, stb. van itt is. Minden másért inkább el kell menni Zuglóba vagy az észak-pesti bevásárlóközpontokba, esetleg a belvárosba.

Értékbefolyásoló szempontok a Rákosokon

• a ferihegyi repülőtértől és a légifolyosótól való távolság
• a három fő közúti ütőértől (Kerepesi út, Csömöri út, Pesti út) való távolság
• szilárd burkolatú vagy földes utcában van a ház
• a telek mérete
• 2-3 szintes vagy földszintes a ház
• alápincézett vagy önálló garázsos
• felújítás éve és kiterjedtsége
• napelem, hőszivattyú megléte
• kereskedelmi ellátottság
• szociális infrastruktúra

Az OTP egyik értékelése szerint a XVII. kerületi Rákosmente – más körzetekhez képest – sokoldalúságából profitálhatott az elmúlt évtizedben. A viszonylagos olcsóság mellett a kínálatban a kertvárosi részek mellett nagy lakótelepek is voltak és vannak. Itt azok is találtak maguknak lakást, akiknek vékonyabb a pénztárcája, viszont nem ragaszkodnak a belső kerületekhez.

Cikkünk szempontjából a családi házak fontosak. Nos, az egyértelmű, hogy nagyon vegyes a kínálat. Előnyben vannak azok az eladók, akik az elmúlt 3-5 évben jelentős összegeket költöttek az energetikai korszerűsítésre, de ők is kénytelenek engedni, akár 5-7 százalékot is a magasra felsrófolt kínálati árakból, ha tényleg üzletet akarnak kötni, s nem csupán szondázni a piacot. 

Nagy hatással lehet az értékesítésre, hogy milyen ütemben cserélik ki az ablakokat a Ferihegyről induló vagy oda érkező repülőgépek által használt légifolyosó alatti utcákban. A repülőtér üzemeltetője már évek óta megkezdte a csereprogram támogatását, viszont az általános zajhatást nem tudja kiszűrni, csak a házakon belüli létet tudja elviselhetőbbé tenni.

Rákosmente hamarosan új uszodát és strandot kaphat, a látványtervek már elkészültek, a nyitás legkorábban 2024 végén vagy 2025 elején lehet. A közlekedési fejlesztések közül kiemelendő a Pesti úti buszsáv létrehozása, így gyorsabb az eljutás az Örs vezér térre, ahonnan már metróval lehet tovább menni. Ugyanez hiányzik még a Csömöri úton.

Az észak-keleti kerületeken áthaladó gödöllői HÉV vonal felújítása és az M2-es metróval való tervezett összekötése szintén javíthat a megközelíthetőségen, s ez növelheti az ingatlanok értékét. Új nagyobb parképítés kezdődhet a Cséplő utca környékén és talán tovább fejlesztik a Naplás tó környékét is. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.