5p

Az észak-keleti peremkerületek (XV., XVI., XVII. kerület) nem egyenletesen fejlődtek az elmúlt évtizedekben. Annyi közös bennük, hogy zömmel családi házi övezetek ezek, lazább beépítéssel, bár egyes helyeken megjelentek a lakóparkoknak nevezett nagyobb társasházi projektek, amik egyesek szerint rontják az élhetőséget. Vannak lakótelepek is, de létezésük inkább kiemeli a környező családi házak előnyeit, semmit ártana a piac egészének. Az árak itt is megugrottak, de még elviselhető tartományban vannak - derül ki sorozatunk mostani részéből.

Tény, hogy sűrűbben lehet manapság lakni a Rákosokon és Pestújhelyen. Talán csak Mátyásföld villanegyedére mondhatjuk, hogy még elegendő teret ad a tulajdonosoknak, mert a telkeket nem kezdték el felosztogatni, mint a többi környéken Budapest észak-keleti vidékein. Ennélfogva a sok értékes villát is magába foglaló részen az elmúlt 7-10 évben a házárak akadálytalanul haladtak egyetlen irányba: felfelé. Most 830 ezer forint környékén van az átlagos négyzetméterár. 

Ha szigeteltük a házat, könnyebb lesz jól eladni a Rákosokon is. Fotó: Knauf Insulation
Ha szigeteltük a házat, könnyebb lesz jól eladni a Rákosokon is. Fotó: Knauf Insulation

Érdekes, hogy az áremelkedés ütemét tekintve a XV. kerület (Pestújhely) felvette a versenyt Buda több kerületével és a pesti Belvárossal is. A legnagyobb nyertesnek is mondható, tíz év alatt 6 helyet javított a kerületek rangsorában, ezzel az utolsó előttiről feljött a középmezőny 16. helyére. Jelenleg közel 680 ezer forint a négyzetméterenkénti átlagár. 

Pestújhely Zuglóval határos, kevésbé felfedezett a vásárlók által, mint Zugló és kicsit javult is a közlekedése, ami értékbefolyásoló tényező. Nem épültek olyan óriási lakóparkok, mint ott, a kiskereskedelmi ellátottsága azonban még közepes színvonalú, bár rengeteg kisebb szolgáltató, étterem, szerviz, patika, stb. van itt is. Minden másért inkább el kell menni Zuglóba vagy az észak-pesti bevásárlóközpontokba, esetleg a belvárosba.

Értékbefolyásoló szempontok a Rákosokon

  • a ferihegyi repülőtértől és a légifolyosótól való távolság
  • a három fő közúti ütőértől (Kerepesi út, Csömöri út, Pesti út) való távolság
  • szilárd burkolatú vagy földes utcában van a ház
  • a telek mérete
  • 2-3 szintes vagy földszintes a ház
  • alápincézett vagy önálló garázsos
  • felújítás éve és kiterjedtsége
  • napelem, hőszivattyú megléte
  • kereskedelmi ellátottság
  • szociális infrastruktúra

Az OTP egyik értékelése szerint a XVII. kerületi Rákosmente – más körzetekhez képest – sokoldalúságából profitálhatott az elmúlt évtizedben. A viszonylagos olcsóság mellett a kínálatban a kertvárosi részek mellett nagy lakótelepek is voltak és vannak. Itt azok is találtak maguknak lakást, akiknek vékonyabb a pénztárcája, viszont nem ragaszkodnak a belső kerületekhez.

Cikkünk szempontjából a családi házak fontosak. Nos, az egyértelmű, hogy nagyon vegyes a kínálat. Előnyben vannak azok az eladók, akik az elmúlt 3-5 évben jelentős összegeket költöttek az energetikai korszerűsítésre, de ők is kénytelenek engedni, akár 5-7 százalékot is a magasra felsrófolt kínálati árakból, ha tényleg üzletet akarnak kötni, s nem csupán szondázni a piacot. 

Nagy hatással lehet az értékesítésre, hogy milyen ütemben cserélik ki az ablakokat a Ferihegyről induló vagy oda érkező repülőgépek által használt légifolyosó alatti utcákban. A repülőtér üzemeltetője már évek óta megkezdte a csereprogram támogatását, viszont az általános zajhatást nem tudja kiszűrni, csak a házakon belüli létet tudja elviselhetőbbé tenni.

Az uszoda látványterve Rákosmentén. Saját forrásból akarja felépíteni az önkormányzat. Fotó: rakosmente.hu
Az uszoda látványterve Rákosmentén. Saját forrásból akarja felépíteni az önkormányzat. Fotó: rakosmente.hu

Rákosmente hamarosan új uszodát és strandot kaphat, a látványtervek már elkészültek, a nyitás legkorábban 2024 végén vagy 2025 elején lehet. A közlekedési fejlesztések közül kiemelendő a Pesti úti buszsáv létrehozása, így gyorsabb az eljutás az Örs vezér térre, ahonnan már metróval lehet tovább menni. Ugyanez hiányzik még a Csömöri úton.

Az észak-keleti kerületeken áthaladó gödöllői HÉV vonal felújítása és az M2-es metróval való tervezett összekötése szintén javíthat a megközelíthetőségen, s ez növelheti az ingatlanok értékét. Új nagyobb parképítés kezdődhet a Cséplő utca környékén és talán tovább fejlesztik a Naplás tó környékét is. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Lehet még lakást kapni 35 millióért? Ezek a lehetőségek
Herman Bernadett | 2025. július 28. 08:54
Hol, mekkora első lakás jön ki 35 millió forintból? Az új program hatása már a budapesti albérletpiacon is érezhető.
Ingatlan Felrobbantak a lakásárak Magyarországon – és még most jön a java
Herman Bernadett | 2025. július 25. 12:28
Megjöttek az állampapírkamatok, és felrobbantották a budapesti ingatlanpiacot, de vidéken is kilőttek az árak. Több mint 22 százalékkal drágultak a fővárosi lakások, a támogatott hitelprogram pedig még tovább repítheti az árakat. 
Ingatlan 3 százalékos hitel: máris rohannak lakást nézni a magyarok
Privátbankár.hu | 2025. július 23. 09:25
A Duna House adatai szerint érzékelhető keresletélénkülés indult el a lakáspiacon az Otthon Start Programnak köszönhetően.
Ingatlan Albérlet vagy hitelprogram: dilemma előtt az egyetemisták
Privátbankár.hu | 2025. július 22. 13:00
Lényegében ugyanabban az ütemben emelkedtek a fővárosi és a vidéki albérletárak az elmúlt időszakban, de Budapesten még mindig jelentősen drágább bérelni, foglalta össze az országos adatokat Kosztolánczy György. Az Otthon Centrum vezérigazgatója elmondta, hogy az egyetemistáknak a kollégiumi férőhelyek szűkössége miatt nem csak a ponthatárokra, de a bérlakáspiac áraira is figyelniük kell.
Ingatlan A vártnál is nagyobb áremelkedést hoz a lakáspiacon az Otthon Start
Herman Bernadett | 2025. július 22. 08:00
Akár 60-70 ezer első lakásvásárló is megrohamozhatja a piacot. Brutális áremelkedést várnak a szakemberek. 
Ingatlan Ezért drágulnak ennyire a budapesti albérletek
Privátbankár.hu | 2025. július 16. 11:36
Meglódult a budapesti albérletpiac júniusban: az év első felében még visszafogott kereslet a nyár elejére látványosan élénkült, főként a külföldi diákok lakáskeresésének köszönhetően – derül ki a Rentingo legfrissebb albérletpiaci elemzéséből. A bérbeadók így immár érzékelhető bérletidíj-emelésbe kezdtek, júniusban átlagosan 256 ezer forintot kértek kiadó ingatlanjukért, ami az elmúlt két év legmagasabb kínálati átlagára.
Ingatlan Egyre több magyar vásárol lakást Spanyolországban
Privátbankár.hu | 2025. július 12. 16:31
Befektetési és letelepedési szándékkal egyaránt sokan nézelődnek a magyarok a külföldi ingatlanpiacokon. Szándékaikat a politikai és gazdasági változások is erősítik. 
Ingatlan A kormány új csodafegyvere felforgatja az ingatlanpiacot?
Privátbankár.hu | 2025. július 10. 19:42
Tavaly tavasz óta tartó csökkenés után fordulatot hozhat a támogatott lakáshitelek piacán az Otthon Start Program.
Ingatlan Meglepetés az új lakáshitelnél: a vártnál kedvezőbb lett a program
Privátbankár.hu | 2025. július 3. 13:24
Megjelentek az első lakás vásárlását célzó új államilag támogatott konstrukció részletei. Szakértők szerint az Otthon Start program láncreakciót indíthat el.
Ingatlan Itt a várva várt fordulat az ingatlanpiacon
Herman Bernadett | 2025. július 1. 10:35
Júniusban már a vevők diktáltak az ingatlanpiacon. Enyhült a nyomás, már csak a megfizethető lakások iránt van élénk érdeklődés.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG