5p

Az észak-keleti peremkerületek (XV., XVI., XVII. kerület) nem egyenletesen fejlődtek az elmúlt évtizedekben. Annyi közös bennük, hogy zömmel családi házi övezetek ezek, lazább beépítéssel, bár egyes helyeken megjelentek a lakóparkoknak nevezett nagyobb társasházi projektek, amik egyesek szerint rontják az élhetőséget. Vannak lakótelepek is, de létezésük inkább kiemeli a környező családi házak előnyeit, semmit ártana a piac egészének. Az árak itt is megugrottak, de még elviselhető tartományban vannak - derül ki sorozatunk mostani részéből.

Tény, hogy sűrűbben lehet manapság lakni a Rákosokon és Pestújhelyen. Talán csak Mátyásföld villanegyedére mondhatjuk, hogy még elegendő teret ad a tulajdonosoknak, mert a telkeket nem kezdték el felosztogatni, mint a többi környéken Budapest észak-keleti vidékein. Ennélfogva a sok értékes villát is magába foglaló részen az elmúlt 7-10 évben a házárak akadálytalanul haladtak egyetlen irányba: felfelé. Most 830 ezer forint környékén van az átlagos négyzetméterár. 

Ha szigeteltük a házat, könnyebb lesz jól eladni a Rákosokon is. Fotó: Knauf Insulation
Ha szigeteltük a házat, könnyebb lesz jól eladni a Rákosokon is. Fotó: Knauf Insulation

Érdekes, hogy az áremelkedés ütemét tekintve a XV. kerület (Pestújhely) felvette a versenyt Buda több kerületével és a pesti Belvárossal is. A legnagyobb nyertesnek is mondható, tíz év alatt 6 helyet javított a kerületek rangsorában, ezzel az utolsó előttiről feljött a középmezőny 16. helyére. Jelenleg közel 680 ezer forint a négyzetméterenkénti átlagár. 

Pestújhely Zuglóval határos, kevésbé felfedezett a vásárlók által, mint Zugló és kicsit javult is a közlekedése, ami értékbefolyásoló tényező. Nem épültek olyan óriási lakóparkok, mint ott, a kiskereskedelmi ellátottsága azonban még közepes színvonalú, bár rengeteg kisebb szolgáltató, étterem, szerviz, patika, stb. van itt is. Minden másért inkább el kell menni Zuglóba vagy az észak-pesti bevásárlóközpontokba, esetleg a belvárosba.

Értékbefolyásoló szempontok a Rákosokon

  • a ferihegyi repülőtértől és a légifolyosótól való távolság
  • a három fő közúti ütőértől (Kerepesi út, Csömöri út, Pesti út) való távolság
  • szilárd burkolatú vagy földes utcában van a ház
  • a telek mérete
  • 2-3 szintes vagy földszintes a ház
  • alápincézett vagy önálló garázsos
  • felújítás éve és kiterjedtsége
  • napelem, hőszivattyú megléte
  • kereskedelmi ellátottság
  • szociális infrastruktúra

Az OTP egyik értékelése szerint a XVII. kerületi Rákosmente – más körzetekhez képest – sokoldalúságából profitálhatott az elmúlt évtizedben. A viszonylagos olcsóság mellett a kínálatban a kertvárosi részek mellett nagy lakótelepek is voltak és vannak. Itt azok is találtak maguknak lakást, akiknek vékonyabb a pénztárcája, viszont nem ragaszkodnak a belső kerületekhez.

Cikkünk szempontjából a családi házak fontosak. Nos, az egyértelmű, hogy nagyon vegyes a kínálat. Előnyben vannak azok az eladók, akik az elmúlt 3-5 évben jelentős összegeket költöttek az energetikai korszerűsítésre, de ők is kénytelenek engedni, akár 5-7 százalékot is a magasra felsrófolt kínálati árakból, ha tényleg üzletet akarnak kötni, s nem csupán szondázni a piacot. 

Nagy hatással lehet az értékesítésre, hogy milyen ütemben cserélik ki az ablakokat a Ferihegyről induló vagy oda érkező repülőgépek által használt légifolyosó alatti utcákban. A repülőtér üzemeltetője már évek óta megkezdte a csereprogram támogatását, viszont az általános zajhatást nem tudja kiszűrni, csak a házakon belüli létet tudja elviselhetőbbé tenni.

Az uszoda látványterve Rákosmentén. Saját forrásból akarja felépíteni az önkormányzat. Fotó: rakosmente.hu
Az uszoda látványterve Rákosmentén. Saját forrásból akarja felépíteni az önkormányzat. Fotó: rakosmente.hu

Rákosmente hamarosan új uszodát és strandot kaphat, a látványtervek már elkészültek, a nyitás legkorábban 2024 végén vagy 2025 elején lehet. A közlekedési fejlesztések közül kiemelendő a Pesti úti buszsáv létrehozása, így gyorsabb az eljutás az Örs vezér térre, ahonnan már metróval lehet tovább menni. Ugyanez hiányzik még a Csömöri úton.

Az észak-keleti kerületeken áthaladó gödöllői HÉV vonal felújítása és az M2-es metróval való tervezett összekötése szintén javíthat a megközelíthetőségen, s ez növelheti az ingatlanok értékét. Új nagyobb parképítés kezdődhet a Cséplő utca környékén és talán tovább fejlesztik a Naplás tó környékét is. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Találd meg az ideális irodát pillanatok alatt!
Natív tartalom | 2025. március 11. 14:21
Eleged van az időrabló iroda-keresésből? Felejtsd el a végeláthatatlan böngészést és a felesleges köröket! Ha rád hárult a feladat, hogy új irodát találj a cégnek, akkor most figyelj: megmutatjuk, hogyan spórolhatsz rengeteg időt és energiát, miközben pár kattintással rábukkanhatsz a tökéletes helyre!
Ingatlan Történelmi változások és gigantikus sakkjátszma az ingatlankezelők világában!
Natív tartalom | 2025. március 10. 14:35
A gazdasági megtorpanás természetesen az ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorol, a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és kezelői új stratégiákat követnek a siker érdekében. Élmény, rugalmasság, digitalizáció és zöld megoldások minden mennyiségben. Magyarországon is izgalmas folyamatok zajlanak, így többek között a 662.500 négyzetméternyi ingatlanportfóliót kezelő CPI Hungary stratégiája, alkalmazkodóképessége és folyamatos innovációi kiváló példa lehet a piaci szereplők számára.
Ingatlan Lakáskiadás 2025-ben: hozd ki ingatlanodból a legtöbbet!
Márkázott tartalom | 2025. március 9. 11:20
Sokan úgy gondolják, hogy a lakáskiadás biztos és stabil jövedelmet jelent, de vajon 2025-ben is így van ez? Az ingatlanpiac folyamatosan változik, így a sikeres bérbeadáshoz érdemes átgondolni a lehetőségeket. Egy jó helyen lévő lakás továbbra is értékes, és ha jól menedzseled a kiadást, stabil bevételt biztosíthat számodra.
Ingatlan Lehullt a lepel: ennyivel többől újította fel az MNB-székházat a Matolcsy-fiú barátja
Privátbankár.hu | 2025. február 26. 08:17
Visszaütött, hogy nem fejeződtek be az eredeti határidőre a munkálatok.
Ingatlan Kegyetlen adatok jöttek a lakásépítésekről – van Magyarországon, ahol 41 százalékkal kevesebb lakás épült
Privátbankár.hu | 2025. február 20. 08:31
A fővárosban és országosan is közel egyharmaddal kevesebb lakás épült tavaly 2023-hoz képest. De vannak ennél is rosszabb számok a KSH jelentésében.
Ingatlan Szomorú számok érkeztek, de már készül a fordulat a magyar építőiparban
Privátbankár.hu | 2025. február 14. 08:50
2024 decemberében az előző év azonos hónapjához képest mindkét építményfőcsoport termelése csökkent: az épületeké 1, az egyéb építményeké 10,2 százalékkal.
Ingatlan Nincs megállás az albérletek drágulásánál?
Privátbankár.hu | 2025. február 12. 11:03
Országosan és Budapesten is közel 2 százalékkal nőttek az átlagos lakbérek januárban a tavaly decemberi szintekhez képest. Éves összevetésben pedig 9,4, illetve 9,5 százalékos emelkedés történt.
Ingatlan Orbán Viktor grúz barátjának azért jut egy Mini-Dubaj
Privátbankár.hu | 2025. február 6. 17:31
Az abu-dzabi székhelyű Eagle Hills Properties LLC ingatlanfejlesztő vállalat nem panaszkodhat megrendeléshiányra.
Ingatlan Angyalföldre szeretne költözni? Akkor most felcsillanhat a szeme
Privátbankár.hu | 2025. január 27. 10:11
A fő keresleti és kínálati mutatók alapján tavaly kilőtt a fővárosi újlakás-piac, ráadásul a lendület idén több új, a keresletet és részben a kínálatot támogató tényező hatására minden bizonnyal kitart.
Ingatlan Balul sült el Orbán Viktorék jó híre
Privátbankár.hu | 2025. január 25. 09:19
Hiába indult el 2025 elejétől a vidéki otthonfelújítási program, a kedvezményes hitelét még sehol sem tudják igényelni az érdeklődők. A maximum hatmilliós kölcsön felvételét várhatóan februárban teszik lehetővé a programhoz csatlakozó első pénzintézetek. A kistelepüléseken élő gyerekes családoknak azonban még a nagybankok közül sem mindegyik kínál majd ilyen hitelt – derül a Bank360.hu összeállításából.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG