5p

Nem állt meg az árak emelkedése a pesti belvárosban, az előző félévhez képest átlagosan 7 százalékkal magasabb négyzetméterárat kell fizetnie annak, aki a bérbeadás szempontjából frekventált belvárosi területeken szeretne ingatlant vásárolni. A külföldi vásárlók a nagyobb távon gyengülő pályán lévő forintból is előnyt kovácsolnak, főleg, ha például az olcsóbbá vált VII. kerületben keresgélnek, ahol már szabad szemmel is érzékelhető árcsökkenés van - derül ki sorozatunk mostani részéből.

Az V. kerület továbbra is árbajnok, 2022 első félévében még 1,1 millió forint volt az átlagos négyzetméterár, idén az első hat hónapban 26 százalékkal magasabb, 1,36 millió forintos átlagár alakult ki. A külföldi érdeklődők még mindig azt láthatják, hogy Bécs, Berlin, Amszterdam, Stockholm vagy London hasonló adottságú belvárosi kerületeiben továbbra is jóval magasabbak az árak, ahogy ezt a Privátbankár Európai Lakásmonitorjának több részében is részletesen leírtuk. 

Az V. kerület szívében, a Vörösmarty téren is van eladó lakás. Fotó: Privátbankár/Mester Nándor
Az V. kerület szívében, a Vörösmarty téren is van eladó lakás. Fotó: Privátbankár/Mester Nándor

Befektetésként tehát igenis megéri mondjuk a Parlamenthez vagy a Szabadság térhez közeli valamelyik utcában lakást venni, főleg, ha olyat sikerül kifogni, amelyik a Dunához a legközelebbi kerületszakaszon van, a panoráma nagyon fölviszi az árat. Eleve nem sok ilyen ingatlan van, a forgalmat tekintve pedig az a helyzet, hogy még a folyóra nem rálátó lakások is kapósak, ha felújításon estek át és netán gépkocsibeálló is tartozik hozzájuk (vagy állandó helyük van egy mélygarázsban - a szerk.), ami ritka ebben a kerületben. 

Az átlagos bérleti már havi 320 ezer forint volt augusztus végén, ami 10 százalékkal haladta meg az egy évvel ezelőtti értéket. Bőven találunk 400 ezerért hirdetett lakásokat a kerületben, de jellemző a 330-350 ezres sáv. Nem egy olyan bérbeadó van, aki évek alatt több, eltérő méretű lakást is megvett ugyanabban az épületben, így könnyebben kiszolgálhatja az igényeket.

Értékbefolyásoló szempontok a pesti belvárosban

  • a nagykörúttól való távolság
  • a társasházon belüli elhelyezkedés
  • osztható-e a lakás több lakásra
  • beosztás
  • dupla komfort
  • emelet vagy tetőtér
  • tetőtér esetén vannak-e átalakítási korlátozások
  • lift van-e
  • csendesebb belső kert a társasházban
  • jelentősebb felújítás/korszerűsítés a társasházban

Az V. kerület mögött ott a VI., ahol az előző év azonos időszakához viszonyítva 10 százalékkal, 980 ezer forintra emelkedett az első féléves átlag, ami 2022 második félének árszintjéhez képest plusz 8 százalékos eltérés. Itt azt érdemes kiemelni, hogy a beruházók jó 10 évvel ezelőtt kezdték úgymond felfedezni, különösen az Andrássy út menti bérházakat, továbbá az ezekbe torkolló utcákat. Azóta lendületesen építkeznek, több nagyobb bérház is teljesen megújult.

Növeli a helyiek komfortját, hogy felújították a Hunyadi teret és az ottani vásárcsarnokot, a kerületi önkormányzat pedig az elmúlt két évben még erőteljesebben folytatta a gépkocsik kiszorítását. Sétaövezetek alakulnak ki, tömbfelújítások zajlanak, ami ugyanúgy drága bérlakásokat eredményez, mint a VIII. kerület egyes részein, s ezzel gyorsulhat a lakosságcsere, mert a szegényebb rétegek kiszorulnak a kerületből. A bérbeadásra vásárlás itt is jellemző, augusztus végén az átlagos havi díj 270 ezer forint volt, ez 40 ezerrel több, mint 2022 nyarának végén.

A befektetők mostanában gyakran keresik a VII. kerületet is, noha ott az infrastruktúra és az egyes kisebb körzetek építészeti vagy szolgáltatási minősége nem ér fel a két másik kerületéhez. Ennek az új keletű érdeklődésnek az oka egyértelműen a viszonylagos olcsóságban keresendő, ráadásul itt már árcsökkenést is rögzítettek a közvetítő hálózatok. 

A VII. kerületben az idei második negyedévben az előző negyedéves 960 ezer forintos átlagos négyzetméterenkénti árnál 9 százalékkal olcsóbban, 874 ezer forintos áron lehetett ingatlanhoz jutni a Duna House adatai szerint. Féléves átlagban is rekordot döntött a kerület, hiszen az idei első félév eladásai alapján 917 ezer forintos négyzetméterárat kellett fizetni a területen található lakásokért. Ez azonban az előző év azonos időszakához képest 19 százalékos, az előző félévhez képest 22 százalékos növekedés.

A másik két kerülethez képest jóval lejjebb vannak az átlagos bérleti díjak, most mintegy 200 ezer forint, szemben a 2022-es augusztus 180 ezer forintjával. Gyorsulásra csak akkor számíthatnak a tulajdonosok, ha a kerület egészében még több tömbfelújítás lenne és leginkább sikerülne letörölni a bulinegyed-pecsétet róla. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az Ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Lakásválság: még többen költözhetnek ki Budapestről
Privátbankár.hu | 2025. május 29. 09:57
A budapesti lakáspiac élénkülése már 2024-ben beindult.
Ingatlan Tényleg annyiért mennek el az ingatlanok, amennyiért meghirdetik őket?
Natív tartalom | 2025. május 28. 08:19
Az elmúlt hónapokban sok szó esett arról, hogy az ingatlanpiacon az eladók ceruzája nagyon vastagon fog, a hirdetési árak alapján szárnyaló piacot kell látnunk. Érdekes kérdés, hogy ezt az optimizmust mennyiben követi a tényleges árszint. Valóban ilyen árakon kelnek el az ingatlanok, vagy a végső üzletek szerényebb szinteken köttetnek?
Ingatlan A jegybank nyomára akadt 300 milliárd forintnak, amit állampapírból vettek ki a magyarok
Privátbankár.hu | 2025. május 21. 17:54
Két negyedév alatt ennyit pakoltak át a befektetők állampapírból az ingatlanpiacra az MNB friss jelentése szerint. Meg is ugrottak az árak.
Ingatlan Hiába gyűlnek a felhők, jött egy jó hír is az ingatlanpiacról
Privátbankár.hu | 2025. május 20. 16:48
A kereskedelmi ingatlanok terén jó hírek érkeztek.
Ingatlan Lecövekeltek a lakáseladók
Privátbankár.hu | 2025. május 15. 13:51
Egyre kisebb árengedményre hajlandóak az ingatlan értékesítésekor.
Ingatlan Ezt látnod kell! Nagyszerű ingatlanoknak csökkent az ára a hosszú hétvégén!
Márkázott tartalom | 2025. május 14. 09:43
Az Ingatlantájoló megújult Hirdetésfigyelő szolgáltatásának köszönhetően már 24 órán belül értesülhetsz arról, ha egy, a keresési paramétereidnek megfelelő ingatlan árát csökkentették.
Ingatlan Lassan új szelek fújnak? Fordulat előtt a budapesti ingatlanpiac
Privátbankár.hu | 2025. május 13. 13:36
A Duna House legfrissebb adatai szerint a 2025 áprilisában Budapesten zárult adásvételek csaknem felében befektetési célból vásároltak ingatlant – ez a tendencia új lendületet adhat a fővárosi piac szerkezetének és árazásának is.
Ingatlan Nem hiszi el, hogy mennyibe kerül egy négyzetméter
Privátbankár.hu | 2025. május 13. 11:26
Éves összevetésben viszont már 19 százalékkal magasabbak az áprilisi lakásárak Budapesten.
Ingatlan Időben vett állampapírt? Akkor ennek most mások is örülhetnek
Privátbankár.hu | 2025. május 6. 15:21
Az elemzők is reagáltak a KSH kedd reggeli közlésére, miszerint az első negyedévben ugyan országos szinten kevesebb lakás épült, mint egy évvel korábban, ám a kiadott lakásengedélyek száma nőtt, igaz, csak Budapesten.
Ingatlan Véget érhet a drágulási horror a lakáspiacon?
Privátbankár.hu | 2025. május 5. 14:21
Megváltozhatnak az alkupozíciók és eljöhet a saját célra vásárlók ideje.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG