Fél évvel ezelőtt mutattuk be legutoljára részletesen, hogy mire számíthatnak az eladók és a vevők Veszprémben, Európa egyik idei kulturális fővárosában. Akkor még csak készülőben voltak vagy nem régen készültek el azok az infrastrukturális beruházások, amelyeket tavaly-tavalyelőtt kezdtek el, így az ingatlanpiacra gyakorolt hatásról akkor még nem beszélhettünk. Viszont ezeket azóta át is adták, így közvetve hozzájárulnak az értékek növekedéséhez.
Bővült és korszerűsödött az elkerülő gyűrű, felújították a Szent István völgyhidat és közbringarendszert vezettek be. Ezen kívül egy 174 autó elhelyezésére alkalmas belvárosi parkolóház épült, továbbá egymilliárd forintból kipofozták a vasútállomást és átadtak egy új, négycsillagos hotelt is. Az egykori Heim Pál Gyermekkórház épületét felújították és kulturális központot nyitottak benne, új audiovizuális centrumot adtak át a várnegyedben.
Az újszerű téglalakások iránt továbbra is növekvőben van a kereslet, mert a teljesen újakért itt is legalább 900 ezer forintot kérnek négyzetméterenként. A nagyobb hirdetési portálokon közel 700 lakást szeretnének eladni a tulajdonosok, ez viszonylag nagy szám, az elmúlt 6-9 hónapban szökött fel ilyen magasra ez az érték, de ez általános tendencia országszerte.
Értékbefolyásoló tényezők Veszprémben
- lokáció: történelmi központ vagy külváros
- a Balaton távolsága autóval
- a társasház mérete
- a társasházon belüli elhelyezkedés
- van-e teremgarázs az épület alatt vagy kocsibeálló előtte/közelében
- volt-e teljes felújítás az épületen
- családi ház esetében a telek mérete
- volt-e komoly belső felújítás a házon vagy szigetelés
- van-e napelem
- kereskedelmi ellátottság
- szociális létesítmények közelsége.
A városba vagy közvetlen környékére települt ipari, főleg járműipari cégek miatt nőtt az a réteg, amelyik vagy lakóparki lakást keres vagy újszerű/felújított téglalakást. Füredidomb, Jutaspuszta és Csererdő városrészeken indultak új, kisebb beruházások, zömmel ikerházakat kínálnak, de vannak önálló családi házak is.
Kicsit több mint 250 családi ház is új gazdát keres, köztük van pár tucat, ami 10 éven belül épült és ezért korszerűnek számít, nagy kertjük hívogató és értéknövelő is. Szintén az előnyükre válik, hogy szinte mindegyiknek önálló, sokszor dupla garázsa is van, a telekméret változó, de jellemző az 500-700 négyzetméter.
A Duna House szerint Veszprémben 2023 nyarától enyhén csökkenő, stagnáló árak jellemzik a piacot. Kisebb lett az átlagos négyzetméterár, a tavalyi 608 ezer forint felettiről 595 ezer forintra változott. A négyzetméterárakkal együtt az otthonteremtés költsége is mérséklődött, a Veszprémben letelepedők idén átlagosan közel 40 millió forintot költöttek, ennyi pénzért átlagosan 66-68 négyzetméter alapterületű ingatlanokra.
A városban túlnyomórészt téglaépítésű otthonokból lehet válogatni. Mintegy 55-60 millió forintért már 60-70 négyzetméteres ilyen típusú társasházi lakást lehet venni. Állapottól függően akár 5-7 százalékot is alkudhatunk. Még jobban levihetjük a végső árat, ha az eladó időkényszer alatt van vagy nem annyira korszerű az ingatlana. Vevőként ekkor általában az a célszerű, hogy annyit tudjunk lealkudni, amennyit a felújításra szánunk.
A téglalakások alternatívája lehet a panel. Emelkedett az ilyen lakások népszerűsége a területen, idén a vásárlók 16 százaléka szerződött házgyári lakásra a vármegyében. A legtöbb ilyen ingatlan Veszprémben kelt el, átlagosan 564 ezer forintos négyzetméteráron, ami az átlagos, 59 négyzetméteres lakásmérettel számolva 33,5 millió forint ráfordítást igényelt a vevők részéről.
Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe.
Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat.
------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét.
A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.
Oroszország felkészül.
