Mennyit ér az ingatlanom? Érdemes 41 milliót adni egy garázsért?

Budapesten jelenleg mintegy 800, a tíz legnagyobb városunkban közel 700 garázs vagy gépkocsibeálló keres új gazdát a hirdetési oldalakon. A közepes, 30-50 ezres településeken városonként legfeljebb 2-3 tucat eladó garázst lehet venni. A társasházak mélygarázsaiban 5-8 millió forint a jellemző ár, az önálló ingatlanként épített autótárolók átlagára viszont ennél nagyobb sávban, 10-30 millió forint között mozog. 

Abban nincs változás a 2000-es évek elejéhez képest, hogy az épített külvárosi P+R parkolók elszívhatnak potenciális garázsvásárlókat. De még mindig igaz: a nagy értékű autók használói továbbra sem mondanak le arról, hogy rendszeresen védettebb ingatlanban tegyék le járművüket és ők vagy a cégük inkább kifizeti a magas bérleti díjat, semmint, hogy kockáztasson.

Tavaly nyáron arról írtunk ebben a sorozatban, hogy az év első pár hónapjában tovább emelkedtek az árak, mert a kisebb tőkeigényű befektetések közül ez a típus sok kisbefektetőt vonzott. Az év második felében azonban lelassult, majd megállt a drágulás, legalábbis ezt erősítette meg több közvetítő hálózat, köztük az Otthon Centrum (OC). Ez a cég kiemelte Kecskemétet, ahol már majdnem 10 millió forint az átlagár, s ez jócskán felülmúlja a budapesti átlagárat is.

A garázsok ára főváros-szerte az országos átlaggal megegyező mértékben csökkent az utóbbi fél évben. A III. kerületben például 2,7, a IX. kerületben 5,6 százalékkal. A budai kerületekben, illetve a belvárosban 6-7 millió forint közötti sávban mozog az átlagár. A XIII. kerületben 6,7 millió, a IX. kerületben 6,15 millió forint egy garázs átlagára. A külső pesti kerületekben már előfordulnak 6 millió forint alatti fedett gépkocsibeállók, de ezekben a városrészekben a kereslet is jelentősen alacsonyabb. 

Mi viszont 2025 elején végigpásztáztuk a kínálatot és azt láttuk, hogy a kisebb, régebbi társasházak aljában az önálló garázsok jellemzően 9-10 millió forintba kerülnek, de például a III., a XII. és a VI. kerületben gyakori a 10-13 millió forint közötti kínálati ár. Belefutottunk egy 41 millió forintért árult garázsba is az V. kerületben, de a XII. kerületben is találtunk 40 millió forintosat.

A címben feltett kérdésre az lehet a válasz, hogy attól függ: ha valaki tényleg vigyázni akar nagy értékű járművére és közel akarja azt tudni a lakásához, akkor megérheti ennyi pénzt kifizetnie. Kisbefektetőknek viszont nem feltétlenül jó üzlet, ennyi pénzért már egy kisebb garzonlakás vagy 3-4 „normál” garázs is vehető, mindkét típust fajlagosan magasabb áron lehet kiadni, mint az ilyen drágán vett egyetlenegyet.

 „A nagyobb méretű garázsokért az átlagnál akár több millió forinttal többet is elkérnek, csak úgy, mint azokért, ahol a tároló is benne van az árban. A keresletet nagyban befolyásolja, hogy a környéken mennyire sűrű a beépítés, és milyen a közterületi parkolási lehetőség” – mondta Soóki-Tóth Gábor, az OC elemzési vezetője. 

A megyei jogú városokban a garázsok iránti kereslet valamivel mérsékeltebb, hiszen több hely van az autók tárolására. A csökkenő kereslet hatása mégsem tükröződik sok településen az árakban, ugyanis a garázsok alapterülete rendszerint több négyzetméterrel nagyobb a fővárosi átlagnál. Másfelől több az egyedi garázs és kevesebb a több tucat autó tárolására alkalmas teremgarázs. Ezzel magyarázható, hogy az országos árrekorder Kecskemét, ahol 9,9 millió forint az átlagár, míg Debrecenben 8 millió forint az átlagérték. A kisebb városokat ennél mérsékeltebb árak jellemzik, Várpalotán például 4,1 millió forint az átlag. Az ár számottevően a vidéki városok többségében nem változott idén, és 5 százalékon belüli ingadozás az irányadó.

Értékbefolyásoló tényezők a garázsoknál

• kategória (mélygarázs, önálló garázs, fedett beálló)
• új vagy használt
• állapot
• elhelyezkedés
• elektromos töltési lehetőség
• dupla méret (családi házaknál és egyes társasházaknál)
• tároló megléte

Megfigyeltük a vidéki kínálatban, hogy a sorgarázsokért általában 5-7 millió forintot kérnek az eladók. Erre lehet számítani egyebek mellett Győrben és Debrecenben, de például Pécsett elegendő 5-5,5 millió forint is ahhoz, hogy a nevünkre írják az ilyen ingatlant. Érdekes, hogy a maga 192 garázsával Szeged vezeti az eladó darabok száma szerinti rangsort, a cívisvárosban csak 145, Nyíregyházán 80, Pécsen 87 garázs keresi új gazdáját, ugyanakkor a méretét tekintve nagyobb Miskolcon csak 41, akárcsak Székesfehérváron.

A garázsok árazásában akár egy településen belül is jelentős eltérések lehetnek. Az árat ugyanis jelentősen befolyásolja, hogy fedett tárolót, mélygarázs beállóhelyet vagy különálló garázst kíván vásárolni a vevő. Jellemzően az utóbbi tartozik az átlagár feletti kategóriába, míg a fedett autóbeállók akár harmadával is olcsóbbak lehetnek. Továbbá a garázs állapota és az, hogy új vagy használt, szintén árbefolyásoló tényező.

Az új építésű projektekhez kapcsolt parkolók ára legújabban már a hely méretétől függően is eltérő lehet, ugyanis egyre több fejlesztő diverzifikálja a teremgarázs-kínálatát azzal, hogy a kisebb autó tulajdonosainak kedvezőbb áron kínálja a csökkentett méretű helyet, míg a nagy autóval közlekedőknek extraméretű és drágább parkolóhelyet alakít ki. Tíz-tizenöt százalékkal magasabb lehet az elektromos töltővel is ellátott gépkocsibeálló ezekben a társasházi mélygarázsokban. 

Szintén befolyással van az egyedi garázsok árára, hogy egy adott városban mennyi parkolóház épül, az elvonhatja a kereslet egy kisebb részét. Veszprémben 2023-ban adtak át egy 174 autó elhelyezésére alkalmas épületet a belvárosban, Békéscsabán a tavaly elkészült vásárcsarnoknál 292 férőhelyes parkolóház létesült, Pécsett a PTE Klinikai Központ részeként hoztak létre egy 196 férőhelyes kétszintes létesítményt.

Fontos

Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét.

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja