Mennyit ér az ingatlanom? Robbanás lesz Kecskeméten, mert Lázár János is úgy akarja

Visszaeső forgalom látható az autóipari központtá vált Kecskeméten a 2019-2023-as időszakot, azaz az utóbbi öt teljes év adatait nézve. Összesen 787 családi ház, 3048 társasházi lakás és 1740 panel cserélt gazdát, de mindhárom típusnál 2021 volt a fordulópont, akkortól kezdett el csökkenni az éves adásvételek száma. Ez csak részben függ össze a drágulás felgyorsulásával, a hitelre jogosultak köre is szűkebb lett, illetve itt is megfigyelhető, hogy a gyerekek később repülnek ki otthonról és később jutnak akkora önálló jövedelemhez, hogy azzal már merjenek beszállni egy vásárlásba, ami akár felújítandó ingatlan is lehet.

Idén a használt téglalakásokért átlagosan már 650-680 ezer forintot kértek négyzetméterenként. Átlag feletti érték, akár 800-850 ezer forint is lehetett, ha teljesen felújított ingatlanról volt szó, ami már energiatakarékos. Panelt és családi házat sem lehet kapni 500 ezer forintos átlagos négyzetméterár alatt. 

A miniszteri ígéretek megvalósulása esetén bizonyosan javulni fognak az életkörülmények, aminek része, hogy milyen az épített környezet, milyen fejlettségű az infrastruktúra és milyen új vagy bővített szolgáltatások telepednek meg a városban. Ezek mind befolyásolják az ingatlanok értékét, forgalmi sebességét és azt, hogy a beruházók bátrabban mernek-e legalább közepes méretű, 60-100 lakásos projekteket indítani. A mennyiség mellett az árak is növekedhetnek, de várhatóan még így is elmaradnak majd a debreceni vagy a győri értékektől, nem beszélve a fővárosiaktól. A helyiek viszont már most árrobbanásról beszélnek és attól tartanak, hogy a kormány támogatási programja és a megtakarítások egy részének a piacra érkezése tovább lendítheti az árakat. 

Kecskeméten jelenleg öt lakóparki beruházás van valamilyen szakaszban, a kínálat összesen csaknem 300 lakással bővül, ha sikerül 2026 végéig befejezni ezeket a projekteket. A város méretéhez képest ez rendkívül kevés, 2-3-szor ennyi is bőven elférne. Örömtelinek mondható, hogy – bár ott is drága az építési telek – nem 6-8 emeletes tömbök bújnak ki a földből, hanem ennél 2-4 szinttel kisebbek. Valójában társasházakról van szó, mint nagyon sok helyütt az országban a lakópark néven indított beruházásoknál. Valódi lakóparkok továbbra sem árasztják el a piacot, bár fut egy-két kisebb, önálló házakból álló projekt Katonatelepen, Külső Bethlenvárosban és Alsószéktón.

Értékbefolyásoló szempontok Kecskeméten

• elsődleges elhelyezkedés (belváros vagy külső kerület)
• családi ház esetében a telek mérete, tájolása
• lakásnál a lakótömbön belüli elhelyezkedés
• a ház/lakás mérete
• műszaki állapot
• felújítás kiterjedtsége
• garázs vagy gépkocsibeálló megléte
• közösségi közlekedési eszközök közelsége
• szociális infrastruktúra a közvetlen környéken

Az új kínálat bővülését lefékezte az autóipar körüli sok bizonytalanság, továbbá az, hogy a gyárakban és a beszállítók telephelyein tervezett bővítéseknél már nem feltétlenül van szükség több (a városba beáramló) emberre, akik aztán a lakáspiac keresleti oldalán megjelenhetnének. A helyi lakáspiac minőségi átalakulása várható, egyszerűen több lesz a korszerű energiatakarékos lakás és ház, ahová beköltözhetnek a most a szülőkkel lakó fiatalok vagy a panelből váltani akarók és tudók.

De a kereslet nagyobb része továbbra is a használt ingatlanoknál jelenik meg. December közepén mintegy 1200 családi házból válogathattak a vevőjelöltek. Ennek csak negyede újszerű vagy felújított, tehát viszonylag keveset kell költeni rájuk. Mintegy 40 százalékuk 2011 után épült, a legtöbb ezek közül már hőszivattyús. A 2000 előtt felhúzott házak felében gázkazán adja a meleget radiátorokon keresztül. A jól felszerelt, korszerű gépszettel ellátott házaknál 850 ezer és 1,2 millió forint között van a jellemző négyzetméterenkénti kínálati ársáv.

Használt lakásokból alig 500 van a piacon. Összesen 420 téglalakás keresi új gazdáját, közülük az a mintegy 180 indul jó eséllyel, amelyek az elmúlt 15 évben épültek, még előrébb lehetnek a rangsorban a hőszivattyúval működők, ilyenből körülbelül 75 van a palettán, de van 32 gázkazános is. Azért nem lehet pontos számot mondani, mert a hirdetők néha levesznek egy-egy lakást vagy újra felteszik más fotókkal, a szám ezért napon belül is változhat. Az újszerű otthonokért legalább 950 ezer forintot kérnek négyzetméterenként, de inkább jellemző az 1-1,1 millió forint közötti kínálati négyzetméterár.

Az eladó 84 panel közel 40 százaléka felújított, de ezek közül csak 10 vett részt panelprogramban, ez nagyon alacsony arány más, fejlettebb iparral bíró nagyvárosunkhoz képest. Vélhetően belső felújítások vannak többségben, tehát a felújítottak esetében hiányzik például a külső szigetelés és nem feltétlenül új a sok elemből álló gépészet sem, legfeljebb egyedi lett a távfűtés mérése.

A befektetők itt is jelen vannak, bár a 4-5 százalékos hozam még nem elég vonzó. Persze, nem minden befektető vett az elmúlt 2-3 évben lakást kiadási céllal, amikor itt is felszöktek az árak. Ha mondjuk 10-12 éve vásárolt valaki egy jó elhelyezkedésű lakást, akkor 6-7 százalékra is számíthat. A bérleti díjak mindenesetre mindkét csoportnak kedveznek, hiszen az átlagos díj egy 50-60 négyzetméteres, új vagy újszerű otthon esetében elérte már a 180-200 ezer forintot, lakóparkokban a 230-250 ezer forintot. Az ingatlan.com a teljes kiadó állományra vetítve most decemberben 140 ezer forintos átlagot mért, ez az összeg az átlagot erősen lerontó sok, kevésbé korszerű lakás miatt lehet ilyen alacsony.

Adóemelések is „színesítik” az ingatlanpiac képét. Több más városhoz hasonlóan januártól Kecskeméten is emelkedik az építményadó: a belvárosban 30 százalékkal, azon kívül 20 százalékkal. Eredetileg az összes céges építményre vonatkozott volna, végül a kormánypárti polgármester javaslatára kivételt tettek az 50 négyzetméter alatti irodákkal, üzletekkel, raktárakkal, így azok bérbeadói erre hivatkozva már nem növelhetik a bérleti díjat. Tavaly az év elején mindkét körzetben majdnem duplájára nőtt ez a teher a belvárosban. 

A magánszemélyek fellélegezhetnek, mert a garázsadóhoz most nem nyúltak. Egyébként országosan és az átlagos értékeket nézve épp Kecskeméten lehet a legdrágábban (mintegy 10 millió forintért) garázst vásárolni. Viszont akik az önkormányzattól bérelnek lakást, azoknak januártól másfélszeres díjat kell fizetni, további három évig évi 15 százalékos további emelés lesz, olvasható az önkormányzat honlapján. Utoljára négy évvel ezelőtt volt díjemelés.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja