6p

Azt eddig is tudtuk, hogy az egykori pártfőtitkárnak oly kedves észak-pesti környéken sokan keresnek új otthont. Újdonság azonban, hogy a használt téglalakások is növelni tudták a népszerűségüket, újak és régiek gyakorlatilag egymást húzzák. Utóbbiak azonban csak akkor tudnak labdába rúgni, ha teljesen felújítottak és kiemelkedően jó közlekedéssel bírnak – derül ki sorozatunk mostani részéből.

Kádár János, az MSZMP főtitkára előszeretettel beszélt arról, hogy Angyalföld közel állt a szívéhez, mert úgymond a budapesti munkásosztály jelentős része ott dolgozik és sokan ott is laknak. A gyárak azonban eltűntek, helyettük masszív irodanegyed jött létre a Váci út mentén, a párhuzamos utcákban viszont lakóparkoknak nevezett 8-10 emeletes társasházak erdeje kezd kibontakozni. És persze, nem a kétkezi emberek vesznek ott lakásokat, hanem irodisták – nehogy túl messziről kelljen munkába járni.

Angyalföldön rengeteg a kis alapterületű új vagy újszerű lakás, amit könnyű kiadni. Fotó: depositphotos
Angyalföldön rengeteg a kis alapterületű új vagy újszerű lakás, amit könnyű kiadni. Fotó: depositphotos

Az Angyalföldnek is otthont adó XIII. kerület még mindig nagy szeletet hasít ki a teljes fővárosi forgalomból, az adásvételek tizede ott történt tavaly. Sokan vesznek ott lakást saját célra, de bőven jelen vannak a befektetők is, a legóvatosabb becslések szerint is legalább 35-40 százalék az arányuk. Nem véletlen, mivel a metró miatt kiváló a környék megközelíthetősége, a beruházók nagy társasházaiban legalább 50 százalék a jól kiadható kisebb ingatlanok aránya. A kerületi önkormányzat két évtizede folyamatosan fejleszti a szociális és kulturális infrastruktúrát – részben a sok odatelepült cég adójából.

Sajátossága a kerületnek, hogy nem csupán a 7-8 emeletes óriási tömbök nőnek ki a földből a nagy léptékű beruházásokban, hanem a kerület angyalföldi részén, a régebbi bérházas utcákban 2-4 szintes társasházak is bőven épülnek vagy épültek. Ezeket sokan pont azért szeretik, mert nem tartják olyan nyomasztóan nagynak, mint a lakóparknak nevezetteket.

Értékbefolyásoló szempontok Angyalföldön

  • metrótól való távolság
  • Dunától való távolság
  • iskola, óvoda, gyógyszertár közelsége
  • méret
  • beosztás
  • használt tégla lakás esetén a felújítás éve, mértéke és jellege
  • önálló garázs vagy gépkocsibeálló
  • panel esetén panelprogramos részvétel.

Mire számítson az, aki itt keres lakást? Arra, hogy a teljes kínálat közel 4000 ingatlant tartalmaz. Ebből csak mintegy 200 a panel, a többi tégla és kicsit több mint száz csúsztatott zsalus. Itt is bővült a teljes kínálati paletta, mint az ország egészében, ám itt főleg azért, mert a kerület évek óta vezeti az új építésű projektek piacát.

Aki rögtön költözne új lakásba, az közel 200 közül válogathat, további közel kétezer még épül. Az elmúlt pár hónapban azt lehetett tapasztalni, hogy jóval kevesebb lett a tervasztalról kínált lakások száma, mert a beruházók belevágtak ugyan a kivitelezésbe de csak később, nagyjából szerkezetkész állapotban kezdték el az értékesítést. Ezt egyébként a potenciális vevők is jobban szeretik, sokan direkt megvárják, míg eljut idáig az építkezés, így biztosabbnak vélik a befejezést. Ennek viszont az a kockázata, hogy lemaradnak a bevezető árakról, a fejlesztők ugyanis a 1,5-2 éves kivitelezési szakaszban egyszer biztos fognak árat emelni, de inkább kétszer.

Tudomásul kell venni, hogy a még mindig erős kereslet magasan tartja az árakat, bár a kerület az új és a használt otthonokat együtt vizsgálva csak a hatodik a kerületek árrangsorban a maga átlagosan 1,03 millió forintos négyzetméterárával. Ha mindenképpen újat akarunk venni, azzal kell számolni, hogy átlagosan 1,3 millió forint körüli négyzetméterárakkal találkozunk. Ám ha a Dunához közel akarunk lakni egy ilyen új otthonban, akkor 1,5-1,7 millió forintos négyzetméterárra, vagy ennél is többre kell felkészülni. 

Jó karban lévő vagy felújított téglalakásokat már egymillió forint alatti négyzetméteráron is vehetünk. Mintegy 1130 ilyen ingatlan kelleti magát a hirdetési portálokon. Csaknem kétezer olyan lakás is van a piacon, amely 2011-ben vagy azután épült. A Duna House szerint egyébként Angyalföldön tavaly is tudtak nőni az átlagárak, mintegy 3-4 százalékkal. 

A kerületben a legkeresettebb ingatlantípus a használt, téglaépítésű lakás, az adásvételek háromnegyedét ezek tették ki. A második legnépszerűbb a panel volt, továbbra is népszerűek az 52-56 négyzetméteres házgyári lakások, jellemző a 750-800 ezer forintos négyzetméterár. 

Közvetve növeli az ingatlanok értékét, hogy idén is folytatódnak az infrastrukturális fejlesztések. Önkormányzati költségvetésből 4 nagyobb útfelújítás és 4 nagyobb zöldterületi fejlesztés lesz 2024-ben. Az AngyalZÖLD 3.0 program alapján végzett idei fejlesztések összértéke bruttó 804 millió forint. 2015-ben tízéves intézményfelújítási program indult, az elmúlt 9 évben összesen 24,7 milliárd forintot költött az önkormányzat erre, évi szinten a legtöbbet, 7 milliárdot, 2023-ban. Bölcsődék, óvodák, iskolák és más közintézmények újultak meg és lettek hatékonyabb energiafelhasználók.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Találd meg az ideális irodát pillanatok alatt!
Natív tartalom | 2025. március 11. 14:21
Eleged van az időrabló iroda-keresésből? Felejtsd el a végeláthatatlan böngészést és a felesleges köröket! Ha rád hárult a feladat, hogy új irodát találj a cégnek, akkor most figyelj: megmutatjuk, hogyan spórolhatsz rengeteg időt és energiát, miközben pár kattintással rábukkanhatsz a tökéletes helyre!
Ingatlan Történelmi változások és gigantikus sakkjátszma az ingatlankezelők világában!
Natív tartalom | 2025. március 10. 14:35
A gazdasági megtorpanás természetesen az ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorol, a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és kezelői új stratégiákat követnek a siker érdekében. Élmény, rugalmasság, digitalizáció és zöld megoldások minden mennyiségben. Magyarországon is izgalmas folyamatok zajlanak, így többek között a 662.500 négyzetméternyi ingatlanportfóliót kezelő CPI Hungary stratégiája, alkalmazkodóképessége és folyamatos innovációi kiváló példa lehet a piaci szereplők számára.
Ingatlan Lakáskiadás 2025-ben: hozd ki ingatlanodból a legtöbbet!
Márkázott tartalom | 2025. március 9. 11:20
Sokan úgy gondolják, hogy a lakáskiadás biztos és stabil jövedelmet jelent, de vajon 2025-ben is így van ez? Az ingatlanpiac folyamatosan változik, így a sikeres bérbeadáshoz érdemes átgondolni a lehetőségeket. Egy jó helyen lévő lakás továbbra is értékes, és ha jól menedzseled a kiadást, stabil bevételt biztosíthat számodra.
Ingatlan Lehullt a lepel: ennyivel többől újította fel az MNB-székházat a Matolcsy-fiú barátja
Privátbankár.hu | 2025. február 26. 08:17
Visszaütött, hogy nem fejeződtek be az eredeti határidőre a munkálatok.
Ingatlan Kegyetlen adatok jöttek a lakásépítésekről – van Magyarországon, ahol 41 százalékkal kevesebb lakás épült
Privátbankár.hu | 2025. február 20. 08:31
A fővárosban és országosan is közel egyharmaddal kevesebb lakás épült tavaly 2023-hoz képest. De vannak ennél is rosszabb számok a KSH jelentésében.
Ingatlan Szomorú számok érkeztek, de már készül a fordulat a magyar építőiparban
Privátbankár.hu | 2025. február 14. 08:50
2024 decemberében az előző év azonos hónapjához képest mindkét építményfőcsoport termelése csökkent: az épületeké 1, az egyéb építményeké 10,2 százalékkal.
Ingatlan Nincs megállás az albérletek drágulásánál?
Privátbankár.hu | 2025. február 12. 11:03
Országosan és Budapesten is közel 2 százalékkal nőttek az átlagos lakbérek januárban a tavaly decemberi szintekhez képest. Éves összevetésben pedig 9,4, illetve 9,5 százalékos emelkedés történt.
Ingatlan Orbán Viktor grúz barátjának azért jut egy Mini-Dubaj
Privátbankár.hu | 2025. február 6. 17:31
Az abu-dzabi székhelyű Eagle Hills Properties LLC ingatlanfejlesztő vállalat nem panaszkodhat megrendeléshiányra.
Ingatlan Angyalföldre szeretne költözni? Akkor most felcsillanhat a szeme
Privátbankár.hu | 2025. január 27. 10:11
A fő keresleti és kínálati mutatók alapján tavaly kilőtt a fővárosi újlakás-piac, ráadásul a lendület idén több új, a keresletet és részben a kínálatot támogató tényező hatására minden bizonnyal kitart.
Ingatlan Balul sült el Orbán Viktorék jó híre
Privátbankár.hu | 2025. január 25. 09:19
Hiába indult el 2025 elejétől a vidéki otthonfelújítási program, a kedvezményes hitelét még sehol sem tudják igényelni az érdeklődők. A maximum hatmilliós kölcsön felvételét várhatóan februárban teszik lehetővé a programhoz csatlakozó első pénzintézetek. A kistelepüléseken élő gyerekes családoknak azonban még a nagybankok közül sem mindegyik kínál majd ilyen hitelt – derül a Bank360.hu összeállításából.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG