6p

Azt eddig is tudtuk, hogy az egykori pártfőtitkárnak oly kedves észak-pesti környéken sokan keresnek új otthont. Újdonság azonban, hogy a használt téglalakások is növelni tudták a népszerűségüket, újak és régiek gyakorlatilag egymást húzzák. Utóbbiak azonban csak akkor tudnak labdába rúgni, ha teljesen felújítottak és kiemelkedően jó közlekedéssel bírnak – derül ki sorozatunk mostani részéből.

Kádár János, az MSZMP főtitkára előszeretettel beszélt arról, hogy Angyalföld közel állt a szívéhez, mert úgymond a budapesti munkásosztály jelentős része ott dolgozik és sokan ott is laknak. A gyárak azonban eltűntek, helyettük masszív irodanegyed jött létre a Váci út mentén, a párhuzamos utcákban viszont lakóparkoknak nevezett 8-10 emeletes társasházak erdeje kezd kibontakozni. És persze, nem a kétkezi emberek vesznek ott lakásokat, hanem irodisták – nehogy túl messziről kelljen munkába járni.

Angyalföldön rengeteg a kis alapterületű új vagy újszerű lakás, amit könnyű kiadni. Fotó: depositphotos
Angyalföldön rengeteg a kis alapterületű új vagy újszerű lakás, amit könnyű kiadni. Fotó: depositphotos

Az Angyalföldnek is otthont adó XIII. kerület még mindig nagy szeletet hasít ki a teljes fővárosi forgalomból, az adásvételek tizede ott történt tavaly. Sokan vesznek ott lakást saját célra, de bőven jelen vannak a befektetők is, a legóvatosabb becslések szerint is legalább 35-40 százalék az arányuk. Nem véletlen, mivel a metró miatt kiváló a környék megközelíthetősége, a beruházók nagy társasházaiban legalább 50 százalék a jól kiadható kisebb ingatlanok aránya. A kerületi önkormányzat két évtizede folyamatosan fejleszti a szociális és kulturális infrastruktúrát – részben a sok odatelepült cég adójából.

Sajátossága a kerületnek, hogy nem csupán a 7-8 emeletes óriási tömbök nőnek ki a földből a nagy léptékű beruházásokban, hanem a kerület angyalföldi részén, a régebbi bérházas utcákban 2-4 szintes társasházak is bőven épülnek vagy épültek. Ezeket sokan pont azért szeretik, mert nem tartják olyan nyomasztóan nagynak, mint a lakóparknak nevezetteket.

Értékbefolyásoló szempontok Angyalföldön

  • metrótól való távolság
  • Dunától való távolság
  • iskola, óvoda, gyógyszertár közelsége
  • méret
  • beosztás
  • használt tégla lakás esetén a felújítás éve, mértéke és jellege
  • önálló garázs vagy gépkocsibeálló
  • panel esetén panelprogramos részvétel.

Mire számítson az, aki itt keres lakást? Arra, hogy a teljes kínálat közel 4000 ingatlant tartalmaz. Ebből csak mintegy 200 a panel, a többi tégla és kicsit több mint száz csúsztatott zsalus. Itt is bővült a teljes kínálati paletta, mint az ország egészében, ám itt főleg azért, mert a kerület évek óta vezeti az új építésű projektek piacát.

Aki rögtön költözne új lakásba, az közel 200 közül válogathat, további közel kétezer még épül. Az elmúlt pár hónapban azt lehetett tapasztalni, hogy jóval kevesebb lett a tervasztalról kínált lakások száma, mert a beruházók belevágtak ugyan a kivitelezésbe de csak később, nagyjából szerkezetkész állapotban kezdték el az értékesítést. Ezt egyébként a potenciális vevők is jobban szeretik, sokan direkt megvárják, míg eljut idáig az építkezés, így biztosabbnak vélik a befejezést. Ennek viszont az a kockázata, hogy lemaradnak a bevezető árakról, a fejlesztők ugyanis a 1,5-2 éves kivitelezési szakaszban egyszer biztos fognak árat emelni, de inkább kétszer.

Tudomásul kell venni, hogy a még mindig erős kereslet magasan tartja az árakat, bár a kerület az új és a használt otthonokat együtt vizsgálva csak a hatodik a kerületek árrangsorban a maga átlagosan 1,03 millió forintos négyzetméterárával. Ha mindenképpen újat akarunk venni, azzal kell számolni, hogy átlagosan 1,3 millió forint körüli négyzetméterárakkal találkozunk. Ám ha a Dunához közel akarunk lakni egy ilyen új otthonban, akkor 1,5-1,7 millió forintos négyzetméterárra, vagy ennél is többre kell felkészülni. 

Jó karban lévő vagy felújított téglalakásokat már egymillió forint alatti négyzetméteráron is vehetünk. Mintegy 1130 ilyen ingatlan kelleti magát a hirdetési portálokon. Csaknem kétezer olyan lakás is van a piacon, amely 2011-ben vagy azután épült. A Duna House szerint egyébként Angyalföldön tavaly is tudtak nőni az átlagárak, mintegy 3-4 százalékkal. 

A kerületben a legkeresettebb ingatlantípus a használt, téglaépítésű lakás, az adásvételek háromnegyedét ezek tették ki. A második legnépszerűbb a panel volt, továbbra is népszerűek az 52-56 négyzetméteres házgyári lakások, jellemző a 750-800 ezer forintos négyzetméterár. 

Közvetve növeli az ingatlanok értékét, hogy idén is folytatódnak az infrastrukturális fejlesztések. Önkormányzati költségvetésből 4 nagyobb útfelújítás és 4 nagyobb zöldterületi fejlesztés lesz 2024-ben. Az AngyalZÖLD 3.0 program alapján végzett idei fejlesztések összértéke bruttó 804 millió forint. 2015-ben tízéves intézményfelújítási program indult, az elmúlt 9 évben összesen 24,7 milliárd forintot költött az önkormányzat erre, évi szinten a legtöbbet, 7 milliárdot, 2023-ban. Bölcsődék, óvodák, iskolák és más közintézmények újultak meg és lettek hatékonyabb energiafelhasználók.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Jön a feltámadás a magyar építőiparban – de milyen áron?
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 14. 08:30
Az egy évvel ezelőttihez képest nőtt az építőipari termelés, az előző hónaphoz képest csökkent – de a megkötött új szerződések volumene nagyot emelkedett.  Az építőipar termelői árai emelkednek.
Ingatlan Még nem érződik a kormány új csodafegyvere az ingatlanárakban
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 7. 14:01
Júliusban megtorpant a lakásdrágulás az országos lakáspiacon havi és éves összevetésben, miközben Budapesten csak enyhén gyorsult az árak növekedési üteme. A 0,1 százalékos országos és 0,9 százalékos budapesti havi árváltozás tempója utoljára 2014 novemberében volt ilyen lassú. Az Otthon Start program bejelentése felpörgette a lakáspiaci keresletet, de a júliusi lakásárakban ez még nem tükröződött. A budapesti eladó használt lakások és házak átlagos négyzetméterára jelenleg 1,3 millió forint. A fővárosi kerületekben 804 ezer és 2 millió forint között szóródik a négyzetméterárak középértéke.
Ingatlan Új korszak a lakásépítésben: a 3 százalékos hitel lehetősége az otthonteremtés fordulópontja
PR | 2025. augusztus 4. 11:09
Az elmúlt évek drasztikus áremelkedései, a hitelkamatok bizonytalansága, a forint gyengülése, valamint az építőipar munkaerőhiánya sok család számára halasztott álommá változtatta az otthonteremtést. Most viszont valódi fordulat jött el – az Imperial Holding készen áll! 
Ingatlan Fordulópont a magyar befektetési piacon, túl a mélyponton
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 4. 08:47
Így értékelték a Colliers szakértői a kereskedelmi ingatlanpiac első féléves teljesítményét.
Ingatlan Lehet még lakást kapni 35 millióért? Ezek a lehetőségek
Herman Bernadett | 2025. július 28. 08:54
Hol, mekkora első lakás jön ki 35 millió forintból? Az új program hatása már a budapesti albérletpiacon is érezhető.
Ingatlan Felrobbantak a lakásárak Magyarországon – és még most jön a java
Herman Bernadett | 2025. július 25. 12:28
Megjöttek az állampapírkamatok, és felrobbantották a budapesti ingatlanpiacot, de vidéken is kilőttek az árak. Több mint 22 százalékkal drágultak a fővárosi lakások, a támogatott hitelprogram pedig még tovább repítheti az árakat. 
Ingatlan 3 százalékos hitel: máris rohannak lakást nézni a magyarok
Privátbankár.hu | 2025. július 23. 09:25
A Duna House adatai szerint érzékelhető keresletélénkülés indult el a lakáspiacon az Otthon Start Programnak köszönhetően.
Ingatlan Albérlet vagy hitelprogram: dilemma előtt az egyetemisták
Privátbankár.hu | 2025. július 22. 13:00
Lényegében ugyanabban az ütemben emelkedtek a fővárosi és a vidéki albérletárak az elmúlt időszakban, de Budapesten még mindig jelentősen drágább bérelni, foglalta össze az országos adatokat Kosztolánczy György. Az Otthon Centrum vezérigazgatója elmondta, hogy az egyetemistáknak a kollégiumi férőhelyek szűkössége miatt nem csak a ponthatárokra, de a bérlakáspiac áraira is figyelniük kell.
Ingatlan A vártnál is nagyobb áremelkedést hoz a lakáspiacon az Otthon Start
Herman Bernadett | 2025. július 22. 08:00
Akár 60-70 ezer első lakásvásárló is megrohamozhatja a piacot. Brutális áremelkedést várnak a szakemberek. 
Ingatlan Ezért drágulnak ennyire a budapesti albérletek
Privátbankár.hu | 2025. július 16. 11:36
Meglódult a budapesti albérletpiac júniusban: az év első felében még visszafogott kereslet a nyár elejére látványosan élénkült, főként a külföldi diákok lakáskeresésének köszönhetően – derül ki a Rentingo legfrissebb albérletpiaci elemzéséből. A bérbeadók így immár érzékelhető bérletidíj-emelésbe kezdtek, júniusban átlagosan 256 ezer forintot kértek kiadó ingatlanjukért, ami az elmúlt két év legmagasabb kínálati átlagára.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG