Most dől el milliónyi magyar élete, csak még nem tudnak róla

A céghalál víziója elég erős lett az irodai fronton is. Sarkítás ez, de annyi biztos igaz belőle, hogy gyorsan elpártolnak egy vállalattól a dolgozók, ha nem megfelelő az elhelyezés. Illetve be sem lépnek oda a fiatalabbak, ha nem érzik azt, hogy tényleg értük van a cég, nekik dolgozik a főnökség az irodák minél barátságosabb kialakításán.

Már unásig ismételt tézis, hogy az iroda a cég arca. Na, de mit hozott itt a járvány, mikor és mennyi legyen a home office, egyáltalán kell-e ennyi iroda vagy ha igen, akkor mennyien fognak ott dolgozni, mikor távolról is lehet? Mit csináljon egy döntéshozó, hogy a feletteseinek is megfeleljenek a cég kiadásairól szóló excell táblák? Nézzük, mi változott!

A biztonságra törekvés jegyében indult az év az irodabérlők túlnyomó részénél. Egyrészt a bérlő cégek saját működésük folyamatosságát akarják biztosítani, másrészt elegendő teret adni azoknak a munkavállalóknak, akik két home office-os nap között az irodában dolgoznak. A kivárás szinte teljesen jellemző lett, több bérlő eltolta a költözést és inkább a hosszabbítás mellett döntött, még ha az nem is sok évre szól, mint a járvány előtti időszakban.

 „Egy száz fős vállalat a járvány előtt mintegy 1.000-1.300 négyzetméternyi irodát használt úgy, hogy szinte minden munkavállaló rendszeresen bejárt. Most, 2021 elején ugyanekkora területen legfeljebb 50 ember dolgozik egyszerre. Nagy változást látunk azonban a területhasználatban. A korábban közösségi célokra, pihenésre igénybe vett területek jelentős részét a tényleges, ha úgy tetszik a klasszikus munkavégzésre használják. Megint kezd népszerű lenni a cellás elrendezés, ez akár 25-30 százalékkal is nagyobb arányt képvisel egy adott, mondjuk 1.000 négyzetméteres irodában, mint a járvány előtt. Felívelőben van a különféle megoldású mobil paravánok csillaga is.” – összegezte saját felmérésük eredményeit Kalaus Valter, a VLK Cresa ügyvezetője.

Itt közbevetjük, hogy hiába érkeznek a jó hírek az új vakcinákról, a munkavállalók óvatosabbak lettek. A nyitott irodaterekbe nem szívesen térnek vissza még most sem, amikor már elindult az oltás. A munkáltatónak alkalmazkodnia kell ehhez, s ennek megfelelően kell kialakítani a belső tereket, nagyobb egymástól való távolságokat kell hagyni és az értekezleteket is szigorú szabályok mellett kell tartani.

Például meghatározzák sokan, hogy egy adott megbeszélésen nem lehet több 5-6 embernél, ha a tárgyaló kisebb mint 30 négyzetméter. Ez elegendő lehet az egymástól való távolságtartásra. Sok cégnél egyébként munka közben is maszkot kell hordani az irodában, legfeljebb akkor tekintenek el ettől, ha van egy kapcsolódó szabad terasz, ahol a szabad levegőn dohányozhatnak vagy beszélgethetnek a dolgozók. Nyilván, a teraszos munkahelyek felértékelődnek, s amint kicsit jobb lesz az idő, akár az értekezletek egy részét is ott lehet majd megtartani. A home office adta lazasággal azért ez sem versenghet.

A terület visszaadások vagy a sikeres albérleti tranzakciók elmaradtak a várakozástól. Tavaly nyáron és ősszel voltak olyan vélemények, hogy az albérletek aránya megugorhat, de ez a tanácsadó cég szerint nem következett be. Kalaus Valter úgy látja, hogy ugyan továbbra is erőltetik ezt az esetleges „gyors megoldást” a bérlők, akiknek feleslegessé vált a területük egy része, de legtöbb esetben „többe kerül a leves, mint a hús”. A főbérlő az albérletnek esetleg jó területek díját még hajlandó csökkenteni, de a terület felújítására vagy kialakítására már nem akar komolyabban költeni. (Nem meglepő, hogy az irodaház bérbeadója sem, hiszen ő már egyszer megtette ezt). Azonban kevés az az albérlőjelölt, aki elfogadja a kész helyzetet, felszereltséget, akinek a meglévő kialakítás teljesen megfelel még egy csökkentett díjon is és így a vége az, hogy ezért gyakran le is mond a kedvezőnek tűnő albérleti lehetőségéről.

Mit tudnak a székházak, hogy ennyire divatba jöttek?

Az ész (és a spórolás) diktálja, hogy a nagyvállalatok összevonják irodai telephelyeiket, s lehetőleg egyetlen nagyobb irodaházban helyezzék el összes részlegüket, leányvállalataikat. A beruházók csak székház projekteknek hívják az ilyen építkezéseket: jön a megrendelő és mindent a maga arcára akar formálni kívül-belül. Ikonikus székházból több is van Budapesten, elegendő csak az ING biztosító „dülöngélő” központját említeni a Dózsa György úton, vagy a Magyar Telekom két éve átadott népligeti monstrumára gondolni. Bár megjegyzendő, hogy a blue chip cég a mostani mélyülő válság miatt az 54 ezer négyzetméterből több ezer négyzetméterre saját állandó partnereit invitálta albérlőnek. A népligeti projektben fejlesztőként szerepelő WING a Duna budai oldalán, az Infoparknál pár hete adta át az Evosoft informatikai óriáscég sokszintes irodaházát (22 ezer négyzetméter), az irodák terén is hasító Market pedig a XIII. kerület külső részén mostanában húzza fel az OTP új központját. A Market tavaly adta át 6000 négyzetméteres saját új irodaházát. De hogy ne csak Budapestről legyen szó, a csarnoképítésekben sok megrendelést elnyert Metál Hungária sem bízta másra új szombathelyi cégközpontját, egymilliárd forintból jön létre az ingatlan. Érdekes (de talán nem véletlen), hogy a vasi vállalat a Market egyik leánycégének új betonelem gyáránál is főszerephez jutott. A NER-ben jól eligazodó és sok megrendelést is bezsákoló Épkar szintén nem akart lemaradni, 850 millió forintért épített magának új lakhelyet a XII. kerületben.

Sok esetben a bérbeadónak és a bérlőnek is a jelenlegi szerződés meghosszabbítása lehet az elsődleges cél. A bérbeadó nem veszít el egy már megismert ügyfelet, a bérlő pedig későbbre halasztja a költözéssel vagy felújítással kapcsolatos, bizonytalan és gyakran jelentős költségekkel járó döntést. Új irodaházaknál továbbra is ötéves szerződéseket kötnek, helyben maradásnál és szerződés hosszabbításnál lehet szó hároméves vagy esetleg még rövidebb futamidőről.

A szerződések egyik kulcs eleme, a bérleti díj nominálisan nem nagyon változott, inkább stagnál. Ám mivel a nemzetközi gyakorlat szerint túlnyomórészt euróban kell kifizetni, a bevételeiket forintban szerző bérlőknek el kell viselni az árfolyamkockázatot.

„Két évvel ezelőtt még 315-320 forinttal számoltunk, ezzel szemben 2021 januárjában 360 forintnál jár az árfolyam, ez bizony 15 százalékos költségnövekedés azon bérlők számára, akik nem tudnak vagy nem akarnak Euróban fizetni. Számos várakozással ellentétben az üzemeltetési költségek is nőttek, bár nem feltétlenül ilyen arányban. Ezen költségtétel azonban egyre gyakrabban forintban kerül meghatározásra így az árfolyam kockázat nem lép fel. A budapesti irodapiacon csak elvétve van olyan bérbeadó, aki eleve forintban állapítja meg a bérleti díjat, de az „A” kategóriás épületek esetében szinte kivétel nélkül – a finanszírozó bankok előírásai és a nemzetközi összehasonlíthatóság miatt is – csakis euroban számolnak el.” – hívta fel a figyelmet a vezető.

Nincs egyetértés abban, hogy mekkora az ideális arány a home office és a benti munkavégzés között. Egyesek a hét öt munkanapján belül a 3+2 napos megoszlást favorizálják a távolról dolgozás javára, mások pont fordítottan képzelik el, megint mások heti váltást próbálgatnak. A Cushman & Wakefield tanulmánya, amely szerint az otthoni munkavégzés egészséges aránya heti 2-2,5 nap: ez az a maximum, aminél még fenntartható a munkavállalói elkötelezettség a cég irányába.

Persze, nem mindegy, hol a város melyik részén van maga az irodaház. Budapesten is ez a döntő, ez határozza meg a presztizsét és a bérleti díjat is. Az nem kérdés, hogy a fővárosban még mindig a Váci úti irodafolyosó vezet, most is vannak ott még építkezések. Ám az elmúlt 1-2 évben egyre nagyobb szerep jut Dél-Budának, illetve a pesti belső kerületeknek.

Lakás mellé irodát

Változhat a vállalatok lokációs stratégiája is: egyre több cég végez arra vonatkozó felméréseket, hogy hatékonyabb lenne-e a jövőben úgynevezett multilokációban működni, azaz több kisebb irodát nyitni a város különböző pontjain. Az elemzők arra számítanak, hogy a piac egy ún. "hubs & clubs" modell felé tarthat, amely az irodai lokációkat közelebb viszi az emberek lakóhelyéhez. Ezzel a dolgozók a rövidebb ingázás miatt akár napi 1-2 óra szabadidőhöz juthatnak, így az irodaválasztás szabadsága végső soron segíti a dolgozók megtartását és a vállalat iránti hűségét.

A jó tömegközlekedéssel és szolgálatásokkal rendelkező lokációk változatlanul preferáltak lesznek. A metro közelsége nagyon megdobja egy irodaház népszerűségét, a 3-as vonal mellett manapság már a 4-es egyes állomásaihoz közeli irodaházak is kedveltek lettek. Számít a gyorsvillamos is, ezért kerülhetett a népszerűségi listára újabban a budai fonódó és az 1-es villamos környéke. Az eddig is sikeres lokációk, melyek ún. "talent hub" területeknek is nevezhetők, már földrajzilag kiforrott helyszínek a fővároson belül és ezek a jövőben is fenn fognak maradni.

A jelenlegi egyedi válsághelyzetre láthatóan különbözően reagálnak szektorok. A tőkeerős cégek, az IT és telekommunikációs szektor, valamint a gyógyszeripar válságállóbbnak bizonyult. Ezt jól jelzi, hogy tavaly az első kilenc hónap alatt regisztrált legnagyobb bérleti tranzakciók mögött informatikai, technológiai és távközlési cégek álltak.