9p

Mi legyen a pénzünkkel? Tegyük állampapírba? Részvénybe? Ingatlanba? Kriptóba?
A befektetésektől a vagyonkezelésig - újra itt a Klasszis Klub Live!

Jöjjön el személyesen, találkozzon neves szakértőkkel vagy csatlakozzon online!

2024. március 27. 17:00

Részletek és jelentkezés itt!

Ez a cikk Privátbankár.hu / Mfor.hu archív prémium tartalma, amelyet a publikálástól számított egy hónap után ingyenesen elolvashat.
Amennyiben első kézből szeretne ehhez hasonló egyedi, máshol nem olvasható, minőségi tartalomhoz hozzáférni, akár hirdetések nélkül, válasszon előfizetői csomagjaink közül!

Akkora pofont adott a járvány a cégeknek, hogy nem győzik kiheverni. Nehéz is eldönteni, hogy miből legyen több egy munkahelyen: kanapéból vagy íróasztalból. Életek múlhatnak ezen. Mármint cégek élete. Talán nem túlzás, ha azt mondjuk: ez lesz 2021 legfontosabb dilemmája sokszáz magyar vállalat számára. És milliónyi honfitársunknak is. 

A céghalál víziója elég erős lett az irodai fronton is. Sarkítás ez, de annyi biztos igaz belőle, hogy gyorsan elpártolnak egy vállalattól a dolgozók, ha nem megfelelő az elhelyezés. Illetve be sem lépnek oda a fiatalabbak, ha nem érzik azt, hogy tényleg értük van a cég, nekik dolgozik a főnökség az irodák minél barátságosabb kialakításán.

Már unásig ismételt tézis, hogy az iroda a cég arca. Na, de mit hozott itt a járvány, mikor és mennyi legyen a home office, egyáltalán kell-e ennyi iroda vagy ha igen, akkor mennyien fognak ott dolgozni, mikor távolról is lehet? Mit csináljon egy döntéshozó, hogy a feletteseinek is megfeleljenek a cég kiadásairól szóló excell táblák? Nézzük, mi változott!

A biztonságra törekvés jegyében indult az év az irodabérlők túlnyomó részénél. Egyrészt a bérlő cégek saját működésük folyamatosságát akarják biztosítani, másrészt elegendő teret adni azoknak a munkavállalóknak, akik két home office-os nap között az irodában dolgoznak. A kivárás szinte teljesen jellemző lett, több bérlő eltolta a költözést és inkább a hosszabbítás mellett döntött, még ha az nem is sok évre szól, mint a járvány előtti időszakban.

 „Egy száz fős vállalat a járvány előtt mintegy 1.000-1.300 négyzetméternyi irodát használt úgy, hogy szinte minden munkavállaló rendszeresen bejárt. Most, 2021 elején ugyanekkora területen legfeljebb 50 ember dolgozik egyszerre. Nagy változást látunk azonban a területhasználatban. A korábban közösségi célokra, pihenésre igénybe vett területek jelentős részét a tényleges, ha úgy tetszik a klasszikus munkavégzésre használják. Megint kezd népszerű lenni a cellás elrendezés, ez akár 25-30 százalékkal is nagyobb arányt képvisel egy adott, mondjuk 1.000 négyzetméteres irodában, mint a járvány előtt. Felívelőben van a különféle megoldású mobil paravánok csillaga is.” – összegezte saját felmérésük eredményeit Kalaus Valter, a VLK Cresa ügyvezetője.

Itt közbevetjük, hogy hiába érkeznek a jó hírek az új vakcinákról, a munkavállalók óvatosabbak lettek. A nyitott irodaterekbe nem szívesen térnek vissza még most sem, amikor már elindult az oltás. A munkáltatónak alkalmazkodnia kell ehhez, s ennek megfelelően kell kialakítani a belső tereket, nagyobb egymástól való távolságokat kell hagyni és az értekezleteket is szigorú szabályok mellett kell tartani.

Például meghatározzák sokan, hogy egy adott megbeszélésen nem lehet több 5-6 embernél, ha a tárgyaló kisebb mint 30 négyzetméter. Ez elegendő lehet az egymástól való távolságtartásra. Sok cégnél egyébként munka közben is maszkot kell hordani az irodában, legfeljebb akkor tekintenek el ettől, ha van egy kapcsolódó szabad terasz, ahol a szabad levegőn dohányozhatnak vagy beszélgethetnek a dolgozók. Nyilván, a teraszos munkahelyek felértékelődnek, s amint kicsit jobb lesz az idő, akár az értekezletek egy részét is ott lehet majd megtartani. A home office adta lazasággal azért ez sem versenghet.

A terület visszaadások vagy a sikeres albérleti tranzakciók elmaradtak a várakozástól. Tavaly nyáron és ősszel voltak olyan vélemények, hogy az albérletek aránya megugorhat, de ez a tanácsadó cég szerint nem következett be. Kalaus Valter úgy látja, hogy ugyan továbbra is erőltetik ezt az esetleges „gyors megoldást” a bérlők, akiknek feleslegessé vált a területük egy része, de legtöbb esetben „többe kerül a leves, mint a hús”. A főbérlő az albérletnek esetleg jó területek díját még hajlandó csökkenteni, de a terület felújítására vagy kialakítására már nem akar komolyabban költeni. (Nem meglepő, hogy az irodaház bérbeadója sem, hiszen ő már egyszer megtette ezt). Azonban kevés az az albérlőjelölt, aki elfogadja a kész helyzetet, felszereltséget, akinek a meglévő kialakítás teljesen megfelel még egy csökkentett díjon is és így a vége az, hogy ezért gyakran le is mond a kedvezőnek tűnő albérleti lehetőségéről.

Mit tudnak a székházak, hogy ennyire divatba jöttek?

Az ész (és a spórolás) diktálja, hogy a nagyvállalatok összevonják irodai telephelyeiket, s lehetőleg egyetlen nagyobb irodaházban helyezzék el összes részlegüket, leányvállalataikat. A beruházók csak székház projekteknek hívják az ilyen építkezéseket: jön a megrendelő és mindent a maga arcára akar formálni kívül-belül. Ikonikus székházból több is van Budapesten, elegendő csak az ING biztosító „dülöngélő” központját említeni a Dózsa György úton, vagy a Magyar Telekom két éve átadott népligeti monstrumára gondolni. Bár megjegyzendő, hogy a blue chip cég a mostani mélyülő válság miatt az 54 ezer négyzetméterből több ezer négyzetméterre saját állandó partnereit invitálta albérlőnek. A népligeti projektben fejlesztőként szerepelő WING a Duna budai oldalán, az Infoparknál pár hete adta át az Evosoft informatikai óriáscég sokszintes irodaházát (22 ezer négyzetméter), az irodák terén is hasító Market pedig a XIII. kerület külső részén mostanában húzza fel az OTP új központját. A Market tavaly adta át 6000 négyzetméteres saját új irodaházát. De hogy ne csak Budapestről legyen szó, a csarnoképítésekben sok megrendelést elnyert Metál Hungária sem bízta másra új szombathelyi cégközpontját, egymilliárd forintból jön létre az ingatlan. Érdekes (de talán nem véletlen), hogy a vasi vállalat a Market egyik leánycégének új betonelem gyáránál is főszerephez jutott. A NER-ben jól eligazodó és sok megrendelést is bezsákoló Épkar szintén nem akart lemaradni, 850 millió forintért épített magának új lakhelyet a XII. kerületben.

Sok esetben a bérbeadónak és a bérlőnek is a jelenlegi szerződés meghosszabbítása lehet az elsődleges cél. A bérbeadó nem veszít el egy már megismert ügyfelet, a bérlő pedig későbbre halasztja a költözéssel vagy felújítással kapcsolatos, bizonytalan és gyakran jelentős költségekkel járó döntést. Új irodaházaknál továbbra is ötéves szerződéseket kötnek, helyben maradásnál és szerződés hosszabbításnál lehet szó hároméves vagy esetleg még rövidebb futamidőről.

A szerződések egyik kulcs eleme, a bérleti díj nominálisan nem nagyon változott, inkább stagnál. Ám mivel a nemzetközi gyakorlat szerint túlnyomórészt euróban kell kifizetni, a bevételeiket forintban szerző bérlőknek el kell viselni az árfolyamkockázatot.

„Két évvel ezelőtt még 315-320 forinttal számoltunk, ezzel szemben 2021 januárjában 360 forintnál jár az árfolyam, ez bizony 15 százalékos költségnövekedés azon bérlők számára, akik nem tudnak vagy nem akarnak Euróban fizetni. Számos várakozással ellentétben az üzemeltetési költségek is nőttek, bár nem feltétlenül ilyen arányban. Ezen költségtétel azonban egyre gyakrabban forintban kerül meghatározásra így az árfolyam kockázat nem lép fel. A budapesti irodapiacon csak elvétve van olyan bérbeadó, aki eleve forintban állapítja meg a bérleti díjat, de az „A” kategóriás épületek esetében szinte kivétel nélkül – a finanszírozó bankok előírásai és a nemzetközi összehasonlíthatóság miatt is – csakis euroban számolnak el.” – hívta fel a figyelmet a vezető.

Nincs egyetértés abban, hogy mekkora az ideális arány a home office és a benti munkavégzés között. Egyesek a hét öt munkanapján belül a 3+2 napos megoszlást favorizálják a távolról dolgozás javára, mások pont fordítottan képzelik el, megint mások heti váltást próbálgatnak. A Cushman & Wakefield tanulmánya, amely szerint az otthoni munkavégzés egészséges aránya heti 2-2,5 nap: ez az a maximum, aminél még fenntartható a munkavállalói elkötelezettség a cég irányába.

Persze, nem mindegy, hol a város melyik részén van maga az irodaház. Budapesten is ez a döntő, ez határozza meg a presztizsét és a bérleti díjat is. Az nem kérdés, hogy a fővárosban még mindig a Váci úti irodafolyosó vezet, most is vannak ott még építkezések. Ám az elmúlt 1-2 évben egyre nagyobb szerep jut Dél-Budának, illetve a pesti belső kerületeknek.

Lakás mellé irodát

Változhat a vállalatok lokációs stratégiája is: egyre több cég végez arra vonatkozó felméréseket, hogy hatékonyabb lenne-e a jövőben úgynevezett multilokációban működni, azaz több kisebb irodát nyitni a város különböző pontjain. Az elemzők arra számítanak, hogy a piac egy ún. "hubs & clubs" modell felé tarthat, amely az irodai lokációkat közelebb viszi az emberek lakóhelyéhez. Ezzel a dolgozók a rövidebb ingázás miatt akár napi 1-2 óra szabadidőhöz juthatnak, így az irodaválasztás szabadsága végső soron segíti a dolgozók megtartását és a vállalat iránti hűségét.

A jó tömegközlekedéssel és szolgálatásokkal rendelkező lokációk változatlanul preferáltak lesznek. A metro közelsége nagyon megdobja egy irodaház népszerűségét, a 3-as vonal mellett manapság már a 4-es egyes állomásaihoz közeli irodaházak is kedveltek lettek. Számít a gyorsvillamos is, ezért kerülhetett a népszerűségi listára újabban a budai fonódó és az 1-es villamos környéke. Az eddig is sikeres lokációk, melyek ún. "talent hub" területeknek is nevezhetők, már földrajzilag kiforrott helyszínek a fővároson belül és ezek a jövőben is fenn fognak maradni.

A jelenlegi egyedi válsághelyzetre láthatóan különbözően reagálnak szektorok. A tőkeerős cégek, az IT és telekommunikációs szektor, valamint a gyógyszeripar válságállóbbnak bizonyult. Ezt jól jelzi, hogy tavaly az első kilenc hónap alatt regisztrált legnagyobb bérleti tranzakciók mögött informatikai, technológiai és távközlési cégek álltak.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ártott Orbán Viktor a debreceni lakásáraknak 
Mester Nándor | 2024. március 13. 18:48
Továbbra is erős hiány van Debrecenben a minőségi új lakásokból, de a felújított használtakból is. A beruházók az összes új otthonnak csak egyharmadát hirdették meg, s ha elkelnek, akkor mennek tovább a többivel. Az árak főleg a tavalyi országos gazdasági visszaesés miatt csökkentek kissé. Közvetlen kapcsolat nem mutatható ki az akkugyárak és az árak között, de azt tudni lehet, hogy sokan féltik a jövőjüket és ingatlanuk értékét miattuk, s ezért vagy az ipari parkoktól távol vagy más városban keresnek ingatlant – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Irgalmatlan összeget meg lehet spórolni egy ügyes hitelkiváltással
Privátbankár.hu | 2024. március 13. 09:51
Érdemes megfontolni, hogy a tavalyi évben kötött, bőven tíz százalék feletti kamatozású lakáshiteleket átváltsuk mostani, alacsonyabb kamatozású hitelre. Ám van néhány apróság, amit érdemes figyelembe venni.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Aranyárú családi házak Budán
Mester Nándor | 2024. március 6. 18:59
Nem lehetetlen jó állapotú családi házat kifogni Budán. De persze nem akárhol, a II. vagy a XII. kerületben sokkal kisebb az esély olyan használt házat elcsípni, ami a többség számára megfizethető árkategóriában van. A panelből vagy lerobbant pesti társasházból kertes házba vágyók inkább Óbuda külső részein vagy Budafokon nézhetnek körül. Már csak azért is, mert akár 20-25 százalékkal is olcsóbban juthatnak hozzá - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Még ébredezik a régió ingatlanpiaca, de a bankok már hiteleznének
Privátbankár.hu | 2024. február 29. 15:14
Minden nagybefektető arra vár egész Európában, így a tágabb közép-európai térségben is, hogy tovább csökkenjenek az irányadó kamatlábak és folytatódjon a dezinfláció. Természetesen a kereslet számottevő növekedése is kell ahhoz, hogy újabb beruházások induljanak a kereskedelmi ingatlanpiacon, s mindezt persze hitelezni is kell. Mit mondanak minderről a bankok? - kérdezte a KPMG a főszereplőket. Jöjjenek a részletek!
Ingatlan Budapest belvárosa az ötödik legolcsóbb az EU-ban a lakáspiacon
Mester Nándor | 2024. február 29. 05:42
Átmenetinek bizonyult a 2022 közepétől 2023 tavaszáig tartó kisebb árcsökkenés az európai lakáspiacon. Tavaly nyártól sok uniós országban lelassult az olcsóbbodás, több államban stagnálásba váltott a trend, idén már több helyütt ismét elkezdtek felfelé kúszni az árak. Budapest a korábbi drágulás ellenére is az olcsóbb városok között van az EU-ban – derül ki a Privátbankár Európai Lakásmonitor februári összegzéséből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Most is a Covid alatt kialakult költsége van egy üzletnek a plázákban
Mester Nándor | 2024. február 28. 18:59
Stabilizálódtak az üzlethelyiségek összköltségei a bevásárlóközpontokban. A legjobb központokban szinte alig van kiadatlan ingatlan, de a bérlők egyelőre lanyha forgalomról számolnak be, ami hatással van az üzlethelyiségek értékére is - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Miskolc egy zsebbevágó mutatóban nagyot domborított
Privátbankár.hu | 2024. február 26. 08:44
A Borsod-Abaúj-Zempléni megyeszékhelyen a legolcsóbbak az albérletek.
Ingatlan Mágnes az irodaháznak a jó étterem, a fitnesz központ és az élelmiszerbolt
Mester Nándor | 2024. február 25. 09:47
Még nyomott áron is érdemes kiadni az irodaházak földszintjét különféle szolgáltatóknak. Azok nélkül nehezebb lenne igazán vonzóvá tenni magát a házat a bérlők dolgozóinak szemében. Persze fontos, hogy milyen szektorokból sikerül bérlőket találni, a jelek szerint az étterem, az élelmiszerüzlet és a fitnesz központ jó választás.
Ingatlan Védeni kell a szigetet, amin Hernádi luxusszállodája áll? Új gát épül Esztergomban
Privátbankár.hu | 2024. február 23. 06:38
Az Országos Vízügyi Főigazgatóság megkezdte az Esztergomot védő új gátrendszer első ütemének megvalósítását, amelynek során másfél kilométernyi árvízvédelmi rendszer épül ki a Prímás-szigeten - közölte a szervezet szóvivője az MTI-vel.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Menő maradt Kádár János kedvenc kerülete
Mester Nándor | 2024. február 21. 19:41
Azt eddig is tudtuk, hogy az egykori pártfőtitkárnak oly kedves észak-pesti környéken sokan keresnek új otthont. Újdonság azonban, hogy a használt téglalakások is növelni tudták a népszerűségüket, újak és régiek gyakorlatilag egymást húzzák. Utóbbiak azonban csak akkor tudnak labdába rúgni, ha teljesen felújítottak és kiemelkedően jó közlekedéssel bírnak – derül ki sorozatunk mostani részéből.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG