5p

A céges költségen vett vagy épített otthonokat is ellenőrzi az adóhatóság. Hiába akarunk valami jogi csalafintaságot bedobni.

Lassan már nemzeti sporttá válik a magáningatlan-beruházások cégvagyonból történő megvalósítása. Bár a megoldás kecsegtetőnek tűnik, az rengeteg kockázatot hordoz magában. Az ilyen konstrukciókat ráadásul a NAV célkeresztbe vette. A Jalsovszky Ügyvédi Iroda összefoglalójában hívja fel a figyelmet a veszélyekre és a megoldásokra.

Sokba kerülhet a trükközés (fotó: pixabay.com)
Sokba kerülhet a trükközés (fotó: pixabay.com)

Nyaralót és családi házat vásárolni vagy építeni különösen költséges dolog a megemelkedett alapanyagárak és az elszabadult munkaerőköltségek mellett. Ilyenkor mindenki ott próbál fogni a kiadásain, ahol tud. Azoknak a magáncégeknek, amelyek jelentős vagyont halmoztak fel, kézenfekvő megoldásnak tűnhet ezeket a beruházásokat a cég nevében megvalósítani. Ezáltal ugyanis az áfa is levonható lehet, ráadásul a vagyont sem kell a cégből szja-kötelesen kivonni – ahogy azt a városi legenda tartja. A valóság azonban korántsem ennyire rózsás.

„A céges ingatlanberuházások egyik motivációja az, hogy ezáltal a beruházások 27 százalékos áfatartalma levonható vagy visszaigényelhető lehet” – mondja Bereznai Henrik ügyvéd. Ez azonban csak akkor igaz, ha a cég az ingatlant a beruházást követően áfaköteles tevékenysége érdekében működteti tovább.

Ha legalább a részbeni céges használat nem állapítható meg egyértelműen, úgy megdől az áfa levonásának alapfeltétele, és az áfa levonása jogszerűtlenné válik. Hasonló a helyzet a társasági adó esetében is. Ha ugyanis a cég az általa fejlesztett ingatlant úgy hasznosítja, hogy abban a cégtulajdonos lakik, úgy a beruházási költség nem a vállalkozás nyereségtermelő tevékenységét szolgálja és ezért a beruházással kapcsolatos költségek nem vonhatók le a társasági adóból.

Csapdát jelent az szja is. Ha ugyanis a cég tulajdonát képező lakás részben vagy egészben magáncélokat szolgál, úgy a lakás biztosítása természetbeni juttatásnak is minősül. Ez pedig az szja mellett szociális hozzájárulás fizetési kötelezettséggel is jár.

A fenti kockázatok ellenére nagyon sok cégvezető lakik vagy nyaral cégtulajdonban levő lakásban. Ez a gyakorlatban nem is jelentett bajt addig, amíg ez a tendencia az adóhatóságnak szemet nem szúrt. Az utóbbi időben azonban gombamód megszaporodtak a NAV ellenőrzései ezen a téren. Az adóellenőröknek már az is szemet szúrhat, hogy a cég által befogadott számlákon a cég tevékenységéhez nem kapcsolódó tételek szerepelnek, és elkezdhetik tüzetesen is megvizsgálni azt, hogy ezek a beszerzések mihez is kapcsolódtak. Adott esetben ráadásul a NAV helyszíni ellenőrzés keretében is megvizsgálhatja, hogy az ingatlan magánhasználata valósult-e meg.

Egy adóvizsgálat eredménye pedig nagyon fájdalmas tud lenni. Mindamellett, hogy a NAV megállapítja a fenti adókötelezettségeket, azokra 50 százalékos – de kirúgó esetben akár 200 százalékos – adóbírságot és késedelmi pótlékot szabhat ki. Ha pedig az adókijátszás szándéka gyanítható, akkor akár büntetőeljárás megindítására is sor kerülhet, ami még annak sem kellemes, akinek nincs vaj a fején.

„Nincs tökéletes recept arra, hogy hogyan lehet a magáningatlan-beruházásokat egyszerre adóhatékonyan és minimális kockázattal megvalósítani. Valamennyi adót mindenképpen fizetni kell. Vannak azonban ötletek, amelyekkel mérsékelhető az adóteher” – ismerteti a Jalsovszky szakértője.

Több jogi módszerrel elérhető az, hogy az ingatlan a társaság nevén is és a magánszemély nevén is legyen egyszerre. Márpedig a mai járvánnyal átitatott világban könnyen indokolható és számos módon bizonyítható, hogy valaki a magánlakását egyszersmind irodaként is használja. Ezért a lakás tulajdonának megosztása magántulajdon és cégtulajdon között egyszerre tudja reprezentálni a valós használatot, miközben adóelőnyökkel is járhat. De adóelőnnyel járhat az a megoldás is, ha a cég marad a tulajdonos, de a magánszemély javára az ingatlanon haszonélvezetet alapít.

Továbbra is adómegtakarítási lehetőséget biztosíthat, ha a beruházást megvalósító vállalkozás 27 százalékos áfát tud levonni, miközben – egyes feltételek fennállása esetén – a magánszemély 5 százalékos áfakulccsal tudja a lakást a társaságtól megvenni. Bár az ilyen konstrukcióknak az adóhatékonyságát rontja, hogy az többletilleték-fizetési kötelezettséggel jár, azonban ha a CSOK igénybevétele mellett történik a vásárlás, akkor az ingatlan szerzése illetékmentes lesz. (Arról nem is beszélve, hogy ekkor az 5 százalékos áfa is visszaigényelhető.)

Bár az adóproblémákat véglegesen nem oldja meg, de átmeneti adóelőnyt jelenthet az, ha a társaság az általa megvalósított beruházásban létrejött lakást a magánszemélynek bérbeadja: a társaság azonnal levont áfájával szemben a magánszemélynél csak részletekben kell ilyenkor az áfát megfizetnie. Ráadásul az áfa teljes visszaigénylésére akkor is lehetősége van a társaságnak, ha csak a lakás 90 százalékát adja bérbe.

Címkék: Ingatlan Lakásáfa NAV

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Fontos változások jöhetnek az Otthon Start feltételeiben
Privátbankár.hu | 2025. október 7. 06:58
Több ponton is könnyítéseket tartalmaz az új tervezet.
Ingatlan Félünk és szorongunk, mégis saját ingatlant akarunk
Imre Lőrinc | 2025. október 6. 12:36
Az ingatlan- és hitelpiaci döntéseket Magyarországon bizonytalanság, félelem és szorongás övezi. Szinte alig vannak olyanok, akik nem számítanak nehézségekre ingatlanvásárlás vagy -eladás során, különösen az első lakást vásárlók között – derül ki a Duna House Reprezentatív ingatlan- és hitelpiaci kutatásából.
Ingatlan Csak erre vártak az eladók: berobbantotta a kínálatot az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 23. 07:57
Országosan húsz százalékkal több lakóingatlan-hirdetést adtak fel szeptember első három hetében.
Ingatlan Münchenben is bemutatkozik a debreceni BMW-gyár
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 22. 07:28
Átfogó gazdasági vízióval érkezik Magyarország a világ egyik legnagyobb ingatlanos kiállítására.
Ingatlan Felsővezetők, vállalkozók repülnek rá az Otthon Startra
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 19. 06:33
Megmozgatja a társadalmat a kormány kedvezményes hitelprogramjra, de nem éppen a pályakezdő fiatalok terveznek leginkább az Otthon Starttal a GKI friss kutatása szerint.
Ingatlan Nem áll az alku: erre is rányomja a bélyeget az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 18. 15:44
Szűkülhet az alku mértéke a következő hónapokban.
Ingatlan Több mint 21 százalékkal nőttek a budapesti lakásárak egy év alatt
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 15. 10:16
Egyre több fővárosi kerületben válik megszokottá a 1,5 millió forintos négyzetméterár, ami az Otthon Start felső korlátja. 
Ingatlan Budapesten tarol az Otthon Start, Borsodban kevésbé
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 15. 09:01
A Google Trends alapján a fővárosban a legnagyobb az érdeklődés az új lakáshitel iránt, és az is kiderült, melyik megyékben kerestek rá a legkevesebben.
Ingatlan Otthon Start: a szakértők se tudják, mi történik?
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 4. 11:24
Normalizálódik a piac vagy éppenséggel még jobban elszállhatnak az árak? A szakértők sem értenek egyet – az árak mindenesetre kilőttek.
Ingatlan Százezrek telefonálnak az ingatlanhirdetések láttán
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 1. 09:36
Utoljára 2021 tavaszán telefonáltak annyian eladó ingatlanok után érdeklődve, mint augusztusban. Több az új hirdetés, mégis kevesebb eladó lakás maradt a hónap végére: a kereslet felszívta a kínálatbővülést.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG