10p

Megváltó vagy „csak” leváltó lehet Magyar Péter? Kihúzza az Orbán-kormány 2026-ig?
Meddig marad szankciós listán Rogán Antal? Mi lesz a régi ellenzékkel?
Online Klasszis Klub élőben Kéri Lászlóval!

Vegyen részt és kérdezzen Ön is a politológustól!

2025. január 23. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Ez a cikk Privátbankár.hu / Mfor.hu archív prémium tartalma, amelyet a publikálástól számított egy hónap után ingyenesen elolvashat.
Amennyiben első kézből szeretne ehhez hasonló egyedi, máshol nem olvasható, minőségi tartalomhoz hozzáférni, akár hirdetések nélkül, válasszon előfizetői csomagjaink közül!

A járvány okozta válság, az e-kereskedelem rohamos térnyerése és az új készletezési igények miatt egyre több pláza átalakulása várható. Magyarországon egyelőre nem csuknak be ilyen bevásárlóközpontokat, bár egyre több bérlő kerül nehéz helyzetbe. Nagy a nyomás a kereskedőkön, mert egyre több üzlethelyiségben jelennek meg az online vásárlók, akik csak átvételi pontként használják a területet. Viszont már feltűnnek a süppedős fotelek egyes éttermekben és ez akár jó is lehet.

A globális piacon jelen lévő ProLogis főleg az amerikai kiskereskedelmi és logisztikai piacra összpontosítva vizsgálta meg azt, hogy milyen jövője van a plazáknak és milyen logisztikai célú átalakításokra van lehetőség. A cég azonban megjegyzi: az amerikai fejlemények mindig hatással vannak az európaiakra is, nagyon sok jelenség megismétlődik az öreg kontinensen is, de persze nem olyan mértékben és rengeteg sajátossággal. Mi most a kiskereskedelmi ingatlanpiac egyik szeletét, a plázákat emeljük ki a jelentésből és megnézzük, mi a helyzet Magyarországon ezen a téren.

A legfrissebb becslések szerint az Egyesült Államokban az online értékesített fogyasztási cikkek aránya 2024-re eléri a 25 százalékot. E magasabb bevételi arány miatt a több csatornát használó kereskedők rákényszerülnek, hogy az ellátási láncaikat jelentős új befektetésekkel fejlesszék, a visszáru kezelésére szolgáló új, fordított logisztikai megoldások bevezetését is beleértve. A meglévő kereskedelmi ingatlanok új célra történő felhasználása a várható jelentős keresletnövekedés kezelésének egyik lehetséges módja lehet.

forrás: ProLogis Research
forrás: ProLogis Research

A kereskedelmi ingatlanokkal kapcsolatos nehézségek miatt a tulajdonosok rákényszerülnek, hogy elgondolkodjanak az ingatlanok átalakításában rejlő lehetőségeken. Korábban egy adott helyszín logisztikai és kereskedelmi hasznosítása élesen elkülönült. Nézzük, milyen szempontokat kell figyelembe venni!

Főbb szempontok

Gazdasági

Az átalakítás legalapvetőbb korlátját az elemi közgazdasági megfontolások képezik. Bár a koronavírus-járvány súlyosan érintette a kereskedelmi helyszíneket, a megüresedő kereskedelmi ingatlanok következő felhasználója valószínűleg szintén egy új kereskedő lesz. Ez különösen a közepes és kisebb méretű egységekre igaz, mivel itt a vásárlók nagyobb arányban igénylik mindennapi szükségleteik kielégítését.

A plázákban működő kereskedők számára nagyobb a kihívás, ugyanakkor jelentősek a különbségek a magasan pozicionált és az alacsonyabb színvonalú plázák között. Ahogy nő a kereskedelmi ingatlan átalakításának valószínűsége, a más jellegű ingatlanfejlesztés versenyképesebb alternatívának tűnhet a logisztikai hasznosításnál. Ezek a más jellegű hasznosítással járó esetek meghaladhatják a logisztika lehetőségeit. Ide tartozhat a más kiskereskedelmi formátumba történő átalakítás, pl. családi házzá vagy társasházzá; irodaházként történő hasznosítás, pl. élettudományok; szállodák; egyetemek; illetve közösségi és önkormányzati célú hasznosítás.

A Mammut Bevásárlóközpont. Fotó: Wéber Balázs/Privátbankár.hu
A Mammut Bevásárlóközpont. Fotó: Wéber Balázs/Privátbankár.hu

Még ha a tulajdonos el is kötelezi magát a logisztikai jellegű átalakítás mellett, az ingatlanfejlesztőknek mindenképpen szembe kell nézniük az új magas összehasonlítási alappal. Számos helyszín már meglévő logisztikai részpiacok közelében (3-8 km-re) található. Ezeket a részpiacokat sok esetben a logisztikai helyszínek kínálatának kritikus tömege jellemzi; az ilyen helyszínek a költségek (bérleti díj) szempontjából nagyon versenyképesek; továbbá kialakításuknak köszönhetően biztosítani tudják a nagyobb és hatékonyabb ellátási láncok, szállítási módok és munkaerő-igények kezelését. Ez az árazás a teljes költségen alapul és a telek árát is tartalmazza, amivel nehéz felvenni a versenyt a kereskedelmi ingatlanok átalakítása során.

Politikai

Az elsőrendű és foghíjbeépített piacokon működő önkormányzatok gyakran vonakodnak logisztikai ingatlanná leminősíteni az egyes helyszíneket. A leminősítés veszélyeztetheti az önkormányzat adóbevételét, s ez korlátozó tényező lehet. A helyi közösségek is gyakran az átalakítás ellen vannak. Még a motivált, átalakítást támogató önkormányzatok esetében is több évig eltarthat az átminősítéssel és a bérleti korlátozásokkal járó folyamat. A kihívások különösen a kis- és közepes méretű ingatlanok esetében jelentősek, ahol a kereskedelmi helyszínek gyakran közvetlenül a lakóépületek közelében találhatók.

Fizikai 

Nem minden kereskedelmi helyszín alkalmas logisztikai célokra. A minimum méret jellemzően 3-4 hektár (lehetséges ennél kisebb alapterület is, de ez ritka, és gyakran nem éri meg az átalakítás). Ebből következően a földszintes, nyitott parkolós strip mallok és a kisebb üzletközpontok nagy része kiesik a lehetőségek közül. Ezek gyakran hosszú és keskeny alaprajzzal rendelkeznek (a minél hosszabb utcai homlokzat érdekében), ami szintén gátolja a logisztikai átalakítást, mivel nagyobb méretű teherautó-parkolót és rugalmas rakodási megoldásokat igényel. Ezen kategóriák újrahasznosítása gyakran csak teljes átépítéssel oldható meg. A részleges big-box/nagy főbérlő típusú átalakítás esetén többnyire egy olyan forgatókönyv valósul meg, amelyben az üzemeltetéssel kapcsolatos kompromisszumok háttérbe szorítják a pénzügyi előnyöket. A nagy főbérlő (anchor) típusú átalakítások kizárólag a plázák esetében nyújthatnak megoldást; ezek alapterülete jellemzően minimum kb. 46-93 ezer négyzetméter, és a belső terek viszonylag rugalmasan alakíthatók.

Jogi

Még ha a körülmények alkalmasak is a kereskedelmi ingatlan logisztikai célú átalakítására, ennek ésszerű áron történő tényleges kivitelezése időigényes és sokrétű kihívást jelenthet. Sok az érintett fél, akik érdekeltek az eredményben. Az ilyen helyszínek esetén szükség lehet a tőketulajdonosokkal és a hitelezőkkel folytatott tárgyalásokra is. A plázák esetében az építési telek gyakran több tulajdonos kezelésében van. A bérleti megállapodások, köztük a szolgalomra és az együttes bérletre vonatkozó rendelkezések olyan jogokat biztosítanak a már meglévő felhasználóknak, amelyek megakadályozhatják a logisztikai felhasználók számára kedvező átalakítást. Mivel az érintettek a logisztikai célú újrahasznosítással kapcsolatban igen eltérően gondolkoznak, a folyamat hosszú évekig is elhúzódhat.

A ProLogis kutatói szerint a kereskedelmi ingatlanok logisztikai célú újrahasznosításának aránya alacsony lesz, és hosszú ideig elhúzódik. A konverzió aránya valószínűsíthetően a plázák körében lesz a legmagasabb, mivel itt a legnagyobb a kínálat, és ezt a szegmenst érintette a leglátványosabban az online kereskedelem térnyerése. A kisebb formátumokat illetően az újrahasznosítás lehetséges, de viszonylag ritka lesz a versenyképes alternatív hasznosítási módok (kereskedelmi vagy egyéb), a helyszínnel kapcsolatos akadályozó tényezők, illetve a helyi közösségek ellenkezése miatt.

Veszélyben az önálló üzletek

A bevásárlóudvarok esetében a logisztikára történő átállás valószínűleg kisebb mértékű lesz, mivel az ebben a kategóriában működő kereskedők jobb gazdasági helyzetben vannak, továbbá a helyszínnel kapcsolatos más korlátozó tényezők is felmerülnek, például a kisebb alapterület, a nem megfelelő alaprajz és az övezeti besorolás. Az önálló üzletek képezik a legnagyobb kategóriát az Egyesült Államokban, és bár az átalakítás az üzletek mérete és elhelyezkedése miatt nem túl gyakori, mégis ez a kategória lesz az átalakítás legjelentősebb forrása. A plázák külső részén található helyiségeket könnyebb átalakítani.

Mi lesz a plázákkal?

Az USA-ban jelenleg 1172 pláza működik. Az A és B kategóriájú plázák többsége továbbra is kereskedelmi ingatlanként fog működni, és nem valószínű, hogy átfogó átalakításukra kerülne sor. A C, illetve D kategóriájú plázák nagyobb kihívásokkal néznek szembe (például ahol kicsi a forgalom és nagyok a bérlői fluktuációval járó tulajdonosi költségek, valamint az új bérlők gyakran alacsonyabb értékűek), és megvan a lehetőség a teljes átalakításra. Becsléseink szerint a C és D kategóriába tartozó plázák 10-20 százaléka, azaz összesen mintegy 1,02 millió négyzetméter teljes logisztikai célú átalakítása jöhető szóba.

Az A és B kategóriába tartozó plázák esetében az anchor típusú újrahasznosítás (általában 7400-9300 négyzetméter alapterület) jöhet számításba. A mintegy 200 A kategóriájú pláza közül minden huszadikat,a közel 150 B kategóriájúból minden ötödiket, az 50 C kategóriájú közül már 50 százalékot vagy többet.

A kereskedelmi ingatlanok logisztikai célú hasznosítására való átállás a következő évtizedben 4,6-9,3 millió négyzetméter alapterületre terjedhet ki. A koronavírus-járványhoz kapcsolódó szerkezeti trendek felgyorsulása miatt várható többletigény kielégítéséhez szükséges logisztikai terület legfeljebb 10 százaléka lehet érintett.

Mi a helyzet Magyarországon?

Nem ilyen drámai az átalakulás sebessége, de a változás folyamatos. Egyre több plázában és más formátumú bevásárlóközpontban lehet tapasztalni, hogy a bérlők az online megvásárolt termékek átvételi pontjaként is használják a bérelt területet. Ezek a vásárlók elvileg a helyiség fizikai kínálatát is megtekinthetik, de ebből valós pótvásárlás már nem nagyon történik.

A budapesti és néhány nagyvárosi plázában a ruházati és cipőüzletek bérlőit még egy fejlemélny is sújtja. Ez pedig a határzár, ami mostmár másfél hónapja ismét folyamataos, így külföldi vásárlók szinte nem is jöhetnek, s ezért sok üzletet a bezárás fenyeget, erről ebben a cikkünkben írtunk.

A plázák logisztikai célú átalakítása még nincs napirenden, inkább más funkciókkal ruházzák fel a megüresedett területeket. Például fitness központ, közösségi programokhoz szükséges terek lesznek belőlük vagy bővül és színesedik a gasztro kínálat. Több nagy ingatlan tanácsadó előrejelzése szerint az étel-ital szolgáltatásokat nyújtó bérlők az összterületnek hamarosan a 25-30 százalékát is elfoglalhatják, s ha hozzávesszük a szórakoztató és szabadidős tevékenységekhez szükséges területeket, akkor ez fölmegy 50 százalék fölé is. Mindez valószínüleg a ruházati üzletek "kárára" történhet.

Szétválasztott éttermek és bárok

Az is megfigyelhető, hogy egyes üzemeltetők fizikailag is szétválasztják a gasztro-kínálatot: egy tömegtermékeket nyújtó (gyorséttermek) és egy közép kategóriás csoportra. Ezeket akár több szint is elválaszthatja.

A nálunk is bekövetkezett plázafelújítások során sokszor az emeletre vitték a korábban a földszinten elhelyezett gyorséttermeket, hogy helyet adjanak a földszinten a nagyobb bevételt termelő üzleteknek. A plázákba betérők közül sokan csak a gyorséttermeket keresik, így ők eddig megálltak a földszinten és csak kevesen mentek feljebb, de így, hogy felül van egy étterem, már nagyobb eséllyel fognak vásárolni lent - állítja több szakértő.

A másik csoportot az üzemeltetők előszeretettel hívják prémium kategóriának. Ott általában valóban különlegesebb a kínálat, de ezekben is műanyag az evőeszköz, papírból van a tányér és nem a legkényelmesebbek a műanyag székek. Egy-két budapesti plázában már ültetéses étterem is megjelent fém evőeszközökkel, süppedős fotellel vagy kanapéval – és persze magasabb, bár még főleg az irodisták által megfizethető árakkal.    

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan A Tranzit Házat Mészáros Lőrinc gyerekei újíthatják fel
Privátbankár.hu | 2025. január 16. 11:31
Fél évvel tolódik és kissé drágul a kormány egyik fontos beruházása, a Tranzit Ház felújítása. A hányatott sorsú belvárosi palotát, amely a Fidesz-közeli Kommentár Alapítvány tulajdona, végül Mészáros Lőrinc gyerekeinek a cége rakja rendbe.
Ingatlan Beindult a református egyház idei kampánya?
Privátbankár.hu | 2025. január 16. 09:04
Három hónap alatt három nagy értékű iskolafelújításra találta meg a Dunamelléki Református Egyházkerület közbeszerzések útján a nyertes cégeket. Novemberben, decemberben és januárban is többmilliárd forintos szerződést kötött Balog Zoltán egyházkerülete a gombai Fáy András Református Általános Iskola, a Gödöllői Református Líceum és a Váci Bernáth Kálmán Református Gimnázium kibővítésére és átalakítására kormányközeli cégekkel.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Kevés a jó lakás Miskolcon, de legalább viszonylag olcsó
Mester Nándor | 2025. január 15. 19:11
Ne keressünk új épülő lakóparkot a borsodi nagyvárosban, az északkeleti országrészben a beruházók egyelőre Debrecenben tömörülnek. Csak nagyon lassan bővülhet az új lakások kínálata, ehhez további állami, önkormányzati és persze magántőkéből megvalósuló fejlesztések szükségesek, de ezek késnek. Újszerű használt otthonokból sincs túl sok, viszont a piacon lévők a debreceninél jóval alacsonyabb áron megvásárolhatók és emiatt hosszú távú befektetésnek is jók lehetnek – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Ezt sem teszi ki a Karmelita ablakába Rogán Antal
Privátbankár.hu | 2025. január 15. 08:30
A propagandaminiszter törheti a fejét, hogyan adja el, az októberben életjeleket mutató építőipar novemberben megint visszaesett.
Ingatlan Több mint 200 százalékkal drágultak a hazai lakások 2010 óta
Privátbankár.hu | 2025. január 10. 14:51
 Észtország mellett nálunk nőttek a legjobban a lakásárak az elmúlt 14 évben az EU-ban.
Ingatlan Idén beleugrana a lakásvásárlásba? Erre készülhet
Privátbankár.hu | 2025. január 9. 15:49
Várhatóan 2025 sem lesz unalmas év a magyar ingatlanpiacon, hiszen egy sor tényező élénkítheti tovább a kínálatot és a keresletet. A szakemberek a forgalom további bővülésére és az árak emelkedésére számítanak idén is a lakáspiacon, az új intézkedések között szinte mindenki megtalálhatja a számára kedvezőt. Az OTP Ingatlanpont azt igyekezett összegyűjteni, hogy melyik program kinek lehet előnyös, mire számíthatnak az eladók, a vevők, a bérlők és a lakásfelújítók 2025-ben.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Érdemes 41 milliót adni egy garázsért?
Mester Nándor | 2025. január 8. 19:02
A 2024-es év elején meglódultak a garázsárak, majd nyártól megakadt a lendület, de a sokéves trend drágulást mutat. A fővárosban zárul az olló az átlagos méretű és nem kiemelkedő elhelyezkedésű ilyen ingatlanok árát tekintve, de ha nagy méretű és még tároló is jár hozzá, akkor 30-40 millió forintot is elkérnek érte – derül ki sorozatunk jubileumi, századik részéből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Üdülő 1,5 milliárdért, maradhat?
Mester Nándor | 2025. január 1. 16:55
Legek jönnek 2024-ből. Megnéztük, hol ért vagy ér a legtöbbet egy családi ház, egy téglalakás, egy üdülőház, egy telek, egy raktár és egy garázs. Hoteleket, plázákat, irodaházakat és mezőgazdasági területeket nem vizsgáltunk, azok külön csoportot képeznek. Legtöbbször kínálati adatok álltak rendelkezésre és biztos, hogy nem teljes a kép, mert egyes tranzakciók nem jelennek meg a digitális térben, erre vigyáznak az eladók, a vevők és ügyvédeik. Ettől függetlenül érdemes böngészgetni, de vigyázat, nagy számokkal dolgoztunk!
Ingatlan Az ingatlanpiac tényleg repülőrajtot vehet januárban? Erős évre számít a Duna House
Privátbankár.hu | 2024. december 20. 11:23
Jövőre több tényező miatt is még jobban felpöröghet az ingatlanpiac.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Robbanás lesz Kecskeméten, mert Lázár János is úgy akarja
Mester Nándor | 2024. december 18. 19:21
Lázár János építési és közlekedési miniszter november végén Kecskeméten is tudott nagyot ígérni: utakat szélesítenek (főleg a Mercedes gyárhoz vezetőket), intermodális pályaudvart alakítanak ki a vasútállomás felújításával párhuzamosan és befejeznek néhány más infrastrukturális építkezést. Nincs új a nap alatt, ezeknek a mintegy 600 milliárd forintos beruházásoknak egy része évek óta zajlik vagy előkészítés alatt van, a miniszter csak felmelegítette ezeket. Az viszont biztos, hogy szinte mindegyik hatással lesz az ingatlanpiacra.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG