Lapunk Minőségi Újságírás díjat kapott 2020. júliusában

Többféle eszközzel lehetne enyhíteni a hazai lakhatási válságon. Például azzal, hogy az állam az állampapír piac felé tolja a lakásbefektetőket. Vagy csak a hosszú távú lakáskiadás céljára lehetne befektetni ilyen ingatlanba. Vagy lehetne emelni is a befektetési vásárlók tranzakciós költségeit. Tóth Kinga közpolitikai elemző írása.

Már-már közhely, hogy Magyarországon egyre bizonytalanabbak a lakhatás feltételei a társadalom egyre szélesebb rétege számára; valamint hogy családi támogatás nélkül szinte lehetetlen saját tulajdonú lakást szerezni – végzettségtől függetlenül. Ez a folyamat egy, a 2008-as gazdasági válságot követő globális trendbe illeszkedik, és magával hozta a korábbi, lakástulajdonlásra épülő lakhatási elképzelések változását. A válság óta ugyanis a lakhatásról már nem feltétlenül a stabilitás és a biztonság az első, ami az emberek eszébe jut, hanem a pénzügyi kiszolgáltatottság.

Ösztönözni lehet lakossági és vállalati befektetéseket. Fotó: pixabayÖsztönözni lehet lakossági és vállalati befektetéseket. Fotó: pixabay

A szülőktől való elköltözés gyakran pénzügyi okok miatt tolódik ki. A 25-34 éves korosztály 42,4 százaléka él a szüleivel; ezzel a jelenséggel a Habitat 2019-es Lakhatási jelentésében részletesen is foglalkozott. Az elmúlt évtizedben az Európai Unióban megállt a lakástulajdonosok számának növekedése, sőt, egyes tagországokban, köztük Magyarországon is, csökkenni kezdett. Ezzel szemben a bérlakásban élők aránya a legtöbb uniós országban a válságot követően emelkedett, majd stagnálni kezdett, Magyarországon pedig 2010 óta folyamatosan növekszik. Mára kialakult egy „bérlői generáció”, amiről részletesebben a Habitat Feketelakás 3.0 kiadványában írtunk.

Többek között ezek a változások is részét képezik az elmúlt évtizedben a lakhatás financializációjának, azaz annak a folyamatnak, amely során a lakhatásban is megerősödik a pénzügyi szereplők, piacok, gyakorlatok, narratívák szerepe. Ennek a folyamatnak éppúgy része a jelzáloghitelek szerepének erősödése, mint a fentebb vázolt tulajdonosi szerkezetváltozás, a jogi személyek arányának növekedése a tulajdonosok között, valamint a befektetési célú ingatlanvásárlás.

Befektetési célúnak akkor tekintünk egy ingatlant, ha azt tulajdonosa rövid- vagy hosszútávú bérbeadási és/vagy tőkenövelési céllal vásárolja, tehát, hogy az önmagában generáljon bevételt. A vállalkozások által építtetett ingatlanok értelemszerűen mind ide tartoznak – a vállalkozás nem önmaga lakhatási céljára használja, hanem továbbértékesíti, – de egy magánszemély is tarthat ingatlant befektetési céllal, például, ha azt albérletként kiadja.

Milyen hatással vannak ezek a lakhatásra?

A befektetési célú ingatlanvásárlás az egyik oka, hogy az ingatlanok jelentősen megdrágultak a frekventált területeken az elmúlt években. A lakásárak emelkedése egyrészt kizárja a társadalom egyre nagyobb csoportját a tulajdonszerzésből, másrészt egyre magasabb összegű lakáshitelek felvételére sarkallja azokat, akik számára ez opció. A befektetési célú ingatlanvásárlás mellett szólhat, hogy segít a lakásállomány megújulásában, azonban ez csak akkor érvényesül, ha a tulajdonos valóban lakhatási céllal értékesíti azt.

Ugyan a válság visszavetette a lakáscélú hitelek felvételét Magyarországon, az elmúlt 5 évben mégis folyamatosan nőtt az újonnan engedélyezett lakáshitelek száma. Ezek a hosszú lejáratú, nagy áldozatot kívánó kölcsönök, valamint a kiszámíthatatlan és nehezen megfizethető bérleti piac egyaránt hozzájárultak ahhoz, hogy a háztartások ötödének mindig, de felének legalább időnként gondot okoz a lakásfenntartás a KSH 2015-ös felmérése szerint.

Helyzetkép Magyarországon

A befektetési célú lakásvásárlásról kevés adat áll rendelkezésünkre: a Duna House havonta közölt ingatlanpiaci körképe (Duna House Barométer) nyújtja a legtöbb információt. Eszerint 2015 óta folyamatosan az új tulajdonosok legalább 40 százaléka jelölte meg a befektetési célt a vásárlás okaként, ami akkor is figyelemre méltó arány, ha azok is idetartozhatnak, akik például gyerekeik számára vettek ingatlant.

Az elmúlt évtizedben az albérletárak országszerte is közel duplájára nőttek, vagyis hiába a nagy mennyiségű befektetési célú ingatlan; mivel egyrészt az albérletek iránti kereslet is nőtt, másrészt ezeknek a lakásoknak valószínűleg csak egy része jelent meg a hosszú távú bérletek piacán. Az eladott ingatlanok között ugyanakkor az értékesített befektetések aránya rendre negyed-ötödannyi, mint a befektetési célú vásárlásoké. Ez arra enged következtetni, hogy a befektetési célú ingatlanok a bérleti piacra kerülnek, de a fentiek miatt feltételezhetően a rövidtávú lakáskiadás (pl. Airbnb) piacán jelennek meg.

A MNB adatai szerint 2008 és 2019 között Budapesten 133 százalékkal nőttek a lakásárak, a lakásvásárlással pedig 2014 óta lényegesen magasabb hozamot érhet el a befektetés, mint például állampapírba fektetve, még akkor is, ha hitelfelvétellel vásárolt valaki lakást. A jegybanki alapkamat folyamatos csökkentése, és a CSOK 2015-ös bevezetése csak tovább erősítette ezt a folyamatot, így évek óta messze a legjobban ingatlanba éri meg befektetni.

Mindemellett Magyarországon a lakásállomány megújulási rátája 2009 óta igen alacsony, 2015 óta az új lakások több mint felénél ráadásul vállalkozás az építtető, így ezeket a lakásokat valószínűleg főként a (felső-) középosztálybeli kereslet számára értékesítik, megfizethetőségi szempontok figyelembevétele nélkül.

A jelenlegi magyar adópolitikai szabályozás, logikáját tekintve, ellenösztönözni kívánja az ingatlanok gyors továbbértékesítését. Amennyiben a tulajdonos eladja az ingatlant, úgy a lakáseladásból származó bevételt (vagyis, ha drágábban adja el a lakást, mint amennyiért megvette) 15 százalékos SZJA terheli, amelynek megfizetése alól mentesül, ha a vásárlást követő ötödik évben vagy utána történik az adás-vétel. Vásárláskor pedig visszterhes vagyonátruházási illeték fizetésére köteles az új tulajdonos, ami általában az ingatlan értékének 4 százalékát teszi ki.

Nemzetközi kitekintés

A lakás- és albérletárak drasztikus emelkedése, az alsó jövedelmi tizedekbe tartozó háztartások kiszorulása a lakáspiacról, és a rövidtávú lakáskiadás előretörése számos városban és országban jelent egyre növekvő problémát. A bérleti piacok megfizethetővé válása, valamint a rövidtávú szálláshely-szolgáltatások észszerű korlátozása érdekében többféle módszert is alkalmaznak a nyugat-európai nagyvárosokban – például a szabályozási mechanizmusokat, adózási ösztönzőket, nonprofit szervezetek bevonását, a bérleti szektor struktúrájának átrendezését –, amelyek közül néhányat a Habitat is kiemelt 2017-ben publikált, a megfizethető bérlakásszektorról szóló kiadványában, valamint a Feketelakás 3.0 javaslatcsomagban.

Javaslatok

Ezekre a folyamatokra a piac nem fog spontán, a társadalom egésze számára pozitív megoldást találni. Ingatlanba fektetni túlságosan megéri, magánszemélyeknek és vállalkozásoknak egyaránt. Így, ha minden más változatlan marad, a befektetési célú ingatlanvásárlás, valamint a lakhatási financializáció hatásai várhatóan tovább erősödnek. Ezért szükség van a döntéshozói beavatkozásra.

  1. Egyrészt ösztönözni lehet lakossági és vállalati befektetéseket, hogy azok más szektorban realizálódjanak. Ehhez az állam például olyan állampapírok kibocsátásával járulhat hozzá, melyek várható hozama felveszi a versenyt az ingatlanba fektetéssel.
  2. Az ellenösztönzés másik módja lehet a befektetési célú ingatlanvásárlás költségének megnövelése, amely szintén segít csökkenteni a keresletet, például az illeték módosításával. Ugyanakkor egy ilyen szabályozás hatékony működéséhez pontos törvényi keretekre, átláthatóságra és ellenőrzésre is szükség van.
  3. A lakhatási válság csökkentéséhez az is hozzájárulna, ha a befektetési célú ingatlanok a hosszú távú lakáskiadás piacán jelennének meg. Ehhez mind a bérlő, mind a bérbeadó számára biztonságosabb, kiszámíthatóbb környezetet jelentő javaslatcsomagot dolgozott ki a Habitat a már említett Feketelakás 3.0 kiadvány Biztonság c. fejezetében. Ezek közé tartozik például a bérbeadók számára az adókedvezmények és mediációs lehetőség biztosítása, a felmondási idők egyértelműbb szabályozása, valamint a felek kötelezettségeinek tisztázása.
  4. Az információhiány komoly gátat szab a döntéshozói intézkedések meghozatalának és hatékonyságának: nem állnak rendelkezésre részletes és átfogó adatok sem a befektetési célú lakásvásárlásról, sem a külföldi vállalatok ingatlanberuházásairól, sem a rövidtávú lakáskiadásról. Így bármilyen átfogóbb intézkedést meg kell előznie egy átfogó statisztikai adatgyűjtésnek.
  5. Hosszútávon emellett a megfizethető lakhatáshoz elengedhetetlenül szükséges a lakásszektor szerkezeti átalakulása, a közösségi, önkormányzati, állami tulajdonú lakások és bérlakások nagyobb aránya, melyek esetében a megfizethetőségi és szociális szempontok a jelenleginél erősebben tudnak érvényesülni.
  6. Fontos lenne továbbá, hogy a lakáspolitikai intézkedések számoljanak az újonnan kialakuló bérlői generációval. A magánbérleti piac újraszabályozására és egy jó minőségű, megfizethető bérlakásszektor létrehozására van szükség, amit részben építéssel, részben a meglévő lakásállomány bevonásával látunk megoldhatónak. Ennek kialakításába érdemes lenne bevonni nonprofit lakástársaságokat, mint ahogy a szociális lakásügynökségek intézménye és támogatása is mérsékelheti a jelenlegi lakhatási válságot.
Címkék: Ingatlan Lakáspiac

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára. Sok éves tapasztalattal a hátunk mögött elérkezettnek láttuk az időt arra, hogy szintet lépjünk és egy olyan lehetőséget kínáljunk Önöknek, amelynek segítségével egyes témakörök elismert szakértőinek - így többek között Bod Péter Ákos, Pogátsa Zoltán, László Csaba, Prinz Dániel vagy Szakonyi Péter - véleményeihez, mélyelemzéseihez, neves újságírók által készített egyedi tartalmakhoz jutnak hozzá. Ennek formája egy ELŐFIZETÉS, mely egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között klubtagságot, webinárumokon való részvételt, a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.

Előfizetőink naponta 4-6 unikális, máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá az első hónapban 390 forintért.

Cikkeink túlnyomó többsége azonban továbbra is szabadon olvasható marad.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Jól jönne 1,5 millió forint?

A Bank360.hu és a Privátbankár kalkulátora alapján az alábbi induló törlesztőkre számíthatsz januárban, ha 1,5 millió forintra van szükséged 60 hónapra: a Raiffeisen Bank személyi kölcsöne 30 379 forintos törlesztőrészlettel lehet a tiéd. Az Ersténél 32 831 forint, a Cetelemnél pedig 33 102 forint a törlesztőrészlet. Más kölcsönt keresel? Ezzel a kalkulátorral összehasonlíthatod a bankok ajánlatait!

Ingatlan Panel, tégla egyre megy: majdnem mindenhol tovább drágulnak a lakások
Mester Nándor | 2021. április 13. 17:08
Már az első negyedévben is 3-5 százalékos drágulás volt és további, legalább ekkora áremelkedés jöhet a lakásoknál. Mindegy, hogy új vagy használtról van szó.
Ingatlan Rossz hír az építkezőknek: tovább drágulnak az alapanyagok és a munkadíjak
Mester Nándor | 2021. április 9. 17:34
Különféle hatások miatt az év elejei 4-6 százalékos áremelést további, akár ugyanekkora mértékű követi még idén az építőipari anyagoknál. A gyártók és a kereskedők gyakorlatilag teljesen áthárítják a fogyasztóra ezeket a hatásokat. Egyebek között ezért is drágulnak az új és felújított lakások, hiába remélték sokan, hogy az 5 százalékos áfa majd leviszi az árakat. 
Ingatlan Varsói irodaházakat vett az Indotek csoport
MTI | 2021. április 9. 07:10
Négy varsói irodaházat adott el az osztrák Immofinanz több mint 70 millió euróért a magyar Indotek csoportnak, a vételár 72,5 millió euró volt - jelentette be a bécsi tőzsdén jegyzett Immofinanz közleményben.
Ingatlan Olcsóbbak lehetnek a közepes vagy rossz állapotú használt lakások - legalábbis erre számítanak sokan
Mester Nándor | 2021. április 6. 19:23
Miközben az ingatlanos cégek és a lakosság is folyamatosan egyre optimistább a lakáspiaccal kapcsolatban, mind többen számítanak a használt lakások kisebb árcsökkenésére, különösen Budapesten – derül ki a GKI és a Masterplast felméréséből. Várhatóan a rossz vagy közepes állapotú ingatlanok értéke csökkenhet, de legalábbis nőhet a lemaradásuk a jó vagy újszerűek mögött. Az új építésű lakások ára ugyanakkor csak elvétve mérséklődött az 5 százalékos áfa miatt. A projektek többségénél stagnálnak, néhánynál még növekedtek is az árak. 
Ingatlan Teljesen megújul az egyik budapesti pláza
Privátbankár.hu | 2021. április 4. 11:52
A fejlesztő-tulajdonos WING Zrt. teljesen felújítja Óbuda legnagyobb bevásárlóközpontját. Nyitás jövő tavasszal lesz.
Ingatlan Visszatérhetnek a befektetők az ingatlanpiacra, de a rövid távú haszon már a múltba vész
Mester Nándor | 2021. április 4. 06:05
Az infláció várható gyorsulása miatt ismét a befektetőké lehet a terep az ingatlanpiacon. Lakásokat, földszintes bevásárló parkokat és raktárakat célozhatnak meg. A jó adottságú irodaházakat sem vetik meg, noha itt már nehezebb a terep.
Ingatlan Itt az évtized biznisze: ráharaptak az ipari telkekre a fejlesztők és a befektetők
Mester Nándor | 2021. március 29. 05:29
Erősödik a telekvadászat a logisztikai piacon, a telek és a raktárközpont lehet az évtized nagy dobása. Az elektronikus kereskedelem miatt hatalmas a kereslet a városok környékén lévő nagyobb és a belső kerületekben található kisebb és közepes raktárakra. A befektetők Magyarországon továbbra is keresik a földszintes, nyitott parkolójú bevásárló parkokat és szakáruházakat is. Az irodaházaknál viszont a korábbiaknál jobban elválnak egymástól a kiemelkedő adottságúak és az elavultak. A hoteleket közben hazai nagybefektetők is felvették az invesztíciós listára.
Ingatlan 55 milliárd forintnyi zöldkötvényt bocsátott ki a Futureal
Privátbankár.hu | 2021. március 22. 16:31
A Futureal is belépett a zöldkötvényeket kibocsátó ingatlanos cégek sorába. A később befolyó pénzt újabb fejlesztésekre fordítja.
Ingatlan Ennyi évet kell dolgozni egy átlagos lakásért Magyarországon
Mester Nándor | 2021. március 16. 18:05
Vannak szektorok a gazdaságban, amelyekben az átlaghoz képest kimagasló a jövedelem, de az ezeknek helyet adó ipari körzetekben túl drága a lakás. Elvileg tehát megérné távolabb keresgélni a munkahelytől. A messze lévő kínálat és annak minősége azonban keveseket sarkall ilyen utazásra. Ennek ellenére érdekes összevetni, hogy melyik szektorban mennyit kell spórolni egy lakásra.
Ingatlan Jönnek az ingyenmilliók a társasházakhoz, de kell hozzá egy méretes önerő
Mester Nándor | 2021. március 16. 16:19
Három milliárd forintot oszt szét a szaktárca a társasházak között a fűtés korszerűsítésére. Biztos, hogy csak kevés lakóközösség tudja előteremteni a magas önerőt, mivel nagyon szűkültek a bevételi forrásaik.
hírlevél
depositphotos