Lakást venne Kanadában? Még évekig nem jó ötlet

Chrystia Freeland miniszterelnök-helyettes és pénzügyminiszter vasárnap bejelentette, hogy a szövetségi kormány további két évvel meghosszabbítja a kanadai lakások külföldiek általi megvásárlásának tilalmát.

„Évek óta érkeznek külföldi pénzek Kanadába lakóingatlanok felvásárlására, ami országszerte fokozza a lakhatás megfizethetőségével kapcsolatos aggályokat a városokban, és különösen a nagyobb városközpontokban. A külföldi tulajdon azokat az aggodalmakat is felerősítette, hogy a kanadaiakat kiszorítják az ország nagyvárosainak lakáspiacain” - indokolta a döntést a kormány.

A 2023 január 1-jétől bevezetett tilalom eredetileg 2025. január 1-jén járt volna le, de ezt 2027. január-1-jéig meghosszabbították. A nem kanadai állampolgárságú külföldi személyeknek és külföldi vállalkozásoknak továbbra is tilos lakóingatlant vásárolniuk Kanadában.

A kanadai lakások külföldi tulajdonlásának tilalma csak egy része a szövetségi kormány azon tervének, hogy megfizethetőbbé tegye a lakhatást a kanadaiak számára, hangsúlyozta a közlemény, amihez hozzátették: a szövetségi kormány „bátor lépéseket” tesz annak érdekében, hogy több lakást építsenek, felgyorsítsa az építkezéseket, és több kanadai számára tegye elérhetővé a lakástulajdont.

„A külföldi vásárlók kitiltásának meghosszabbításával biztosítjuk, hogy a lakásokat kanadai családok otthonaként használják, és ne váljanak spekulatív pénzügyi befektetések célpontjává. A kormány szándéka, hogy minden lehetséges eszközt felhasználjon annak érdekében, hogy megfizethetőbbé tegye a lakhatást a kanadaiak számára az egész országban.” - mondta Chrystia Freeland miniszterelnök-helyettes.

A külföldi diákok tömegei verik fel az árakat?

Ahogy a Reuters is jelentette, az észak-amerikai ország két hete, január 22-én azonnali hatállyal, két évre korlátozta a nemzetközi hallgatói engedélyeket, és felfüggesztette egyes hallgatóknak a munkavállalási engedélyek kiadását diplomájuk megszerzése után, mivel a kormány szándékai szerint ezzel kívánják megfékezni az újonnan érkezők számának növekedését, a diákok ezek szerint egyértelműen súlyosbítják a lakhatási válságot.

Ennek következtében, a bevándorlási minisztérium becslése szerint, 2024-ben legfeljebb 360 000 tanulmányi engedélyt adnak majd ki, ami 35 százalékos csökkenés 2023-hoz képest. Marc Miller bevándorlási miniszter hozzátette, hogy a szövetségi kormány együttműködik az oktatási rendszert felügyelő tartományokkal a felső határ alkalmazásában.

„Néhány magánintézmény kihasználta a nemzetközi hallgatókat azáltal, hogy alulfinanszírozott campusokat működtetnek, nem támogatják a hallgatókat, és magas tandíjat számítanak fel, miközben jelentősen megnövelték a nemzetközi hallgatók felvételét.” - közölte Marc Miller bevándorlási miniszter.

Ez a növekedés nyomást gyakorol a lakhatásra, az egészségügyre és az egyéb szolgáltatásokra is - mondta, hozzátéve, hogy a kevesebb szám elsősorban az albérletárak csökkentését segíti elő.

A tavalyi év harmadik negyedévében az elmúlt több mint hat évtized leggyorsabb ütemében nőtt a népesség, a nem állandó lakosok – többségében diákok – száma 312 758 fővel, több mint öt évtizede a legnagyobbal növekedett. A bevándorlás által táplált gyors népességnövekedés nyomást gyakorolt a szolgáltatásokra, például az egészségügyre és az oktatásra, és hozzájárult a lakhatási költségek növekedéséhez. Ezek a kérdések csökkentették Justin Trudeau liberális miniszterelnök támogatását, a közvélemény-kutatások szerint, ha most tartanának választást, elveszítené azt.

A változtatások „a rendszerben bizonyos szereplők által elkövetett visszaélések kezelésére fókuszálnak, és nem céljuk, hogy hátrányosan érintsék az olyan egyetemeket, mint amilyen a miénk” – kommentálta közleményében a Torontói Egyetem.

Hatásos-e a tilalom, vagy különadók kellenek?

A kritikusok szerint a külföldi vásárlók tilalma, amelynek célja az volt, hogy a kanadaiak számára megfizethető legyen a lakhatás, számos kivételt tartalmazott, és inkább politikai manőver volt, foglalja össze a kanadai közrádió. A kormány politikáját bírálók szerint egyértelmű, hogy Kanadában túl sok ember számára elérhetetlen a lakhatás, és az országnak körül kellene néznie a világban, hogy megfelelő stratégiákat találjon a lakástulajdon előmozdítására. (A magyarokat érintő másik nagy ország, az Egyesült Államok lakáspiacáról ebben a cikkben írtunk legutóbb részletesen.

Az ingatlanhitelekkel foglalkozó Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) adatai azt mutatják, hogy 2021-ben az ingatlanok mindössze 2 százalékát vásárolták nem kanadaiak. Néhány hónappal a tilalom tavaly év eleji bevezetése után megszaporították a kivételeket, a diákok, az először vásárlók számára és az 500 000 dollár alatti ingatlanok esetében.

„Annyi mentesség volt a külföldi vásárlók tilalma alól, hogy a tiltás egyáltalán nem változtatott semmin.” - bosszankodott Tim Sabitov, a Team 3000 Realty Ltd.-munkatársa Vancouverben.

Tavaly a torontói piac lazult, de az átlagos lakásár még mindig 1,1 millió dollár volt a Torontói Regionális Ingatlantanács (TRREB) és a Torontói Regionális Ingatlan Igazgatóság (TRREB) adatai szerint, egy vancouveri lakás tipikus ára pedig 1,2 millió kanadai dollár volt tavaly szeptemberben, a Kanadai Ingatlanszövetség (CREA) számai alapján.

A legnyugatibb tartomány British Columbia már 2016-ban spekulációs adót vezetett be, és szintén megadóztatta az üres lakásokat. Ontario tartomány követte a példáját a következő évben. Ezeket az adókat a felkapott területeken alkalmazták, hogy eltántorítsák az embereket attól, hogy befektetésként vásároljanak ingatlant. Vancouver városa szerint a CMHC adatai azt mutatták, hogy a spekulációs adók segítettek lehűteni a piacot, és 2017 és 2021 között az üres ingatlanokat hosszú távú bérbeadássá alakították.

Thomas Davidoff, a University of British Columbia docense, szerint a felső kategóriás lakásárak a külföldi vásárlók tilalmát követően kezdetben zuhantak – de szerinte a lakásár növekedés mögötti igazi mozgatórugó a megugró kamatok voltak, ami gazdasági lassulást váltott ki. A legelérhetőbb árú lakások ára, bármi volt is a háttérben, valójában emelkedett a külföldi vásárlók kizárását bevezető tilalom óta. Nem biztos, hogy csak a külföldi vevőkre való fokuszálás segít a lakások megfizethetőbbé tételében, szerinte jobb volna az ingatlan használatának módjára figyelni, nem pedig arra, hogy kié.

Mi várható a kanadai ingatlanpiacon?

A kanadai ingatlanközvetítők egyesülete a CREA elemzése szerint, a lakáspiacok csendesek maradtak a Bank of Canada tavaly nyári kamatemelése óta. Az elmúlt néhány évben a kamatlábak voltak a piacokat leginkább befolyásoló tényezők, és ez várhatóan 2024-ben és 2025-ben is folytatódni fog.

Az előrejelzések szerint 2024-ben mintegy 489 661 lakóingatlan cserél gazdát az MLS Systems rendszeren keresztül, ami 10,4 százalékos növekedés 2023-hoz képest. A 2024-es nagyobb eladási felfutások várhatóan azokból a tartományokból származnak majd, ahol erős a lakáskereslet, ez főleg Alberta, illetve azokból tartományokból, amelyek várhatóan fellendülnek a korábbi alacsony eladások miatt mint British Columbia, Ontario és Új-Skócia.

Összhasonlításul érdemes nyomon kísérni a Privátbankár Európai Lakásmonitor cikkeit is, ahol rendszeresen írunk az árakról és a lakbérekről is.

Az országos átlagos lakásár az előrejelzések szerint éves szinten 2,3 százalékkal, 694 173 dollárra emelkedik 2024-ben. Alberta, Quebec, New Brunswick, Új-Skócia, Új-Fundland és Labrador az előrejelzések szerint az országos áremelkedést meghaladó áremelkedésre számítanak. British Columbiában és Ontarióban az előrejelzések szerint az árak nagyrészt változatlanok maradnak.

Az országos lakáseladások várhatóan további 7,3 százalékkal, kb. 525 500-ra emelkednek 2025-ben, mivel a kamatlábak tovább csökkennek, és megközelítik a normál vagy „semleges” szintet.