A beruházások leállása már tavaly előre látható volt a KSH építőipari statisztikái alapján, de ennek hatása mostanra vált igazán szembetűnővé a lakáspiacon. Az építőipar lassulása miatti csökkenő kínálatban egyre nagyobb részt tesznek ki a luxuslakások, a négyzetméterárak eddig nem látott magasságokba emelkedtek. A klasszikus Rózsadombon már a 7 millió forint feletti négyzetméterár is megfigyelhető.

Számtalan budapesti kerületben 25 százalék fölötti drágulás látszik, egy év alatt a XII., XIII., XV. kerület is kilőtt, de 20 százalék fölötti volt az éves emelkedés Erzsébetvárosban, és Zuglóban is. A Rózsadomb és Óbuda 10 százalék feletti drágulása már-már figyelemre sem méltó.

Enyhe árcsökkenést leginkább azokban a kerületekben látunk, ahol nagyon kevés projekt fut jelenleg, míg egy éve még a piacon volt néhány jelentősebb beruházás. Ilyen a Belváros és a X. kerület is. Az adatokból egyértelműen látszik, hogy az újépítésű piac legnagyobb nyertesei a prémium lokációk lettek.

A Rózsadomb, a Hegyvidék és a milliárdosok álmai

Építőipari lassulás ide, csökkenő kínálat oda, a Rózsadomb újépítésű piaca mintha egy párhuzamos világból lépne elénk, a klasszikus Rózsadomb egyes projektjeiben már 7 millió forint feletti négyzetméterárakon hirdetik a duplagarázsos, privát medencés, euróban árazott luxuslakásokat. Ha a mennyiségek nem is nőttek, de itt nem is csökkent érdemben a kínálat. Igaz, a XII. kerület még ezt is lekörözi, a 3,1 milliós átlagos négyzetméterak ellenére a hirdetett kínálat egy év alatt nagyjából a duplájára nőtt.

Ezek mellé a négyzetméterárak mellé tekintélyes lakásméretek is tartoznak: a II. kerületben jelenleg az átlagos újépítésű lakás több, mint 150 négyzetméteres. 

Szintén a prémiumszegmens válságállóságát mutatja a négyzetméterárak szobaszám szerinti bontása is. A legnagyobb, 4,5 szobás vagy annál nagyobb lakások ára messze kiemelkedik a többi kategória közül, és átlépte a 2 millió forintot. 

A kisebb lakások árszintje közelebb áll egymáshoz: az 1-3 szobás lakások négyzetméterára 1,74 és 1,77 millió forint között mozog, míg a 3,5-4 szobás lakások ára ennél kissé magasabb, 1,86 millió forint körül alakul.

A kínálat összetételén is tettenérhető az arányok eltolódása. Miközben az újépítésű lakások közel kétharmadát az egy- és kéthálószobás ingatlanok adják, az arányok egy év alatt jelentősen változtak. Most a A 2,5-3 szobás lakások a legnépszerűbbek (37%), ezt követik az 1,5-2 szobás otthonok (29%). Ez tavaly ilyenkor még fordítva volt, a másfél-kétszobásoké volt a legnagyobb szegmens. 

Szintén árulkodó, hogy most a 3,5-4 szobás ingatlanok aránya 20 százalék, ez tavaly március elején 15 százalék volt. 

Szokás szerint megnézzük, milyen reményekkel indulhat neki egy új lakás összekuporgatásának Átlag János, képzeletbeli, közepesen jól kereső honfitársunk. János nagyon szerencsés, ugyanis teljes nettó keresetét félre tudja tenni, ami jelenleg 389 ezer és 800 forint, ez az a nettó, aminél a KSH szerint a magyar dolgozók fele többet, fele pedig kevesebbet keres.

János esélyei az utóbbi időben tovább romlottak, amennyiben a Rózsadombra szeretne költözni, most már több, mint 91 évnyi teljes nettó keresetére lenne szükség, hogy meg tudjon vásárolni egy átlagos újépítésű lakást a II. kerülteben. Ehhez képest a XII. kerület 67 éve és a Várnegyed 55 éve már-már elérhetőnek tűnik. 

Jánosunk a leghamarabb, alig 14 év és 5 hónap alatt erzsébetvárosi újépítésű 44 négyzetméteres lakásába költözhet be, ha pedig kicsit tovább kuporgat, 16 év alatt a XX. kerületben, 17 év alatt pedig a XVIII. kerületben veheti birtokba új, 60 négyzetméter fölötti újépítésű álomotthonát. 

A piacon megfigyelhető brutális áremelkedést jól mutatja az év/év hivatalos inflációs adatot és az év/év átlagos négyzetméterárváltozást együtt ábrázoló grafikonunk. Míg 2024 elején még reálárcsökkenést láttunk, mostanra a hirdetési árak emelkedése sokszorosan szárnyalja túl az éves fogyasztói áremelkedést.