<img height="1" width="1" style="display:none" src="https://www.facebook.com/tr?id=947887489402025&amp;ev=PageView&amp;noscript=1">
5p

Újabb európai figyelmeztetés érkezhet az MNB-nek az erősödő kockázatok nyomán. Módosulhat több mutató feltételrendszere a lakáshiteleknél, de a jegybank rövid távon nem érzi ennek szükségességét.

A sokasodó kockázat miatt gyors átalakulásban van a lakáshitelek piaca. Óvatosak a bankok, drágábbak a hitelek és a jegybanknak is észnél kell lennie a szabályozási oldalon, nehogy megboruljon az eddig stabil rendszer. 

Az MNB friss Lakáspiaci jelentésében azt emelte ki, hogy még minden kezelhető, de azért elismerte: az Európai Rendszerkockázati Testület (European Systemic Risk Board, ESRB) már februárban figyelmeztetésben részesítette Magyarországot a lakás- és hitelpiacon középtávon potenciálisan felépülő rendszerkockázatok miatt. 

A lakáscélú hitelnyújtás és a kereslet. Forrás: MNBA lakáscélú hitelnyújtás és a kereslet. Forrás: MNB

Akkor az ESRB az MNB 2021. szeptemberi adataira alapozva azt emelte ki, hogy Budapesten jelentős, 18 százalékot elérő túlértékeltség is mérhető volt a lakásárakban. A háztartási jelzáloghitel-állomány mindezek mellett robusztus növekedést mutatott 2018 óta. Az ESRB szerint az elégtelen kínálat miatt a keresletet ösztönző kormányzati támogatások és kedvezményes hitelek hozzájárulnak a háztartási hitelezés bővüléséhez és összességében a középtávú sérülékenységek növekedéséhez.

Az első figyelmeztetés óta már lassan négy hónap telt el, s nemhogy javultak, inkább romlottak az általános feltételek. Ha a kockázatok középtávon fokozódnak, akkor az európai testület szerint az MNB kénytelen lesz szigorítani két fontos mutatón is. Egyelőre a jegybanki kommunikáció viszont rövid távon azt jelzi, hogy most még nem kerül erre sor. 

A lakáscélú hitelek megoszlása. Forrás: MNBA lakáscélú hitelek megoszlása. Forrás: MNB

Az egyik a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM).

Ez az ügyfélnek a hitelnyújtást követően fennálló havi adósságszolgálata és az igazolt havi nettó jövedelmének hányadosa. (Tudni kell, hogy adóstársak esetén valamennyi adóstárs havi adósságszolgálata és igazolt havi nettó jövedelme összesítve értendő – a szerk.) Itt az lehet a szigorítás, hogy limitálják a futamidőt. Hiába nő tehát valakinek a nettó jövedelme, a tervezettnél rövidebb idő alatt kell majd kifizetnie a hitelt, miközben ha mondjuk változó kamatozású a kölcsön, akkor folyamatosan növekvő terhet jelent az emelkedő kamatterhek miatt.

Nem kizárt, hogy egy másik fontos paraméter, a hitelfedezeti mutató (HFM) is változik, mégpedig lefelé.

A mostani szabályok szerint a lakás becsült forgalmi értéknek legfeljebb 80 százaléka lehet a hitel nagysága, vagyis egy 60 millió forintos lakáshoz maximum 48 millió forintnyi hitelt lehet felvenni, 12 millió forint önerő szükséges. Az esetek többségében nem kérnek ennyit, a tapasztalatok szerint 20-25 millió forint a hitel, a hiányzó részt vagy egy másik ingatlan eladásával vagy családi-baráti kölcsönnel fedezik, esetleg állami támogatást vesznek igénybe, ha jogosultak.

Elképzelhető, hogy a HFM-et leviszik 65-70 százalékra, vagyis erősen növelni kell majd az önerőt, ami várhatóan felpörgeti a használt lakások forgalmát, hiszen, mint írtuk, sokan a régi lakás eladásából teremtik elő az önerő nagy részét. Ha ez a csökkentés megtörténik és netán viszonylag rövid idő alatt túl sok használt lakás kerül a piacra, akkor stagnálhat ezek kínálati ára, illetve még erőteljesebb lehet a differenciálódás a jó és kevésbé jó adottságú használt ingatlanok között.

A lakáscélú hitelek ügyleti és ügyfélkamata. Forrás: MNBA lakáscélú hitelek ügyleti és ügyfélkamata. Forrás: MNB

Az MNB egyébként elismeri ezeknek az általános európai aggodalmaknak a jogosságát. Emellett azt is vallja, hogy a megfelelő jogi szabályozással támogatott bérleti piac megteremtése enyhíthetné a nyomást a lakásárakon és a hitelpiaci keresleten. Ezekről részletesen szól a múlt héten ismertetett kétéves, versenyképesség-javítást célzó 144 pontos terv lakáspiaci részében. 

A májusi lakáspiaci elemzésben az MNB szakértői ugyanakkor azt vallották, hogy a hitelezés jelenlegi élénkülése és a lakáspiaci drágulás között nem mérhető szoros kapcsolat. Azt írták, hogy a magyarországi járásokat két részre, egy magasabb (2016 és 2021 között 70 százalékot meghaladó növekedés az átlagos négyzetméterárban) és egy alacsonyabb lakáspiaci drágulással érintett csoportra osztva nem láthatóak a hitelpiaci kockázatosságot megragadó mutatókban egyértelmű jelei annak, hogy a lakásárak növekedését a kockázatvállalás növekedése kísérte volna.

Budapesti ellensúly

Budapesten kis mértékben javult a lakhatás elérhetősége a bérleti piacon az elmúlt évben. Egy tipikus 3 szobás, illetve 1 szobás lakás bérleti díja az átlagos magyarországi nettó fizetés rendre 72,8 és 40,9 százalékát teszi ki. Egy évvel ezelőtt ezen mutatók értéke 73,5, illetve 43,2 százalék volt, tehát a jövedelmek emelkedése ellensúlyozni tudta a bérleti díjak növekedését. A többi visegrádi ország fővárosában is javult vagy változatlan maradt az elérhetőség, de ezek továbbra is a legkevésbé megfizethető városok közé tartoznak Európában: Prágában 47,3, Pozsonyban 53,6, Varsóban pedig 58,4 százalék a vizsgált bérleti díj/jövedelem-mutató értéke 1 szobás lakás esetén.

A magasabb négyzetméterár változással érintett járásokban az új kihelyezésű lakáshitelek medián JTM értéke mindössze néhány százalékponttal magasabb az alacsonyabb drágulással érintett területeken kihelyezett hitelekéhez képest. A medián hitelfedezeti mutató ráadásul alacsonyabb a nagyobb drágulással érintett területeken. 

A medián négyzetméterárak változása és a medián JTM szintje között emellett csak gyenge, 29 százalékos korrelációt találtunk a magyarországi járások szintjén. Az e mögött meghúzódó ok okozati összefüggés ráadásul nem egyértelmű. Egyrészt lehetséges, hogy a nagyobb jövedelem oldali kifeszítettség (magasabb JTM) járult hozzá valamelyest a lakásárak meredekebb emelkedéséhez. Másrészt elképzelhető, hogy a nagyobb drágulás következtében kerültek kifeszítettebb jövedelmi helyzetbe a hitelfelvevők.

Jól jönne 1,5 millió forint?

A Bank360.hu és a Privátbankár kalkulátora alapján az alábbi induló törlesztőkre számíthatsz májusban, ha 1,5 millió forintra van szükséged 60 hónapra: a Raiffeisen Bank személyi kölcsöne 30 379 forintos törlesztőrészlettel lehet a tiéd. Az Erste Banknál 32 831 forint, a Cetelemnél pedig 33 556 forint a törlesztőrészlet. Más kölcsönt keresel? Ezzel a kalkulátorral összehasonlíthatod a bankok ajánlatait!

Személyes pénzügyek Az ellátás zavartalanságáért szigorított a Mol
Privátbankár.hu | 2022. június 24. 11:47
A limitet pedig az átlagos tankolás fölé lőtték be.
Személyes pénzügyek Rekordot döntött az Ausztriában dolgozó magyarok száma – de megérkeztek az ukránok
Eidenpenz József | 2022. június 24. 05:46
Az Ausztriában dolgozó magyar munkavállalók száma még sohasem volt ilyen magas, de alaposan megugrott az ukránok száma és az ázsiai menekülteké is. Elárasztják-e a munkaerőpiacot a menekültek? Miért nem helyezkednek el még többen?
Személyes pénzügyek Miért ne a teljes visszafizetés alapján válasszunk lakáshitelt?
Privátbankár.hu | 2022. június 22. 15:14
A teljes visszafizetendő összeg azt mutatja meg, hogy a futamidő alatt összességében mennyit kell a kölcsön után rendeznünk a bank felé. Logikusnak tűnhet ez alapján kiválasztani a hitelt, ez a hozzáállás azonban nagyon is tévútra vezethet bennünket.
Személyes pénzügyek Ismert társkereső téveszthette meg a felhasználókat
Privátbankár.hu | 2022. június 21. 14:31
A Gazdasági Versenyhivatal (GVH) vizsgálatot indított az Elittárs társkereső üzemeltetőjével szemben, amiért valószínűleg megtéveszti ügyfeleit a szolgáltatás lényeges jellemzőiről. A cég ugyanis többek között elhallgathatja, hogy a regisztrált felhasználók sem tudnak ingyenesen társat keresni az oldalon.
Személyes pénzügyek Megvan a nyilatkozat, amit be kell adni a törlesztési moratórium folytatásához
Privátbankár.hu | 2022. június 21. 07:13
Megjelent Rogán Antal miniszter rendelete arról, hogy milyen szövegű nyilatkozatot kell beadniuk a hiteladósoknak annak érdekében, hogy július 31. után is a törlesztési moratóriumban maradhassanak december 31-ig - írja a Bank360.hu.
Személyes pénzügyek A kormány megint azokon a lakáshiteleseken segített, akik nem voltak óvatosak
Privátbankár.hu | 2022. június 20. 10:16
Aki drágább, de hosszabb távon fix kamatozású hitelt választott, az most szívhatja a fogát: a kormány megint megmentette azokat, akik az olcsóbb, de kockázatosabb hitel mellett döntöttek. 
Személyes pénzügyek Aki nem akarja törleszteni a hitelét augusztustól, annak kérelmet kell írnia
Privátbankár.hu | 2022. június 19. 09:52
A kamatstop mellett a hitelek törlesztési moratóriumát is meghosszabbította a kormány 2022. december 31-ig. Amíg azonban a változó kamatozású jelzáloghiteleseknek nem kell tenni semmit ahhoz, hogy ezt igénybe vegyék, addig a még a moratórium alatt maradt adósoknak július végéig kérelmezniük kell ezt. Ha nem teszik, automatikusan kikerülnek a moratóriumból augusztustól – írja a Bank360.hu.
Személyes pénzügyek Nem maradhat minden kisvállalkozás a rezsicsökkentésben: ki fog többet fizetni augusztustól?
Privátbankár.hu | 2022. június 18. 09:10
Csak a mikrovállalkozások fizethetnek továbbra is kedvezményes árat.
Személyes pénzügyek Megvan, hogy kik, mennyit és mennyiért kávéznak
Privátbankár.hu | 2022. június 18. 08:09
A legnagyobb kávéfogyasztók a 40-49 évesek - átfogó felmérés készült a hazai kávézási szokásokról.
Személyes pénzügyek Harminc százalékig ugrik a személyi kölcsönök hitelköltség-plafonja
Privátbankár.hu | 2022. június 16. 07:55
Júliustól jelentősen emelkedik a teljes hiteldíj mutató (thm) maximuma, ami többek között a személyi kölcsönök és a hitelkártyák drágulásával is járhat. A törvényi maximum félévente a jegybanki alapkamatot követi, így a személyi kölcsönök thm plafonja már a 30 százalékot súrolja majd, a hitelkártyáké pedig hajszálnyira lesz a 45 százaléktól – derül ki a Bank360.hu elemzéséből. 
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG