Új világ kezdődik a lakáshiteleknél: megjött az MNB bejelentése

Padlón a hitelkamatok, hasítanak a jövedelmek, elfelejtettük a válságot

Jó ideje történelmi mélyponton van a magyarországi alapkamat, a 0,9 százalékos alaprátának köszönhetően a lakáshitelek kamata is sosem látott mélységben van. Közben halványul a 2008-as pénzügyi világválság és a svájcifrank-hitelek réme, a jövedelmek és a megtakarítások nőnek, így könnyebben (és szívesebben) terveznek be hiteltörlesztést a magyar háztartások a költségvetésükbe. Ehhez jön még az ingatlanárak folyamatos, régóta tartó emelkedése - nem meglepő, hogy az MNB statisztikái szerint 2017 második felében újra növekedésnek indult a háztartások lakáshitel-állománya.

Az olcsó lakáshitel azonban csak addig olcsó, amíg a kamatok alacsonyak: ha jön a kamatemelkedés, az előbb-utóbb magasabb törlesztőrészletet hoz a lakáshiteleseknek is. Hogy meddig tart az alacsony kamatok kora, arra különböző becslések vannak, de biztosan nem a végtelenségig - a Magyar Nemzeti Bank (és velük párhuzamosan az elemzők többsége) mindenesetre úgy számol, hogy 2019 közepéig nem kell a hazai laza monetáris politikán szigorítani, kamatemelésre pedig inkább 2020-ban kerülhet sor az alapforgatókönyv szerint. Ha azonban valamilyen piaci turbulencia következik be, vagy újabb globális válság alakul ki a világgazdaságban (amire már Orbán Viktor miniszterelnök és Matolcsy György jegybankelnök is tett utalást a közelmúltban), az magával sodorhatja a rendkívül nyitott magyar gazdaság irányítóinak terveit is.

Nem minden törlesztőrészlet emelkedne egyszerre

Hogy az esetlegesen emelkedő kamatok mikor jelennének meg a lakáshitelek törlesztőrészletében, az leginkább a hitelfelvételkor választott kamatperiódus függvénye. A jelenlegi környezetben általánosságban elmondható, hogy a rövidebb kamatperiódusú, változó kamatozású hitelek jellemzően alacsonyabb kezdő törlesztőrészlet mellett érhetőek el, míg ha hosszabb időre, évekre szeretnénk kőbe vésni a hitelünk alacsony kamatszintjét, azért nagyobb kezdeti törlesztőrészletet kell vállalnunk - cserébe viszont hosszabb távra tervezhetünk fixen.

Nem véletlen, hogy a Magyar Nemzeti Bank több eszközzel is a hosszabb kamatperiódusú hitelek felé igyekszik terelni a háztartásokat: a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel (MFL) minősítési rendszerrel, a jelzáloghitel-finanszírozás-megfelelési mutatóval, a hosszú futamidejű kamatcsereügyletekkel és a jelzáloglevél-vásárlási programmal is ösztönzik a folyamatot. Ez sikeres is: az újonnan folyósított lakáshitelek háromnegyede már legalább 3 éves kamatperiódusú hitel volt az első negyedévben - a teljes, fennálló lakáshitel-állománynak azonban több mint 60 százaléka éven belül változó kamatozású. Őket tehát jó eséllyel már rövid távon is érintene egy kamatemelkedéssel járó törlesztőrészlet-emelkedés.

Itt a legújabb intézkedés, amivel megvédik a hitelfelvevőket maguktól

Egy ideje már téma a piacon, hogy az MNB újabb eszközt vet majd be, hogy a hosszabb kamatperiódusú hitelek felé tereljes a fogyasztókat: ezt jelentették be hétfőn. A túlzott eladósodottság elkerülése érdekében bevezetett jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatóra (JTM) vonatkozó szabályokat szigorítják október 1-jétől.

A JTM lényege, hogy nem hagyja felelőtlenül dönteni a hitelfelvevőket: szabályozza, hogy jövedelmük mekkora részét igénybe vevő hitelt vehetnek fel a bankoknál. Jelenleg legfeljebb az összes igazolt jövedelmünk 50 százalékát érhetik el a törlesztőrészletek (illetve 400 ezer forintot meghaladó jövedelem esetén 60 százalékát). A hitelfelvételnél előzetes kalkulációt végeznek, és ha úgy látják, hogy a meglévőekkel együtt az új hiteltörlesztésünk már a jövedelmünk több mint 50 (illetve 60) százalékát venné igénybe, akkor az adott feltételekkel nem folyósíthatnak nekünk hitelt. Ilyenkor jöhet a hitelösszeg csökkentése vagy a futamidő hosszabbítása, amennyiben ez lehetséges.

Októbertől viszont csak akkor terhelhetjük jövedelmünket 50 (vagy 60) százalékig újabb jelzáloghitel-törlesztéssel, ha legalább 10 éves kamatperiódusú (vagy végig fix törlesztőrészletű) terméket választunk. Az 5 évnél rövidebb kamatperiódusú új jelzáloghitelek esetében mindössze 25 százalék, 5 és 10 év közöttieknél pedig 35 százalék lesz a JTM a most bejelentett szabályok szerint. A 400 ezer forint feletti havi nettó jövedelem esetében itt is lesz némi kedvezmény, ahogy az alábbi táblázatban látszik:

A 400 ezres plafon viszont csak 2019. júliusáig lesz érvényben, ekkortól ugyanis 500 ezer forintra emelkedik.

Az új JTM szabályozás bevezetéséről az MNB egyeztetett a piaci szereplőkkel, az erről szóló jegybanki rendelet tervezetét az Európai Központi Bank jelenleg véleményezi. A módosítások ennek lezárását, a rendelet véglegesítését és kihirdetését követően léphetnek hatályba.

Mindenkinek a tervezhetőség fontos, nem a lehető legalacsonyabb törlesztő

Az MNB tehát tovább tereli a valamivel drágább, de hosszabb távon kiszámíthatóbb hitelek felé a lakosságot. Az indoklásban azt írják: a családok életében a lakásvásárláshoz, fejlesztéshez kötődő lakáshitel-felvétel az egyik legnagyobb döntés. A megfelelő adósságfékszabályok megakadályozzák az ügyfelek túleladósodottságát, miközben a hitelkamat-változás miatti kockázatok is csökkennek, a hitelek törlesztőrészlete kiszámíthatóbbá válik, ezáltal a családok költségvetésének tervezhetősége nagymértékben javul, ami mind szociális, mind pénzügyi stabilitási szempontból kiemelten fontos - írja az MNB.