6p

Mi legyen a pénzünkkel? Tegyük állampapírba? Részvénybe? Ingatlanba? Kriptóba?
A befektetésektől a vagyonkezelésig - újra itt a Klasszis Klub Live!

Jöjjön el személyesen, találkozzon neves szakértőkkel vagy csatlakozzon online!

2024. március 27. 17:00

Részletek és jelentkezés itt!

Az elmúlt félév, azon belül is az idei hónapok igen heves ingatlanpiaci felfutást okoztak itthon. Az okok logikusak: 6 éve volt a válság, felejtjük már a svájci frank-hitelezést is, de ami a lényegesebb: pici lett a forint kamat. Mindennek tetejébe a brókerbotrányok: valóságos pénzmenekítés zajlik.

Az ingatlan, mint befektetési forma mindig is komoly alternatívát kínált a tőkepiaci befektetéseknek. Ez azonban hullámzó úgy nálunk, mint a világban: heves felfutásokat teljes kiábrándulások követnek. A jelleg miatt azonban ezek a hullámzások érthetően jóval lassabbak, mint pl. a tőzsdén. Mindazonáltal most nálunk nagyon hirtelen indult be az őrület, de ez teljesen érthető. Olyan dolgok történtek ugyanis, amik a maguk módján páratlanok a piacok és a befektetések történetében.

Ellopható pénz, ellophatatlan ingatlan

Nem ismerünk olyan esetet, hogy egy országban egyszerre kiderült volna, hogy 3 brókercégnél folyt csalás, rengeteg befektetői pénz eltűnt, ráadásul közben több kisebb pilótajáték is zajlott itt-ott. Így teljesen érthető, hogy a megtakarítók, befektetők között egy bizalmatlansági hullám söpört végig, és hirtelen minden egyéb meggondolás nélkül biztonságos befektetést kerestek, és ennek az ingatlan teljesen megfelel. (A 2008-as válságban volt némi hasonlóság: rengeteg amerikai banknál volt zűr, de a hatóságok pillanatok alatt megoldották a dolgot és helyreállt a bizalom).

Az ingatlant nem lopják el, előre nem látható események, kár esetére elfogadható áron biztosítható, és most már földhivatali csalásoknak sem esnek áldozatul egyes tulajdonosok, mint a 90-es években, amikor még papíralapú volt a nyilvántartás, és a feldolgozás nagy lemaradással zajlott. Most kötelező ügyvédi ellenjegyzés van, azonnali földhivatali széljegyezéssel: mindez elektronikusan bármikor követhető.

Az ingatlannak is van költsége

Ezek után az a kérdés, hogy az ingatlan mennyire jó befektetés? Sokan azzal érvelnek, hogy a bankbetét már olyan alacsony, hogy annál még banki költségek is magasabbak, így a betétes akár veszíthet is azon, hogy ott tartja a pénzét. Kis körültekintéssel ez azért mindenképpen elkerülhető, de tény, hogy meglehetősen alacsony a kockázatmentes kamat.

Sokan nem gondolják végig, de alapesetben az ingatlan is költségekkel jár, mégpedig jóval nagyobbakkal, mint a bankiak. Először is, ha nem eladott ingatlan árából veszünk újat, akkor ki kell fizetnünk 4 százalék átírási illetéket, tehát az elején rögtön ekkora veszteség keletkezik. Ha pedig realizálni akarjuk befektetésünket, vagyis eladjuk az ingatlant, akkor jelentkezik az ügyvédi költség, ami gyakran 1 százalék körüli, bár ennél találni már olcsóbbakat is, de mindenképpen érdemi tételről van szó. Vannak még földhivatali díjak, de azok az ingatlan értékéhez képest általában elenyészőek.

Új építésű ingatlan a Corvin sétányon

Felmerülnek további költségek is: üres lakásnak is van egy adott rezsiköltsége, emellett valamilyen szintű karbantartási, felújítási költséggel is számolni kell. Ezek persze függenek az ingatlan jellegétől is, de számolhatjuk erős közelítéssel úgy, hogy az alaprezsi átlagosan évente az ingatlan 1-2 százaléka, a felújítási-karbantartási költséget tekintsük hasonlónak. Összefoglalva: egy befektetési céllal vett, nem hasznosított ingatlan fix költsége 5 százalék, folyamatos költsége évi 3 százalék.

Befektetésként

Ha tehát befektetésként tekintünk az ingatlanra, és nem csak pénzmenekítésnek szánjuk (a brókerbotrányok hatását tekintsük átmenetinek, vélelmezzük, hogy egy éven belül helyreáll a normál állapot), akkor az értéknövekedésének ezeket a költségeket kell kitermelnie, és ezen felül annyit hozni, hogy kicsit több legyen, mint a kockázatmentes kamat.

Tekintsük 10 évesnek a tervezett ingatlanbefektetést. A fix költség így évente fél százaléknak tekinthető, az összköltség tehát évi kb. 3,5 százalék. Legyen a kockázatmentes kamat 1,5 százalék, így tehát minimálisan éves 5 százalékos emelkedést várnánk az ingatlanpiactól. Ennek önmagában van realitása, de magasabbra hosszabb távon nem reális számítani, különösen, ha alacsony marad a kamat-, és inflációs környezet. Így ez tehát önmagában nem az évszázad befektetése.

Kiadva jó

Igen ám, de az ingatlan nem arra való, hogy üresen álljon. Egy lakóingatlant célszerű kiadni (ennek most jó is a piaca), és így már egész más számokat kapunk. Kétségkívül, innentől fogva már nem csak befektetésről van szó, hanem munka is van vele, de ha ezzel nem akarunk bajlódni, átadhatjuk egy profi ügynökségnek, akik ugyan elkérik a befolyó bérleti díj egy részét, de nincs vele teendők, és így reálisabban hasonlítható össze a bankbetéttel.

Ha kiadunk egy lakást, magasabb a rezsiköltség, de azt a bérlő állja, viszont minket magasabb karbantartási és felújítási költség terhel. Az egyszerűség kedvéért ennek eredőjeként számoljunk most is 3 százalékkal. A bérleti díj évente átlagosan az ingatlan kb. 8,5 százaléka. Így tiszta jövedelmünk 5 százalék, ha a feladatokat átadjuk egy ügynökségnek, akkor is 3-4 százalék. Ez azt jelenti, hogy ha 10 év alatt meg se moccannak az árak, akkor is van ekkora hozamunk. A konklúzió: ha kiadjuk az ingatlant, jó befektetés.

Mi volt, és mi lesz?

Érdekességképpen nézzük át, az elmúlt 25 évben melyik befektetés mit hozott. Legrosszabb befektetés az euró (előtte német márka) volt: mindössze a 3-szorosára nőtt forintban, és sosem volt nagy kamata sem a márkának, sem az eurónak. Az ingatlanárak a 10-szeresükre növekedtek átlagosan, viszont ha valaki forintot kamatoztatott, és az MNB alapkamatát vesszük alapul, vagyonkáját 20-szorosára növelhette. Egyértelmű tehát, hogy a múltban a bankbetét volt a nyerő, akkor is, ha kiadtuk az ingatlant.

A magas kamatoknak, az ingyenebédnek vége, megváltoztak az arányok. Az ingatlanbefektetés méltó helyére került, ahogy ez a piacgazdaságokban általában lenni szokott. Ha ingatlanba fektetünk, és azt kiadjuk, viszonylag kedvező hozamot érünk el. Ez csak akkor változna meg, ha a kamatszint ismét magasra szaladna. Ennek esélyét ki-ki maga mérlegelje, de ha arra számítunk, hogy az európai és hazai monetáris politika iránya nem változik döntően, akkor vélhetően viszonylag kiegyensúlyozott 10 év következik.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ártott Orbán Viktor a debreceni lakásáraknak 
Mester Nándor | 2024. március 13. 18:48
Továbbra is erős hiány van Debrecenben a minőségi új lakásokból, de a felújított használtakból is. A beruházók az összes új otthonnak csak egyharmadát hirdették meg, s ha elkelnek, akkor mennek tovább a többivel. Az árak főleg a tavalyi országos gazdasági visszaesés miatt csökkentek kissé. Közvetlen kapcsolat nem mutatható ki az akkugyárak és az árak között, de azt tudni lehet, hogy sokan féltik a jövőjüket és ingatlanuk értékét miattuk, s ezért vagy az ipari parkoktól távol vagy más városban keresnek ingatlant – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Irgalmatlan összeget meg lehet spórolni egy ügyes hitelkiváltással
Privátbankár.hu | 2024. március 13. 09:51
Érdemes megfontolni, hogy a tavalyi évben kötött, bőven tíz százalék feletti kamatozású lakáshiteleket átváltsuk mostani, alacsonyabb kamatozású hitelre. Ám van néhány apróság, amit érdemes figyelembe venni.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Aranyárú családi házak Budán
Mester Nándor | 2024. március 6. 18:59
Nem lehetetlen jó állapotú családi házat kifogni Budán. De persze nem akárhol, a II. vagy a XII. kerületben sokkal kisebb az esély olyan használt házat elcsípni, ami a többség számára megfizethető árkategóriában van. A panelből vagy lerobbant pesti társasházból kertes házba vágyók inkább Óbuda külső részein vagy Budafokon nézhetnek körül. Már csak azért is, mert akár 20-25 százalékkal is olcsóbban juthatnak hozzá - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Még ébredezik a régió ingatlanpiaca, de a bankok már hiteleznének
Privátbankár.hu | 2024. február 29. 15:14
Minden nagybefektető arra vár egész Európában, így a tágabb közép-európai térségben is, hogy tovább csökkenjenek az irányadó kamatlábak és folytatódjon a dezinfláció. Természetesen a kereslet számottevő növekedése is kell ahhoz, hogy újabb beruházások induljanak a kereskedelmi ingatlanpiacon, s mindezt persze hitelezni is kell. Mit mondanak minderről a bankok? - kérdezte a KPMG a főszereplőket. Jöjjenek a részletek!
Ingatlan Budapest belvárosa az ötödik legolcsóbb az EU-ban a lakáspiacon
Mester Nándor | 2024. február 29. 05:42
Átmenetinek bizonyult a 2022 közepétől 2023 tavaszáig tartó kisebb árcsökkenés az európai lakáspiacon. Tavaly nyártól sok uniós országban lelassult az olcsóbbodás, több államban stagnálásba váltott a trend, idén már több helyütt ismét elkezdtek felfelé kúszni az árak. Budapest a korábbi drágulás ellenére is az olcsóbb városok között van az EU-ban – derül ki a Privátbankár Európai Lakásmonitor februári összegzéséből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Most is a Covid alatt kialakult költsége van egy üzletnek a plázákban
Mester Nándor | 2024. február 28. 18:59
Stabilizálódtak az üzlethelyiségek összköltségei a bevásárlóközpontokban. A legjobb központokban szinte alig van kiadatlan ingatlan, de a bérlők egyelőre lanyha forgalomról számolnak be, ami hatással van az üzlethelyiségek értékére is - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Miskolc egy zsebbevágó mutatóban nagyot domborított
Privátbankár.hu | 2024. február 26. 08:44
A Borsod-Abaúj-Zempléni megyeszékhelyen a legolcsóbbak az albérletek.
Ingatlan Mágnes az irodaháznak a jó étterem, a fitnesz központ és az élelmiszerbolt
Mester Nándor | 2024. február 25. 09:47
Még nyomott áron is érdemes kiadni az irodaházak földszintjét különféle szolgáltatóknak. Azok nélkül nehezebb lenne igazán vonzóvá tenni magát a házat a bérlők dolgozóinak szemében. Persze fontos, hogy milyen szektorokból sikerül bérlőket találni, a jelek szerint az étterem, az élelmiszerüzlet és a fitnesz központ jó választás.
Ingatlan Védeni kell a szigetet, amin Hernádi luxusszállodája áll? Új gát épül Esztergomban
Privátbankár.hu | 2024. február 23. 06:38
Az Országos Vízügyi Főigazgatóság megkezdte az Esztergomot védő új gátrendszer első ütemének megvalósítását, amelynek során másfél kilométernyi árvízvédelmi rendszer épül ki a Prímás-szigeten - közölte a szervezet szóvivője az MTI-vel.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Menő maradt Kádár János kedvenc kerülete
Mester Nándor | 2024. február 21. 19:41
Azt eddig is tudtuk, hogy az egykori pártfőtitkárnak oly kedves észak-pesti környéken sokan keresnek új otthont. Újdonság azonban, hogy a használt téglalakások is növelni tudták a népszerűségüket, újak és régiek gyakorlatilag egymást húzzák. Utóbbiak azonban csak akkor tudnak labdába rúgni, ha teljesen felújítottak és kiemelkedően jó közlekedéssel bírnak – derül ki sorozatunk mostani részéből.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG