<img height="1" width="1" style="display:none" src="https://www.facebook.com/tr?id=947887489402025&amp;ev=PageView&amp;noscript=1">
7p

Van élet az orosz gázon és olajon túl? Tényleg lehetetlen teljesen elszakadni Moszkvától? Elzárhatja Putyin a gázcsapot?

Online Klasszis Klubtalálkozó élőben Holoda Attila energetikai szakértővel - vegyen részt és kérdezzen Ön is!

2022. május 26. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Ez a cikk Privátbankár.hu / Mfor.hu archív prémium tartalma, amelyet a publikálástól számított egy hónap után ingyenesen elolvashat.
Amennyiben első kézből szeretne ehhez hasonló egyedi, máshol nem olvasható, minőségi tartalomhoz hozzáférni, akár hirdetések nélkül, válasszon előfizetői csomagjaink közül!

Évtizedek óta nem tapasztalt erős kilengésekre számíthatunk a hazai földpiacon a nem régen életbe lépett új törvény hatására – véli több szakember is. Az egyik cég szerint a koronavírus járvány nyomán újabb kényszereladások is lehetnek, akár tömegesen is.  

A cikk eredetileg laptársunk, az Mfor.hu oldalán jelent meg.

Idén januárban lépett hatályba az osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a termőföldnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény, illetve a hozzá kapcsolódó kormányrendelet. A szabályozással olyan mértékű birtokrendezés valósulhat meg, amely jövedelmező, fenntartható birtokméretek kialakítását segíti és várhatóan ilyen mértékű földpiaci mozgás nem lesz sem közép-, sem hosszú távon.

„A rendszerváltás környékén átélt kárpótlás óta nem történt ilyen méretű beavatkozás a piacba, a törvény mintegy 3-3,5 millió személyt, valamint több mint 1 millió ingatlant érint, amelynek összterülete mintegy 2,4 millió hektár .” – mondta egy hétvégi online sajtóeseményen Sáhó Ákos, az értékbecsléssel foglalkozó Agrotax Kft. ügyvezetője.

A föld alapú támogatást sokan kihasználhatják (fotó: MTI)A föld alapú támogatást sokan kihasználhatják (fotó: MTI)

A jogszabály ugyan most január 1-től hatályos, de a járványhelyzet miatt – a cég szerint - azóta csak azoknál az ingatlanoknál történt kísérlet a „bekebelezésekre”, amelyeknél az ingatlant egyetlen tulajdonostárs veszi át. Minden más esetben meg kell várni a veszélyhelyzet végét, illetve az osztóprogram rendelkezésre állását.

„Aki akar és tud, az most bevásárolhat, míg aki eladni szeretne, az most kényelmesen megteheti” – mondta az ügyvezető.

Egyébként a cég szakértői úgy vélik, hogy a járvány miatt megszaporodhat a nehéz helyzetbe került tulajdonosok száma, kényszerértékesítések jöhetnek és akár az 1/1-es tulajdonosok is megjelennek eladóként a piacon.

Laza előírások

A törvény szerint az osztatlan tulajdon három módon szüntethető meg: az ingatlan megosztásával, az ingatlan egyetlen tulajdonostárs tulajdonába vétele útján (bekebelezés) illetve az ingatlan kisajátításával. Ezen ügyleteknél a nem földművesek is szerezhetnek 1ha-nál nagyobb területet, nincs felső korlátja a tulajdonszerzésnek (300 ha) és nincs földhasználati (művelési) kötelezettség sem. Ilyen ügyletben az elővásárlási jog nem gyakorolható és nem kell kérni a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyását sem.

Ehhez még hozzáfűzte az ügyvezető, hogy vélhetően a spekulánsok kiszűrése céljából az is feltétel, hogy legalább három évig tulajdonostársnak kell lenni.

Arra a kérdésünkre, hogy miként hat majd ez a tulajdonok koncentrációjára és milyen mozgásokat figyeltek meg ezzel összefüggésben az egyes megyékben, azt mondták: a koncentráció bizonyára folytatódni fog, ez évek óta tart, de a cég csak a tranzakciók számát és az árakat figyeli. Bárminemű koncentráció nagyban függ attól, hogy az adott településen mennyi gazdálkodó van a piacon, illetve milye erős verseny.

Azt viszont mi tesszük hozzá, hogy ez a koncentráció nyilvánvalóan a legértékesebb mezőgazdasági területeken a leglátványosabb. Vagyis ott, ahol a különféle földalapú támogatások révén masszív hasznot lehet elérni például a műveléssel vagy a haszonbérbe adással. Az alábbi grafikonból kiválóan látszik, hogy tavaly a legmagasabb árakat a Dél-Alföldön és Tolnában lehetett realizálni.  

Felvetődött a sajtótájékoztatón, hogy milyen hatásai lehetnek az új törvénynek a hazai földpiacra.  Az Agrotax szakértői szerint az 1ha alatti tulajdoni hányadok bekebelezése önmagában is komoly piaci folyamatokat gerjeszt. A folyamat végére a tulajdonosok száma és ennek következtében a kínálati oldal drasztikusan csökkenni fog, a most vásárlók feltehetően megtartják földjüket, ami az eddiginél jóval merevebb birtokszerkezetet vetít előre. A kínálat szűkülése pedig további drágulást vetít előre - tesszük hozzá mi.

Szakmai aggályok

Vannak szakmai aggályai is a társaságnak az új rendelkezésekkel kapcsolatban, ezek megoldatlansága a cég szerint nehezítheti a területek konfliktusmentes és gyors tulajdonoscseréjét. Például ha a felek nem tudnak megegyezni, akkor a törvény igazságügyi szakértői szakvélemény készítését teszi lehetővé, miközben a kormányrendelet értékbecslési szakvélemény lehetőségéről ír. A nyilvánosan elérhető igazságügyi szakértői lista 47 főt tartalmaz, az eljárásokra mindössze 90 nap biztosított, mig az osztatlan megegyezések várható száma milliós nagyságrendű.

Ugyancsak hátráltatónak tartják, hogy a törvény települési szintű értékbecslési ajánlat közzétételét írja elő művelési ágankénti bontásban, amely irányt adhat az ügyletek megkötéséhez, ám a Nemzeti Föld Központ (NFK) által közzétett lista járási szintű adatokat tartalmaz. További bizonytalanságot okoz például, hogy nem tudni, mennyire kidolgozott a felhasznált adatbázis.

Vesszen az átlagár

„Nemzetközi példát sem találni arra, hogy egy adott ügylethez statisztikai átlagárat alkalmaznának, ugyanis piaci szinten nem értelmezhető az átlagos föld. Az sem világos, hogy milyen módon vehető figyelembe a termőföld folyamatos drágulása. A megegyezéshez használt ajánlott áraknak más funkciója is van. Megegyezés hiányában a felek igazságügyi szakértőhöz fordulnak, a törvény pedig a költségviselő felet az alapján jelöli ki, hogy a szakértői ár az ajánlati ártól milyen mértékben tér el: 20 százalék feletti eltérés esetén a bekebelező viseli, alatta a bekebelezendő föld tulajdonosa, ami majd csak utólag derül ki.” – hangsúlyozták a szakemberek.

Az osztatlan földek felszámolási folyamatát bárki megindíthatja, de valószínűleg a nagyobb tulajdoni hányaddal rendelkezők, illetve a nagyobb földhasználóknak lehet érdeke mielőbb lépni, és a számukra kedvezőbb árat érvényesíteni az ügylet során.

Erős árdinamika

A most életbe lépett jogszabály inkább a keresleti oldalt erősíti, hiszen ez egy egyedülálló lehetőség a vásárlók számára. Országos szinten nézve az osztatlan területek felszámolásának dömpingje az Agrotax szakemberei szerint a 2021-es termőföldpiaci árakban extrémitásokat nem okoz majd, éves szinten az eddigi emelkedő trend változatlan marad.

A termőföld árak dinamikáját jól jelzi, hogy 2019-ben a szántókért hektáronként 1,59 millió forintot kértek az eladók, a 2018-as 1,5 millióval szemben, így az emelkedés nominálisan országosan 6,2 százalékos volt. A drágulás ugyan folytatódott tavalyelőtt is, az üteme ugyanakkor az elmúlt három évhez hasonlóan tovább lassult, a 2018-ban megfigyelt 8,3, a 2017-es 13,4, illetve a 2016 és 2015 között mért 15,1 százalékos emelkedést követően – utalt a fejleményekre a Takarékbank néhány hónappal ezelőtt.  

Drága a Hajdúság

Megjegyezték, hogy a régiók közötti jelentősebb eltérések továbbra is fennállnak, az árak 3,7 és 11,6 százalék között változtak 2019-ben. A legnagyobb áremelkedés a Dél-Dunántúlon volt megfigyelhető, míg a legkisebb Közép-Magyarországon. Abban az évben a legtöbbet régiós szinten a Dél-Alföldön kellett fizetni a szántók hektárjáért (1,77 millió forintot), a második helyen az Észak-Alföld állt (1,69 millió forint), de nem sokkal maradt el a harmadik helyen lévő Dél-Dunántúl sem (1,67 millió forint). A legolcsóbbnak pedig továbbra is Észak-Magyarország számított, ahol a hektáronként fizetendő szántóárak még továbbra sem lépték át az egymillió forintot.

Megyei szinten az elmúlt évekhez hasonlóan 2019-ben is a legtöbbet Hajdú-Biharban kellett fizetni a szántóterületekért. Az Agrotax most ismertetett felmérése szerint ezt a vezető helyet megtartotta a megye. Két éve a fajlagos árak 2,1 millió forint körül alakultak a Hajdúságban, de Békésben is meghaladták a kétmillió forintot. A harmadik az előző évekhez hasonlóan Tolna megye volt majdnem kétmilliós hektáronkénti áraival.

A legolcsóbban szántóterülethez jutni Nógrádban lehetett, itt kevesebb mint 840 ezer forintot kellett fizetni, de egymillió forint alatt maradtak az árak Heves és Borsod-Abaúj-Zemplén megyében is. A legnagyobb árváltozás Zala, Komárom-Esztergom és Tolna megyét jellemezte 2019-ben a Takarékbank szerint.

 

Jól jönne 1,5 millió forint?

A Bank360.hu és a Privátbankár kalkulátora alapján az alábbi induló törlesztőkre számíthatsz májusban, ha 1,5 millió forintra van szükséged 60 hónapra: a Raiffeisen Bank személyi kölcsöne 30 379 forintos törlesztőrészlettel lehet a tiéd. Az Erste Banknál 32 831 forint, a Cetelemnél pedig 33 556 forint a törlesztőrészlet. Más kölcsönt keresel? Ezzel a kalkulátorral összehasonlíthatod a bankok ajánlatait!

Agrár Drágulhat a sör, befékeztek az év elején a hazai gyártók
Privátbankár.hu | 2022. május 20. 06:50
Az első négy hónapban az öt legnagyobb magyarországi sörgyártó termelése 1,6 millió hektoliter volt, belföldi értékesítésük pedig 1,7 millió hektoliter, előbbi 8 százalékkal, utóbbi 4 százalékkal alacsonyabb a 2019. azonos időszakinál.
Agrár A korábbi felére eshet idén az ukrán gabonatermés
Privátbankár.hu | 2022. május 19. 15:43
Ukrajna arra számít, hogy az ország idei gabonatermése a fele lesz a tavalyinak - közölte Mikola Szolszkij ukrán agrárpolitikai és élelmiszerügyi miniszter, egy konferencián.
Agrár A búzakínálat az idén sem dönt rekordot, de azért nem kell aggódni
Jernei Gábor | 2022. május 15. 11:46
A hazai ellátás nem forog veszélyben a legfontosabb kenyérgabonánkból.
Agrár Agrárminiszter: öntöttük a pénzt a gazdáknak, tessék jól felhasználni!
Privátbankár.hu | 2022. május 5. 11:37
Nagy István nagyon megvédte a magyar állattenyésztést.
Agrár Scholz kezdhet aggódni: iszonyatosan drágulhat a német sör
Privátbankár.hu | 2022. május 4. 11:15
Akár 30 százalékkal is többe kerülhet a nedű az év végére. Vajon Magyarországra is begyűrűzik majd a sördrágulás?
Agrár A német miniszter figyelmeztet – jön a példátlan éhínség a világban
Káncz Csaba | 2022. április 26. 18:16
Legalább 3,2 milliárd ember élelmezése függ a műtrágyák használatától, márpedig a nitrogén alapú műtrágyák ára tonnánként 300 dollárról 1700 dollárra emelkedett. Egy elhúzódó ukrajnai háború katasztrofális következményekkel járna a világ élelmiszerellátására nézve.  Káncz Csaba jegyzete 
Agrár Globális sokkhatások karmaiban a magyar agrárium
Jernei Gábor | 2022. április 20. 16:52
Megjelent a magyar mezőgazdaság évkönyve, az Agrárláz 2022.
Agrár Országszerte átveszi a használt sütőolajat a Mol
Privátbankár.hu | 2022. április 18. 08:18
A használt sütőolaj veszélyes hulladéknak számít, biztonságos leadására lehetőség van a Mol több mint 350 töltőállomásán - hívta fel a figyelmet a vállalat annak kapcsán, hogy húsvétkor a háztartások az átlagosnál nagyobb mennyiségben használnak zsiradékot, amelyet megfelelő módon gyűjtve és leadva újra lehet hasznosítani.
Agrár A katonai konfliktus és a gyenge forint szorítja az agráriumot
Privátbankár.hu | 2022. április 13. 11:16
Az ukrajnai események és a gyengélkedő forint miatt különösen fontos, hogy hatékonyabb legyen a mezőgazdaság.
Agrár Rettegésben tartott rovarok és gombák
Jernei Gábor | 2022. április 12. 17:28
Új szereplőként jelent meg az agropiacon a Kwizda Garden.
hírlevél
Ingatlantájoló