Hozamot szeretne? Ennyivel ketyegnek ma az ingatlanalapok

A Vision Towers az Erste Ingatlan Alapé (fotó: Futureal)

Az alacsony kamatok és a nyomott ingatlanárak miatt előtérbe kerültek az ingatlanbefektetések, amelyek azonban nem mindenki számára elérhetők közvetlenül. Például hiányzik a megfelelő tőkenagyság vagy megfelelő szaktudás, a rendelkezésre álló szabad időkeret.

Kézenfekvő megoldás a kispénzű magánszemélyek számára az ingatlanalapok vásárlása, amelyek hozama azonban nehezen kalkulálható előre. Amint egy héttel ezelőtt bemutattuk, az alapok hozama nagyon eltérő volt egymástól a június 15-ig eltelt egy évben.

Nem mindegy, mennyi ingatlant tartanak

Az átlagos hozam súlyozatlanul évi 4,75 százalékra jött ki, az is csak akkor, ha néhány, megszűnőben levő, a 2008-2009-es nagy válságot nyögő alapot kihagytunk a számításból. De van másik módszer is arra, hogy az alapok hozamát meghatározzuk.

Egészen 2003-ra nyúlik már vissza a BIX Index (Bamosz Ingatlanalap Index) számítása, amely az ingatlanalapjaink súlyozott átlaghozamát ábrázolja. Mivel van alap, amely csak tőkéje alig 40 százalékát tartja ingatlanban és egyfajta ingatlan-állampapír vegyes konstrukciónak tekinthető, más meg még hitelből is vásárolt, 2012-től az index súlyozása során figyelembe veszik az alapok ingatlanarányát is, nemcsak a tőkéjüket.

Az állampapírokat meghaladta

Így kicsit szebb a kép, a BIX index éves visszatekintő hozama ugyanis június 15-én 4,81 százalék volt. Őszintén szólva valamivel magasabbra számítottunk mondván, hogy a nagyobb alapok hatékonyabbak lehetnek, és így nagyobb súlyuk miatt az indexet is jobban növelik, ez úgy látszik, mégsem jelentős hatás. Az egy évvel ezelőtti 2,9 százalékos lakossági fix állampapír-hozamhoz vagy a nagyon nyomott banki kamatokhoz képest azonban ez az érték is magasnak számít.

Ingatlant veszek, devizát kapok

A három hónapos hozam éves szintre átszámolva sokkal kedvezőbb, 6,19 százalékos. Ezzel azonban nem azt akarjuk mondani, hogy megéri három hónapra ingatlanalapba fektetni, a grafikonokat elnézve ilyen távon még a BIX index hozama is nagyon ingadozik, hát még az egyes alapoké.

Az utóbbi egy évben évi mínusz egy és plusz nyolc százalék között ingadozott ez a mutató. Főleg emiatt az ingatlanalap inkább több éves befektetésnek alkalmas. Kísérteties hasonlóságot mutat egyébként az euró/forint árfolyammal is, amely ugyanúgy januárban csúcson volt, áprilisban és novemberben helyi mélyponton, akárcsak a BIX index.

Túl sok az ismeretlen tényező

Elvileg az ingatlanalapok hozamát elsősorban a bérbe adott ingatlanok bérletidíj-hozama, a bennük levő állampapírok és bankbetétek hozama határozza meg. De ehhez időnként deviza-árfolyamnyereség vagy veszteség és ingatlan-átértékelés jön hozzá.

Ez a négy tétel így már túl sok ismeretlenes egyenlet, az árfolyam alakulásából kockázatos és bizonytalan vállalkozás megkísérelni megbecsülni a jövőbeli hozamot. Talán annyit mondhatunk, hogy hacsak nem lesz ismét valami nagyméretű pénzügyi-gazdasági válság, a hozam hosszú távon nagy valószínűséggel meghaladja majd a lakossági állampapírok hozamát.

A hosszú távú, egészen 2003-ig visszanyúló grafikonunkon azt láthatjuk, hogy egyrészt a 2008 előtti „boldog békeidőkben” az alapok hozama az évi tíz százalékot is meghaladta évekig. Másrészt mennyire megviselte az alapok hozamát a válság, A BIX index egy éves átlaghozama is mínuszba lendült.

Az indexben egyébként 75 százalékos a három legnagyobb alap súlya (Erste, OTP, Raiffeisen).