Miért teljesítettek egész jól a hazai lakossági ingatlanalapok tavaly és idén év elején, többnyire két számjegyű hozamokat elérve? Mi prognosztizálható a hozamokra hozzávetőleg a következő egy-két évre? – kérdeztünk hazai alapkezelőket.
A válaszok különbözőek voltak, volt, aki nem akart nyilatkozni, mondván, hogy erős a szabályozói ellenszél, és a hozamok is csökkenhetnek a következő hónapokban. Így bármit is mondanának, vagy a szabályozók, vagy a befektetők nem örülnének neki. Másrészt amúgy is nagyon nehéz megvásárolni a legtöbb ingatlanbefektetési jegyet, mivel 2019-ben korlátozták az eladható mennyiséget. Mások viszont optimistán álltak a kérdéshez.
A magas kamat az alapoknak is jót tett
Ami a hazai a pénz- és tőkepiacon általánosan is, az az ingatlanalapok esetében duplán kifejtette jótékony hatását, és ez nem más, mint a 2022-ben bekövetkezett drasztikus kamat- és hozamemelkedés – mondja az MBH Alapkezelő Zrt.
Az egyik oldalról ez nyilván jótékony hatással van az ingatlanalapok likvid eszközállományára. Amely főleg éven belüli kamatozó eszközökben van elhelyezve, annak érdekében, hogy a likviditás biztosítása folyamatos lehessen. Ám pont ez az időtáv az, ahol a legjobb kamatszintek, illetve állampapírhozamok elérhetők.
Jó bevételt jelentett a forintra fedezés
A másik tényező, amelyről általában kevesebb szó esik, az a deviza fedezeti ügyleteken elérhető kamatnyereség – folytatták. A hazai ingatlanpiacon az alapokban található eszközöket jellemzően euróban értékelik. Hiszen a bérleti díjakat is leginkább euróban határozzák meg leginkább, például a kereskedelmi ingatlanok esetében.
Azon alapoknál, és ezek vannak túlnyomó többségben, amelyek forintban bocsátották ki befektetési jegyeiket, nem akarjuk az árfolyamkockázatnak kitenni a befektetőket.
Így fedezeti, határidős devizaügyleteket kötnek, amelyek jelentős kamattartalommal rendelkeznek, amely megközelítőleg az alapkamattal volt egy szinten.
Még magasak a hozamok
Ez azt eredményezi, hogy a likvid pénzeken és az ingatlanok bérletidíj-hozamán felül még a devizafedezettel is komoly többlethozamot sikerült realizálni. Így kifejezetten attraktív teljesítményt lehetett elérni. Ezek most is, továbbra is pozitív hatással vannak az ingatlanalapokra, így “az attraktív hozamteljesítmény és az alacsony árfolyamvolatilitás továbbra is vonzóvá teheti majd a befektetők számára” azokat – fejezte be az MBH Alapkezelő Zrt.
(AZ MNB kamatcsökkentési ciklusa ugyanakkor várhatóan mérsékli majd ezt a devizafedezési hozamot – a szerk.)
Sok pénzzel lehetett sok hozamot elérni
Nagyon hasonló okokat sorol fel a Diófa Alapkezelő is. Az ingatlanalap likviditási arányát a törvényi minimum felett az alap kezelője szabadon választhatja meg, elsősorban az alap kockázati szintjétől, és az alap forgalmazási ütemétől függően. Az alap likvid eszköz részén a befektetők hasonló hozamokat tudnak elérni, mint a pénzpiaci hozamok, ez főleg rövid időtartamú eszközöknél igaz.
A jelenlegi kamatkörnyezet (nominálisan) kedvezőbb a pénzpiaci befektetések számára a 2021-et megelőző évekhez képest.
A magas kamatok, illetve a magas hozamú állampapírok alacsony kockázati szint mellett tették lehetővé a két számjegyű hozamok elérését a pénzpiaci eszközökön. Ez azt jelenti, hogy a nagyobb likviditással rendelkező lakossági ingatlanalapok jelentős ingatlankitettség nélkül is magas hozamokat tudtak elérni.
Mennyit hoznak az ingatlanok?
Az alap kevésbé likvid részét az ingatlanok képzik. Az ingatlanok értéke hazai piacon is euróban van meghatározva, köszönhetően annak, hogy az ingatlanok bérlői számára a bérleti szerződést euróban határozzák meg. Magyarországon jellemzően 6-9 százalékos euróhozamot lehet elérni a kereskedelmi ingatlanokkal – írja a Diófa marketinganyaga. Természetesen ez nagyban függ többek között az ingatlan állapotától és attól, hogy melyik szektorba sorolható (például logisztika, iroda).
Hatalmas volt kamatkülönbség
A legtöbb esetben az alapok az eurós kitettségüket (az ingatlanokat) határidős ügyletekkel fedezik (EURHUF forward short), ezáltal az árfolyamkockázatot kiszűrik az alapból. A fedezésnek két lényegi következménye van:
- Bár az épületeket valóban euróban értékelik, ha a forint leértékelődik az euróhoz képest, az alapok ezen nem nyernek.
- Megnyerik viszont a fedezeti ügyletekben beárazott kamattartalmat, ami az euró és a forint kamatok közötti különbség. Ez utóbbi historikus viszonylatban is kiemelkedően magas volt az elmúlt egy évben, hiszen a forintkamatok jóval magasabbak voltak, mint az eurókamatok. Akár a tíz százalékot is meghaladhatta a kamatok közötti különbség.
Nem történt változás a befektetési politikában
A Diófa azonban fontosnak tartja megemlíteni, hogy az ingatlanok értékállóságának is nagy szerepe van az ingatlanalapok jó teljesítményében. Az eszközértéknek a növekvő ingatlanhozamokból fakadó csökkenését tompítani tudja a bérleti díjak inflációt követő indexálása.
Azt is hozzáteszik, hogy
a fent leírtak nem térnek el attól, amit a 2021 előtt láthattunk az ingatlanalapok „működését” illetően.
Tehát az ilyen típusú alapok eszközösszetétele nem változott érdemben, kizárólag a pénzpiaci szintek. Ebből fakadóan a likvid eszközök hozama és a fedezés hozama volt jelentősen alacsonyabb korábban.
Mit hoz a jövő?
Arra a kérdésre, hogy mi prognosztizálható hozzávetőleg a hozamokra a következő egy-két évre, a Diófa azt felelte:
A jövőre nézve ugyanaz mondható el, mint a múltra vonatkozóan: jellemzően a pénzpiaci hozamok felett tudnak majd teljesíteni az ingatlanalapok.
Ez természetesen függhet az elemzett alapok strukturális felépítésétől, illetve annak változásától a jövőben.
A Privátbankár.hu Kft. (privatbankar.hu) nem minősül a befektetési vállalkozásokról és az árutőzsdei szolgáltatókról, valamint az általuk végezhető tevékenységek szabályairól szóló 2007. évi CXXXVIII. törvény („Bszt.”) szerinti befektetési vállalkozásnak, így nem készít a Bszt. szerinti befektetési elemzéseket és nem nyújt a Bszt. szerinti befektetési tanácsadást a felhasználói részére. A privatbankar.hu honlaptartalma ("Honlaptartalom") a szerzők magánvéleményét tükrözi, amelyek a privatbankar.hu közzététel időpontjában érvényes álláspontját tükrözik, amelyek a jövőben előzetes bejelentés nélkül megváltozhatnak. A Honlaptartalom kizárólag tájékoztató jellegű, az érintett szolgáltatások és termékek főbb jellemzőit tartalmazza a teljesség igénye nélkül és kizárólag a figyelem felkeltését szolgálja. A megjelenített grafikonok, számadatok és képek kizárólag illusztrációs célt szolgálnak, azok pontosságáért és teljességéért az privatbankar.hu felelősséget nem vállal. A Privátbankár.hu Kft, mint a privatbankar.hu honlapjának üzemeltetője, továbbá annak szerkesztői, készítői és szerzői kizárják mindennemű felelősségüket a Honlaptartalomra alapított egyes befektetési döntésekből származó bármilyen közvetlen vagy közvetett kárért. Ezért kérjük, hogy a befektetési döntéseinek meghozatala előtt mindenképpen több forrásból tájékozódjon, és szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadójával. A Privátbankár.hu Kft. (privatbankar.hu) az adott pénzügyi eszközre általa tájékoztató céllal készített Honlaptartalomból esetlegesen következő ügyletkötésben semmilyen módon nem vesz részt, és így a függetlensége megőrzésre kerül. Mindezekből következik, hogy a Honlaptartalmával vagy annak közreadásával a Bszt., valamint az annak hátteréül szolgáló, az Európai Parlament és a Tanács 2004. április 21-én kelt, 2004/39/EK számú, a pénzügyi eszközök piacairól szóló irányelve („MIFID”) jogszabályi célja nem sérül.
A Hamász megfontolja az izraeli ajánlatot. 
