8p

Mire készülhet a kormány?
Meg lehet még menteni az idei évet az ezer sebből vérző gazdaságban?

Online Klasszis Klub élőben Győrffy Dórával!
Vegyen részt és kérdezze Ön is a közgazdászt, egyetemi tanárt!

2025. július 16. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Tavaly borzasztó év volt világszerte a tőkepiacokon, majdnem minden befektetési termék ára nagyot esett, a részvényeké, a kötvényeké, az ingatlanoké egyaránt. A magyar ingatlanalapok mégis bőven a vízvonal fölött tudtak maradni, sőt több közülük kétszámjegyű hozamot ért el. Hogyan lehetséges ez?

Ritka rossz év volt a 2022-es a tőkepiacokon, a részvényindexek a 2021 végi csúcsukhoz képest sokat estek, sőt kivételesen a kötvények is hatalmasat zuhantak. Az ingatlanpiac is sok helyen megszenvedte a válságot, így a különböző ingatlanpiaci részvények is sokat veszítettek az értékükből.

Csúnyán alulteljesítettek az ingatlanrészvények

Míg például a német tőzsdén egy éves visszatekintésben a DAX index már szép, 12 százalékos pluszban van, az ingatlanszektorban tevékenykedő társaságok részvényei még mindig 26-57 százalékkal vannak lejjebb. De volt sokkal rosszabb is az árfolyamuk tavaly év közben.

A DAX index, a Deutsche Wohnen (DWNI), a LEG Immobilien (LEG) és a TAG Immobilien (TEG). Forrás: Tradingview.com. További árfolyamok, grafikonok: Privátbankár Árfolyamkereső.
A DAX index, a Deutsche Wohnen (DWNI), a LEG Immobilien (LEG) és a TAG Immobilien (TEG). Forrás: Tradingview.com. További árfolyamok, grafikonok: Privátbankár Árfolyamkereső.

Az USA-ban valamivel jobb a helyzet, de az ingatlanszektor ott is alulteljesítő. Az amerikai S&P 500 tőzsdeindex értéke csak enyhén csökkent az utóbbi egy évben, az ennek ingatlanpiaci komponenseit tömörítő S&P 500 Real Estate viszont közel húsz százalékkal van lejjebb. (Sőt, 2021 végétől összesen majdnem 30 százalékkal.)

Az S&P 500 és az S&P 500 Real Estate ingatlanpiaci index. Forrás: Tradingview.com. További árfolyamok, grafikonok: Privátbankár Árfolyamkereső.
Az S&P 500 és az S&P 500 Real Estate ingatlanpiaci index. Forrás: Tradingview.com. További árfolyamok, grafikonok: Privátbankár Árfolyamkereső.

A magyar ingatlanalapok jó szériája

Mechanikusan összehasonlítani a magyar befektetési alapokat a német vagy amerikai ingatlanpiaci részvényekkel persze nem szabad, de mindenképp feltűnő a hatalmas különbség a teljesítményük között. Amint az alábbi táblázatban látható, a fontosabb, forintos, közvetlenül ingatlanba fektető sorozatok úgy tavaly év végéig, mind most április végéig egészen jól teljesítettek.

Fontosabb ingatlanalapok hozama (évesített)

Alap neve 1 éves 1 éves 3 éves 5 éves
  ápr. végén dec. végén ápr. végén ápr. végén
Duna House Magyar Lakás A 9,71% 11,83% 4,24% 5,76%
Erste Ingatlan T 14,01% 10,62% 7,12% 5,19%
MKB Ingatlan Alap 14,64% 9,89% - -
MPT Ingatlan Alap A 12,33% 8,88% 7,42% 5,91%
OTP Ingatlan 12,12% 7,33% 5,25% 4,23%
OTP PRIME 16,43% 15,25% 10,68% 8,90%
Raiffeisen Ingatlan A 15,23% 12,55% 10,08% 9,51%
Raiffeisen Ingatlan B 2,82% 12,79% 7,09% 9,74%
(Forintban jegyzett, közvetlen, lakossági sorozatok.) (Forrás: Bamosz adatbázis)

Jól teljesítettek, és nemcsak a külföldi részvényekhez képest. Hanem például az egy év alatt körülbelül hét százalékot menő BUX indexhez vagy a gyengélkedő magyar (fix kamatú) államkötvényekhez képest is. Lásd még:

A magas kamatok áldásai

Hogyan lehetséges ez? Ennek kiderítéséhez éves jelentéseket olvasgattunk, amelyeket április végéig kellett elkészíteni, így viszonylag frissek. Az egyik oka a jó teljesítménynek paradox módon éppen az lehetett, ami sok más befektetést csúnyán leértékelt tavaly. Mégpedig a kamatemelkedés, a kötvénypiaci hozamemelkedés.

Egyes alapokban ugyanis jelentős likvid tartalékok (rövid futamidejű állampapírok és bankbetétek) vannak. Mint például az Ersténél, ahol ezek aránya 50 százalék körüli szokott lenni a jelentések szerint. Így az év második felében már szép, bőven kétszámjegyű hozammal tudtak például diszkont kincstárjegyekbe fektetni. (Vélhetően a bankbetéteikre is jóval többet kaptak, mint korábban.)

Amikor a forintgyengülés ajándék

De mi a helyzet az alapok ingatlanban fekvő részével, különös tekintettel azokra az alapokra, amelyekben nincs túl sok állampapír? Az ingatlanpiacon, főleg az üzleti szektorban nagyon gyakran euróban állapodnak meg a felek az ingatlanok vételáráról, bérleti díjáról. (Az euró ebben a szektorban már eléggé “bevezette magát”.) Ez az ingatlanalapokra pozitív hatással jár minden olyan időszakban, amikor a forint gyengül (és bizony többnyire gyengülni szokott).

Az euró/forint éves átlagárfolyamának változása. Forrás: MNB-árfolyamokból számolva
Az euró/forint éves átlagárfolyamának változása. Forrás: MNB-árfolyamokból számolva

Igaz, hogy az előző év azonos időszakához képest éppen nem gyengült a forint. Tavaly május elején 382 volt az euró, e sorok írásakor pedig 372. Ám az ingatlanok bérleti díja többnyire havonta érkezik. Az euró éves átlagos MNB-árfolyama pedig, amint a fenti ábrán látható, több mint kilenc százalékkal volt magasabb a 2021-esnél. (Ez a napi középárfolyamok átlaga.) Ez az alapoknál hasonló mértékű devizaárfolyam-nyereséget is okozhatott.

De arra is találtunk példát, hogy a portfolió nagyobb részénél forintban keletkezett a bevétel, és csak a kisebb részénél euróban.

Az értékelési módszerek

A jelenség magyarázata valószínűleg az ingatlanok értékelésének módszereiben is rejlik. Általános ugyanis, hogy a jövőbeli bevételek (a bérletidíj-hozamok) alapján értékelik az objektumokat. Tehát a várható bérletidíj-bevételeket diszkontálják az aktuális kamatlábbal.

Az alap ingatlan-értékbecslője az ingatlanok értékelését általánosan hozam módszerrel végzi, míg a jelenleg jövedelmet nem termelő beépítetlen telkek esetében piaci összehasonlítást végez írja például az Erste Ingatlan jelentése.

Így elvileg nagyot kéne esni az ingatlanok értékének, legalábbis forintban, mert ha magasabb állampapír-hozamokkal számolnak, akkor alacsonyabb lesz a bevételek jelenlegi értéke. Márpedig Magyarországon óriásit nőtt a kamat, így egy jövőbeli pénzáramlás jelenlegi értéke hatalmasat kellett volna zuhanjon.

Árfolyam

De ha az ingatlanok nagy részénél a bevételek alapját euró képezi, akkor eurós bevételeket diszkontálnak, eurókamattal. Így euróban határozzák meg az ingatlan értékét. Így az akár még nőhet is forintban számolva – megint a forint gyengülése miatt.

Növekvő bérleti díjak?

Ahol infláció van – márpedig nemrég az euró inflációja is elérte az évi tíz százalékot egyes országokban és egyes időszakokban –, ott a bérleti díjakat is jobban lehet emelni. A piac sem feltétlenül ült le, hiszen (még) nem volt igazán recesszió. Az OTP Ingatlanalap kezelője például ezt írta:

"A „prime” kategóriás irodapiaci hozamok emelkedtek az elmúlt időszakban Budapesten, átlagosan 5,5 százalékos hozamszintet lehetett elérni ezen befektetéssel, amely a régió fővárosai között az egyik legmagasabbnak tekinthető (Varsó 5,0 százalék, Prága 4,5 százalék, Pozsony 5,5 százalék)."

A kiskereskedelmi, “bevásárlóutcai” hozamok is emelkedtek 2022-ben a cég szerint (Budapesten 5,6 százalékra), és a logisztikai ingatlanokat is jobban keresték.

A Raiffeisen Ingatlan portfóliója.
A Raiffeisen Ingatlan portfóliója.

Az MPT Ingatlan Alap jelentése szerint a "2022-es évben tapasztalt általános negatívabb gazdasági kilátások és hozamemelkedés" a hazai kereskedelmi ingatlanpiacon is éreztette a hatását. A hozamok itt is emelkedtek, 2022 végére az év eleji szinthez képest a piac különböző szektoraiban 25-75 bázisponttal. A prime irodahozamok az év végén 6; az ipari és logisztikai ingatlanok hozamai 6,25, a "kiskereskedelmi High-Street hozamok" pedig 5,75 százalékon alakultak.

Az MPT Ingatlan éves jelentésének részlete.
Az MPT Ingatlan éves jelentésének részlete.

A hitelek hiánya

Az ingatlanvállalkozók gyakran vesznek fel hitelt, akár építkezésekre, akár hosszabb távú finanszírozásra is. (“Tőkeáttételt” használnak.) A kamatok emelkedése esetén, változó kamatozás mellett jelentősen megnőnek a hiteleik terhei, törlesztőrészletei. Ez veszteségeket okoz nekik, ami sok külföldi ingatlancég esetében előfordul. Például a német Deutsche Wohnen alig nyolcmilliárd eurós tőzsdei kapitalizáció mellett 9,4 milliárd eurós adósságterhet nyög. A Vonovia pedig (részben a Deutsche Wohnen felvásárlása miatt) tavalyig már 70 milliárd eurós (!) adósságot halmozott fel.

A Corvin Áruház épülete. (Raiffeisen Ingatlan Alap)
A Corvin Áruház épülete. (Raiffeisen Ingatlan Alap)

Ez azonban a hazai ingatlanalapoknál nagyon nem jellemző. Azoknál, amelyeknek a tájékoztatójába belenéztünk, vagy nulla, vagy minimális volt a hitelek értéke. Így a kamatok emelkedése nem okozott nekik veszteséget, csak bevételnövekedést. (Korábban egyébként voltak hiteleik, de úgy látszik, azokat idejében visszafizették. Élő hitelkeretet is láttunk, amelyet azonban valószínűleg nem is vettek igénybe tavaly.)

Merre tovább, ingatlanalapok?

Mindez persze nem garantálja, hogy a jövőben is hasonló hozamokat érjenek el az ingatlanalapok. A forint gyengülése az idén erősödésnek adta át a helyét, a kamatok további emelkedése sem valószínű. Sokan tartanak az idén Magyarországon recessziótól, és jönnek hírek az ingatlanpiac lehűléséről is.

A 2022-es év második felében a folyamatban lévő tárgyalások azonban megtorpantak. Az emelkedő kamatlábak, a magas infláció és a drasztikusan emelkedő építési és működési költségek következtében megindult az ingatlanok átárazódása, és a prime hozamok emelkedése – írta a Raiffeisen.

(A Raiffeisen Ingatlannál az “A sorozat fedezett, a “B fedezetlen. Vagyis az “A” kiküszöböli a devizakockázatokat, a “B” nem.)

A Privátbankár.hu Kft. (privatbankar.hu) nem minősül a befektetési vállalkozásokról és az árutőzsdei szolgáltatókról, valamint az általuk végezhető tevékenységek szabályairól szóló 2007. évi CXXXVIII. törvény („Bszt.”) szerinti befektetési vállalkozásnak, így nem készít a Bszt. szerinti befektetési elemzéseket és nem nyújt a Bszt. szerinti befektetési tanácsadást a felhasználói részére. A privatbankar.hu honlaptartalma ("Honlaptartalom") a szerzők magánvéleményét tükrözi, amelyek a privatbankar.hu közzététel időpontjában érvényes álláspontját tükrözik, amelyek a jövőben előzetes bejelentés nélkül megváltozhatnak. A Honlaptartalom kizárólag tájékoztató jellegű, az érintett szolgáltatások és termékek főbb jellemzőit tartalmazza a teljesség igénye nélkül és kizárólag a figyelem felkeltését szolgálja. A megjelenített grafikonok, számadatok és képek kizárólag illusztrációs célt szolgálnak, azok pontosságáért és teljességéért az privatbankar.hu felelősséget nem vállal. A Privátbankár.hu Kft, mint a privatbankar.hu honlapjának üzemeltetője, továbbá annak szerkesztői, készítői és szerzői kizárják mindennemű felelősségüket a Honlaptartalomra alapított egyes befektetési döntésekből származó bármilyen közvetlen vagy közvetett kárért. Ezért kérjük, hogy a befektetési döntéseinek meghozatala előtt mindenképpen több forrásból tájékozódjon, és szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadójával. A Privátbankár.hu Kft. (privatbankar.hu) az adott pénzügyi eszközre általa tájékoztató céllal készített Honlaptartalomból esetlegesen következő ügyletkötésben semmilyen módon nem vesz részt, és így a függetlensége megőrzésre kerül. Mindezekből következik, hogy a Honlaptartalmával vagy annak közreadásával a Bszt., valamint az annak hátteréül szolgáló, az Európai Parlament és a Tanács 2004. április 21-én kelt, 2004/39/EK számú, a pénzügyi eszközök piacairól szóló irányelve („MIFID”) jogszabályi célja nem sérül.

Részvényárfolyamok

részvény ár min max változás vétel eladás forgalom deviza dátum idő
OTP 27930 27740 27990 +0,18% 0 0 4 482 366 980 HUF 2025-07-11 17:06:55
MOL 3030 3012 3030 0,00% 0 0 1 304 371 794 HUF 2025-07-11 17:05:26
MTELEKOM 1782 1766 1782 +0,34% 0 0 338 535 800 HUF 2025-07-11 17:05:33
RICHTER 10200 10170 10340 -0,87% 0 0 1 074 288 620 HUF 2025-07-11 17:05:46
OPUS 599 595 599 -0,17% 0 0 72 318 652 HUF 2025-07-11 17:05:13
A fentiek 15 perccel késleltetett adatok, melyeket a Portfolio TeleTrader Kft., a Budapesti Értéktőzsde hivatalos adatszolgáltatója biztosít számunkra.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Befektetési alapok Itt a fordulat: visszatért a lakosság az állampapírpiacra
Herman Bernadett | 2025. július 8. 10:05
A boltok helyett az értékpapírpiacon vásároltak be a családok májusban. Vettek mindent: állampapírt, befektetési jegyet, részvényt, de még a vállalati kötvényeket is, amelyeket úgy kerültek a Quaestor-botrány óta, mint a pestist. 
Befektetési alapok Van még tartalék a magyar részvényekben
Eidenpenz József | 2025. július 7. 15:08
Még mindig van tér a BUX emelkedésére, bár már most hatalmas növekedésen van túl az index – mondja Dudás Máté, az Erste Alapkezelő Zrt. szenior portfólió-menedzsere. A térségbeli részvényeket leginkább a háború húzza vissza, de még egy hosszan tartó konfliktus esetén is szép nyereséggel működhetnek a magyar tőzsdei vállalatok. A forintárfolyam viszont, úgy néz ki, mindenkinek jó azon a szinten, ahol van.
Befektetési alapok A fiatalok szeretik, ha nem egy vonatra ültetik fel őket és zakatoltatják a piacokkal
Izsó Márton - Csabai Károly | 2025. július 4. 14:11
A Privátbankár.hu – Alapkezelő Klasszis 2025 szavazáson a Legjobb Hosszú Kötvény Alap kategóriában első cég két szakértőjével, Simon Péter vezérigazgatóval és Gyetvai Károly értékesítési vezetővel átbeszéltük mindazokat a kérdéseket, amelyek ebben a gyorsan változó világban a befektetőket foglalkoztathatják.
Befektetési alapok Egy városnyi magyar mondott nemet az állampapírokra
Herman Bernadett | 2025. július 3. 05:42
Miközben az Államadósság Kezelő Központ szerint töretlen a bizalom, 48 ezerrel csökkent a lakossági befektetők száma. A névértékes adatok szépek, a piaci értékes számok már nem annyira. 
Befektetési alapok Új világrend jöhet, új nagyhatalmakkal, kriptovalutákkal
Herman Bernadett | 2025. július 2. 14:09
Mennyire érzik az amerikaiak a saját pénztárcájukon a vámokat, érdemes-e még az amerikai részvénypiacra befektetni, milyen világvaluta jöhet a dollár után, és elnézi-e Donald Trump Magyarországnak, hogy az ellenség Kínával üzletel – erről mondja el a véleményét Kardos Zsolt, a VIG Alapkezelő portfólió-menedzsere, aki amerikai részvényalapjával harmadik helyezést ért el a Privátbankár Klasszis 2025 versenyén.
Befektetési alapok Helyén maradhat a forint, ha odafönt el nem tolják
Eidenpenz József | 2025. július 1. 15:15
A magyar részvények még mindig vonzónak számítanak, és a forint is stabil maradhat, ha a gazdaságpolitika kitart mellette. Nyugdíjas éveinkre gondolva érdemes nem csak részvényt tartani, a Gránit Alapkezelő vegyes és ingatlanalapokkal is csökkenti a kockázatokat. Interjú Mandl Gergellyel, a Gránit Alapkezelő és a díjnyertes Harmónia Vegyes Alap szenior portfóliómenedzserével.
Befektetési alapok Hogyan jöhet ki Magyarország jól a vámháborúkból?
Izsó Márton - Herman Bernadett | 2025. június 18. 15:15
Mik azok a békerészvények, és nyerhet-e Magyarország, valamint a régió az európai fiskális stimulussal, és számítanak-e újabb különadókra? – ezekről mondta el véleményét Czakó Ágnes, az OTP Alapkezelő szenior porfólió menedzsere, aki elnyerte az Év feltörekvő portfolió-menedzsere címet a Privátbankár Alapkezelő Klasszis 2025 versenyén.
Befektetési alapok Mi vár Európára Trump vámpolitikájában, Magyarország hogyan jöhet ki a helyzetből?
Herman Bernadett | 2025. június 17. 15:01
Mik azok a békerészvények, és nyerhet-e Magyarország, valamint a régió az európai fiskális stimulussal, és számítanak-e újabb különadókra? – ezekről mondta el egy május végi interjúban véleményét Czakó Ágnes, az OTP Alapkezelő szenior porfólió menedzsere, aki elnyerte az Év feltörekvő portfolió-menedzsere címet a Privátbankár Alapkezelő Klasszis 2025 versenyén.
Befektetési alapok Hold Alapkezelő: Aki tud hosszú távon gondolkodni, tartson több részvényt vagy részvényalapot
Izsó Márton - Csabai Károly | 2025. június 16. 15:01
A Privátbankár.hu idei befektetési alapkezelői szavazásán a szakma által az Év Alapkezelőjének választott Hold Alapkezelő két szakemberével, Móricz Dániel befektetési vezetővel és Tuli Péter intézményi üzletágvezetővel részletesen kielemeztük a jelenlegi pénz- és tőkepiaci folyamatokra ható tényezőket.
Befektetési alapok Évi 2-3 százalékkal leértékelődő forint mellett vonzó a devizabefektetés
Eidenpenz József | 2025. május 28. 19:01
A K&H Értékpapír rendszeres ETF befektetési programját azoknak ajánlják, akik rendszeresen szeretnének félretenni, és a magas hozam érdekében mernek vállalni némi kockázatot. A programban devizaalapú befektetések szerepelnek, amik hozamát növelheti a forint évi átlagos 2-3 százalékos leértékelődése is. Interjú Horváth Istvánnal, a K&H Értékpapír vezérigazgatójával.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG