A magyarországi ingatlanbefektetési piac 2023. első félévben 0,25 milliárd eurós forgalmat ért el, ami 60 százalékkal alacsonyabb volt 2022. első félévi befektetési forgalomnál, és 2013 óta nem láttunk alacsonyabb első féléves szintet. A forgalom 80 százaléka kötődött hazai befektetőkhöz. Elsődleges hozamok tekintetében az irodapiacon és az ipar-logisztika szegmensben 125-125 bázispontos, bevásárlóközpontok esetén pedig 50 bázispontos hozamemelkedés történt a 2023. június végét megelőző egy évben.
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) szerint az elmúlt egy évben tapasztalt hozamemelkedések mértéke a 2008-as recesszió első évi hozamemelkedéseinek mintegy harmada–kétharmada között mozog az egyes szegmensekben. A gazdasági kilátásokkal kapcsolatos bizonytalanságok, az emelkedő hozamok és magas finanszírozási költségek továbbra is kiváró állásponton tartják a befektetőket, ami 2023 egészére is alacsony befektetési forgalmat vetít előre – ezt egyébként az összes nagy nemzetközi ingatlan tanácsadó is megerősítette.
A KKE régiót tekintve, legtöbb országban emelkedett az elsődleges irodahozam, a hozamok és bérleti díjak változása alapján számított tőkeértékek régió-szerte csökkentek, átlagosan 10 százalékkal a 2023. június végét megelőző egy évben. Budapesten ennél nagyobb, 19 százalékos értékcsökkenést mutatnak az adatok. A Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) negyedéves rendszerességű felmérése alapján, 2023. második negyedévben valamennyi válaszadó visszaesési szakaszban látta az ingatlanpiaci ciklust. A megkérdezett szakemberek előretekintő tőkeérték-várakozásai az irodapiac és a kiskereskedelmi ingatlanok esetében negatívak voltak, míg a logisztikai központok esetében az első negyedévi negatív kilátások semlegessé váltak.
További hozamemelkedés és magas finanszírozási költségek mellett alacsony maradt a befektetési aktivitás, és e téren rövid távon nincsenek fordulatot támogató tényezők. 2023 első félévében a hazai kereskedelmiingatlan-piac befektetési forgalma 0,25 milliárd eurót ért el, az előző év azonos időszakához képest a befektetési forgalom 60 százalékos csökkenése mérhető. A volumen 41 százaléka a szállodák, 27 százaléka kiskereskedelmi ingatlanok, 22 százaléka irodaházak, 6 százaléka fejlesztési telkek, 4 százaléka ipari-logisztikai ingatlanok adásvételéből adódott.
Ugyanakkor 2023. első félévben az emelkedő prime hozamok hatására mintegy 25 bázispontnyi növekedés is megfigyelhető az irodák és ipari-logisztikai ingatlanok hozamprémiumában. 2023. június vége óta az Európai Központi Bank (EKB) augusztusban és szeptemberben összesen 50 bázisponttal emelte irányadó kamatait, ami alapján 2023. második félévben további hozamemelkedésre és alacsony befektetési forgalomra lehet nemcsak hazánkban, hanem
Európa-szerte is számítani.
2023. első félévben az alacsony befektetési forgalom túlnyomórészt hazai befektetőkhöz kötődött. Az első féléves befektetési forgalom 80 százalékát tették ki a magyar befektetők vásárlásai. A maradék 20 százalékot Ausztriából és Kínából érkező befektetők vásárlásai tették ki. A hazai zárt körű és külföldi ingatlanalapok együttes részesedése a befektetési forgalomból 55 százalék volt, a magyar ingatlanbefektető cégek 29 százalékkal, a magánbefektetők 11 százalékkal részesedtek. A magyar nyilvános nyílt végű ingatlanalapoknál 2023 első három negyedévében összességében tőkebeáramlás volt megfigyelhető. A nyilvános ingatlanalapok likvideszköz-ellátottsága továbbra is megfelelő szintű, a likvid eszközök nettó eszközértékhez viszonyított aránya – az azonnal lehívható
hitelkeretek összegének figyelembevételével11 – 55 százalék volt 2023. szeptember végén.
2023 első félévében a válaszadók több mint fele mind a belföldi-, mind a külföldi befektetői érdeklődés csökkenéséről számolt be valamennyi ingatlanpiaci szegmensben. Az irodapiac és a kiskereskedelmi ingatlanok esetében 2023 első felében is negatívak maradtak a három hónapra előretekintő tőkeérték-várakozások, míg a logisztikai központok esetében az első negyedévi negatív kilátások semlegessé váltak. A kereskedelmi ingatlanokkal kapcsolatos kockázatok nemzetközi szinten egyre inkább fókuszba kerültek, az Európai Rendszerkockázati Testület (2022. decemberi ajánlását követően, pénzügyi stabilitási jelentésében valamennyi jelentős jegybank hangsúlyt helyezett a kereskedelmi ingatlanokhoz kapcsolódó ciklikus (lassuló gazdasági aktivitás, infláció, az infláció által indukált magas kamatkörnyezet) és strukturális (hibrid munkavégzés, e-kereskedelem, energiahatékonysági szempontok előtérbe kerülése) fejleményekből eredő kockázataira.
A KKE régió országainak többségében a befektetési piacokat emelkedő hozamok jellemezték 2023. első félévben. Az elsődleges irodapiaci hozamok egyedül Bulgáriában stagnáltak, ahol a többi KKE ország átlagához képest mintegy 150 bázisponttal magasabb a hozamszint. A KKE régió országai közül továbbra is Prágában a legalacsonyabb a prime irodahozam, 5,25 százalék, legmagasabb Szófiában, 7,50 százalék. Régiós szinten a 2023. első félévi befektetési forgalom 58 százalékkal maradt el az előző év azonos időszaki forgalmától, legnagyobb mértékben (71 százalékkal) Lengyelországban és (60 százalékkal) Magyarországon csökkent a tranzakciós volumen. A befektetési forgalom egyedül Bulgáriában növekedett az első félévben (24 százalékkal), de ez esetben is viszonylag alacsony, 83 millió eurós forgalomról beszélhetünk.
A KKE régióban továbbra is kisebb értékkorrekció mutatkozik Nyugat-Európához képest, de a hozamadatokban az alacsony befektetési aktivitás miatt van bizonytalanság. Az érettebb nyugat-európai irodapiacok (Amszterdam, Berlin, Brüsszel, London, Milánó, München, Párizs) 95–135 bázispontos hozamemelkedéseihez képest, a KKE régió fővárosaiban összességében kisebb (jellemzően 50–100 bázispontos, Budapesten ugyanakkor 125 bázispontos) hozamnövekedés történt az elmúlt egy évben. A hozamok emelkedése az ingatlanérték csökkenésének irányába hat, amit részben vagy egészben a bérleti díjak emelkedése ellensúlyozhat. Az irodapiaci elsődleges hozamok és elsődleges bérleti díjak alakulása alapján, a 2023. június végét megelőző egy évben Nyugat-Európában a prime irodák esetén a számított tőkeérték13 20–26 százalékkal csökkent14
Kelet-Közép-Európában átlagosan a tőkeértékek 10 százalékos csökkenéséről beszélhetünk, de országonként érdemi eltéréseket lehet megfigyelni. Az elsődleges irodahozamok és bérleti díjak alapján, Budapesten a tőkeérték 19 százalékkal csökkent a vizsgált egyéves időszakban, ami a nyugat-európai értékkorrekciókhoz áll közelebb. A hozamok és bérleti díjak változása Varsóban 16 százalékkal, Pozsonyban 14 százalékkal, Prágában pedig 9 százalékkal alacsonyabb tőkeértékeket indukál éves összevetésben. Ugyanakkor Bukarestben még emelkedhettek is az értékek a prime bérleti díj 16 százalékos emelkedésének köszönhetően.
Ez egy olyan jogi csatározást vetíthet előre, amely az amerikai jegyban 
Bárcsak lenne Európában is olyan hét mesterlövész, mint az amerikai részvénypiacon!
