6p

Az illúziók vége – a racionalitás kezdete –
úgy tűnik el az ESG, hogy velünk marad?

Klasszis Fenntarthatóság 2025 konferencia

2025. november 4., Budapest

Jelentkezzen most!

Nagyon gyorsan változnak a működési feltételek a vendéglátásban és a fizikai kiskereskedelemben is. Ezért más ingatlanpiaci részterületekhez képest jóval nehezebb valós képet festeni egy-egy üzlethelyiség, étterem reális értékéről. Az viszont egyértelmű, hogy ha hosszabb, többéves a felfelé ívelő szakasz, netán még fel is újították az ingatlant, akkor az adott objektumnak az értéke és a bérleti díja is növekszik – derül ki sorozatunk mostani részéből.

Ebben a sorozatban több mint egy éve már foglalkoztunk a plázákon kívüli éttermek, üzlethelyiségek értékének változásával. Akkor még jelentősen hatott erre az, hogy a járvány utáni kilábalási időszakban voltunk, az ingatlanokat és a bérlőket is nagyon eltérő módon érintette mind a járvány, mind a gazdasági visszaesés. Sok tulajdonos nyögte a magas energiaárakat, amelyeket kénytelen volt áthárítani a bérlőre. A rekordmagas infláció is távol tartotta a vendégeket és a vásárlókat, a munkaerőhiány is akadályozta a talpra állást.

Az éttermi árak sokat nőttek egy év alatt
Az éttermi árak sokat nőttek egy év alatt
Fotó: Privátbankár/Mester Nándor

Azóta sokat javult a helyzet Budapesten, főleg azért, mert nőtt a reálbér és a turizmus fellendülése a vendéglátásból és kereskedelemből élők számára is kicsit nyugodtabb időszakot hozott. A lassú normalizálódásra utal, hogy az üzlethelyiségek és vendéglátóhelyek tulajdonosai körében az idei év során egyre emelkedő arányban vannak azok, akik eladás helyett a bérbeadásban kérik az ingatlanközvetítők segítségét. Ezzel együtt az utóbbi egy-másfél évben sok jó nevű étterem zárt be a fővárosban, de újak is nyílnak vagy a bezártak helyén új profillal próbálkozik ugyanaz a tulajdonos.

Ha eladná vagy kiadná valaki az üzletét, akkor az árazáskor a következő szempontokat kell figyelembe vennie:

  • elhelyezkedés a településen belül (központ, főútvonal, külterület)
  • elhelyezkedés az épületen belül (szuterén, földszint, emelet)
  • jelleg (szolgáltatás, kereskedelem, vendéglátás)
  • nyitvatartási idő
  • potenciális vásárlói kör mérete/vásárlóereje
  • ingatlan műszaki állapota
  • bérleti díj
  • bérleti időtáv
  • ingatlan mérete
  • üzemeltetési költség

Ahogy a lakóingatlanok kiválasztása során, úgy a vendéglátóhelyek, üzlethelyiségek vásárlása, bérlése tekintetében is kiemelt szerepe van az elhelyezkedésnek. Az ingatlan aktuális állapota és a benne rejlő lehetőségek mellett fontosak még az energetikai paraméterekkel kapcsolatban kapott pontos információk is, amelyek a várható fenntartási költségek kiszámításában nyújtanak iránymutatást a leendő bérlő, illetve vásárló számára – mondta Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője.

Külön kategória az irodaházak földszintje, ahol az A osztályú irodaházak esetében igen változatos a paletta: az általában nem hiányzó éttermen kívül fitneszközpont, gyógyszertár, élelmiszerbolt, ruhatisztító vagy távközlési szolgáltató és bank is megjelenik. Ezek a bérlők jelenleg kényelmes helyzetben vannak, mert a bérbeadó vagy a ház tulajdonosa úgy tekint ezekre, mint az irodaterületet bérlő cégeknek kínált pluszszolgáltatás, amitől nem lehet eltekinteni. Ezt alátámasztják a különféle felmérések is, amelyekben az irodaterületet bérlők túlnyomó része azt mondja, hogy ezek nélkül nem jönnének be a céghez a dolgozók, mert nem tudják gyorsan elintézni a szükséges ügyeiket ott helyben.

A hirdetési oldalakon jelenleg mintegy 400 kisebb-nagyobb budapesti éttermet, büfét kínálnak nagyon változatos áron. Nyilvánvalóan a tulajdonos egy bel-budai, nagy terasszal működő, bevezetett étteremért vagy bisztróért akár 1-2 millió forintos négyzetméterárat is kérhet, de például elvileg magas ára lehetne a bulinegyed egyes ingatlanainak is, de ott nem nagyon akarnak megszabadulni ezektől a tulajdonosok vagy az önkormányzat, inkább zsebre rakják a nem kevés bérleti díjat. 

Hivatalosan csak alig több mint 100 étterem bérleti díját teszik közzé a hirdetésekben, a valós, nem önkormányzati részvétellel zajló, szabadpiaci bérleti tranzakciók túlnyomó része nem jelenik meg a statisztikákban. Annyit tudni lehet viszont, hogy ezeknél, mondjuk egy 250-300 négyzetméteres belvárosi étterem esetén, 1,5-2 millió forint is lehet a havi díj. Az Andrássy úton havi 4-5 milliót kell letenni bérleti díjként, ám mondjuk a Rákóczi úton 500-600 ezer forint is elegendő. A Római part divatosabb részén szintén az V. kerületi árak jellemzőek, ott még a vízközelséget és a panorámát is „beépítik” a bérleti díjba. 

Ami a kínálatot illeti, országszerte találhat magának megfelelő üzlethelyiséget vagy vendéglátásra alkalmas ingatlant az érdeklődő. Fővárosi, 12-27 négyzetméteres alapterülettel rendelkező üzlethelyiséghez a pesti oldalon, a IX. kerület egyik forgalmas közlekedési csomópontjánál lévő üzletházban, vagy a Keleti pályaudvar szomszédságában, a VII. kerületben is hozzá lehet jutni viszonylag csekély összeg, 12-12,5 millió forint ráfordításával. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Az üzlethelyiségeknél és a vendéglátó egységeknél a hozam alapú értékelés elfogadott. Vagyis azt nézik, hogy miként alakul a vásárlási összeg és a bérbeadásból megszerezhető bevétel aránya. Természetesen az éttermeknél is vizsgálni kell az elhelyezkedést, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és az alternatív hasznosítási lehetőségeket. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlan értékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Normalizálódik a lakáspiac a nyári eufória után
Privátbankár.hu | 2025. október 16. 11:29
Látványosan visszaesett a keresleti hullám.
Ingatlan Terézváros és Barcelona példáját követheti az egész Európai Unió
Vámosi Ágoston | 2025. október 15. 19:01
Nagyon nagy összeggel indulhat az Európai Unió első, megfizethető lakhatást célzó programja. A magyaroknak különösen nagy szüksége lenne erre, hiszen itt emelkedtek a legnagyobb mértékben a lakásárak és a lakásépítési költségek az elmúlt 15 évben. Ursula von der Leyen az első lakhatási fókuszú uniós csúcstalálkozót szervezi, az uniós lakhatási bizottság pedig leszámolhat az Airbnb-vel.
Ingatlan Otthon Startosok figyelem: újabb változások érkeztek
Privátbankár.hu | 2025. október 11. 15:10
Panyi Miklós három új bejelentéssel érkezett.
Ingatlan Államtitkár az Otthon Startról: vannak árturbulenciák, de ezek ki fognak egyenlítődni – Klasszis Podcast
Imre Lőrinc – Izsó Márton | 2025. október 11. 10:20
Szeptemberben elindult az Otthon Start program, ami máris alaposan felbolygatta a lakáspiacot. Vannak olyan lokációk, ahol az árak is emelkedtek, de hosszabb távon, ha a kínálat is felzárkózik a kereslet mellé, a jelenlegi folyamatok kisimulhatnak – erről beszélt Panyi Miklós, a Miniszterelnökség parlamenti és stratégiai államtitkára a Klasszis Podcast legújabb epizódjában. Az Otthon Start Programiroda vezetője hozzátette: Budapesten számítanak a legtöbb ingatlanfejlesztésre, 30-50 ezer újlakás hiányzik most a fővárosi palettából.
Ingatlan Fontos változások jöhetnek az Otthon Start feltételeiben
Privátbankár.hu | 2025. október 7. 06:58
Több ponton is könnyítéseket tartalmaz az új tervezet.
Ingatlan Félünk és szorongunk, mégis saját ingatlant akarunk
Imre Lőrinc | 2025. október 6. 12:36
Az ingatlan- és hitelpiaci döntéseket Magyarországon bizonytalanság, félelem és szorongás övezi. Szinte alig vannak olyanok, akik nem számítanak nehézségekre ingatlanvásárlás vagy -eladás során, különösen az első lakást vásárlók között – derül ki a Duna House Reprezentatív ingatlan- és hitelpiaci kutatásából.
Ingatlan Csak erre vártak az eladók: berobbantotta a kínálatot az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 23. 07:57
Országosan húsz százalékkal több lakóingatlan-hirdetést adtak fel szeptember első három hetében.
Ingatlan Münchenben is bemutatkozik a debreceni BMW-gyár
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 22. 07:28
Átfogó gazdasági vízióval érkezik Magyarország a világ egyik legnagyobb ingatlanos kiállítására.
Ingatlan Felsővezetők, vállalkozók repülnek rá az Otthon Startra
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 19. 06:33
Megmozgatja a társadalmat a kormány kedvezményes hitelprogramjra, de nem éppen a pályakezdő fiatalok terveznek leginkább az Otthon Starttal a GKI friss kutatása szerint.
Ingatlan Nem áll az alku: erre is rányomja a bélyeget az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 18. 15:44
Szűkülhet az alku mértéke a következő hónapokban.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG