Ebben a sorozatban több mint egy éve már foglalkoztunk a plázákon kívüli éttermek, üzlethelyiségek értékének változásával. Akkor még jelentősen hatott erre az, hogy a járvány utáni kilábalási időszakban voltunk, az ingatlanokat és a bérlőket is nagyon eltérő módon érintette mind a járvány, mind a gazdasági visszaesés. Sok tulajdonos nyögte a magas energiaárakat, amelyeket kénytelen volt áthárítani a bérlőre. A rekordmagas infláció is távol tartotta a vendégeket és a vásárlókat, a munkaerőhiány is akadályozta a talpra állást.
Fotó: Privátbankár/Mester Nándor
Azóta sokat javult a helyzet Budapesten, főleg azért, mert nőtt a reálbér és a turizmus fellendülése a vendéglátásból és kereskedelemből élők számára is kicsit nyugodtabb időszakot hozott. A lassú normalizálódásra utal, hogy az üzlethelyiségek és vendéglátóhelyek tulajdonosai körében az idei év során egyre emelkedő arányban vannak azok, akik eladás helyett a bérbeadásban kérik az ingatlanközvetítők segítségét. Ezzel együtt az utóbbi egy-másfél évben sok jó nevű étterem zárt be a fővárosban, de újak is nyílnak vagy a bezártak helyén új profillal próbálkozik ugyanaz a tulajdonos.
Ha eladná vagy kiadná valaki az üzletét, akkor az árazáskor a következő szempontokat kell figyelembe vennie:
- elhelyezkedés a településen belül (központ, főútvonal, külterület)
- elhelyezkedés az épületen belül (szuterén, földszint, emelet)
- jelleg (szolgáltatás, kereskedelem, vendéglátás)
- nyitvatartási idő
- potenciális vásárlói kör mérete/vásárlóereje
- ingatlan műszaki állapota
- bérleti díj
- bérleti időtáv
- ingatlan mérete
- üzemeltetési költség
Ahogy a lakóingatlanok kiválasztása során, úgy a vendéglátóhelyek, üzlethelyiségek vásárlása, bérlése tekintetében is kiemelt szerepe van az elhelyezkedésnek. Az ingatlan aktuális állapota és a benne rejlő lehetőségek mellett fontosak még az energetikai paraméterekkel kapcsolatban kapott pontos információk is, amelyek a várható fenntartási költségek kiszámításában nyújtanak iránymutatást a leendő bérlő, illetve vásárló számára – mondta Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője.
Külön kategória az irodaházak földszintje, ahol az A osztályú irodaházak esetében igen változatos a paletta: az általában nem hiányzó éttermen kívül fitneszközpont, gyógyszertár, élelmiszerbolt, ruhatisztító vagy távközlési szolgáltató és bank is megjelenik. Ezek a bérlők jelenleg kényelmes helyzetben vannak, mert a bérbeadó vagy a ház tulajdonosa úgy tekint ezekre, mint az irodaterületet bérlő cégeknek kínált pluszszolgáltatás, amitől nem lehet eltekinteni. Ezt alátámasztják a különféle felmérések is, amelyekben az irodaterületet bérlők túlnyomó része azt mondja, hogy ezek nélkül nem jönnének be a céghez a dolgozók, mert nem tudják gyorsan elintézni a szükséges ügyeiket ott helyben.
A hirdetési oldalakon jelenleg mintegy 400 kisebb-nagyobb budapesti éttermet, büfét kínálnak nagyon változatos áron. Nyilvánvalóan a tulajdonos egy bel-budai, nagy terasszal működő, bevezetett étteremért vagy bisztróért akár 1-2 millió forintos négyzetméterárat is kérhet, de például elvileg magas ára lehetne a bulinegyed egyes ingatlanainak is, de ott nem nagyon akarnak megszabadulni ezektől a tulajdonosok vagy az önkormányzat, inkább zsebre rakják a nem kevés bérleti díjat.
Hivatalosan csak alig több mint 100 étterem bérleti díját teszik közzé a hirdetésekben, a valós, nem önkormányzati részvétellel zajló, szabadpiaci bérleti tranzakciók túlnyomó része nem jelenik meg a statisztikákban. Annyit tudni lehet viszont, hogy ezeknél, mondjuk egy 250-300 négyzetméteres belvárosi étterem esetén, 1,5-2 millió forint is lehet a havi díj. Az Andrássy úton havi 4-5 milliót kell letenni bérleti díjként, ám mondjuk a Rákóczi úton 500-600 ezer forint is elegendő. A Római part divatosabb részén szintén az V. kerületi árak jellemzőek, ott még a vízközelséget és a panorámát is „beépítik” a bérleti díjba.
Ami a kínálatot illeti, országszerte találhat magának megfelelő üzlethelyiséget vagy vendéglátásra alkalmas ingatlant az érdeklődő. Fővárosi, 12-27 négyzetméteres alapterülettel rendelkező üzlethelyiséghez a pesti oldalon, a IX. kerület egyik forgalmas közlekedési csomópontjánál lévő üzletházban, vagy a Keleti pályaudvar szomszédságában, a VII. kerületben is hozzá lehet jutni viszonylag csekély összeg, 12-12,5 millió forint ráfordításával.
Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Az üzlethelyiségeknél és a vendéglátó egységeknél a hozam alapú értékelés elfogadott. Vagyis azt nézik, hogy miként alakul a vásárlási összeg és a bérbeadásból megszerezhető bevétel aránya. Természetesen az éttermeknél is vizsgálni kell az elhelyezkedést, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és az alternatív hasznosítási lehetőségeket.
------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlan értékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét.
A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.
