6p

Nagyon gyorsan változnak a működési feltételek a vendéglátásban és a fizikai kiskereskedelemben is. Ezért más ingatlanpiaci részterületekhez képest jóval nehezebb valós képet festeni egy-egy üzlethelyiség, étterem reális értékéről. Az viszont egyértelmű, hogy ha hosszabb, többéves a felfelé ívelő szakasz, netán még fel is újították az ingatlant, akkor az adott objektumnak az értéke és a bérleti díja is növekszik – derül ki sorozatunk mostani részéből.

Ebben a sorozatban több mint egy éve már foglalkoztunk a plázákon kívüli éttermek, üzlethelyiségek értékének változásával. Akkor még jelentősen hatott erre az, hogy a járvány utáni kilábalási időszakban voltunk, az ingatlanokat és a bérlőket is nagyon eltérő módon érintette mind a járvány, mind a gazdasági visszaesés. Sok tulajdonos nyögte a magas energiaárakat, amelyeket kénytelen volt áthárítani a bérlőre. A rekordmagas infláció is távol tartotta a vendégeket és a vásárlókat, a munkaerőhiány is akadályozta a talpra állást.

Az éttermi árak sokat nőttek egy év alatt
Az éttermi árak sokat nőttek egy év alatt
Fotó: Privátbankár/Mester Nándor

Azóta sokat javult a helyzet Budapesten, főleg azért, mert nőtt a reálbér és a turizmus fellendülése a vendéglátásból és kereskedelemből élők számára is kicsit nyugodtabb időszakot hozott. A lassú normalizálódásra utal, hogy az üzlethelyiségek és vendéglátóhelyek tulajdonosai körében az idei év során egyre emelkedő arányban vannak azok, akik eladás helyett a bérbeadásban kérik az ingatlanközvetítők segítségét. Ezzel együtt az utóbbi egy-másfél évben sok jó nevű étterem zárt be a fővárosban, de újak is nyílnak vagy a bezártak helyén új profillal próbálkozik ugyanaz a tulajdonos.

Ha eladná vagy kiadná valaki az üzletét, akkor az árazáskor a következő szempontokat kell figyelembe vennie:

  • elhelyezkedés a településen belül (központ, főútvonal, külterület)
  • elhelyezkedés az épületen belül (szuterén, földszint, emelet)
  • jelleg (szolgáltatás, kereskedelem, vendéglátás)
  • nyitvatartási idő
  • potenciális vásárlói kör mérete/vásárlóereje
  • ingatlan műszaki állapota
  • bérleti díj
  • bérleti időtáv
  • ingatlan mérete
  • üzemeltetési költség

Ahogy a lakóingatlanok kiválasztása során, úgy a vendéglátóhelyek, üzlethelyiségek vásárlása, bérlése tekintetében is kiemelt szerepe van az elhelyezkedésnek. Az ingatlan aktuális állapota és a benne rejlő lehetőségek mellett fontosak még az energetikai paraméterekkel kapcsolatban kapott pontos információk is, amelyek a várható fenntartási költségek kiszámításában nyújtanak iránymutatást a leendő bérlő, illetve vásárló számára – mondta Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője.

Külön kategória az irodaházak földszintje, ahol az A osztályú irodaházak esetében igen változatos a paletta: az általában nem hiányzó éttermen kívül fitneszközpont, gyógyszertár, élelmiszerbolt, ruhatisztító vagy távközlési szolgáltató és bank is megjelenik. Ezek a bérlők jelenleg kényelmes helyzetben vannak, mert a bérbeadó vagy a ház tulajdonosa úgy tekint ezekre, mint az irodaterületet bérlő cégeknek kínált pluszszolgáltatás, amitől nem lehet eltekinteni. Ezt alátámasztják a különféle felmérések is, amelyekben az irodaterületet bérlők túlnyomó része azt mondja, hogy ezek nélkül nem jönnének be a céghez a dolgozók, mert nem tudják gyorsan elintézni a szükséges ügyeiket ott helyben.

A hirdetési oldalakon jelenleg mintegy 400 kisebb-nagyobb budapesti éttermet, büfét kínálnak nagyon változatos áron. Nyilvánvalóan a tulajdonos egy bel-budai, nagy terasszal működő, bevezetett étteremért vagy bisztróért akár 1-2 millió forintos négyzetméterárat is kérhet, de például elvileg magas ára lehetne a bulinegyed egyes ingatlanainak is, de ott nem nagyon akarnak megszabadulni ezektől a tulajdonosok vagy az önkormányzat, inkább zsebre rakják a nem kevés bérleti díjat. 

Hivatalosan csak alig több mint 100 étterem bérleti díját teszik közzé a hirdetésekben, a valós, nem önkormányzati részvétellel zajló, szabadpiaci bérleti tranzakciók túlnyomó része nem jelenik meg a statisztikákban. Annyit tudni lehet viszont, hogy ezeknél, mondjuk egy 250-300 négyzetméteres belvárosi étterem esetén, 1,5-2 millió forint is lehet a havi díj. Az Andrássy úton havi 4-5 milliót kell letenni bérleti díjként, ám mondjuk a Rákóczi úton 500-600 ezer forint is elegendő. A Római part divatosabb részén szintén az V. kerületi árak jellemzőek, ott még a vízközelséget és a panorámát is „beépítik” a bérleti díjba. 

Ami a kínálatot illeti, országszerte találhat magának megfelelő üzlethelyiséget vagy vendéglátásra alkalmas ingatlant az érdeklődő. Fővárosi, 12-27 négyzetméteres alapterülettel rendelkező üzlethelyiséghez a pesti oldalon, a IX. kerület egyik forgalmas közlekedési csomópontjánál lévő üzletházban, vagy a Keleti pályaudvar szomszédságában, a VII. kerületben is hozzá lehet jutni viszonylag csekély összeg, 12-12,5 millió forint ráfordításával. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Az üzlethelyiségeknél és a vendéglátó egységeknél a hozam alapú értékelés elfogadott. Vagyis azt nézik, hogy miként alakul a vásárlási összeg és a bérbeadásból megszerezhető bevétel aránya. Természetesen az éttermeknél is vizsgálni kell az elhelyezkedést, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és az alternatív hasznosítási lehetőségeket. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlan értékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Találd meg az ideális irodát pillanatok alatt!
Natív tartalom | 2025. március 11. 14:21
Eleged van az időrabló iroda-keresésből? Felejtsd el a végeláthatatlan böngészést és a felesleges köröket! Ha rád hárult a feladat, hogy új irodát találj a cégnek, akkor most figyelj: megmutatjuk, hogyan spórolhatsz rengeteg időt és energiát, miközben pár kattintással rábukkanhatsz a tökéletes helyre!
Ingatlan Történelmi változások és gigantikus sakkjátszma az ingatlankezelők világában!
Natív tartalom | 2025. március 10. 14:35
A gazdasági megtorpanás természetesen az ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorol, a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és kezelői új stratégiákat követnek a siker érdekében. Élmény, rugalmasság, digitalizáció és zöld megoldások minden mennyiségben. Magyarországon is izgalmas folyamatok zajlanak, így többek között a 662.500 négyzetméternyi ingatlanportfóliót kezelő CPI Hungary stratégiája, alkalmazkodóképessége és folyamatos innovációi kiváló példa lehet a piaci szereplők számára.
Ingatlan Lakáskiadás 2025-ben: hozd ki ingatlanodból a legtöbbet!
Márkázott tartalom | 2025. március 9. 11:20
Sokan úgy gondolják, hogy a lakáskiadás biztos és stabil jövedelmet jelent, de vajon 2025-ben is így van ez? Az ingatlanpiac folyamatosan változik, így a sikeres bérbeadáshoz érdemes átgondolni a lehetőségeket. Egy jó helyen lévő lakás továbbra is értékes, és ha jól menedzseled a kiadást, stabil bevételt biztosíthat számodra.
Ingatlan Lehullt a lepel: ennyivel többől újította fel az MNB-székházat a Matolcsy-fiú barátja
Privátbankár.hu | 2025. február 26. 08:17
Visszaütött, hogy nem fejeződtek be az eredeti határidőre a munkálatok.
Ingatlan Kegyetlen adatok jöttek a lakásépítésekről – van Magyarországon, ahol 41 százalékkal kevesebb lakás épült
Privátbankár.hu | 2025. február 20. 08:31
A fővárosban és országosan is közel egyharmaddal kevesebb lakás épült tavaly 2023-hoz képest. De vannak ennél is rosszabb számok a KSH jelentésében.
Ingatlan Szomorú számok érkeztek, de már készül a fordulat a magyar építőiparban
Privátbankár.hu | 2025. február 14. 08:50
2024 decemberében az előző év azonos hónapjához képest mindkét építményfőcsoport termelése csökkent: az épületeké 1, az egyéb építményeké 10,2 százalékkal.
Ingatlan Nincs megállás az albérletek drágulásánál?
Privátbankár.hu | 2025. február 12. 11:03
Országosan és Budapesten is közel 2 százalékkal nőttek az átlagos lakbérek januárban a tavaly decemberi szintekhez képest. Éves összevetésben pedig 9,4, illetve 9,5 százalékos emelkedés történt.
Ingatlan Orbán Viktor grúz barátjának azért jut egy Mini-Dubaj
Privátbankár.hu | 2025. február 6. 17:31
Az abu-dzabi székhelyű Eagle Hills Properties LLC ingatlanfejlesztő vállalat nem panaszkodhat megrendeléshiányra.
Ingatlan Angyalföldre szeretne költözni? Akkor most felcsillanhat a szeme
Privátbankár.hu | 2025. január 27. 10:11
A fő keresleti és kínálati mutatók alapján tavaly kilőtt a fővárosi újlakás-piac, ráadásul a lendület idén több új, a keresletet és részben a kínálatot támogató tényező hatására minden bizonnyal kitart.
Ingatlan Balul sült el Orbán Viktorék jó híre
Privátbankár.hu | 2025. január 25. 09:19
Hiába indult el 2025 elejétől a vidéki otthonfelújítási program, a kedvezményes hitelét még sehol sem tudják igényelni az érdeklődők. A maximum hatmilliós kölcsön felvételét várhatóan februárban teszik lehetővé a programhoz csatlakozó első pénzintézetek. A kistelepüléseken élő gyerekes családoknak azonban még a nagybankok közül sem mindegyik kínál majd ilyen hitelt – derül a Bank360.hu összeállításából.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG