6p

NIS2: rohamosan közeleg a határidő, kerülje el a bírságot!
Mit jelent a gyakorlatban a NIS2 a vállalkozások számára?
Hogyan válasszunk szolgáltatót a megfelelőség biztosításához?
Milyen eszközökkel lehet erősíteni a védelmet és mit kell tenni, ha támadás ért minket?

NIS2 újratöltve - IT-biztonság a gyakorlatban

2024. június 18.

Részletek és jelentkezés itt!

Nagyon gyorsan változnak a működési feltételek a vendéglátásban és a fizikai kiskereskedelemben is. Ezért más ingatlanpiaci részterületekhez képest jóval nehezebb valós képet festeni egy-egy üzlethelyiség, étterem reális értékéről. Az viszont egyértelmű, hogy ha hosszabb, többéves a felfelé ívelő szakasz, netán még fel is újították az ingatlant, akkor az adott objektumnak az értéke és a bérleti díja is növekszik – derül ki sorozatunk mostani részéből.

Ebben a sorozatban több mint egy éve már foglalkoztunk a plázákon kívüli éttermek, üzlethelyiségek értékének változásával. Akkor még jelentősen hatott erre az, hogy a járvány utáni kilábalási időszakban voltunk, az ingatlanokat és a bérlőket is nagyon eltérő módon érintette mind a járvány, mind a gazdasági visszaesés. Sok tulajdonos nyögte a magas energiaárakat, amelyeket kénytelen volt áthárítani a bérlőre. A rekordmagas infláció is távol tartotta a vendégeket és a vásárlókat, a munkaerőhiány is akadályozta a talpra állást.

Az éttermi árak sokat nőttek egy év alatt
Az éttermi árak sokat nőttek egy év alatt
Fotó: Privátbankár/Mester Nándor

Azóta sokat javult a helyzet Budapesten, főleg azért, mert nőtt a reálbér és a turizmus fellendülése a vendéglátásból és kereskedelemből élők számára is kicsit nyugodtabb időszakot hozott. A lassú normalizálódásra utal, hogy az üzlethelyiségek és vendéglátóhelyek tulajdonosai körében az idei év során egyre emelkedő arányban vannak azok, akik eladás helyett a bérbeadásban kérik az ingatlanközvetítők segítségét. Ezzel együtt az utóbbi egy-másfél évben sok jó nevű étterem zárt be a fővárosban, de újak is nyílnak vagy a bezártak helyén új profillal próbálkozik ugyanaz a tulajdonos.

Ha eladná vagy kiadná valaki az üzletét, akkor az árazáskor a következő szempontokat kell figyelembe vennie:

  • elhelyezkedés a településen belül (központ, főútvonal, külterület)
  • elhelyezkedés az épületen belül (szuterén, földszint, emelet)
  • jelleg (szolgáltatás, kereskedelem, vendéglátás)
  • nyitvatartási idő
  • potenciális vásárlói kör mérete/vásárlóereje
  • ingatlan műszaki állapota
  • bérleti díj
  • bérleti időtáv
  • ingatlan mérete
  • üzemeltetési költség

Ahogy a lakóingatlanok kiválasztása során, úgy a vendéglátóhelyek, üzlethelyiségek vásárlása, bérlése tekintetében is kiemelt szerepe van az elhelyezkedésnek. Az ingatlan aktuális állapota és a benne rejlő lehetőségek mellett fontosak még az energetikai paraméterekkel kapcsolatban kapott pontos információk is, amelyek a várható fenntartási költségek kiszámításában nyújtanak iránymutatást a leendő bérlő, illetve vásárló számára – mondta Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője.

Külön kategória az irodaházak földszintje, ahol az A osztályú irodaházak esetében igen változatos a paletta: az általában nem hiányzó éttermen kívül fitneszközpont, gyógyszertár, élelmiszerbolt, ruhatisztító vagy távközlési szolgáltató és bank is megjelenik. Ezek a bérlők jelenleg kényelmes helyzetben vannak, mert a bérbeadó vagy a ház tulajdonosa úgy tekint ezekre, mint az irodaterületet bérlő cégeknek kínált pluszszolgáltatás, amitől nem lehet eltekinteni. Ezt alátámasztják a különféle felmérések is, amelyekben az irodaterületet bérlők túlnyomó része azt mondja, hogy ezek nélkül nem jönnének be a céghez a dolgozók, mert nem tudják gyorsan elintézni a szükséges ügyeiket ott helyben.

A hirdetési oldalakon jelenleg mintegy 400 kisebb-nagyobb budapesti éttermet, büfét kínálnak nagyon változatos áron. Nyilvánvalóan a tulajdonos egy bel-budai, nagy terasszal működő, bevezetett étteremért vagy bisztróért akár 1-2 millió forintos négyzetméterárat is kérhet, de például elvileg magas ára lehetne a bulinegyed egyes ingatlanainak is, de ott nem nagyon akarnak megszabadulni ezektől a tulajdonosok vagy az önkormányzat, inkább zsebre rakják a nem kevés bérleti díjat. 

Hivatalosan csak alig több mint 100 étterem bérleti díját teszik közzé a hirdetésekben, a valós, nem önkormányzati részvétellel zajló, szabadpiaci bérleti tranzakciók túlnyomó része nem jelenik meg a statisztikákban. Annyit tudni lehet viszont, hogy ezeknél, mondjuk egy 250-300 négyzetméteres belvárosi étterem esetén, 1,5-2 millió forint is lehet a havi díj. Az Andrássy úton havi 4-5 milliót kell letenni bérleti díjként, ám mondjuk a Rákóczi úton 500-600 ezer forint is elegendő. A Római part divatosabb részén szintén az V. kerületi árak jellemzőek, ott még a vízközelséget és a panorámát is „beépítik” a bérleti díjba. 

Ami a kínálatot illeti, országszerte találhat magának megfelelő üzlethelyiséget vagy vendéglátásra alkalmas ingatlant az érdeklődő. Fővárosi, 12-27 négyzetméteres alapterülettel rendelkező üzlethelyiséghez a pesti oldalon, a IX. kerület egyik forgalmas közlekedési csomópontjánál lévő üzletházban, vagy a Keleti pályaudvar szomszédságában, a VII. kerületben is hozzá lehet jutni viszonylag csekély összeg, 12-12,5 millió forint ráfordításával. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Az üzlethelyiségeknél és a vendéglátó egységeknél a hozam alapú értékelés elfogadott. Vagyis azt nézik, hogy miként alakul a vásárlási összeg és a bérbeadásból megszerezhető bevétel aránya. Természetesen az éttermeknél is vizsgálni kell az elhelyezkedést, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és az alternatív hasznosítási lehetőségeket. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlan értékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? A kínai autógyár előszele is felvitte az árakat Pécsett
Mester Nándor | 2024. június 12. 19:01
Nem, nem jön kínai autógyár a Mecsekhez. Egyelőre. De pusztán a lehetőség híre is megmozgatta a lakás-és telekpiacot, ami amúgy is élénkülőben van. Nem meglepő módon a vevői kereslet a vármegyén belül Pécsre összpontosul az összes ingatlanközvetítő hálózat szerint, de a város agglomerációja felértékelődőben van, a kisebb településeken a felújítandó házakra vadásznak egyesek - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Nagyon örülhet, akinek dél-magyarországi lakása van
Privátbankár.hu | 2024. június 11. 11:59
Éves szinten 4,5 lettek magasabbak a lakásárak. A fővárosi újonnan épült lakások átlagos négyzetméterára 1,28 millió forint, a használtaké 954 ezer forint. A legnagyobb újlakás-kínálattal rendelkező vármegyeszékhelyek közül Debrecenben több mint 1 millió forint a négyzetméterár átlagosan, Pécsen 972 ezer, Nyíregyházán pedig 655 ezer forint.
Ingatlan Örök időkre jöhet az öt százalékos lakásáfa?
Privátbankár.hu | 2024. június 5. 08:24
Legalábbis ezt követelik az ingatlanfejlesztők a kormánytól.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Balatonakarattya már drágább, mint Füred vagy Tihany
Mester Nándor | 2024. május 29. 18:44
A Balaton északi végében és az onnan induló északi kanyarjában, majd tovább az északi parton, egészen Aszófőig folyamatos építkezési hullám volt az utóbbi 6-8 évben és van ma is. De nem csupán a NER-hez tartozó nagyvállalkozók akarnak nagyot szakítani az ingatlanpiacon, vannak közepes beruházók is. Az új lakások, nyaralók ára a bel-budai szinten mozog, használt, de jó állapotú nyaralót viszont egyelőre keveset találni, a tulajdonosok érthető módon ragaszkodnak a jóhoz – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Ilyen jól élünk? A magyarok adják-veszik az ingatlanokat
Privátbankár.hu | 2024. május 27. 16:37
Az utóbbi fél évben a vevők kevesebb mint három százaléka volt külföldi állampolgár.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Pestszentlőrinc és Pestszentimre is egyre csak drágul
Mester Nándor | 2024. május 22. 18:47
Pestszentlőrinc és Pestszentimre egykor két önálló település volt, ma mindkettő a XVIII. kerület része. Célponttá váltak az elmúlt két évtizedben, amikor felgyorsult a belső fővárosi kerületekből a kiáramlás. A lakáspiacon is versengtek a szomszédos agglomerációs városokkal (Gyál, Vecsés), s a jelek szerint egy rövidebb visszaesés után megint nyerésre állnak – derül ki sorozatunk újabb részéből.
Ingatlan Nyaralót venne? Segíthet a választásban, ha ezt elolvassa
Privátbankár.hu | 2024. május 19. 16:22
A nyaralóövezetek tavaly parkolópályára kerültek az ingatlanpiacon, idén viszont már élénkülés jeleit mutatják - áll az ingatlan.com friss elemzésében. Kiderül belőle, hogy a Balaton, a Velencei-tó és a Tisza-tó partján hogyan alakult a kereslet-kínálat és mennyibe kerülnek az eladásra szánt lakóingatlanok a part menti településeken. 
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Célpont lett Vecsés, Gyál, Ecser, Üllő és Ócsa is
Mester Nándor | 2024. május 15. 19:29
Idén az agglomeráció még megfizethető települései kifejezetten jó beszállási pontot kínálnak azoknak, akik önálló családi házat keresnek. A drága északi, déli és nyugati körzetekhez képest a délkeleti városokban, községekben lehet és érdemes is nézelődni – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Amerikában kiváló biznisz lett az idősotthon
Mester Nándor | 2024. május 11. 17:31
Az átlagéletkor növekedésével a fejlett világban „kitermelődnek” az újfajta, erre alapozó üzleti lehetőségek. Az egyik ilyen az idősotthon, mint ingatlan típus, ami manapság befektetésnek sem rossz. Amerikában biztos nem, ahol már több évtizedes múltra tekint vissza. Az ingatlanfejlesztők is kiemelten figyelnek a demográfiai folyamatokra és ennek alapján döntik el, hogy az ország melyik alpiacán vágnak bele ilyen ingatlanok felépítését célzó beruházásba.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? A NER és a mini-Dubaj mindent felforgatnak Zuglóban
Mester Nándor | 2024. május 8. 18:42
A kormány és a NER úthengerként halad Zuglóban. Már parlamenti jóváhagyás is van a mini-Dubajra és ütemesen zajlik a Bosnyák téri óriásberuházás, amit a NER egyik oszlopos tagja, a Bayer Construct végez. Mindkettő jelentős hatással van az egész ingatlanpiacra, benne a lakásokéra is.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG