5p

A Balaton északi partjának középső részén mintha megállt volna az idő. Alig van ingatlanforgalom, az árak is befagytak, mert a tulajdonosok nem nagyon akarnak engedni. A drágasági versenyt egyelőre Aszófő nyeri, de ott liheg a nyakán Balatonszepezd és kicsit lemaradva a Badacsony alja – derül ki sorozatunk mostani részéből.

Lekerültek az eladó táblák az északi part középső részén lévő településeken (Aszófő, Örvényes, Balatonakali, Balatonudvari, Balatonszepezd, Zánka, Révfülöp, Badacsonytomaj) a régi kockaházakról és több nagy méretű nyaraló bejáratáról is. A korábban vevőben reménykedő tulajdonosok kivárnak, nem akarnak engedni az árból. Nehéz így megközelítő becslést végezni, viszont az biztonsággal elmondható, hogy a megnövelt Falusi CSOK megmozgathatja kicsit a piacot. 

Épülő sorházak a balatonszepezdi strand mellett
Épülő sorházak a balatonszepezdi strand mellett
Fotó: Privátbankár/Mester Nándor

Ezt a megállapításunkat alátámasztotta az OTP Ingatlanpont régiós irodája is, miszerint az északi parton prémiumkategóriás ingatlanokra nem akadt vevő az elmúlt egy évben, leginkább a zártkertek számíthattak érdeklődésre. A tó háttértelepüléseinek olcsóbb ingatlanjait keresték még, jellemzően nyaralónak, míg a partközelben szinte semmi mozgás nem volt. 

A kereslet tavalyi, látványos visszaesése csekély hatással volt az eladókra: változatlanul tartották az árakat, „mert a csodában hittek, és még ma is hisznek”. Idén az első negyedévben már fel-feltűnt pár érdeklődő a parthoz közeli sávot keresve, de venni ők sem akartak – közölte lapunkkal az iroda.

A közvetítők és az eladók abban reménykedhetnek, hogy a megemelt Falusi CSOK elég vonzó lesz ahhoz, hogy úgymond felkerüljenek a vevőjelöltek térképére. Az északi part ezen települései mind a Falusi CSOK hatálya alá esnek, vagyis teljesítik azt a feltételt, hogy 5000 főnél kisebb legyen az állandó lakosság. Még az ezek közül messze a legnagyobbnak számító Badacsonytomajon is csak közel 2150-en élnek életvitelszerűen, a többi községben az ezer főt sem éri el az állandóra bejelentett lakosok száma. 

Tranzakció egyébként nem sűrűn van ezekben a községekben, évi átlagban 3-5 volt az elmúlt öt évet nézve. Badacsonytomaj itt is kiemelkedik, 27 házat és 7 társasházi lakást adtak el 2018 és 2022 vége között a KSH Ingatlanadattár szerint. Most, áprilisban végzett helyszíni szemlénk szerint főleg Balatonudvariban, Alsóörsön és Balatonszepezden várható néhány tranzakció, ezeken a településeken befejező szakaszhoz érkezett pár kisebb építkezés, a beruházók nyilván minél előbb a pénzükhöz akarnak jutni.

Az alábbi grafikon a 2022-es KSH-adatokat mutat, de az arányok tavaly sem változhattak jelentősen.

Az északi part középső részén viszonylag kevés külföldi telepedett meg 15-20 évvel ezelőtt, ám akik jöttek, azok sokáig itt nyaralgattak, majd páran ide is költöztek és véglegesnek gondolták ezt az állomáshelyüket. Több közvetítő cég is megerősítette ugyanakkor, hogy a németek, a skandinávok és a hollandok (ők voltak-vannak többségben) egyre növekvő számban költöznek át egy magyar nagyvárosba vagy költöznek vissza a hazájukba, esetleg azonos nyelvterületre. Gyerekeik nem akarnak idejönni, ők meg a biztonságosabbnak vélt helyekre mennek, ennélfogva szeretnének megszabadulni a nyaralójuktól vagy a családi házuktól.

Értékbefolyásoló tényezők a Balaton északi partján

  • a tótól való távolság
  • dombos vagy sík terület
  • telek mérete
  • panoráma
  • felépítmény mérete és jellege
  • felépítmény állapota
  • volt-e felújítás
  • teljes közművek vagy valamelyik hiánya

Az ingatlanok értékét közvetve növeli néhány közpénzből elvégzett beruházás ezen a középső partszakaszon. Aszófőn május elején átadnak egy multifunkciós középületet, mellette pedig a felújított községházát, nyilván nem függetlenül az önkormányzati választásoktól. Badacsonytomajban útfelújításokra és közterületek világításának korszerűsítésére tettek félre saját pénzt. Zánkán meghosszabbítják a parti sétányt.

Balatonszepezden útfelújításokat terveznek idénre. Beadtak egy pályázatot egy kishajós kikötő megépítésére, kifejezetten a vízi turizmus támogatása céljából, a helyiek szerint a strandhoz közel lenne a legjobb létrehozni. Révfülöpön a hajóállomásnál részben EU-s támogatásból új látogatóközpont épül egy önkormányzati ingatlan felújítása és bővítése révén 533 millió forintos összköltséggel, jövőre adják át. Konferenciákat és egyéb rendezvényeket is tarthatnak ott.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Pestszentlőrinc és Pestszentimre is egyre csak drágul
Mester Nándor | 2024. május 22. 18:47
Pestszentlőrinc és Pestszentimre egykor két önálló település volt, ma mindkettő a XVIII. kerület része. Célponttá váltak az elmúlt két évtizedben, amikor felgyorsult a belső fővárosi kerületekből a kiáramlás. A lakáspiacon is versengtek a szomszédos agglomerációs városokkal (Gyál, Vecsés), s a jelek szerint egy rövidebb visszaesés után megint nyerésre állnak – derül ki sorozatunk újabb részéből.
Ingatlan Nyaralót venne? Segíthet a választásban, ha ezt elolvassa
Privátbankár.hu | 2024. május 19. 16:22
A nyaralóövezetek tavaly parkolópályára kerültek az ingatlanpiacon, idén viszont már élénkülés jeleit mutatják - áll az ingatlan.com friss elemzésében. Kiderül belőle, hogy a Balaton, a Velencei-tó és a Tisza-tó partján hogyan alakult a kereslet-kínálat és mennyibe kerülnek az eladásra szánt lakóingatlanok a part menti településeken. 
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Célpont lett Vecsés, Gyál, Ecser, Üllő és Ócsa is
Mester Nándor | 2024. május 15. 19:29
Idén az agglomeráció még megfizethető települései kifejezetten jó beszállási pontot kínálnak azoknak, akik önálló családi házat keresnek. A drága északi, déli és nyugati körzetekhez képest a délkeleti városokban, községekben lehet és érdemes is nézelődni – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Amerikában kiváló biznisz lett az idősotthon
Mester Nándor | 2024. május 11. 17:31
Az átlagéletkor növekedésével a fejlett világban „kitermelődnek” az újfajta, erre alapozó üzleti lehetőségek. Az egyik ilyen az idősotthon, mint ingatlan típus, ami manapság befektetésnek sem rossz. Amerikában biztos nem, ahol már több évtizedes múltra tekint vissza. Az ingatlanfejlesztők is kiemelten figyelnek a demográfiai folyamatokra és ennek alapján döntik el, hogy az ország melyik alpiacán vágnak bele ilyen ingatlanok felépítését célzó beruházásba.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? A NER és a mini-Dubaj mindent felforgatnak Zuglóban
Mester Nándor | 2024. május 8. 18:42
A kormány és a NER úthengerként halad Zuglóban. Már parlamenti jóváhagyás is van a mini-Dubajra és ütemesen zajlik a Bosnyák téri óriásberuházás, amit a NER egyik oszlopos tagja, a Bayer Construct végez. Mindkettő jelentős hatással van az egész ingatlanpiacra, benne a lakásokéra is.
Ingatlan Most beelőzhetjük a befektetőket a lakáspiacon
Privátbankár.hu | 2024. május 7. 15:01
Egyelőre nem szállják meg a terepet, de egy-másfél év múlva már más lehet a helyzet. Főleg azért, mert az állampapírok által kínált előnyök folyamatosan fogynak.
Ingatlan Hihetetlen: ismét emelkednek a fővárosban az ingatlanárak
Privátbankár.hu | 2024. május 7. 14:46
Némi lassulás és kismértékű csökkenés után újfent emelkedő árspirál jellemezi a fővárosi ingatlanpiacot, a legmarkánsabban a családi házak négyzetméterára nőtt, ismertette az Otthon Centrum elemzési vezetője az első negyedéves adatokat.
Ingatlan Tömeges áruházbezárások éve az idei - az Egyesült Államokban
Privátbankár.hu | 2024. május 5. 14:39
A tengerentúlon nagyon megszenvedik az online előretörését.
Ingatlan Ki fog újépítésű lakást venni ilyen hitelkamatok mellett?
Privátbankár.hu | 2024. május 4. 10:19
Az idei első negyedévben 23 százalékkal kevesebb új lakás épült, mint egy évvel ezelőtt. Közben 2023-ban jelentősen csökkent a kereslet az új lakások iránt is, aminek eredményeként a kínálat felduzzadt - több új lakásból válogathatnak most a vevők, ez pedig az áremelkedést is jelentősen lelassította. A lakosság és a fejlesztők számára is a kamatkörnyezet jelenti a legnagyobb kihívást.
Ingatlan Nem hisszük el, mennyibe kerül egy balatoni újépítésű lakás
Privátbankár.hu | 2024. május 2. 15:32
Változatlanul Siófok az új építésű lakást vásárlók kedvence a Balaton-parton, amit az áremelkedés sem tört meg. Az Otthon Centrum mérése szerint a tóparton háromszoros az árkülönbség a legolcsóbb és legdrágább települések újépítésű projektjei között. A rekorder egy fővároshoz közeli község, 3,2 millió forintos négyzetméterárral.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG