Mennyit ér az ingatlanom? Kevés a jó lakás Miskolcon, de legalább viszonylag olcsó

Nagyon ritka dologra lettünk figyelmesek január elején Miskolcon járva: új egyszintes, főleg autóval megközelíthető üzletház épül a város déli részén. Évek óta nem volt példa ilyen ingatlanberuházásra, leginkább bezártak a kiskereskedelmi egységek, főleg a kisebb boltok. Ezt az új, néhány ezer négyzetméteres üzletközpontot várhatóan az év végén adják át. A nyilvánosságra hozott látványtervek szerint a bevásárló parkok mintáját követi, legnagyobb áruháza sem lesz nagyobb, mint bruttó 400 négyzetméter, ennyit enged a plázastopnak hívott törvényi rendelkezés.

Ez tehát ritka jó hír a helyieknek és az ingatlantulajdonosoknak is, hiszen azt jelzi, hogy van olyan beruházó, aki épp most, a viszonylagos olcsóság idején akar beszállni a bizniszbe. De nem csupán a kiskereskedelmi ingatlanok terén van ilyen nem gyakori hír. 

Pécshez hasonlóan Miskolcnak is van egy hírhedt toronyháza, ahol egykor 117 lakás volt. Az önkormányzat fokozatosan kivásárolta a lakókat, de az ingatlan négy éve üresen áll. A Borsod24.hu szerint viszont nem régen megvette egy fővárosi ingatlanbefektetési cég, amely felújítja a lakásokat, állítólag lesz egy mélygarázs is. Egyébként az önkormányzat évente 30-40 saját lakását eladja, jelenleg mintegy 4600 lakás van a birtokában, vélhetően ezek fenntartásához jól jön a csaknem 500 millió forintos bevétel a toronyház eladásából, de felújításokra vagy újak építésére/vásárlására már nem futja. 

Még mielőtt örvendeznénk a két jó hír hallatán, gyorsan leszögezzük: az iparváros szinte minden tekintetben a sor végén kullog az ingatlanpiacon, aminek több oka is van.

A város elvesztette a BMW-ért folytatott versenyt Debrecennel szemben, azóta nem költözött oda jelentősebb külföldi cég. A lakosság száma 150 ezer alá esett, ez 10 év alatt 12 százalékos csökkenés, a 20-39 évesek aránya 27 százalékkal csökkent, vagyis felgyorsult az elvándorlás, mindez nem siettette a lakásberuházásokat, így az új építésű kínálat hosszú évekig nem nőtt. Teljesen nem szűntek meg az egyedi építkezések (Bodótetőn felépült egy pár tömbből álló társasházegyüttes), de a folyamatban lévők nagyságrendekkel elmaradnak a cívisváros mutatóitól, ahol sokkal erősebb iparosítás zajlik már jó egy évtizede. Lakópark, mint írtuk, nem létesül, foghíjtelkeken és külső városrészeken látni munkálatokat, amik nyomán önálló házak nőnek ki a földből.

A tömegeket érintő lakáspiacon szűk a kínálat, bár tavaly 14 százalékkal több lakást hirdettek, mint 2023-ban, s ez a legnagyobb növekedési ütemet hozta a vármegyeszékhelyek között, viszont az alacsony bázis miatt ez nem olyan nagy öröm az eladóknak. Főleg úgy nem, hogy a négyzetméterenkénti kínálati átlagárak még mindig csak 450 ezer forint körül mozognak, amivel a város hátulról a második a vármegyeszékhelyek között. Még nincsenek végleges 2024-es adatok, de a közvetítő hálózatok szerint az első 11 hónapban 5-6 százalékos volt a drágulás.

A városon belül széles sávban mozognak az árak. A kertvárosi környékeken, (Martin-kertváros, Miskolctapolca, Bodótető) az új lakások vagy házak esetében nem ritka a 900 ezres négyzetméterár, de általánosabb a 700 ezer forint körüli, ami a szekszárdi és a békéscsabai értékekkel van azonos, országos viszonylatban alacsony szinten. Az ársáv másik végén a felújítatlan panelek vagy egyes lerobbant körzetekben az elhanyagolt téglaépületekben lévő lakások állnak, ott inkább a 300-350 ezer forintos négyzetméterár jellemző.

Egyelőre semmi nem mutat arra, hogy nagyobb társasházi építkezések kezdődnének, ezért aki vásárolni szeretne, annak a használtak között kell nézelődnie. Ezek értékére természetesen erős hatással van az elsődleges elhelyezkedés és az ingatlan állapota.

Értékbefolyásoló szempontok Miskolcon

• a városon belüli elhelyezkedés
• új vagy használt
• családi ház esetén a telek mérete
• lakás esetén a társasházon belüli elhelyezkedés
• panel esetén a panelprogramos részvétel
• beosztás
• tájolás
• műszaki állapot
• gépészet jellege, típusa
• önálló garázs vagy gépkocsibeálló megléte
• tehermentesség
• egy vagy több tulajdonos

Említettük az elején a szűk kínálatot: jelenleg összesen mintegy 1500 lakást és házat lehet találni a hirdetési oldalakon, ez az érték a hasonló lakossággal bíró városainkhoz képest 30-40 százalékkal alacsonyabb. A műszaki állapotot tekintve a közel 600 családi ház vagy sorház tizede mondható korszerűnek, ezek túlnyomó része az elmúlt 15 évben épült és csak 15 újszerű van közöttük, ezeknél már biztosan háromrétegűek az ablakok, megfelelően vastag a szigetelés a födémnél is és hűtő-fűtő klíma is megjelent. Az eladó miskolctapolcai házaknál előny továbbá az arrafelé jellemzően nagy (1000-1300 négyzetméteres) telek.

Csaknem 600 téglalakásnak is új tulajdonost keresnek, ám ezek közül csak mintegy 120 épült 2000 után, ebből közel 80 az elmúlt 15 évben. Akkor számíthatnak vevőjelöltre a viszonylag magas, 750-900 ezer forintos négyzetméteráron hirdetett ingatlanok gazdái, ha már volt valamilyen jelentősebb felújítás.

Ilyen ingatlan viszont elég kevés van a kínálatban, nem több, mint két tucat.

A belvárosban 550-650 ezer forint közötti kínálati ársávot látni, de Miskoctapolcán, ami elit környéknek számít, az előbb jelzett magasabb értékek jellemzőek.

Csaknem 300 panel is eladó, de ezek közül mindössze 75 esett át valamilyen belső felújításon és csupán 21 olyat találtunk, ami értéknövekedést könyvelhetett el amiatt, hogy a társasház részt vett a panelprogramban. Ezeket az épületeket kívülről szigetelték, kicserélték a külső nyílászárókat és a gépészetnél egyedi mérést vezethettek be. Ez a néhány panel most 500-630 ezer forint közötti négyzetméteráron kelleti magát, a magasabb érték a felújítottak esetében érvényes.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja