Mennyit ér az ingatlanom? Lakások az elfeledett Kaposváron

Augusztusban jelentették be, hogy Kaposváron épít lineáris mozgatóeszközöket gyártó üzemet egy kínai cég és egy üveggyárat egy török vállalkozás, mindkettő jövőre lesz kész. És ennyi. Csak ennek örülhet a helyi városvezetés, de ezek nem fogják megmozgatni a lakáspiacot, ami mostanában ugyanúgy a befagyás közeli állapotban van, mint sok más város Magyarországon.

Somogyban 10-12 százalékkal emelkedtek az átlagos négyzetméterárak 2022-höz képest, az átlagos ingatlanárak alapján otthonteremtésre átlagosan legalább 30 millió forintot szánnak a vevők. A környék központja, Kaposvár ugyan magas arányban részesedik a tranzakciókban, de mögötte szorosan ott van Siófok, amelyik egyre inkább ellopja a showt, a vevők inkább ott költenek. 

Kaposváron tavalyhoz mérten nem kevéssé, negyedével drágultak a lakóingatlanok, így már 323 ezer forintos átlagos négyzetméterárral kell számolni. Az idén lezajlott adásvételeknél 21-22 millió forintos áron átlagosan 66 négyzetméteres ingatlanokra szerződhettek az érintettek a piacra legjobban rálátó Duna House adatai szerint.

A megye egészét nézve családi házra 340 ezer forintos négyzetméterárat, átlagosan 31,7 millió forintot költöttek a vásárlók. A második legkeresettebb ingatlantípus a téglaépítésű lakás volt a területen. Egy 54 négyzetméteres lakás megvásárlásához átlagosan 23,8 millió forintra volt szükség idén. A 441 ezer forint/négyzetméteres ár a 2020-as átlaghoz képest ugyan 18 százalékkal magasabb, ugyanakkor a 2022-es, 500 ezer forintot megközelítő csúcsnál 10 százalékkal kisebb költséget jelent idén. Vagyis a somogyi központban is közelebb kerültek az árak a földhöz.

Értékbefolyásoló szempontok Kaposváron

• belváros vagy külső körzet
• panel vagy tégla lakás vagy családi ház
• belvárosi társasházi lakásnál az oszthatóság
• önálló garázs vagy gépkocsibeálló
• családi háznál a telek mérete
• felújított vagy korszerűtlenebb, esetleg konvektoros 
• kereskedelmi ellátottság a környéken

A viszonylag alacsony árak miatt tavaly nagyon megugrott a befektetők aránya a tranzakciókban. Elérte a 40 százalékot, ami ebben a tekintetben országosan az élmezőnybe röpítette ezt a várost. Csak Debrecen előzi meg, ott 47 százalékos volt ez a mutató, igaz, a cívisvárosban pont kétszer annyi a befektetők által vásárolt lakások átlagos négyzetméterára. A kaposvári befektetők azzal számolhattak, hogy átlagosan havi 100 ezer forintért tudják bérbe adni a lakásaikat, ez a vidéki középmezőny alsó részébe sorolja a települést. 

Az idei hatalmas fékezés meglátszik a kaposvári árakon is. A panellakásoknál 3-7 százalékos, a téglaépítésűek esetében 4-6 százalékos engedményt tesznek az eladók, hogy végre túladjanak az ingatlanukon. Nem ritka, hogy még az először meghirdetett árból is kell valamit faragni, mert annyira kitartóak a vevőjelöltek. Ennek a második körös engedménynek a mértékét nehéz belőni, de további 2-3 százalék is lehet attól függően, hogy mekkora nyomás alatt van az eladó.

Mivel új lakás most – írd és mond 7-et leszámítva – gyakorlatilag nincs a piacon, csakis a használtak jöhetnek szóba. A csaknem 500 hirdetésből mintegy 150 panel, amiket 400 és 600 ezer forint közötti négyzetméteráron kínálnak állapottól függően. Utóbbi érték inkább a másfél szobás, tehát a kisebb panelekre érvényes, illetve a teljesen felújított nagyobbakra, ahol magát a házat is teljesen megújították.

A tégla lakásoknál jóval nagyobb a szórás, nem ritka a 350 ezer forintos alsóbb érték és találtunk 800-900 ezer forintosat is, ez utóbbiak kisebbek, ezért fajlagosan magas az áruk. A belvárosban a korszerű gépészettel bírók jellemzően 600-700 ezer forint közötti négyzetméterárral szerepelnek a kínálatban.

A külső városrészeken gyakoribb a családi házas beépítés. A házak a kínálatban is jelen vannak  közel 350 ingatlanból lehet válogatni, de ebben már benne van pár tucat a város közvetlen környékéről is. Ennek a csoportnak a kétharmada 120 négyzetméternél nagyobb, ami nem meglepő, ez országosan is érzékelhető jelenség, a nagy és általában korszerűtlen házaktól szeretne sok tulajdonos megszabadulni. Több tucatnyi ilyen épületnél kell 300 ezer forintos négyzetméterár alá menni, hogy egyáltalán legyen érdeklődő. Nem ritka a 200 négyzetméternél nagyobb háznál a 200 ezer forintos négyzetméterár.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.