Mennyit ér az ingatlanom? Tévedés túlértékelni az Airbnb szerepét Terézvárosban

Már csak pár nap van és megtudhatjuk, hogy mit kíván a magyar nemzetnek a Terézvárosban lakó része. A részleges tiltás/időkorlátozás és a teljes tiltás is kihat az ingatlanok értékére. Mindkettőnél kicsit javulna a helyzete a lakosságnak, az ingatlanárak növekedése talán lelassulna, de biztosan nem állna le. 

A beindult véleménycunamiban erősödik az a nézet, hogy a teljes tiltás elüldözné az Airbnb-re szakosodott befektetőket, s ezért borítékolható az értékcsökkenés. Ez nincs kőbe vésve, csak egy elméleti lehetőség. Nem zárható ki, hogy a szálláshelykínálat erős csökkenése miatt nyugodtabb lenne a környék, jobban lehetne élvezni az önkormányzati fejlesztések nyomán élhetőbbé váló kerületet, s ez ismét vonzóvá tehetné ezt a piacot a hosszú távú kiadásra játszó kisbefektetők számára. A feljavult környezet és a minőségi szolgáltatások miatt a beruházók prémium termékként adhatnák el a nyugalommal párosuló jobb ellátást. Persze mindehhez sok idő kell, az ingatlanpiacon lassan változnak a lokális piaccal kapcsolatos érzetek.

Értékbefolyásoló szempontok Terézvárosban

• rövid vagy hosszú távra kiadott a lakás
• saját célra használt a lakás
• elhelyezkedés
• méret
• új vagy használt
• emeleti lakás vagy tetőtéri
• beosztás
• belmagasság
• van-e terasz
• műszaki állapot
• van-e saját gépkocsibeálló hely/garázs

Balogh László, az ingatlan.com gazadasági szakértője az árcsökkenésben reménykedők kedélyeit lehűtve azt mondta:

„Azok a tulajdonosok, akik a tiltás miatt inkább az eladás mellett döntenek, várhatóan nem fogják lejjebb vinni az árakat. A vevők viszont valószínűleg nem fognak ugyanannyit fizetni ezekért az ingatlanokért mint korábban. Ez pedig befagyaszthatja az árakat a VI. kerületben, ami árcsökkenés helyett stagnálást okozhat a lakáspiacon". 

Terézvárosban is igaz, hogy az ingatlanok értékét a bérbeadhatóság is befolyásolhatja. Könnyebb akkor kiadni magas áron, hosszú távra egy lakást, ha szűk a kínálat és jóval nehezebb, ha túlkínálat van.

Az Airbnb esetleges betiltása pluszkínálatot hozna a bérleti piacra, de ennek mértékét nehéz megbecsülni. Mert például a Covid idején sem azonnal és nem minden, rövid távú bérbeadásban érdekelt tulajdonos jelent meg a bérleti piacon. Voltak, akik inkább eladták a lakásukat, ráadásul épp a járvány után jöttek a nagyon magas kamatokat kínáló állampapírok, a befektetők mintegy harmada arra nyergelt át az eladásból származó bevételt beforgatva.

Mindehhez hozzá kell tenni, hogy az ingatlanok értékét nem csupán az befolyásolja, hogy mennyi ott a turista és mit okoz a túlzott jelenlétük, hanem az is – és az a hosszabb távú hatás –, hogy milyen infrastrukturális fejlesztések zajlanak, hogyan alakul át a közlekedés, mennyi új park vagy szociális szolgáltatás indul be vagy javul meg. Természetesen egy kerület fejlődésére, így az ottani ingatlanok értékére az új ingatlanberuházások is hatással vannak.

Nézzük, mi a helyzet ezen a két fronton, tehát az önkormányzati és a magánberuházások terén!

Az önkormányzat 2019 után elindította a Terézváros 2030 programot. Több utcában egyes útszakaszokról eltűntek az autók, fasorok létesültek, kiterjesztették a kamerarendszert, felújítják a Hunyadi téri vásárcsarnokot és környezetét, valamennyi mellékútvonal a 30-as zónába került, a társasházaknak pedig támogatást adnak a homlokzat-felújításához. Utóbbi célra két év alatt összesen 1 milliárd forint forrást biztosítanak. Tavaly 21 nyertes pályázat született, összesen 894 millió forintos támogatási összeggel.

A magánberuházók az adottságok miatt nem lakóparkokat húznak fel, mint sok más kerületben, hanem foghíjbeépítéseket indítottak, több utcában megvásárolták a tetőtereket és ahol lehetett, ott még ráépítést is kezdtek. Külső-Terézvárosban az emeletráépítéseknél és a tetőtéri projekteknél 1,5-1,7 millió forintos kínálati négyzetméterárakkal dolgoznak. Belső-Terézváros legfrekventáltabb helyein 2,5-2,8 millió forint a jellemző négyzetméterár, az Andrássy úton 3,5 millió forintos ajánlat is van. A Király utcában 2,4-2,9 millió forint közötti sávban mozog a kínálati négyzetméterár, de például a Jókai utcában 1,7-1,8 millió forintos négyzetméterű ingatlan is a piacon van.

Az eladó használt lakások serege mintegy 2000-et számlál, ebből csak pár tucat új építésű. Közel 170 az újszerű, ennek körülbelül harmada olyan ingatlan, amelyet 2011 után építettek, vagyis már korszerű a gépészetük, a szigetelésük és a nyílászáróik. Rástartolhatunk a mintegy 650 felújított lakásra is, de itt a renoválások időben eléggé széthúzódnak, közel felük öt éven belül esett át jelentősebb felújításon, 20-25 százalékuk 10 éven belül, a többi ennél régebben.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja