6p

Pár nap múlva kiderül, hogy mi lesz az Airbnb-szavazás eredménye a VI. kerületben. Ha a teljes tiltás kap többséget, akkor egy időre elvándorolhatnak a befektetők, de ez hosszú távon megfordulhat, egy nyugodtabbá váló környékre jöhetnek a hosszú távú bérletre utazó társaik. Kisebb üzlet, de kisebb a kockázat is - derül ki sorozatunk mostani részéből.

Már csak pár nap van és megtudhatjuk, hogy mit kíván a magyar nemzetnek a Terézvárosban lakó része. A részleges tiltás/időkorlátozás és a teljes tiltás is kihat az ingatlanok értékére. Mindkettőnél kicsit javulna a helyzete a lakosságnak, az ingatlanárak növekedése talán lelassulna, de biztosan nem állna le. 

A beindult véleménycunamiban erősödik az a nézet, hogy a teljes tiltás elüldözné az Airbnb-re szakosodott befektetőket, s ezért borítékolható az értékcsökkenés. Ez nincs kőbe vésve, csak egy elméleti lehetőség. Nem zárható ki, hogy a szálláshelykínálat erős csökkenése miatt nyugodtabb lenne a környék, jobban lehetne élvezni az önkormányzati fejlesztések nyomán élhetőbbé váló kerületet, s ez ismét vonzóvá tehetné ezt a piacot a hosszú távú kiadásra játszó kisbefektetők számára. A feljavult környezet és a minőségi szolgáltatások miatt a beruházók prémium termékként adhatnák el a nyugalommal párosuló jobb ellátást. Persze mindehhez sok idő kell, az ingatlanpiacon lassan változnak a lokális piaccal kapcsolatos érzetek.

Értékbefolyásoló szempontok Terézvárosban

  • rövid vagy hosszú távra kiadott a lakás
  • saját célra használt a lakás
  • elhelyezkedés
  • méret
  • új vagy használt
  • emeleti lakás vagy tetőtéri
  • beosztás
  • belmagasság
  • van-e terasz
  • műszaki állapot
  • van-e saját gépkocsibeálló hely/garázs

Balogh László, az ingatlan.com gazadasági szakértője az árcsökkenésben reménykedők kedélyeit lehűtve azt mondta:

„Azok a tulajdonosok, akik a tiltás miatt inkább az eladás mellett döntenek, várhatóan nem fogják lejjebb vinni az árakat. A vevők viszont valószínűleg nem fognak ugyanannyit fizetni ezekért az ingatlanokért mint korábban. Ez pedig befagyaszthatja az árakat a VI. kerületben, ami árcsökkenés helyett stagnálást okozhat a lakáspiacon". 

Terézvárosban is igaz, hogy az ingatlanok értékét a bérbeadhatóság is befolyásolhatja. Könnyebb akkor kiadni magas áron, hosszú távra egy lakást, ha szűk a kínálat és jóval nehezebb, ha túlkínálat van.

Az Airbnb esetleges betiltása pluszkínálatot hozna a bérleti piacra, de ennek mértékét nehéz megbecsülni. Mert például a Covid idején sem azonnal és nem minden, rövid távú bérbeadásban érdekelt tulajdonos jelent meg a bérleti piacon. Voltak, akik inkább eladták a lakásukat, ráadásul épp a járvány után jöttek a nagyon magas kamatokat kínáló állampapírok, a befektetők mintegy harmada arra nyergelt át az eladásból származó bevételt beforgatva.

Mindehhez hozzá kell tenni, hogy az ingatlanok értékét nem csupán az befolyásolja, hogy mennyi ott a turista és mit okoz a túlzott jelenlétük, hanem az is – és az a hosszabb távú hatás –, hogy milyen infrastrukturális fejlesztések zajlanak, hogyan alakul át a közlekedés, mennyi új park vagy szociális szolgáltatás indul be vagy javul meg. Természetesen egy kerület fejlődésére, így az ottani ingatlanok értékére az új ingatlanberuházások is hatással vannak.

Nézzük, mi a helyzet ezen a két fronton, tehát az önkormányzati és a magánberuházások terén!

Az önkormányzat 2019 után elindította a Terézváros 2030 programot. Több utcában egyes útszakaszokról eltűntek az autók, fasorok létesültek, kiterjesztették a kamerarendszert, felújítják a Hunyadi téri vásárcsarnokot és környezetét, valamennyi mellékútvonal a 30-as zónába került, a társasházaknak pedig támogatást adnak a homlokzat-felújításához. Utóbbi célra két év alatt összesen 1 milliárd forint forrást biztosítanak. Tavaly 21 nyertes pályázat született, összesen 894 millió forintos támogatási összeggel.

A magánberuházók az adottságok miatt nem lakóparkokat húznak fel, mint sok más kerületben, hanem foghíjbeépítéseket indítottak, több utcában megvásárolták a tetőtereket és ahol lehetett, ott még ráépítést is kezdtek. Külső-Terézvárosban az emeletráépítéseknél és a tetőtéri projekteknél 1,5-1,7 millió forintos kínálati négyzetméterárakkal dolgoznak. Belső-Terézváros legfrekventáltabb helyein 2,5-2,8 millió forint a jellemző négyzetméterár, az Andrássy úton 3,5 millió forintos ajánlat is van. A Király utcában 2,4-2,9 millió forint közötti sávban mozog a kínálati négyzetméterár, de például a Jókai utcában 1,7-1,8 millió forintos négyzetméterű ingatlan is a piacon van.

Az eladó használt lakások serege mintegy 2000-et számlál, ebből csak pár tucat új építésű. Közel 170 az újszerű, ennek körülbelül harmada olyan ingatlan, amelyet 2011 után építettek, vagyis már korszerű a gépészetük, a szigetelésük és a nyílászáróik. Rástartolhatunk a mintegy 650 felújított lakásra is, de itt a renoválások időben eléggé széthúzódnak, közel felük öt éven belül esett át jelentősebb felújításon, 20-25 százalékuk 10 éven belül, a többi ennél régebben.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja

 

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Árhullám van Szegeden, de most a lakásoknál
Mester Nándor | 2024. október 9. 18:48
Csaknem 10 hónapja néztünk rá utoljára a szegedi és a környékbeli lakásárakra és a trend egyértelmű: a kínai autógyár meglódította azokat. Nőtt a kereslet, közben új lakás- és infrastrukturális beruházások is a felszínre kerültek – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Óriási a tét Münchenben: eurómilliárdokat terelhetnek át Budapestre
Mester Nándor | 2024. október 8. 15:00
Az intézményi szervezetek idén sem akartak túl sok pénzt költeni nálunk irodaházakra, raktárakra vagy kereskedelmi központokra, de a térség egészében sem, sőt, még az amúgy kevésbé sérülékeny nyugat-európai piacokon sem nagyon. A Deloitte azonban bizakodó. A hétfőn kezdődött müncheni Expo Real nemzetközi szakmai kiállításon a magyar beruházók igyekeznek felkelteni az érdeklődést a magyar projektek iránt.
Ingatlan Tovább drágulhatnak a lakások a kormány miatt
Privátbankár.hu | 2024. október 7. 16:05
Hogyan reagált a kormány az Airbnb betiltását szorgalmazó terézvárosi népszavazásra? Mi lesz a hosszú távú lakbérekkel? Csökkenhetnek-e a lakásárak, ha kisebb lesz a káosz a főváros belső kerületeiben? Miért lesz áremelkedés ha sokan a nyugdíjra félretett megtakarításaikból akarják fedezni a lakásvásárlást? Ezekre a kérdésekre is válaszolt Mester Nándor felelős szerkesztő a Trend FM Reggeli monitor című adásában.
Ingatlan Bealkonyult a toronyházaknak Kanadában, jön az európai modell?
Mester Nándor | 2024. október 5. 18:33
Lakhatási válság van az észak-amerikai ország több nagyvárosában. A kormány most új programmal próbálkozik, egyelőre kevés sikerrel.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Őrült árak vannak Szigetszentmiklóson és nem tudnak csökkenni
Mester Nándor | 2024. október 2. 19:31
Budapest déli agglomerációjának egyes településein már a főváros külső körzeteiben jellemző házárakkal találkozunk. A fővárosból való kiáramlás és a távolabbi megyékből jövő beáramlás továbbra is erős ebbe a térségbe, ami felerősíti a keresletet, tovább emelve az árakat. Ugyanakkor a közlekedési infrastruktúra erős lemaradásban van, Érden és Szigetszentmiklóson a túlépítettség jelei láthatók, az önkormányzatok már adminisztratív eszközökkel korlátozzák a betelepülést.
Ingatlan Érkezik a pénzeső a lakáspiacra
Privátbankár.hu | 2024. október 1. 14:29
A lakáspiaci kínálat szeptemberben 1,2 százalékos növekedést mutatott az előző hónaphoz képest a piacra lépő lakásvásárlók miatt, de éves szinten 4 százalékos csökkenés tapasztalható. A kereslet viszont az elmúlt hónapban 17 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbit, augusztushoz viszonyítva pedig 6 százalékkal erősödött. A növekvő kereslet folyamatosan apasztja az elmúlt 2 évben felhalmozódott kínálatot is. Az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások jövő évi adómentes lakáscélú felhasználása. 300 milliárd forintot hozhat a lakáspiacra, ami tovább gyorsíthatja az ingatlanok drágulását, ezért még hitelből is érdemes lehet mielőbb lépni, tekintettel a lakásárak várható emelkedésére.
Ingatlan Harmadával nőtt az Appeninn bevétele 
Privátbankár.hu | 2024. szeptember 26. 15:18
Az első félévben.
Ingatlan Budapesten már 6,2 millió forintos négyzetméteráron is van családi ház
Privátbankár.hu | 2024. szeptember 26. 13:55
Természetesen Budán, de Zuglóban is akad nagyon drága villa.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Vesztesek az ártéri házak tulajdonosai?
Mester Nándor | 2024. szeptember 25. 18:55
Elvileg azt gondolhatnánk, hogy az árvizek pusztító hatással vannak az ingatlanárakra is. De a közvetítők szerint az elmúlt 25-30 évben ez nem következett be és a mostani árvíz utóhatása sem lesz ilyen. Az viszont biztos, hogy a vevőjelöltek jobban megnézik, mennyire strapabíró egy adott lakóingatlan az ártereken vagy az ahhoz közeli településrészeken – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Németek, akik Magyarországra költöztek: elmondták, miért nem váltanának soha
Privátbankár.hu | 2024. szeptember 22. 15:03
A Balaton környékén kialakult egy német közösség, egyre nagyobb a kereslet az ottani ingatlanokra. A német ARD mutatta be azokat, akik elhagyták Németországot, hogy nálunk kezdjenek új életet. De mi a gond Németországgal, és mi Magyarország vonzereje? Miért bevándorlózik az, aki maga is bevándorló? Hogyan látják a magyar politikai életet a beköltöző németek? Elmondták. 
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG