6p

Nagyon nem mindegy, milyen eredmény születik, részleges, vagy teljes tiltás vagy valamilyen köztes rendelkezés. Az sem mellékes, hogy mit lép a kormány, lesz-e az önkormányzatinál magasabb szintű kormányrendelet. Egy biztos: az ingatlanpiacot vastagon érinti, és nem csupán Terézvárosban. A befektetőket akár külföldre is terelheti.

Budapest VI. kerületében jelenleg 2 226 legális magán- és egyéb szálláshely üzemel. A KSH adatai szerint 2023. január 1-jén 29 251 lakás volt Terézvárosban, azaz a rövid távon kiadott lakások mintegy 7,6 százalékát teszik ki a teljes lakásállománynak. Természetesen több száz lehet a feketén kiadott lakás, összességében akár háromezer lakás lehet érintett.

A fővárosban a korábbi önkormányzati fellépések, a Covid, valamint az egyes társasházi közösségek tiltásai nyomán az érintett (legálisan vagy feketén működő) ingatlantulajdonosoknak reagálniuk kellett: legális mederbe terelik a bizniszüket, esetleg kiszállnak és eladják a lakásukat vagy átmennek a hosszú távú bérleti piacra, netán hibrid bérbeadási modellre váltanak. Az elsővel kevesen próbálkoztak, a hivatalos szálláshely szolgáltatók tábora nem nagyon nőtt az elmúlt években, cserélődések viszont voltak. Ennélfogva a másik három opciót érdemes megvizsgálni.

Legény Imre, az alberlet.hu tulajdonosa azt mondta lapunknak, hogy nem tartja reálisnak a tartós és számottevő átrendeződést. Az logikus, hogy a mostani turbulens időkben többen átgondolhatják, hogy mit hozott eddig a befektetésük, konkrétan mekkora hozamot realizálhattak és dönthetnek úgy is, hogy kiszállnak, eladják a lakást. Ez lenne tehát az első opció. De szerinte ez nem lesz pár százaléknál több érintett tulajdonos, főleg azért, mert ismét emelkedőben vannak a lakásárak, nem fognak lemondani erről az értéknövekedésről, ha nincsenek rászorulva a forrásszerzésre. Ehhez hozzátesszük, hogy nincsenek egzakt számok az Airbnb-s hozamokról, becslések szerint egyes budapesti körzetekben nettó 15 százalék felett is lehet.

„A Covid idején is az volt, hogy a kínálat egy része átkerült a hosszú távú bérleti piacra, egyfajta őrület volt, menekülés, majd főleg az elmúlt 1-2 évben, megint visszatértek a rövid távú lakáskiadáshoz a nagyobb hozam reményében.” - mondta a portál üzemeltetője.

Megerősítette ezt a vélekedést lapunknak Balogh László, az ingatlan.com gazdasági szakértője is. Ugyanakkor utalt arra, hogy a hosszú távú lakásbérleteknél jóval kisebb a hozam, mint az Airbnb-nél. Itt is megjegyezzük, hogy itt sincsenek hivatalos számok, a szakértő sem bocsátkozott becslésbe. Más források szerint nettó 4-6 százalék között mozognak, de a konkrét mérték nagyon sok tényezőtől függ, ezek között attól, hogy

  • mennyiért vettük a lakást
  • igénybe vettünk-e hitelt, ha igen, az mekkora teher
  • mennyit költöttünk a felújításra
  • hol található a lakás
  • mekkora az éves kihasználtsága
  • mennyiért lehet reálisan kiadni naponta
  • profi lakáskezelőnek van-e kiadva az üzemeltetés
  • mennyit költünk karbantartásra
  • mekkora a lakás rezsije
  • mekkora jutalékot kell fizetni az Airbnb-nek
  • mekkora a vállalkozásunk adóterhe
  • mekkora a helyi építményadó
  • mekkora a biztosítási díj
  • eladás esetén mekkora volt a lakás értéknövekedése

Ingatlanközvetítő hálózatoktól szerzett információink szerint igen gyakori, hogy a tulajdonosok sokáig kitartják a magas bérleti díjakat, ami befagyáshoz vezethet amiatt, hogy már most is sokan megfizethetetlennek tartják azokat. Ha például Terézvárosban viszonylag rövid idő alatt nagyobb mennyiségű áttérés lesz hosszú távú bérleti konstrukciókra, ami a második opció lehet, akkor a növekvő kínálat a bérleti díjakat ugyan szinten tarthatja, tehát nem nőnek még tovább az égig, de az áttérés közvetve befektetési szempontból leértékeli azokat a társasházakat, ahonnan kitiltják az Airbnb-seket. Ez fájhat leginkább az emiatt érintetté váló tulajdonosoknak. Jelenleg a VI. kerületben 280 ezer forint körül van a havi átlagos bérleti díj, ezzel a kerület a második helyen áll az V. kerület után, ahol 350 ezer forint az átlag.

„Még sok a bizonytalanság, de például ha más kerületekbe költöznek ezek a befektetők, s majd később onnan is kiszorulnak a tiltások miatt, akkor az egész fővárosban leértékelődési hullámot indíthatnak el. Ez viszont az országos árakra, értékekre is kihathat, hiszen ma mindenki Budapestet tekinti legfontosabb igazodási pontnak az ingatlanpiacon” – fejtegette a szakértő.

Létezik egy hibrid modell is, a harmadik opció, vagyis az, amikor a tulajdonos 10 hónapra, kvázi hosszú távra kiadja a lakást mondjuk jól fizető külföldi diákoknak, a maradék két hónap alatt, ami rendszerint pont az iskolai szünet, rövid távú bérlőket szerződtet. (Megjegyezzük, hogy a diákok manapság már nem akarnak 12 hónapot fizetni, inkább nem a nyár közepén szerződnek, hanem augusztus végén vagy szeptember elején 10 hónapra). Itt azonban gond, hogy az Airbnb valójában egy prémium bérlői-kör, fajlagosan sokkal drágább ilyen teljesen felszerelt lakásokat kivenni, mint az úgymond normál (hosszú távú) bérleményeknél.

A kisebb lakásokat könnyű kiadni hosszabb távra is, lehet, hogy efelé mozdul a terézvárosi piac is
A kisebb lakásokat könnyű kiadni hosszabb távra is, lehet, hogy efelé mozdul a terézvárosi piac is
Fotó: Pixabay

Az Airbnb-piacra való visszatérés elég nehézkes és időt vesz igénybe. Fel kell építeni egy reputációt a sok vendég kommentje alapján, majd idővel úgynevezett „superhost” lehet egy bérbeadó, ez egyfajta kiemelten megbízható és ellenőrizhető státusz. Ez biztosan nem megy 1-2 hónap alatt.

Megpróbáltunk tájékozódni a társasházi jog oldaláról is. Több szakértőtől is azt kaptuk, hogy nagyon vegyes manapság a gyakorlat a rövid távú bérleti lehetőséggel kapcsolatban. Vannak társasházak, amelyeknél a Szervezeti Működési Szabályzatban rögzítik a tiltást vagy a korlátozott engedélyezést. Lehet egyszerű közgyűlési határozatban is megjelölni a társasház állásfoglalását. Újabban vannak már olyan sikeres perek, amelyeket az úgynevezett szomszédjogi szabályok alapján indítottak egyes lakók vagy lakóközösségek, mert mondjuk elfogadhatatlan módon viselkedtek a bérbeadóval szerződött bérlők. 

Nem tudnak ezek a jogi szakemberek arról, hogy előkészületben lenne bármiféle kormányrendelet, ami magasabb státuszú, mint egy önkormányzati határozat. Várhatóan megvárják a terézvárosi népszavazás eredményét és a befektetői reakciókat. Az viszont biztos, hogy az 1-2 lakással a piacon lévő kisbefektetők válaszút elé kerülnek: el kell dönteniük, hogy vállalják a még szigorúbb korlátozásokat (ha nem teljes tiltás lesz), vagy eladják a lakásukat és alternatív befektetési eszközök után néznek.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Még nem érződik a kormány új csodafegyvere az ingatlanárakban
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 7. 14:01
Júliusban megtorpant a lakásdrágulás az országos lakáspiacon havi és éves összevetésben, miközben Budapesten csak enyhén gyorsult az árak növekedési üteme. A 0,1 százalékos országos és 0,9 százalékos budapesti havi árváltozás tempója utoljára 2014 novemberében volt ilyen lassú. Az Otthon Start program bejelentése felpörgette a lakáspiaci keresletet, de a júliusi lakásárakban ez még nem tükröződött. A budapesti eladó használt lakások és házak átlagos négyzetméterára jelenleg 1,3 millió forint. A fővárosi kerületekben 804 ezer és 2 millió forint között szóródik a négyzetméterárak középértéke.
Ingatlan Új korszak a lakásépítésben: a 3 százalékos hitel lehetősége az otthonteremtés fordulópontja
PR | 2025. augusztus 4. 11:09
Az elmúlt évek drasztikus áremelkedései, a hitelkamatok bizonytalansága, a forint gyengülése, valamint az építőipar munkaerőhiánya sok család számára halasztott álommá változtatta az otthonteremtést. Most viszont valódi fordulat jött el – az Imperial Holding készen áll! 
Ingatlan Fordulópont a magyar befektetési piacon, túl a mélyponton
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 4. 08:47
Így értékelték a Colliers szakértői a kereskedelmi ingatlanpiac első féléves teljesítményét.
Ingatlan Lehet még lakást kapni 35 millióért? Ezek a lehetőségek
Herman Bernadett | 2025. július 28. 08:54
Hol, mekkora első lakás jön ki 35 millió forintból? Az új program hatása már a budapesti albérletpiacon is érezhető.
Ingatlan Felrobbantak a lakásárak Magyarországon – és még most jön a java
Herman Bernadett | 2025. július 25. 12:28
Megjöttek az állampapírkamatok, és felrobbantották a budapesti ingatlanpiacot, de vidéken is kilőttek az árak. Több mint 22 százalékkal drágultak a fővárosi lakások, a támogatott hitelprogram pedig még tovább repítheti az árakat. 
Ingatlan 3 százalékos hitel: máris rohannak lakást nézni a magyarok
Privátbankár.hu | 2025. július 23. 09:25
A Duna House adatai szerint érzékelhető keresletélénkülés indult el a lakáspiacon az Otthon Start Programnak köszönhetően.
Ingatlan Albérlet vagy hitelprogram: dilemma előtt az egyetemisták
Privátbankár.hu | 2025. július 22. 13:00
Lényegében ugyanabban az ütemben emelkedtek a fővárosi és a vidéki albérletárak az elmúlt időszakban, de Budapesten még mindig jelentősen drágább bérelni, foglalta össze az országos adatokat Kosztolánczy György. Az Otthon Centrum vezérigazgatója elmondta, hogy az egyetemistáknak a kollégiumi férőhelyek szűkössége miatt nem csak a ponthatárokra, de a bérlakáspiac áraira is figyelniük kell.
Ingatlan A vártnál is nagyobb áremelkedést hoz a lakáspiacon az Otthon Start
Herman Bernadett | 2025. július 22. 08:00
Akár 60-70 ezer első lakásvásárló is megrohamozhatja a piacot. Brutális áremelkedést várnak a szakemberek. 
Ingatlan Ezért drágulnak ennyire a budapesti albérletek
Privátbankár.hu | 2025. július 16. 11:36
Meglódult a budapesti albérletpiac júniusban: az év első felében még visszafogott kereslet a nyár elejére látványosan élénkült, főként a külföldi diákok lakáskeresésének köszönhetően – derül ki a Rentingo legfrissebb albérletpiaci elemzéséből. A bérbeadók így immár érzékelhető bérletidíj-emelésbe kezdtek, júniusban átlagosan 256 ezer forintot kértek kiadó ingatlanjukért, ami az elmúlt két év legmagasabb kínálati átlagára.
Ingatlan Egyre több magyar vásárol lakást Spanyolországban
Privátbankár.hu | 2025. július 12. 16:31
Befektetési és letelepedési szándékkal egyaránt sokan nézelődnek a magyarok a külföldi ingatlanpiacokon. Szándékaikat a politikai és gazdasági változások is erősítik. 
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG