Három ingatlanos hatása lehet a terézvárosi Airbnb-szavazásnak, az egyik sokaknak fájhat

Budapest VI. kerületében jelenleg 2 226 legális magán- és egyéb szálláshely üzemel. A KSH adatai szerint 2023. január 1-jén 29 251 lakás volt Terézvárosban, azaz a rövid távon kiadott lakások mintegy 7,6 százalékát teszik ki a teljes lakásállománynak. Természetesen több száz lehet a feketén kiadott lakás, összességében akár háromezer lakás lehet érintett.

A fővárosban a korábbi önkormányzati fellépések, a Covid, valamint az egyes társasházi közösségek tiltásai nyomán az érintett (legálisan vagy feketén működő) ingatlantulajdonosoknak reagálniuk kellett: legális mederbe terelik a bizniszüket, esetleg kiszállnak és eladják a lakásukat vagy átmennek a hosszú távú bérleti piacra, netán hibrid bérbeadási modellre váltanak. Az elsővel kevesen próbálkoztak, a hivatalos szálláshely szolgáltatók tábora nem nagyon nőtt az elmúlt években, cserélődések viszont voltak. Ennélfogva a másik három opciót érdemes megvizsgálni.

Legény Imre, az alberlet.hu tulajdonosa azt mondta lapunknak, hogy nem tartja reálisnak a tartós és számottevő átrendeződést. Az logikus, hogy a mostani turbulens időkben többen átgondolhatják, hogy mit hozott eddig a befektetésük, konkrétan mekkora hozamot realizálhattak és dönthetnek úgy is, hogy kiszállnak, eladják a lakást. Ez lenne tehát az első opció. De szerinte ez nem lesz pár százaléknál több érintett tulajdonos, főleg azért, mert ismét emelkedőben vannak a lakásárak, nem fognak lemondani erről az értéknövekedésről, ha nincsenek rászorulva a forrásszerzésre. Ehhez hozzátesszük, hogy nincsenek egzakt számok az Airbnb-s hozamokról, becslések szerint egyes budapesti körzetekben nettó 15 százalék felett is lehet.

„A Covid idején is az volt, hogy a kínálat egy része átkerült a hosszú távú bérleti piacra, egyfajta őrület volt, menekülés, majd főleg az elmúlt 1-2 évben, megint visszatértek a rövid távú lakáskiadáshoz a nagyobb hozam reményében.” - mondta a portál üzemeltetője.

Megerősítette ezt a vélekedést lapunknak Balogh László, az ingatlan.com gazdasági szakértője is. Ugyanakkor utalt arra, hogy a hosszú távú lakásbérleteknél jóval kisebb a hozam, mint az Airbnb-nél. Itt is megjegyezzük, hogy itt sincsenek hivatalos számok, a szakértő sem bocsátkozott becslésbe. Más források szerint nettó 4-6 százalék között mozognak, de a konkrét mérték nagyon sok tényezőtől függ, ezek között attól, hogy

• mennyiért vettük a lakást
• igénybe vettünk-e hitelt, ha igen, az mekkora teher
• mennyit költöttünk a felújításra
• hol található a lakás
• mekkora az éves kihasználtsága
• mennyiért lehet reálisan kiadni naponta
• profi lakáskezelőnek van-e kiadva az üzemeltetés
• mennyit költünk karbantartásra
• mekkora a lakás rezsije
• mekkora jutalékot kell fizetni az Airbnb-nek
• mekkora a vállalkozásunk adóterhe
• mekkora a helyi építményadó
• mekkora a biztosítási díj
• eladás esetén mekkora volt a lakás értéknövekedése

Ingatlanközvetítő hálózatoktól szerzett információink szerint igen gyakori, hogy a tulajdonosok sokáig kitartják a magas bérleti díjakat, ami befagyáshoz vezethet amiatt, hogy már most is sokan megfizethetetlennek tartják azokat. Ha például Terézvárosban viszonylag rövid idő alatt nagyobb mennyiségű áttérés lesz hosszú távú bérleti konstrukciókra, ami a második opció lehet, akkor a növekvő kínálat a bérleti díjakat ugyan szinten tarthatja, tehát nem nőnek még tovább az égig, de az áttérés közvetve befektetési szempontból leértékeli azokat a társasházakat, ahonnan kitiltják az Airbnb-seket. Ez fájhat leginkább az emiatt érintetté váló tulajdonosoknak. Jelenleg a VI. kerületben 280 ezer forint körül van a havi átlagos bérleti díj, ezzel a kerület a második helyen áll az V. kerület után, ahol 350 ezer forint az átlag.

„Még sok a bizonytalanság, de például ha más kerületekbe költöznek ezek a befektetők, s majd később onnan is kiszorulnak a tiltások miatt, akkor az egész fővárosban leértékelődési hullámot indíthatnak el. Ez viszont az országos árakra, értékekre is kihathat, hiszen ma mindenki Budapestet tekinti legfontosabb igazodási pontnak az ingatlanpiacon” – fejtegette a szakértő.

Létezik egy hibrid modell is, a harmadik opció, vagyis az, amikor a tulajdonos 10 hónapra, kvázi hosszú távra kiadja a lakást mondjuk jól fizető külföldi diákoknak, a maradék két hónap alatt, ami rendszerint pont az iskolai szünet, rövid távú bérlőket szerződtet. (Megjegyezzük, hogy a diákok manapság már nem akarnak 12 hónapot fizetni, inkább nem a nyár közepén szerződnek, hanem augusztus végén vagy szeptember elején 10 hónapra). Itt azonban gond, hogy az Airbnb valójában egy prémium bérlői-kör, fajlagosan sokkal drágább ilyen teljesen felszerelt lakásokat kivenni, mint az úgymond normál (hosszú távú) bérleményeknél.

Az Airbnb-piacra való visszatérés elég nehézkes és időt vesz igénybe. Fel kell építeni egy reputációt a sok vendég kommentje alapján, majd idővel úgynevezett „superhost” lehet egy bérbeadó, ez egyfajta kiemelten megbízható és ellenőrizhető státusz. Ez biztosan nem megy 1-2 hónap alatt.

Megpróbáltunk tájékozódni a társasházi jog oldaláról is. Több szakértőtől is azt kaptuk, hogy nagyon vegyes manapság a gyakorlat a rövid távú bérleti lehetőséggel kapcsolatban. Vannak társasházak, amelyeknél a Szervezeti Működési Szabályzatban rögzítik a tiltást vagy a korlátozott engedélyezést. Lehet egyszerű közgyűlési határozatban is megjelölni a társasház állásfoglalását. Újabban vannak már olyan sikeres perek, amelyeket az úgynevezett szomszédjogi szabályok alapján indítottak egyes lakók vagy lakóközösségek, mert mondjuk elfogadhatatlan módon viselkedtek a bérbeadóval szerződött bérlők. 

Nem tudnak ezek a jogi szakemberek arról, hogy előkészületben lenne bármiféle kormányrendelet, ami magasabb státuszú, mint egy önkormányzati határozat. Várhatóan megvárják a terézvárosi népszavazás eredményét és a befektetői reakciókat. Az viszont biztos, hogy az 1-2 lakással a piacon lévő kisbefektetők válaszút elé kerülnek: el kell dönteniük, hogy vállalják a még szigorúbb korlátozásokat (ha nem teljes tiltás lesz), vagy eladják a lakásukat és alternatív befektetési eszközök után néznek.