Mennyit ér az ingatlanom? Üdülő 1,5 milliárdért, maradhat?

Az új év hajnalán végigpásztáztuk a kínálatot és egyes tranzakciókról is írunk, már amelyik nyilvános volt és nagy dobra verték azt a közvetítők. Az árakról feltétlenül tudni kell, hogy leginkább tájékoztató jellegűek és nem lehet egy az egyben figyelembe venni, ha mondjuk abban a kategóriában van hasonló adottságú ingatlanunk.

Nem kezdhetjük mással, mint a családi házakkal, lakásokkal, de megjegyezzük, hogy a mustrából kihagytuk a lakásként hirdetett, de félkész, soklakásos beépítéseket és tetőtéri beruházásokat, ugyanis nem összehasonlíthatók az egyedi ingatlanokkal. Nos, a házak esetében a Duna House tranzakciós adatai alapján 2024-ben a csúcstartó egy új 600 négyzetméteres budai luxusvilla volt, amelyért 1 milliárd forintot meghaladó összeget fizettek. Utóbbi csoportnál egy V. kerületi penthouse nyert, igaz, még nem kelt el, legalábbis a hirdetési oldalakon ott virít. Egy kicsit több mint 200 négyzetméteres, felső szintes hajlékról van szó, amit nem sokkal több mint kétmilliárd forintért vehetünk meg.

Négyzetméterárban rekordernek számított egy 2,6 millió feletti egységáron eladott, XI. kerületi, nagyon jó állapotú, 80 négyzetméteres lakás, de volt, aki a 2,3 millió forintot sem sajnálta négyzetméterenként egy balatonlellei, 36 négyzetméteres, lakható állapotú ház vásárlása során. 

Budapest agglomerációja is egyre csak drágul, 2024-ben a tavalyelőttihez hasonlóan a nyugati szektorban került a legtöbbe a házvásárlás, négyzetméterenként átlagosan 740 ezer forintot kellett fizetni. Itt a leget egy 2,1 millió forintos négyzetméteráron elkelt családi háznál lehetett feljegyezni. A fővárostól észak-keletre távolodva, Gödöllő tágabb térségében egy 60 ezer négyzetméteres birtokon álló, kiváló állapotú kastélyt is beújíthatunk. Miénk lehet a 13 szoba, a 2 fogadóterem és a melléképületek, az ára potom 5 milliárd forint. Ugyanennyit kér tulajdonosa egy sokkal kisebb (3200 négyzetméteres) telken lévő, modern, szintén 15 lakóegységes, de csak szerkezetkész épületért az agglomerációtól kissé délebbre, Kisapostag körzetében. Igaz, onnan csak egy ugrás a Duna.

Lakni persze más típusú ingatlanban is lehet, például üdülőnek hívott apartmanházban. Természetesen hol máshol, mint a Balatonon kell kutakodni, ha ebben a kategóriában leget keresünk. Balatonboglár és Tihany vitte el a két első helyet, 1,5 és 1,35 milliárd forinttal. Érdekesség, hogy mindkét ingatlan 13 évvel ezelőtt kapott használatbavételi engedélyt és mindkettő két tucat lakrészt tartalmaz, a boglárié kisebbeket a másikhoz képest. 

Nem kell ennyit, „csak” 500 millió forintot letenni egy 1200 négyzetméteres ferencvárosi mélygarázsért, ott az üzemeltető céget is vihetjük egy füst alatt. Viszont mélyebben kell a zsebünkbe nyúlni, ha a Csepel Művek területének közepén szeretnénk hozzájutni egy 13 ezer négyzetméteres csarnokhoz, az ára 3 milliárd forint. Ennél is több, 3,8 milliárd forint szükséges egy felújított Váci utcai üzlethelyiségért, amiben rendezvényeket is lehet tartani, hiszen 2200 négyzetméteres.

Ha ez mind nem lenne vonzó nekünk és feltétlenül a telkekben látnánk a meggazdagodás lehetőségét, akkor méretes falat lenne egy 3,2 hektáros lakóövezeti telek Lágymányoson: nem kevesebb mint 7 milliárd forintot kérnek érte, jó hír lehet, hogy 50 százalékig beépíthető. Ha beérjük 2 hektárral, menjünk el egészen Balatonkeneséig, ott egyszerre két vízparti telket is vehetünk ennyiért és még kikötőt is építhetünk a vízparti szakaszukhoz. Csak 6,5 milliárd forintba kerül a darabja. Siófokon az Ezüstparton 5 milliárd forintért a miénk lehet egy 1,7 hektáros terület, ráadásul már közművesített, viszont ennek csak 30 százaléka beépíthető. 

Ugyanennyiért Törökbálint Tükörhegy nevű részén – nem tévedés - 43 hektáros telek vár ránk. Viszont, ha nem akarjuk elhagyni a fővárost, akkor elegendő Középső-Ferencvárosba menni, ott egy 185 lakásos társasház építésére alkalmas 3500 négyzetméteres, összközműves telek is szóba jöhet majdnem ugyanennyi pénzért.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja