1. keresletélénkítés félszocpollal
A „félszocpol” (a használtlakás vásárlására igényelhető vissza nem térítendő támogatás) bevezetésével kapcsolatban eddig konkrét tervek nem kerültek napvilágra, pedig nagy segítséget jelentene a jelenleg csak vegetáló lakáspiacnak. A már életben lévő szocpollal szemben ez a támogatás a piac nagyon jelentős szegmensét, a teljes forgalom több mint 95 százalékát kitevő használtlakás-piacot érintené; így kézzelfogható hatása lehetne.
A részletek természetesen itt is nagyon fontosak, a támogatás összegének elég magasnak kell lennie ahhoz, hogy új keresletet tudjon a lakáspiacra vonzani – mondja Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. A feltételek kialakításakor pedig fontos, hogy az energetikai vagy a szociális szempontok ne szűkítsék túlzottan az igénylők és ingatlanok körét, hiszen akkor az élénkítő hatás csak korlátozottan érvényesül.
2. … kamattámogatással
Már jelenleg is elérhetőek a lakáscélú hitelek futamidejének első 5 évében állami kamattámogatást nyújtó konstrukciók. Bár 2013 nagy részében versenyképes kondíciókat nyújtottak, nem tudtak jelentős mennyiségű új keresletet vonzani a lakáspiacra, a feltételek további módosítása ezért is lenne nagyon fontos.
Az új állami kamattámogatási rendszer feltételei már többször módosultak pozitívan, de tapasztalataink szerint további módosításokkal a keresletélénkítő hatását tovább lehetne fokozni – emeli ki Bánfalvi László, az Otthon Centrum Hitel Center (OCHC) ügyvezető igazgatója. Érdemes lenne felülvizsgálni és a jelenlegi kamatkörnyezethez igazítani a támogatott hitelek kamatainak jogszabályban rögzített 6 százalékos alsó határát, hiszen a piacon egyre több hitelkondíció lesz ennél kedvezőbb. Másrészt a hitelkeresletet a jobb kiszámíthatóság miatt jelentősen növelné, ha a támogatási időszak megduplázódna 10 évre, vagy akár a teljes futamidőre kiterjedne.
3. … önerőhöz juttatással
A hitelezési kondíciók mellett az önerő előteremtése is kulcskérdés a lakásvásárlók számára. A félszocpol esetében is nagyon fontos lenne, hogy ezt a támogatást a bankok általánosan és teljes körűen beszámíthassák az önerőbe. Megfontolandó a fiatalok önerejének támogatása is, hiszen a fiatal, első lakásukat vásárló vevők most különleges helyzetben vannak. Az elmúlt évek 15-20 százalékos árcsökkenése miatt kedvező áron juthatnak lakáshoz, és ha nem lakáseladásból teremtik elő a szükséges tőkét, veszteséget sem kell elszenvedniük a vásárláskor. Így a fiataloknál az önerő előteremtésének támogatása, esetleg a szükséges önerő arányának csökkentése – persze megfelelő biztosítékok mellett – olyan réteget hozhatna kedvező helyzetbe, amelynek nagyon megéri lakásvásárláson gondolkodnia.
Az értékesítési idők jelentősen megnövekedtek, ami megnehezíti a lakáscserét, hiszen gyakran kerülnek a családok olyan helyzetbe, hogy a kiszemelt, új otthon már megvan, de a megvásárlásához szükség van a régi lakás értékesítésére is, ami viszont elhúzódhat. Így a költözés is megkésik, valamint a kiszemelt lakás eladója is lassabban jut a pénzéhez. Egy állami támogatású költözési hitel, ami pont ebben az átmeneti állapotban az értékesítendő régi lakás terhére nyújtana hitelt sokat segíteni a lakáspiac felpörgetésén. Egy rövid futamidejű, maximum 2 éves, egy összegben visszafizetendő, alacsony (0–2,5 százalékos) kamatú hitel jó megoldás lenne.
4. Bedőlt hitelek
A lakáspiac jövője nagymértékben függ attól, hogy a banki hitelportfoliókban lévő, a bedőlt hitelek fedezetét adó – 2014 elején csaknem 120 ezer – ingatlant hogyan és mikor vezetik ki a portfoliókból. Az árverési kvótarendszer az eredeti tervek szerint 2014 végéig szabályozza a kényszerértékesítéseket. A rendszer az eddig eltelt időszakban nem tudta csökkenteni a bedőlt hitelek mögötti ingatlanok számát, sőt, 2011 negyedik negyedéve óta tovább emelkedett a kvóta alapja.
Így a probléma 2014 után is jelentős maradt, és bár a nagyszámú piacra dobásból adódó kínálati ársokk és árcsökkenés sem a bankoknak, sem a lakosságnak nem áll érdekében, további szabályozói beavatkozásra lesz szükség. Az árverési kvótarendszer eddig nem tudta megoldani a problémát, az Otthon Centrum tapasztalatai szerint a bankok is a piaci értékesítést preferálják az árverések helyett. A szabályozási környezetnek ezt is figyelembe kell vennie, és egyensúlyt teremtenie a banki hitelportfolió tisztulásának üteme és piacra kerülő nyomott árú ingatlanok száma között, azaz az árcsökkenést elkerülve a leggyorsabban tisztuljanak ki a banki portfoliók.
5. Állami garanciával a fizetési nehézségek ellen
A devizahitelesek fizetési nehézségeinek megoldása szintén a következő kormány feladata lesz. A már meglévő programok - például az árfolyamgát - mellett további intézkedésekre is szükség lehet. Gyakori probléma, hogy a forintárfolyam gyengülése és az ingatlanárak csökkenése miatt a fennálló tőketartozás megközelíti, vagy meghaladja az ingatlan piaci értékét – mondja Bánfalvi László. A devizahitelek forinthitelre váltása esetén az LTV mutató (a hitel összegének és a fedezet értékének hányadosa) 80 százalék fölötti részére vállalt állami garancia jelentősen megkönnyíthetné az árfolyamkockázat kiküszöbölését, a devizahitelek forintosítását.
+1 Újlakás áfa csökkentése az építkezések beindulásáért
A lakásépítések zuhanórepülése, valamint az újlakás-eladások egyre csökkenő aránya komoly problémákra utal az újépítésű lakások piacán. A bizalomhiány az egész lakáspiac teljesítményére kihat, de amíg a használtlakások piacán a demográfiai változások évről-évre kitermelnek egy alacsony szintű, de stabil keresletet, az újépítésű lakások piaca kitartóan zsugorodik.
A bizalomhiány abban mutatkozik meg, hogy a vásárlók már átadott vagy az átadáshoz nagyon közeli lakásokat keresnek – magyarázza Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője.A fejlesztők nagyon kevés lakást tudnak értékesíteni a kivitelezés fázisában, így az építkezés finanszírozása is szinte teljes egészében rájuk hárul. Ez jelentősen megnöveli a finanszírozási költségeket, amivel a beruházás megtérülése is kérdésessé válik; ráadásul a lehetséges hozam nem fedezi a fejlesztéshez kapcsolódó kockázatokat. Ennek megfelelően a lakóingatlan fejlesztők nagyon komolyan visszafogták aktivitásukat.
A bizalom helyreállítása közvetlen eszközökkel viszonylag nehéz, ehhez a gazdasági környezet, a háztartások saját jövedelmi helyzetükre és jövőjükre vonatkozó várakozásainak javulása kell. Emellett viszont lehet közvetlen intézkedésekkel a keresletet és a kínálatot is ösztönözni. A keresleti oldalon a szocpol és a kamattámogatás már elérhető, éppen ezért lenne fontos a kínálati oldal, a fejlesztők támogatása is. Az olcsóbb finanszírozási lehetőségek komoly változásokat hozhatnak a piacra. A lakásárak áfa-tartalmának csökkentése a vevők számára vonzóbb feltételeket, így magasabb keresletet jelent, a fejlesztők számára pedig javuló megtérülési mutatókat, ami több lakás építését hozhatja.
Mit kíván a magyar ingatlanpiac? 5+1 tipp a következő kormánynak
Az ingatlan- és hitelcégek szakemberei szerint az elmúlt időszakban bevezetett intézkedések – főleg a kamattámogatás és a szocpol – előremutatóak voltak, tennivaló azonban még akad a kereslet és a vásárlói önerő növelése vagy éppen az újlakásépítések beindítása érdekében. Az Otthon Centrum szakértői összegyűjtötték, melyek a legfontosabb területek, amelyekre az új lakáspolitikának fókuszálnia kellene.
A befektetési szolgáltatóknak az idén is hatalmas profitot termelnek az ügyfelek, de ez elmaradhat a tavalyi csúcstól, aminek az egyik oka, hogy egy nagy piaci szereplő beolvadt ír anyacégébe. 
