7p
Komoly bajba kerültek a vevők és az építőipar egésze, a kormány ugyanis nem tervezi meghosszabbítani az alacsony áfát az újlakásokra. Aki 2019 végéig nem jut lakáshoz, már lényegesen nagyobb adót fizet, ez pedig keresleti és kínálati oldalról is komoly versenyt eredményez. A pénzintézetek próbálnak okoskodni, miként lehet minél nagyobb összeget a határidő előtt kifizetni, ennek azonban komoly veszélyei lehetnek.

A kormány nem tervezi az 5 százalékos újlakás áfa meghosszabbítását, ami a hátra lévő időben nagy rohamot indíthat a lakásvásárlók között, ha még az alacsonyabb áfakulccsal szeretnének vásárolni. 2020-tól viszont zuhanhat a kereslet, amit nagyjából egy év késéssel a kínálat látványos visszaesése követhet – derült ki az OTP Budapesti Újlakás Értéktérkép elemzéséből.

Az idei első félévben négyezer új társasházi lakás kelt el Budapesten, ami a kereslet mérséklődését jelzi, az előző év egészében ugyanis ennél néhány százzal több volt a forgalom. Az elmúlt hónapokban is a XIII,, a XI. és a IX. kerületben talált gazdára a legtöbb új lakás - ez a három városrész adja a főváros forgalmának több mint felét.

Új korszak kezdődik: felforgatja a lakáspiacot a kedvezményes áfa eltörlése

Varga Mihály pénzügyminiszter múlt heti nyilatkozata szerint nem tervezi a kormány az 5 százalékos újlakás áfa meghosszabbítását az eredeti határidő, 2019 után. Tovább >>>

Az OTP Jelzálogbank vezető elemzője elmondta: a következő másfél évben az eddiginél is nagyobb rohamra lehet számítani a piacon, az 5 százalék ugyanis azokra a vételárrészekre vonatkozik, amelyeket 2019 végéig fizet ki a lakásvásárló. Célszerű tehát olyan beruházás lakásaiból vásárolni, ahol az építkezés már előrehaladott stádiumban van, de érdemes megérdeklődni azt is, milyen lehetőség lenne a vételár minél nagyobb részét 2019 végéig kiegyenlíteni.

Érdemes előre kifizetni?

A Jalsovszky Ügyvédi Iroda szerint bár kézenfekvőnek tűnik emiatt előre hozni a teljes vételár megfizetését, az előrefizetésnek gyakorlati és jogi korlátai is lehetnek. A legtöbb lakásépítési projekt esetén a vételár kiegyenlítése részletekben történik, klasszikus esetben a vevőnek a vételár minél kisebb részét kell előre megfizetni. A nagyobb fejlesztőknél a vevő gyakran csak a vételár 20-30 százalékát köteles előre kifizetni, a fennmaradó részét pedig csak az ingatlan átvételekor esedékes – ez azonban hátrány lehet a 2020-ra átcsúszó lakásátadásoknál.

Az ügyvédi iroda szerint így kézenfekvő megoldásnak tűnik, ha a felek, részben előleg címén, előrehozzák a teljes fizetést, a gyakorlatban azonban ez nem olyan egyszerű. Sok vevő ugyanis kölcsönből finanszírozza a lakásvásárlást, márpedig épp a vételár későbbi részletei azok, amelyeket a bank maga utal az eladónak. A bank és a vevő számára pedig egyaránt kockázatos előbb fizetni, minthogy kész lenne az ingatlan.

Több bank is próbálja rugalmasan kezelni a helyzetet. Többek között áthidaló kölcsönökkel és alternatív biztosítékokkal próbálják elérni, hogy a vevő előre is kifizethesse a vételárat, de kellő biztosíték is maradjon a banknál – ez azonban a pénzintézet és a vevő kitettségét is növeli, ha csúszik az átadás. Az előlegnél pedig fontos, hogy nem működnek a csupán formális megoldások: hiába helyezzük az utolsó vételárrészletet például ügyvédi letétbe, az a letétből történő kiadásig nem minősül előlegnek és így „kicsúszhat” az 5 százalékos áfa-körből.

Kiugró átadások a következő hónapokban

Az OTP szerint 2020-tól, a 27 százalék áfakulcs miatti nagyjából 21 százalékos bruttó lakásár-növekedés mellett látványosan szűkül majd a vevői kör. A kereslettel párhuzamosan azonban az újonnan meghirdetett kínálatban is csökkenést látható idén, főként az áfa meghosszabbítása és a szűkös építőipari kapacitások miatti bizonytalanság miatt.

Azt hitted, vége? Újabb robbanás a magyar lakáspiacon

Miközben az ingatlanárak emelkedése már-már kifulladni látszott, egyszámjegyűre olvadt az ütem, a friss KSH-jelentés újra kétszámjegyű növekedésről szól az idei első negyedévben: 11 százalék fölötti éves áremelkedést utoljára 2016-ban láthattunk a használt lakásoknál. Szakértők szerint a vidéki nagyvárosok húzzák fel az árakat, miközben egyre népszerűbbek a garzonok. Részletek a cikkben >>>

Kiinduló kérdés, hogy az átcsúszó projektek megnövekedett áfa-terhét a fejlesztők, vagy a vásárlók állják-e majd. Ez első sorban azon múlik, hogy a szerződésekben a vételár megállapítása bruttó módon (áfával növelt vételár), vagy nettó módon (nettó vételár + áfa) történik-e. A mostani szerződések jellemzően nettó árat rögzítenek, azzal, hogy az áfa mértéke a mindenkori törvényi mértékhez igazodik, ez pedig egyértelműen a vevőre telepíti annak a kockázatát, ha a projekt megcsúszása miatt a vételár egy része magasabb áfa-mérték alá kerül.

Január és július között 120 projekt keretében 3600 új lakás került piacra, míg a korábbi években ez a szám rendre 5-6 ezer között alakult félévente. A kivitelezés időbeli elhúzódása miatt, a 2016-tól megélénkülő keresletre a kínálat késve tud reagálni. A lakásátadási kimutatásokban csak idén és jövőre lesz látványos növekedés. Idén 9 ezer társasházi lakás átadásával lehet számolni, ami a tavalyi érték duplája, jövőre pedig további bő egyharmados növekedéssel lehet számolni.

A 2019-es határidőig hátralévő másfél évben a fővárosban háromszor annyi új lakásba költözhet be tulajdonosa, mint a megelőző másfél évben. A megépülő lakásszámban is a XIII., a XI. és a IX. kerület hármasa áll élen. A XIII. kerületben idén és jövőre átadni tervezett közel hatezer új lakás a fővárosi volumen 28 százalékát adja – derült ki az felmérésből.

Sok a csúszás, mégis gyorsan elfogyhat minden

A projektek nagy része máris több negyedéves csúszásban van, ennek legfőbb oka az építőipar kapacitáshiány. A kedvezményes áfakulcs 2019 utáni esetleges kivezetése arra kényszeríti a beruházókat, hogy tegyenek meg mindent a mihamarabbi átadás, illetve az eladások felpörgetése érdekében. A növekvő kereslet miatt azonban az elkövetkező másfél éves hajrában nem várható, hogy nagy árengedményekre kényszerüljenek a beruházók.

Új projektekre már nincs ideje a cégeknek, a kínálat viszont gyorsan elfogyhat: az OTP adatbázisa szerint azonnal költözhető új lakásból mindössze 170 van a fővárosban. Emellett további 5,2 ezer épülőfélben lévő lakást, és bő kétezer építési engedéllyel rendelkező, de még nem épülő ingatlant kínálnak jelenleg. Ez az alig 7,5 ezer lakás már jövő nyárra elfogyhat.

Az elemzés szerint bátran kijelenthető, hogy 2021-től látványosan csökkenhet az átadott lakások száma, ami erőteljes piaci átrendeződést eredményezhet. A kínálat inkább az olcsóbb részpiacokon eshet vissza, ahol kisebb tere van a beruházónak árat csökkenteni úgy, hogy még vonzó nyereséget érjen el, ellenben a drágább, kevéssé árérzékeny vevőkörrel jellemezhető környékeken könnyebb lesz továbbra is lakásokat eladni.

Kegyetlenül elszálltak a budapesti lakásárak

Bőven meghaladja az egymillió forintot az új építésű lakások átlagos négyzetméterára a budapesti belvárosban és a bel-budai kerületekben, míg a vidéki nagyvárosokban 427 ezer forintot kellett fizetni átlagban az új építésű ingatlanok egy négyzetméteréért júniusban. A budapesti új lakások mintegy ötödükkel drágultak egy év alatt, miközben egyre több új lakás építését tervezik a fővárosban és országszerte egyaránt. További részletek a Privátbankár.hu-n. >>>

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Még ébredezik a régió ingatlanpiaca, de a bankok már hiteleznének
Privátbankár.hu | 2024. február 29. 15:14
Minden nagybefektető arra vár egész Európában, így a tágabb közép-európai térségben is, hogy tovább csökkenjenek az irányadó kamatlábak és folytatódjon a dezinfláció. Természetesen a kereslet számottevő növekedése is kell ahhoz, hogy újabb beruházások induljanak a kereskedelmi ingatlanpiacon, s mindezt persze hitelezni is kell. Mit mondanak minderről a bankok? - kérdezte a KPMG a főszereplőket. Jöjjenek a részletek!
Ingatlan Budapest belvárosa az ötödik legolcsóbb az EU-ban a lakáspiacon
Mester Nándor | 2024. február 29. 05:42
Átmenetinek bizonyult a 2022 közepétől 2023 tavaszáig tartó kisebb árcsökkenés az európai lakáspiacon. Tavaly nyártól sok uniós országban lelassult az olcsóbbodás, több államban stagnálásba váltott a trend, idén már több helyütt ismét elkezdtek felfelé kúszni az árak. Budapest a korábbi drágulás ellenére is az olcsóbb városok között van az EU-ban – derül ki a Privátbankár Európai Lakásmonitor februári összegzéséből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Most is a Covid alatt kialakult költsége van egy üzletnek a plázákban
Mester Nándor | 2024. február 28. 18:59
Stabilizálódtak az üzlethelyiségek összköltségei a bevásárlóközpontokban. A legjobb központokban szinte alig van kiadatlan ingatlan, de a bérlők egyelőre lanyha forgalomról számolnak be, ami hatással van az üzlethelyiségek értékére is - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Miskolc egy zsebbevágó mutatóban nagyot domborított
Privátbankár.hu | 2024. február 26. 08:44
A Borsod-Abaúj-Zempléni megyeszékhelyen a legolcsóbbak az albérletek.
Ingatlan Mágnes az irodaháznak a jó étterem, a fitnesz központ és az élelmiszerbolt
Mester Nándor | 2024. február 25. 09:47
Még nyomott áron is érdemes kiadni az irodaházak földszintjét különféle szolgáltatóknak. Azok nélkül nehezebb lenne igazán vonzóvá tenni magát a házat a bérlők dolgozóinak szemében. Persze fontos, hogy milyen szektorokból sikerül bérlőket találni, a jelek szerint az étterem, az élelmiszerüzlet és a fitnesz központ jó választás.
Ingatlan Védeni kell a szigetet, amin Hernádi luxusszállodája áll? Új gát épül Esztergomban
Privátbankár.hu | 2024. február 23. 06:38
Az Országos Vízügyi Főigazgatóság megkezdte az Esztergomot védő új gátrendszer első ütemének megvalósítását, amelynek során másfél kilométernyi árvízvédelmi rendszer épül ki a Prímás-szigeten - közölte a szervezet szóvivője az MTI-vel.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Menő maradt Kádár János kedvenc kerülete
Mester Nándor | 2024. február 21. 19:41
Azt eddig is tudtuk, hogy az egykori pártfőtitkárnak oly kedves észak-pesti környéken sokan keresnek új otthont. Újdonság azonban, hogy a használt téglalakások is növelni tudták a népszerűségüket, újak és régiek gyakorlatilag egymást húzzák. Utóbbiak azonban csak akkor tudnak labdába rúgni, ha teljesen felújítottak és kiemelkedően jó közlekedéssel bírnak – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Lesújtó számokat közölt a KSH - kitalálja, melyik régióban nőtt egyedül az új lakások száma?
Privátbankár.hu | 2024. február 20. 08:32
Mindenhol máshol csökkent.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Budai panelt venni és eladni is érdemes
Mester Nándor | 2024. február 14. 18:58
Továbbra is népszerűek Buda több kerületének a panellakásai. Kisebb lett a kínálat, mint tavaly ősszel, de az árak csak elvétve csökkentek, 2-3 százalékkal, inkább stagnálnak. Nem ritka az egymillió forint feletti négyzetméterár, de a legjellemzőbb a 750-800 ezer forintos sáv – derül ki sorozatunk újabb részéből.
Ingatlan Jó hírt kaptak a lakásfelújításra készülődők
Privátbankár.hu | 2024. február 13. 08:15
A CSOK Plusz szabályai közt ugyan nincsen felújítási hitelcél, de például a Babaváróval vagy a Falusi CSOK-kal kombinálva már megoldható, hogy a kiszemelt és kamattámogatott hitel segítségével megvásárolt használt ingatlanon elvégezzünk néhány felújítási munkálatot.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG