5p

Az illúziók vége – a racionalitás kezdete –
úgy tűnik el az ESG, hogy velünk marad?

Klasszis Fenntarthatóság 2025 konferencia

2025. november 4., Budapest

Jelentkezzen most!

Újabb európai figyelmeztetés érkezhet az MNB-nek az erősödő kockázatok nyomán. Módosulhat több mutató feltételrendszere a lakáshiteleknél, de a jegybank rövid távon nem érzi ennek szükségességét.

A sokasodó kockázat miatt gyors átalakulásban van a lakáshitelek piaca. Óvatosak a bankok, drágábbak a hitelek és a jegybanknak is észnél kell lennie a szabályozási oldalon, nehogy megboruljon az eddig stabil rendszer. 

Az MNB friss Lakáspiaci jelentésében azt emelte ki, hogy még minden kezelhető, de azért elismerte: az Európai Rendszerkockázati Testület (European Systemic Risk Board, ESRB) már februárban figyelmeztetésben részesítette Magyarországot a lakás- és hitelpiacon középtávon potenciálisan felépülő rendszerkockázatok miatt. 

A lakáscélú hitelnyújtás és a kereslet. Forrás: MNB
A lakáscélú hitelnyújtás és a kereslet. Forrás: MNB

Akkor az ESRB az MNB 2021. szeptemberi adataira alapozva azt emelte ki, hogy Budapesten jelentős, 18 százalékot elérő túlértékeltség is mérhető volt a lakásárakban. A háztartási jelzáloghitel-állomány mindezek mellett robusztus növekedést mutatott 2018 óta. Az ESRB szerint az elégtelen kínálat miatt a keresletet ösztönző kormányzati támogatások és kedvezményes hitelek hozzájárulnak a háztartási hitelezés bővüléséhez és összességében a középtávú sérülékenységek növekedéséhez.

Az első figyelmeztetés óta már lassan négy hónap telt el, s nemhogy javultak, inkább romlottak az általános feltételek. Ha a kockázatok középtávon fokozódnak, akkor az európai testület szerint az MNB kénytelen lesz szigorítani két fontos mutatón is. Egyelőre a jegybanki kommunikáció viszont rövid távon azt jelzi, hogy most még nem kerül erre sor. 

A lakáscélú hitelek megoszlása. Forrás: MNB
A lakáscélú hitelek megoszlása. Forrás: MNB

Az egyik a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM).

Ez az ügyfélnek a hitelnyújtást követően fennálló havi adósságszolgálata és az igazolt havi nettó jövedelmének hányadosa. (Tudni kell, hogy adóstársak esetén valamennyi adóstárs havi adósságszolgálata és igazolt havi nettó jövedelme összesítve értendő – a szerk.) Itt az lehet a szigorítás, hogy limitálják a futamidőt. Hiába nő tehát valakinek a nettó jövedelme, a tervezettnél rövidebb idő alatt kell majd kifizetnie a hitelt, miközben ha mondjuk változó kamatozású a kölcsön, akkor folyamatosan növekvő terhet jelent az emelkedő kamatterhek miatt.

Nem kizárt, hogy egy másik fontos paraméter, a hitelfedezeti mutató (HFM) is változik, mégpedig lefelé.

A mostani szabályok szerint a lakás becsült forgalmi értéknek legfeljebb 80 százaléka lehet a hitel nagysága, vagyis egy 60 millió forintos lakáshoz maximum 48 millió forintnyi hitelt lehet felvenni, 12 millió forint önerő szükséges. Az esetek többségében nem kérnek ennyit, a tapasztalatok szerint 20-25 millió forint a hitel, a hiányzó részt vagy egy másik ingatlan eladásával vagy családi-baráti kölcsönnel fedezik, esetleg állami támogatást vesznek igénybe, ha jogosultak.

Elképzelhető, hogy a HFM-et leviszik 65-70 százalékra, vagyis erősen növelni kell majd az önerőt, ami várhatóan felpörgeti a használt lakások forgalmát, hiszen, mint írtuk, sokan a régi lakás eladásából teremtik elő az önerő nagy részét. Ha ez a csökkentés megtörténik és netán viszonylag rövid idő alatt túl sok használt lakás kerül a piacra, akkor stagnálhat ezek kínálati ára, illetve még erőteljesebb lehet a differenciálódás a jó és kevésbé jó adottságú használt ingatlanok között.

A lakáscélú hitelek ügyleti és ügyfélkamata. Forrás: MNB
A lakáscélú hitelek ügyleti és ügyfélkamata. Forrás: MNB

Az MNB egyébként elismeri ezeknek az általános európai aggodalmaknak a jogosságát. Emellett azt is vallja, hogy a megfelelő jogi szabályozással támogatott bérleti piac megteremtése enyhíthetné a nyomást a lakásárakon és a hitelpiaci keresleten. Ezekről részletesen szól a múlt héten ismertetett kétéves, versenyképesség-javítást célzó 144 pontos terv lakáspiaci részében. 

A májusi lakáspiaci elemzésben az MNB szakértői ugyanakkor azt vallották, hogy a hitelezés jelenlegi élénkülése és a lakáspiaci drágulás között nem mérhető szoros kapcsolat. Azt írták, hogy a magyarországi járásokat két részre, egy magasabb (2016 és 2021 között 70 százalékot meghaladó növekedés az átlagos négyzetméterárban) és egy alacsonyabb lakáspiaci drágulással érintett csoportra osztva nem láthatóak a hitelpiaci kockázatosságot megragadó mutatókban egyértelmű jelei annak, hogy a lakásárak növekedését a kockázatvállalás növekedése kísérte volna.

Budapesti ellensúly

Budapesten kis mértékben javult a lakhatás elérhetősége a bérleti piacon az elmúlt évben. Egy tipikus 3 szobás, illetve 1 szobás lakás bérleti díja az átlagos magyarországi nettó fizetés rendre 72,8 és 40,9 százalékát teszi ki. Egy évvel ezelőtt ezen mutatók értéke 73,5, illetve 43,2 százalék volt, tehát a jövedelmek emelkedése ellensúlyozni tudta a bérleti díjak növekedését. A többi visegrádi ország fővárosában is javult vagy változatlan maradt az elérhetőség, de ezek továbbra is a legkevésbé megfizethető városok közé tartoznak Európában: Prágában 47,3, Pozsonyban 53,6, Varsóban pedig 58,4 százalék a vizsgált bérleti díj/jövedelem-mutató értéke 1 szobás lakás esetén.

A magasabb négyzetméterár változással érintett járásokban az új kihelyezésű lakáshitelek medián JTM értéke mindössze néhány százalékponttal magasabb az alacsonyabb drágulással érintett területeken kihelyezett hitelekéhez képest. A medián hitelfedezeti mutató ráadásul alacsonyabb a nagyobb drágulással érintett területeken. 

A medián négyzetméterárak változása és a medián JTM szintje között emellett csak gyenge, 29 százalékos korrelációt találtunk a magyarországi járások szintjén. Az e mögött meghúzódó ok okozati összefüggés ráadásul nem egyértelmű. Egyrészt lehetséges, hogy a nagyobb jövedelem oldali kifeszítettség (magasabb JTM) járult hozzá valamelyest a lakásárak meredekebb emelkedéséhez. Másrészt elképzelhető, hogy a nagyobb drágulás következtében kerültek kifeszítettebb jövedelmi helyzetbe a hitelfelvevők.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Személyes pénzügyek Miért nincs a magyaroknak megtakarításuk?
Privátbankár.hu | 2025. október 27. 15:36
A magyar családok héttizedének csökkent a megtakarítása az elmúlt években, miközben a vagyonosok gazdagodtak. Az infláció a szegények és a középosztály megtakarításait is megkurtította. Erről is beszélt Herman Bernadett, lapunk főmunkatársa a Trend FM hétfői adásában. 
Személyes pénzügyek Több mint 650 ezer hitel szerepel a bankok fekelistáján
Privátbankár.hu | 2025. október 24. 11:15
Szeptemberben 654 ezer lakossági mulasztást tartottak nyilván a Központi Hitelinformációs Rendszerben (KHR), ami csaknem tizedével kevesebb a múlt év véginél.
Személyes pénzügyek Sokkal több, mint pénzkérdés: eljött több ezer diák nagy napja
Privátbankár.hu | 2025. október 23. 11:31
Jelentős érdeklődés mellett indult el a Privátbankár pénzügyi tudatossági versenye. A Legyél Te is Pénzügyi Junior Klasszis! vetélkedőn a technikumok és szakképző iskolák diákjai szállnak harcba az elengedhetetlen tudásért és persze a milliós összértékű nyereményekért.
Személyes pénzügyek Forradalmi újdonsággal állt elő az OTP, vége a meg nem adott baráti tartozásoknak
Herman Bernadett | 2025. október 21. 12:22
Ciki figyelmeztetni az ismerősöket, hogy adják már meg a tartozásukat – vallják a magyarok. Mostantól egyszerűbb és kényelmesebb lesz a pénz visszakérése, csak össze kell érinteni a mobilokat, és pár másodperc alatt végbe is megy a tranzakció. Ami ráadásul ingyenes.
Személyes pénzügyek Van egy jó hírünk azoknak, akik kiszorultak az Otthon Start Programból
Privátbankár.hu | 2025. október 20. 07:32
Az óriási érdeklődést kiváltó Otthon Start hitel megjelenése mellett intenzív maradt a verseny a piaci feltételű lakáshitelek piacán is – hívja fel a figyelmet Barát Mihály, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakújságírója. Ez érthető, hiszen bár a támogatott kölcsön feltételrendszerét minél rugalmasabbra igyekezett szabni a kormány, a lakáshitelben gondolkodók jelentős része továbbra is a piaci feltételű konstrukciókból kell, hogy válasszon.
Személyes pénzügyek A 3 százalékos lakáshitel a SZÉP kártyáknak is gellert adhat
Privátbankár.hu | 2025. október 18. 09:42
A szeptember 1-től igényelhető első lakás megszerzését támogató Otthon Start hitelprogram várhatóan jelentősen megemeli majd a SZÉP kártyák forgalmát is. Az év elejétől lakásfelújításra is fordítható juttatási forma eddig is népszerű volt, egyrészt dinamikusan bővült az év során az újonnan regisztrált elfogadóhelyek száma, zömmel felújításhoz lehetőséget adó barkács- és bútoráruházakkal, másrészt akár a 30-50 ezer forintos átlagos kosárméretet is elérte a vásárlások összege. Az új lakáshitel újabb lendületet adhat a lakásfelújítási rohamnak, hiszen a frissen vásárolt lakásokat be is kell rendezni ahhoz, hogy otthonná változzanak.
Személyes pénzügyek Ebben az országban a legjobb nyugdíjasnak lenni
Privátbankár.hu | 2025. október 18. 08:28
Portugália a világ legjobb helye most a boldog nyugdíjas évek eltöltéséhez. Igaz, a 44 országot felölelő kutatásból kimaradtak a skandináv államok, amelyek hagyományosan az élen szerepelnek kimagasló szolgáltatásaik miatt.
Személyes pénzügyek Mekkora személyi kölcsönre elég az új átlagkereset?
Privátbankár.hu | 2025. október 17. 14:12
Idén augusztusban bruttó 683 300 forint volt a teljes munkaidőben alkalmazásban állók átlagkeresete, míg a nettó átlagkereset 472 600 volt  közölte a KSH péntek reggel. Ekkora jövedelemmel akár 15 millió forint személyi kölcsönt is felvehetnek az igénylők.
Személyes pénzügyek Magyarországon landolnak a nyugat-európai bankszámlás csalásokból származó piszkos pénzek
Herman Bernadett | 2025. október 15. 12:58
Az elmúlt egy évben 7,4 milliárd forint ellopását akadályozta meg az Erste azzal, hogy az ügyfelei ellen irányuló pénzügyi támadások, csalárd tranzakciók 90 százalékát ki tudta szűrni. A bűnözők azonban rendre új módszerekkel próbálkoznak, legújabban befektetési tanácsadónak, rendőrnek, sőt, a KiberPajzs munkatársának adják ki magukat – hangzott el az Erste Bank sajtótájékoztatóján.
Személyes pénzügyek Erős érv az adómentesség, félmillió közelében jár a TBSZ-ek száma
Barát Mihály Tamás | 2025. október 15. 10:22
Látványosan megugrott a június végéig tartó egy év alatt a tartós befektetési számlák (TBSZ) száma. Az év derekán már közel félmillió ilyen számlát vezettek a pénzügyi – illetve befektetési – szolgáltatók, közel kétötödével többet, mint 2024. derekán. A TBSZ-számlákon lévő vagyon is szép ütemben nő, június végén meghaladta a 7100 milliárd forintot. A TBSZ-ek nyitását maguk a szolgáltatók is erősen ösztönzik, több helyen futnak akciók. A BiztosDöntés.hu összegyűjtötte ezeket.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG