11p

Mi legyen a pénzünkkel? Tegyük állampapírba? Részvénybe? Ingatlanba? Kriptóba?
A befektetésektől a vagyonkezelésig - újra itt a Klasszis Klub Live!

Jöjjön el személyesen, találkozzon neves szakértőkkel vagy csatlakozzon online!

2024. március 27. 17:00

Részletek és jelentkezés itt!

A Raiffeisen Ingatlan Alap átlag feletti hozamot ért el az utóbbi években, az alacsony kamatkörnyezetben pedig vonzóbbá váltak az ingatlanalapok, ezért jelenleg is vizsgálják, hogy ismét elérhető legyen a lakossági megtakarítók számára is. Az ingatlan alapok mellett az aktív alapokra hívják fel a figyelmet, azon belül is az abszolút hozamcélú termékekre, amelyek képesek lehetnek az állam által kínált lakossági hozamot is túlteljesíteni. Interjú Váradi Zoltánnal, az alapkezelő vezérigazgató-helyettesével.

Privátbankár (P.): A Raiffeisen Ingatlan Alap volt a kategóriájában a Privátbankár Klasszis 2016 díj első helyezettje az utóbbi három év teljesítménye alapján. Mivel sikerült ezt elérni?

Váradi Zoltán (V. Z.): Az alap másféle struktúrában működik, mint a többi ingatlanalap. Ehhez nem árt tudni, hogy 2008-ban, más ingatlanalapokhoz hasonlóan ebből is nagyon sok tőkét vontak ki, és emiatt át kellett alakítani. A mai napig is a befektetési jegyek 99 százaléka a Raiffeisen-csoport tulajdonában van, a lakossági ügyfelek aránya egy százalék körüli. Ez  teszi lehetővé, hogy az alap eltérő módon működjön.

Négy éven keresztül, 2009 áprilisától 2013 áprilisáig az alap zárt végű (a futamidő vége előtt vissza nem váltható) alapként működött, azzal a stratégiával, céllal, hogy a negyedik év végére az ingatlanportfóliót leépítjük, majd az alapot megszüntetjük. Csakhogy ez a négy év nem volt éppen kedvező az ingatlanpiacon, amely szinte befagyott, nem elsősorban a lakáspiac, hanem az üzleti célú ingatlanok piaca is. Érdemi ingatlaneladást így nem hajtottunk végre.

Ezért miután 2013-ban lejárt a futamidő, úgy döntöttünk, hogy tovább működtetjük az alapot, de speciális formában, belépési korláttal. Ez azt jelenti, hogy az alap kinyitásával nem a lakossági befektetőket céloztuk meg. A ma élő befektetési politika egyébként változatlanul az ingatlanok eladását és az alap megszüntetését célozza meg, azonban folyamatosan mérlegeljünk ennek a döntésnek a felülvizsgálatát.

P.: Mennyi ez a belépési korlát?

V. Z.: Legalább tízmillió forint értékben kell vásárolni befektetési jegyet. De ez lehetővé teszi, hogy a befektetési politika szabadabb legyen, kisebbek a kötöttségek, a befektetési korlátok. Így magas lehet az ingatlanok aránya, valamint a tőkeáttétel, azaz a hitelek aránya az alapban. Részben ez tette lehetővé a magasabb hozamot.

Váradi Zoltán

Részben pedig az, hogy az alap átalakítása után, valamikor 2011 körül a devizafedezeti pozíciókat is megszüntettük. A mögöttes ingatlanok bérleti díjai ugyanis nagyrészt euróban vannak megállapítva, ezért ha az euróárfolyamot nem fedezzük, akkor a forint gyengülése növeli a forintbevételeket. Ennek az elmúlt években szintén jelentős hatása volt, hiszen a forint fokozatosan gyengült.

Az ingatlanportfólió is jól működik. Attól függetlenül, hogy a cél az értékesítésük volt, a portfóliót folyamatosan gondoztuk, így az utóbbi években nőtt a bérbeadottsági szint is. Ma is jelentős euróhozamot termel a portfólió.

P.: Most az alacsony kamatok és az emelkedő lakásárak miatt megnőtt az érdeklődés az ingatlanalapok iránt, nem lenne érdemes ismét visszatérni a lakossági forgalmazáshoz?

V. Z.: Az alapkezelő jelenleg is vizsgálja annak a lehetőségét, hogy ismét lakossági termékké alakítsuk az ingatlanalapot, döntés azonban még nem született. Maga az ingatlanpiac is sokat javult, a pénzpiaci hozamok is változtak, valóban ismét vonzó termék lett az ingatlanalap. Nemcsak a lakáspiac, hanem a kereskedelmi ingatlanok piaca is sokat javult.

P.: Tovább is élénkülhet az üzleti célú ingatlanpiac Magyarországon?

V. Z.: Nemrég egy lengyelországi fórumon az derült ki, hogy a lengyel ingatlanpiac sokkal vonzóbb, mint a magyar, és mindaddig, amíg Magyarország vissza nem kerül a befektetési kategóriába, ebben nem is várható nagyon nagy változás. Bár már most is van élénkülés, a külföldiek számára csak akkor leszünk igazán vonzóak.

A lengyel piac ugyan előrébb tart, a magyar piacban inkább van még növekedési potenciál. Részben a várható felminősítésünkkel, részben az alacsony kamatok miatt a magyar ingatlanok vonzó befektetést jelenthetnek a következő években. Ezért is merült fel bennünk, hogy a lakosság felé nyissunk.

P.: Mi kell még ehhez a belépési korlát megszüntetése vagy eltörlése mellett?

V. Z.: Egészen mások ma már a jogszabályok rendkívüli esetekre, mint 2008-2009-ben voltak. Ám ahhoz, hogy ne nézzünk szembe olyan likviditási problémával, mint akkor, sokkal óvatosabbnak kell lennünk, például jobban kell diverzifikálnunk bérlők között, földrajzilag stb. Ha ki tudunk alakítani egy olyan struktúrát, amely vonzó az ügyfél számára és biztonságos is, akkor lehet róla szó, hogy ismét átalakítsuk az alapot.

P.: Gondolom elsősorban egy készpénz-pufferre van szükség a visszaváltások finanszírozására.

V. Z.: Igen, az nagyon fontos.

P.: Ha viszont sok a készpénz, felhígul az alap és romlik a hozama.

V. Z.: Igen, a készpénz jelenleg lényegében nulla bevételt hoz, meg kell találni az egyensúlyt, hogy a hozam megfelelő szintű maradjon, leginkább a Kamatozó Kincstárjegy, azaz az egy éves lakossági állampapírok szintje felett. Valamint a biztonság is megfelelő legyen.

P.: Az utóbbi pár évben az ingatlanalapok ingatlanai miért nem értékelődtek fel jelentősebben attól, hogy a kamatszint a töredékére esett? Elvileg jóval többet kéne érjen ugyanaz az épület, ugyanazzal a bérletidíj-bevétellel két-három százalékos, mint hat-hét százalékos kamatok mellett.

V. Z.: Az ingatlanértékelőtől kapott jelzések alapján a pozitív piaci változások csak a közelmúltban indultak be. Az, hogy nem vagyunk még befektetési kategóriában, az is sokat elárul, ez a szegmense a tőkepiacnak érzékeny az ország hitelminősítésére, és vannak politikai kockázati megfontolások is. Főleg az orosz és az ukrán példák után a külföldiek jóval óvatosabbak általában az egész régiónkkal szemben is.

De miután csak most kezdtek beindulni a változások, még beindulhatnak pozitív átértékelődési folyamatok. Az alapok értékelése azonban nemcsak a diszkont kamatszinttől függ, hanem attól is, milyen a bérlői mix, vagy milyen az ingatlan fizikai romlása. Egyre többet és többet kell költeni egy régi ingatlanra ahhoz, hogy versenyképes maradjon a piacon.

Elképzelhető, hogy az eddig bekövetkezett árjavulást például bőven kompenzálta az ingatlanok avulása, állapotromlása. A diszkontrátáknak mindenképp lejjebb kellene jönniük. A bérbeadottság szintje viszont most már nagyon közelít ahhoz, amikor a bérbeadók diktálnak a piacon, ma már nagyon nehéz szabad ingatlanokat találni.

P.: Ez azért van, mert felpörgött a gazdaság, vagy azért, mert kevés ingatlan épült az utóbbi években?

V. Z.: Mindkettő egyszerre, ezek mindig ciklikusan egymás ellen hatnak. Korábban túl nagy volt a kínálat és visszaesett a kereslet a gazdasági válság miatt, most beindult a kereslet, de nem követte még megfelelő mértékben az építések fejlődése. Ezért a bérbeadók jobb pozícióba kerültek.

Tehát nem kizárt, hogy lesznek felértékelődések ebben az alapban és másoknál is. A mi ingatlanportfóliónk mindenesetre 2002 óta működik, 2009 óta nem volt benne jelentős változás, így a portfólió öregszik, aminek szintén van hatása az értékére.

P.: Milyen ingatlanok vannak az alapban?

V. Z.: A legnagyobb arányban irodaépületek, ez 40-50 százaléka a portfóliónak. Például a MÁV által bérelt Könyves Kálmán körúti ingatlan, amely önmagában közel a negyede az ingatlanvagyonnak. Vannak benne ipari ingatlanok, és két bevásárlóközpont, a Rózsakert és a miskolci Szinva Park. Kisebb értékben logisztikai ingatlanok és kisebb kereskedelmi ingatlanok is akadnak.

Vannak benne Raiffeisen-bankfiókok is, de tavaly ősszel a bankcsoport bezárt  számos bankfiókot, és ez érintette az alap egyes ingatlanjait is.

P.: Ezekhez most új bérlőt kell keresni?

V. Z.: Igen, ez a munka most folyik. De ezek főleg megyeszékhelyeken, központi helyeken levő ingatlanok, jó esély van arra, hogy hasznosítani, kiadni vagy eladni tudjuk.

P.: A kisbefektetők gyakran kopogtatnak azzal, hogy láttam, az alapnak jó hozama van, és vásárolni szeretnék belőle?

V. Z.: Volt már rá példa, hogy a hálózatból jelezték felénk az érdeklődést., Illetve azt is látjuk, hogy sok pénz megy át az ingatlanpiacra, bankbetétből, más banki eszközökből, privátbanki számlákról egyaránt. Lakásokat venni és kiadni jó lehetőség, de nagyon macerás dolog, vannak adóvonzatai és komoly időráfordítást, felújítást igényel. Aki nem szeretné ezt vállalni, annak jó alternatívát jelenthet egy ingatlanalap, ahol jó egyensúly van a likviditási arány és az ingatlanok feltöltöttsége között.

P.: Az ingatlanalapokon túl, mostanában kötvényalapokat, vegyes alapokat és abszolút hozamú alapokat vásároltak leginkább a kisbefektetők. Mit gondolnak, mi lesz a következő pár évben a kisbefektetők körében a slágertermék? Illetve, mi kellene, hogy legyen, mivel lehet hozamot elérni?

V. Z.: Az elmúlt három évben kezdetben az abszolút hozamú alapok térhódítása volt a jellemző tendencia. Jól hangzott ugyanis a válság után, hogy azok deklarálták, rossz piaci körülmények, eső árfolyamok mellett is pozitív hozamot próbálnak majd elérni. Nem is volt rossz a teljesítményük, bár az átlagos hozamuk a passzívabban kezelt, benchmark-követő alapokét szerintem azért nem teljesítette túl.

Később, nagyjából 2013 végétől 2015 elejéig a vegyes alapok kezdtek teret hódítani, miután a teljesítményük is jó volt. Tavaly azonban ebben is elbizonytalanodás következett, ahogy a hozamok visszaestek a sok éves részvénypiaci emelkedés leülése miatt. Talán kicsit későn pártoltak át a befektetők a vegyes alapokhoz.

Ma, az utóbbi hónapokban szinte valamennyi eszközosztályból, alapfajtából pénzkivonás van, talán épp az ingatlanalapok kivételével.

P.: Nagy és erős konkurens jelentkezett, az állam.

V. Z.: Az alapkezelők jelenleg komoly versenyre vannak ítélve a lakossági állampapírok magas hozama miatt, és csak úgy tudnak több hozamot elérni, ha növelik a kockázatot. Az viszont nagyon megnöveli a volatilitást, azaz a befektetési jegyek árfolyamának ingadozását. Nehéz ma évi 2,5 százalékos hozamot kitermelni.

Az lett volna jó, ha az ügyfelek az elmúlt években dedikált, tehát például vegyes alapokat vásároltak volna, és most kezdenének abszolút hozamú alapokat vásárolni, de fordítva történt. Ma leginkább az aktív vagyonkezeléssel lehet versenyképes hozamokat generálni. A Raiffeisen Alapkezelő termékkínálatában is megtalálhatók abszolút hozamcélú alapok (Raiffeisen Index Prémium Alap, Raiffeisen Hozam Prémium Alap), a stratégiájukat úgy alakítottuk ki, hogy képesek legyenek megverni a fent említett kincstárjegyek teljesítményét.

P.: Tudják az ügyfelek, mi a különbség reálkamat és nominális kamat között? Nem félnek attól, hogy az újra meginduló infláció csökkenti a megtakarításaik értékét?

V. Z.: A nominális hozam bűvöletében élnek alapvetően, nem elégednek meg a két százalékos hozammal nulla százalékos infláció mellett. Miközben megelégedtek annak idején a tíz százalékkal a nyolc százalékos infláció mellett. Pedig a megtakarítóknak a kettő ugyanaz. Ezt nagyon nehéz megváltoztatni, nem is nagyon törekszik rá senki.

Az államadósság kezelőinek célja, hogy az államadósság belföldi finanszírozásának arányát még tovább növelje, ezzel csökkentve a sérülékenységünket. Rugalmasan tudják azonban alakítani nemcsak a lakossági állampapírok hozamszintjét, hanem azt is, hogy milyen ösztönzőket adjanak az értékesítésben részt vevő bankoknak. Ez egy fontos szempont, amikor az alapkezelő dönt arról, milyen termékstruktúra-átalakításokat vigyen véghez. A hagyományos alapkezelés nem feltétlenül tudja rövid távon kezelni ezt a versenyhelyzetet, amíg az intézményi befektetők ki vannak zárva a lakossági állampapírok piacáról.

P.: Volt olyan ötlet, hogy a lakossági alapok is vehessenek lakossági állampapírt.

V. Z.: Volt, úgy tudom, ezek a megbeszélések elhaltak. De azt biztosan látja az állam is, hogy bár külföld felé való függőségünk csökkenése pozitív jelenség, a jelenlegi helyzet torzulásokat okoz a piacon. Ennek a jele az alapok tőkéjének csökkenése is.

A Raiffeisen Alapkezelő is arra törekszik, hogy a jelenlegi helyzethez igazítsa termékpalettáját, ennek része lehet az ingatlanalap esetleges kinyitása is. A meglévő alapok közül amelyek a mostani környezetben versenyképesek, azoknál törekszünk arra, hogy növeljük az aktivitást. Másokra, mint a pénzpiaci alapok, kisebb hangsúlyt helyezünk majd.

Az aktivitás nemcsak a befektetések kiválasztásánál értendő, hanem az aktív kockázatkezelésre is. A verseny fontos eleme lesz, hogy ki hogyan tudja megkímélni az ügyfeleket a turbulens tőkepiaci környezetben, ami erre az évre is várható.

Részvényárfolyamok

részvény ár min max változás vétel eladás forgalom deviza dátum idő
OTP 17035 16895 17045 +0,83% 17005 17040 769 717 405 HUF 2024-03-19 10:43:37
MOL 2954 2954 2978 -0,61% 2952 2954 70 674 736 HUF 2024-03-19 10:43:14
MTELEKOM 894 893 898 -0,45% 894 896 10 056 024 HUF 2024-03-19 10:26:00
RICHTER 9340 9310 9375 +0,48% 9335 9340 576 696 765 HUF 2024-03-19 10:41:09
OPUS 396 395 396 -0,50% 395 396 781 699 HUF 2024-03-19 10:43:00
A fentiek 15 perccel késleltetett adatok, melyeket a Portfolio TeleTrader Kft., a Budapesti Értéktőzsde hivatalos adatszolgáltatója biztosít számunkra.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Befektetési alapok Nőtt a befektetási alapok vagyona februárban - a hozamok változatosak
Privátbankár.hu | 2024. március 14. 12:54
Februárban 4,3 százalékkal, 626 milliárd forinttal nőtt a befektetési alapokban kezelt vagyon, így az előző hónap végén a Bamosz tagjai 15 179 milliárd forintot kezeltek befektetési alapokban.
Befektetési alapok Ingatlanalapok: kiemelkedő eredmények nehéz piaci helyzetben
PR | 2024. március 13. 08:58
Noha a tavalyi- év jelentős kihívásokat tartogatott a hazai és a nemzetközi kereskedelmi ingatlanpiacon, az ingatlanalapok és a magyarországi befektetési alapkezelők szempontjából 2023 kifejezetten eredményes évnek volt tekinthető. Ezen belül pedig kiemelkedően teljesítettek a Gránit Alapkezelő ingatlanos termékei. Az elemzők várakozása szerint a következő években az ingatlanbefektetések volumene emelkedni fog hazákban és a régióban, ami új lendületet adhat a kereskedelmi ingatlanpiacnak, és kedvezően hathat az ingatlanalapok teljesítményére is. A hazai és nemzetközi kereskedelmi ingatlanpiac, valamint az ingatlanalapok tavalyi teljesítményéről és idei kilátásairól beszélgettünk Pozsgai Gáborral, a Gránit Alapkezelő értékesítési vezetőjével és Duha Bencével, szenior értékesítési és terméktámogatási menedzserrel.
Befektetési alapok Az év legjobb alapkezelőjét díjazták
Privátbankár.hu | 2024. március 1. 11:23
A Real Estate Awards Gálán az Erste Alapkezelő Zrt. kapta az Év Asset Management Cége 2023 elismerést. Ezzel a társaság másodszor nyerte el az ingatlanpiaci szakma egyik legjelentősebb díját.
Befektetési alapok Egy vagy két számjegyű hozam jutott az ingatlanalap-befektetőknek tavaly?
Eidenpenz József | 2024. január 26. 05:41
Nagy átlagban elmaradtak az évi tíz százaléktól a hazai ingatlanalapok hozamai tavaly, de volt néhány kivétel. Ennek számos oka lehet, nem csak a gazdaság és az ingatlanpiac lehűlése, még a kamatszint és a forint is belejátszhatott.
Befektetési alapok Már túl erős a forint, százmilliárdokat fizet nekünk idén a PMÁP
Eidenpenz József | 2024. január 18. 15:01
Az Equilor szerint 2024-ben a magyar gazdaság kilábalhat a recesszióból, 3,2 százalékkal bővülhet a GDP, a forint viszont enyhén gyengülhet, év végén 395 forint lehet az euró. Nemsokára több százmilliárd forintnyi állampapírkamat keres majd új helyet. Az év azonban a nagy kérdőjelek éve lesz a sok kockázat miatt.
Befektetési alapok Mi történt a magyarok legkedveltebb alapjaival?
Eidenpenz József | 2024. január 15. 05:44
Megnéztük a kötvényalapok tavalyi teljesítményét, a hozamuk pedig átlagosan jóval meghaladta az inflációt, 14,77 százalékra rúgott az évben. Ám nagy a szórás, devizában például nem volt jó ötlet megtakarítani. Másrészt pedig még ez sem tudja feledtetni a rettenetes 2022-es esztendőt.
Befektetési alapok Az MBH önálló, specializált befektetési bankjánál is a reneszánszukat élik a kötvénybefektetések
Natív tartalom | 2024. január 2. 13:04
A három hitelintézet fúziójából létrejött és 2023. május 1-jén indult MBH Bank a turbulens gazdasági környezet és az egyesüléssel járó plusz feladatok mellett is kiemelkedő tavalyi első háromnegyedéves eredményeket tudhat maga mögött. A privátbanki üzletág által kezelt vagyon mintegy 20 százalékos gyarapodásához vezető folyamatok mellett természetesen szó esett az idei kilátásokról is az újonnan alakult MBH Befektetési Bank vezérigazgató-helyettesével, Pleschinger Gyula Márkkal készült interjúban.
Befektetési alapok Van, ahol 362 milliárd forintot ért a november
Privátbankár.hu | 2023. december 14. 15:41
Szépen híznak a befektetési alapok.
Befektetési alapok Évi 35 százalékos hozam kötvényalappal
Eidenpenz József | 2023. október 24. 09:31
Az utóbbi egy évben 15-35 százalék közötti hozamot értek el a forintos hazai rövid és hosszú kötvényalapok, de ennek megismétlődése valószínűtlen. Ha a hozamcsökkenési trend tovább tart, akkor azért még előfordulhatnak két számjegyű értékek. A devizavétel sem jött be tavaly, a devizás alapok eredményei szerényebbek voltak. 
Befektetési alapok Ez a vagyon 438 milliárd forinttal hízott egy hónap alatt
Privátbankár.hu | 2023. október 16. 13:57
A befektetési alapokban kezelt pénzekről van szó.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG