8p

Mi lesz az árrésstop vége?
Belebukhat valaki az MNB-alapítványi botrányba?
Mik lennének egy új kormány legfontosabb teendői?

Online Klasszis Klub élőben Csillag Istvánnal!
Vegyen részt és kérdezze Ön is a korábbi gazdasági és közlekedési minisztert!

2025. június 25. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Nagy átlagban elmaradtak az évi tíz százaléktól a hazai ingatlanalapok hozamai tavaly, de volt néhány kivétel. Ennek számos oka lehet, nem csak a gazdaság és az ingatlanpiac lehűlése, még a kamatszint és a forint is belejátszhatott.

A hazai ingatlanalapok továbbra is kedveltek, erre utal, hogy tavaly a tőkéjük 15 százalékkal nőtt a Befektetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetsége (Bamosz) adatai szerint. Mégpedig annak ellenére, hogy korábban a szabályozó Magyar Nemzeti Bank (MNB) lényegében megálljt parancsolt a növekedésüknek, korlátozva a legnépszerűbb sorozatok vásárlását.

Amint látni fogjuk, ennek a növekedésnek a nagyobb része a hozamokból származott, ez is jelzi, hogy a szektor tavaly a válsághangulat közepette is viszonylag jól, pluszban teljesített. A magyarok számára márpedig az ingatlan az értékmegőrzéssel szinte szinonim fogalom. A legtöbben úgy vélik, hogy védelmet nyújt az infláció ellen, és így hosszú távon mindenképpen jó befektetésnek tekinthető. Ez ugyan a valóságban ennél jóval bonyolultabb, de az ingatlanalapok emiatt is nagy népszerűségnek örvendenek.

Átlagos hozam tíz százalék alatt

Az adatok alapján az ingatlanalapok átlagos hozama azonban viszonylag szerény volt, éves szinten 6,93 százalék. Ebben azonban benne vannak a devizás alapok is, amelyek névleges hozama többnyire alacsonyabb. Az alapok vagyonuk egy részét ugyanis kamatozó eszközökben tartják, és a fontosabb nyugati devizák kamatai jóval alacsonyabbak volt tavaly, mint a forintkamatok.

Ingatlanalapok hozama 2023 végéig

Alap neve Deviza 1 éves 3 éves 5 éves

Ingatlanalapok

Erste Euro Ingatlan T180  EUR 4,80% 3,38%  
Erste Euro Ingatlan T  EUR 4,81% 3,38% 2,87%
Erste Ingatlan T180  HUF 14,83%    
Erste Ingatlan T  HUF 14,83% 9,35% 6,71%
MKB Ingatlan HUF 16,62%    
MPT Ingatlan A HUF 12,90% 8,70% 7,07%
OTP Ingatlan A  HUF 12,27% 7,46% 5,08%
Raiffeisen Ingatlan A180  HUF 14,20% 11,10%  
Raiffeisen Ingatlan A  HUF 13,31% 10,79% 9,12%
Raiffeisen Ingatlan B  HUF -1,63% 5,89% 8,16%
Raiffeisen Ingatlan D180  EUR 1,86% 3,83%  
Raiffeisen Ingatlan D  EUR 1,92% 3,76% 4,61%
Raiffeisen Ingatlan U180  USD 4,17% 5,25%  
Raiffeisen Ingatlan U  USD 3,87% 5,12% 6,36%

Közvetett ingatlanalapok (alapokba fektető alapok)

OTP Dollár Ingatlanba Fektető USD 2,34% 1,67% 1,93%
OTP Euró Ingatlanba Fektető EUR 1,10% 0,04% 0,15%
OTP Ingatlanvilág Al. Al. HUF 15,04% 8,09% 6,68%
OTP PRIME Euró Ingatlanba Fektető EUR 2,03% 2,17% 3,07%
Takarék Dollár Ingatlan Al. Al. USD 4,31% 2,87% 3,78%
Takarék Euró Ingatlan Al. Al. EUR 2,61% 1,81% 2,52%

Egyéb, speciális ingatlanalapok

Biggeorge 4. Ingatlanfejlesztő HUF 4,33% 25,69% 44,89%
Duna House Magyar Lakás Ingatlanalap A  HUF -1,90% 3,72% 3,62%
Duna House Magyar Lakás Ingatlanalap B  HUF 0,49% 4,06%  
Európa Ingatlan A HUF 2,73% 2,98% 4,74%
MPT Ingatlan I HUF 15,26% 10,25% 8,37%
OTP PRIME HUF 13,02% 11,83% 9,86%
         
Átlag   6,93% 6,38% 7,35%
Forintos sorozatok átlaga:   9,75% 9,22% 10,39%
Csak a legfontosabb, lakossági forintos alapok:   12,17% 8,88% 7,23%
Devizás sorozatok átlaga:   3,07% 3,03% 3,16%
 Forrás: a Bamosz.hu adatbázisa.

Ha csak a forintos sorozatokat átlagoljuk, ezek hozama már valamivel kedvezőbb, éves szinten 9,75 százalék volt a 2023-as évben. Ha pedig csak a legfontosabb lakossági forintos befektetésijegy-sorozatokat nézzük, amelyeket a kisbefektetőknek kínálnak, a teljesítményük 12,2 százalék volt (ami egyszerű számtani átlag). Ez már nem hangzik rosszul, de nem éri el a kötvényalapok vagy a részvényalapok átlagát (18, illetve 15 százalék körül forintban), amint ezt korábbi cikkeinkben kifejtettük:

Az inflációt nehéz utolérni

Még szomorúbb lehet a befektetők számára, hiszen ezek az alapok igazából hosszú távú befektetésnek valók, hogy a három- és ötéves hozamok is meglehetősen szerények voltak tavaly év végéig. Miközben az infláció a 2022-es évben igen csúnyán elszállt (több mint huszonöt éve nem látott magasságba, 25 százalék fölé került - a szerk.).

A befektetőket vigasztalhatja, hogy végül is egyfajta gazdasági válságot élünk át, még ha papíron egyes gazdasági mutatók pozitív képet is festenek. Mindenesetre ingatlanpiaci fellendülésről és pezsgésről semmiképpen sincsen szó. Így lehet abban reménykedni, hogy jönnek majd jobb idők az üzleti ingatlanokra, hiszen az alapok főleg irodákat, plázákat, üzlethelyiségeket, raktárakat, esetleg gyárépületeket tartalmaznak.

Magyarországon jellemzően 6-9 százalékos euróhozamot lehet elérni a kereskedelmi ingatlanokkal – írta korábban a Gránit (volt Diófa) Alapkezelő.

Minden ingatlanalap más

A táblázatban külön csoportba soroltuk azokat az alapokat, amelyek nem közvetlenül ingatlanok vásárlásával, kezelésével foglalkoznak, hanem más ingatlanalapok befektetési jegyeit vásárolják, vagyis alapok alapjai (úgynevezett közvetett alapok). Külön szekcióban vannak azok is, amelyek különlegesek, például az egyik megszűnés alatt áll, a másik inkább intézményi befektetőknek vagy vállalati ügyfeleknek való.

A hazai befektetési alapok tőkéje alapfajták szerint. Forrás: Bamosz
A hazai befektetési alapok tőkéje alapfajták szerint. Forrás: Bamosz

Végső soron minden egyes alap különböző, nincs kettő egyforma, amelyek befektetési politikája megegyezne. Így nem is rendeztük sorba hozam szerint az eredményeket. Mindegyik hozamhoz mérlegelni kell, hogy milyen kockázati szintben érte el az alap. Az adatok korlátozottan hasonlíthatók össze. A fenti táblázatban azonban megnézheti, hogy a saját alapja hogyan teljesített.

Ingatlanalap, vagy inkább vegyes?

Az ingatlanalapok egy része tőkéjének jelentős részét likvid, kamatozó eszközökben tartja, azaz jellemzően rövid lejáratú állampapírokban, esetleg bankbetétekben. Némelyik végső soron inkább vegyes jellegű alapnak tekinthető. (A decemberi havi jelentések szerint év végén egyes alapok tőkéjének 30-55 százaléka is ilyen kamatozó eszközökben volt.)

Ez pedig azt is jelenti, hogy a hozamok eléggé jelentősen ki vannak téve az állampapírhozamok alakulásának Magyarországon. Ezek pedig tavaly az év nagy részében folyamatosan csökkentek, különösen májusban volt egy jelentős zuhanás. Ettől eltekintve az év nagy átlagában ezek az eszközök eléggé jelentős kamatbevételhez juttathatták a befektetési jegyek tulajdonosait.

A három hónapos magyarországi állampapírhozam. Forrás: Tradingview.com. További árfolyamok, grafikonok: Privátbankár Árfolyamkereső.
A három hónapos magyarországi állampapírhozam. Forrás: Tradingview.com. További árfolyamok, grafikonok: Privátbankár Árfolyamkereső.

Nem segített az erősödő forint

Mivel azonban most már csak 6-7 százalékos rövid futamidejű állampapírhozamokat látunk – és az MNB várhatóan tovább csökkenti majd a kamatokat, ami hathat a hozamokra –, 2024-ben az alapok kamatbevételei is várhatóan csökkenni fognak.

Az euró/forint árfolyam. Forrás: Tradingview.com. További árfolyamok, grafikonok: Privátbankár Árfolyamkereső.
Az euró/forint árfolyam. Forrás: Tradingview.com. További árfolyamok, grafikonok: Privátbankár Árfolyamkereső.

Egy másik fontos tényező az euró-forintárfolyam. Az üzleti ingatlanok piacán igen elterjedt, hogy euróban határozzák meg a bérleti díjakat, így aztán az alapok bevételeinek egy jelentős része ebben keletkezik. Következésképpen, ha a forint erősödik, akkor a hazai fizetőeszközben számolt bevételek csökkennek, ha viszont gyengül, akkor emelkednek. Tavaly pedig jelentős forinterősödés volt megfigyelhető, ami valószínűleg nem tett jót egyes alapoknak, alapsorozatoknak (bár 2022-ben még kedvezett nekik).

Érdemes jelentéseket olvasni?

Hogy még bonyolultabb legyen a kép, egyes alapok ezeket a devizabevételeket forintra fedezik, vagyis valamilyen származékos, például határidős ügylettel kiküszöbölik az árfolyamváltozások hatását, úgyis mondhatjuk, hogy az euróbevételeket előre eladják. Ezzel mérséklődik a kockázatuk, csökken a befektetési jegyek árfolyamának ingadozása, ami bizonyos esetekben jó, bizonyos esetekben pedig rossz. Ez is magyarázat lehet arra, hogy egyes befektetési jegysorozatok hozama tavaly alacsony volt.

További ingatlanalapos tárgyú cikkeink, interjúink itt olvashatók.

Hogy hogyan vélekednek a piacról, alapjaik teljesítményéről vagy kilátásairól az illetékesek, maguk az alapkezelők, az majd az éves jelentésekből derül ki (a havi jelentéseik száraz adathalmazok.) Ezek azonban majd csak tavasszal érkeznek.

A Privátbankár.hu Kft. (privatbankar.hu) nem minősül a befektetési vállalkozásokról és az árutőzsdei szolgáltatókról, valamint az általuk végezhető tevékenységek szabályairól szóló 2007. évi CXXXVIII. törvény („Bszt.”) szerinti befektetési vállalkozásnak, így nem készít a Bszt. szerinti befektetési elemzéseket és nem nyújt a Bszt. szerinti befektetési tanácsadást a felhasználói részére. A privatbankar.hu honlaptartalma ("Honlaptartalom") a szerzők magánvéleményét tükrözi, amelyek a privatbankar.hu közzététel időpontjában érvényes álláspontját tükrözik, amelyek a jövőben előzetes bejelentés nélkül megváltozhatnak. A Honlaptartalom kizárólag tájékoztató jellegű, az érintett szolgáltatások és termékek főbb jellemzőit tartalmazza a teljesség igénye nélkül és kizárólag a figyelem felkeltését szolgálja. A megjelenített grafikonok, számadatok és képek kizárólag illusztrációs célt szolgálnak, azok pontosságáért és teljességéért az privatbankar.hu felelősséget nem vállal. A Privátbankár.hu Kft, mint a privatbankar.hu honlapjának üzemeltetője, továbbá annak szerkesztői, készítői és szerzői kizárják mindennemű felelősségüket a Honlaptartalomra alapított egyes befektetési döntésekből származó bármilyen közvetlen vagy közvetett kárért. Ezért kérjük, hogy a befektetési döntéseinek meghozatala előtt mindenképpen több forrásból tájékozódjon, és szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadójával. A Privátbankár.hu Kft. (privatbankar.hu) az adott pénzügyi eszközre általa tájékoztató céllal készített Honlaptartalomból esetlegesen következő ügyletkötésben semmilyen módon nem vesz részt, és így a függetlensége megőrzésre kerül. Mindezekből következik, hogy a Honlaptartalmával vagy annak közreadásával a Bszt., valamint az annak hátteréül szolgáló, az Európai Parlament és a Tanács 2004. április 21-én kelt, 2004/39/EK számú, a pénzügyi eszközök piacairól szóló irányelve („MIFID”) jogszabályi célja nem sérül.

Részvényárfolyamok

részvény ár min max változás vétel eladás forgalom deviza dátum idő
OTP 26640 26640 27100 -1,73% 0 0 6 064 470 820 HUF 2025-06-19 17:07:59
MOL 2966 2924 2988 -0,74% 0 0 1 163 193 658 HUF 2025-06-19 17:07:01
MTELEKOM 1788 1778 1794 -0,22% 0 0 353 666 206 HUF 2025-06-19 17:08:40
RICHTER 10270 10260 10450 -1,34% 0 0 1 620 156 160 HUF 2025-06-19 17:05:18
OPUS 584 584 592 +0,34% 0 0 77 175 418 HUF 2025-06-19 17:10:58
A fentiek 15 perccel késleltetett adatok, melyeket a Portfolio TeleTrader Kft., a Budapesti Értéktőzsde hivatalos adatszolgáltatója biztosít számunkra.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Befektetési alapok Hogyan jöhet ki Magyarország jól a vámháborúkból?
Izsó Márton - Herman Bernadett | 2025. június 18. 15:15
Mik azok a békerészvények, és nyerhet-e Magyarország, valamint a régió az európai fiskális stimulussal, és számítanak-e újabb különadókra? – ezekről mondta el véleményét Czakó Ágnes, az OTP Alapkezelő szenior porfólió menedzsere, aki elnyerte az Év feltörekvő portfolió-menedzsere címet a Privátbankár Alapkezelő Klasszis 2025 versenyén.
Befektetési alapok Mi vár Európára Trump vámpolitikájában, Magyarország hogyan jöhet ki a helyzetből?
Herman Bernadett | 2025. június 17. 15:01
Mik azok a békerészvények, és nyerhet-e Magyarország, valamint a régió az európai fiskális stimulussal, és számítanak-e újabb különadókra? – ezekről mondta el egy május végi interjúban véleményét Czakó Ágnes, az OTP Alapkezelő szenior porfólió menedzsere, aki elnyerte az Év feltörekvő portfolió-menedzsere címet a Privátbankár Alapkezelő Klasszis 2025 versenyén.
Befektetési alapok Hold Alapkezelő: Aki tud hosszú távon gondolkodni, tartson több részvényt vagy részvényalapot
Izsó Márton - Csabai Károly | 2025. június 16. 15:01
A Privátbankár.hu idei befektetési alapkezelői szavazásán a szakma által az Év Alapkezelőjének választott Hold Alapkezelő két szakemberével, Móricz Dániel befektetési vezetővel és Tuli Péter intézményi üzletágvezetővel részletesen kielemeztük a jelenlegi pénz- és tőkepiaci folyamatokra ható tényezőket.
Befektetési alapok Évi 2-3 százalékkal leértékelődő forint mellett vonzó a devizabefektetés
Eidenpenz József | 2025. május 28. 19:01
A K&H Értékpapír rendszeres ETF befektetési programját azoknak ajánlják, akik rendszeresen szeretnének félretenni, és a magas hozam érdekében mernek vállalni némi kockázatot. A programban devizaalapú befektetések szerepelnek, amik hozamát növelheti a forint évi átlagos 2-3 százalékos leértékelődése is. Interjú Horváth Istvánnal, a K&H Értékpapír vezérigazgatójával.
Befektetési alapok Infláció vagy növekedés? Mi aggasztja most jobban a szakértőket?
Izsó Márton - Herman Bernadett | 2025. május 28. 09:23
Bebesy Dániellel, az Erste Alapkezelő kötvényportfólió-menedzserével a világpiacon zajló feszültségekről és azok magyar gazdaságra gyakorolt hatásáról beszélgettünk. A szakértő devizás kötvényalapjával harmadik helyezést ért el az idén a Privátbankár.hu szavazásán.  
Befektetési alapok Az agresszív vámokkal a Trump-adminisztráció a saját szavazóit lövi lábon – Klasszis Podcast
Izsó Márton - Csabai Károly | 2025. május 22. 09:31
Gyurcsik Attilával, a Privátbankár.hu idei befektetési alapkezelői szavazásán első, második és harmadik helyeket is elért Accorde Alapkezelő vezérigazgatójával részletesen átbeszéltük a világban most zajló geopolitikai feszültségeket és a most észszerűnek tűnő befektetési stratégiákat.
Befektetési alapok Kiderült, mibe tették az emberek az állampapírkamatokat
Privátbankár.hu | 2025. május 19. 19:22
Tovább nőtt az első negyedévben a háztartások vagyona. Az állampapíroktól megváltak sokan, inkább a befektetési alapokat keresték. Az erős forint miatt sokan devizázni kezdtek, a nyugdíjpénzek pedig bent maradtak a pénztárakban – írja az Mfor.hu.
Befektetési alapok Klasszis: megvannak a legjobb magyar befektetési alapok és alapkezelők, innovációk
Privátbankár.hu | 2025. április 16. 09:54
A hazai befektetési alapok vagyona 2024-ben is dinamikusan nőtt tovább, megközelítette a 18 ezer  milliárd forintot, ami 27,7 százalékos emelkedés volt. A Privátbankár.hu idén is kiosztotta a Klasszis 2025 díjakat a hazai alapkezelői szakma legjobb szakembereinek. Az Év Alapkezelője a HOLD Alapkezelő, az Év Portfóliómenedzsere Szőcs Gábor, az Év Feltörekvő Portfóliómenedzsere pedig Czakó Ágnes lett.
Befektetési alapok Még csak a felénél tartunk, de már megvan az évtized biznisze?
Privátbankár.hu | 2025. március 10. 12:35
Az Erste Nyíltvégű Ingatlan Befektetési Alap megvette a HelloParks két raktárcsarnokát.
Befektetési alapok Lehet a 100 milliárdos vagyon is túl sok
Privátbankár.hu | 2025. március 3. 16:33
Kényszerű lépés Zsiday Viktor alapjánál.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG