Az áfacsökkentés menthetné meg a döglődő lakáspiacot

2011-ben tovább folytatódott az újonnan piacra kerülő lakáskínálat csökkenése; 164 társasházi beruházás keretében 2490 új lakás megépítését regisztrálta az OTP Jelzálogbank budapesti adatbázisa. A tipikus projektméret ennek megfelelően 15 lakásosra zsugorodott, míg a válság előtti években átlagosan 30-40 lakásos épületeket adtak át.

Továbbra is a XI. kerületet tartják a legkevésbé kockázatos terepnek a fejlesztők; minden negyedik lakás, közel 700 a kerületben épült meg, melyet a XIV. kerület 370, a XIII. 250, a II. és IX. pedig 180 lakással követ. Ezzel szemben mindössze 10 és 20 közötti új lakásszámmal állnak az I., V., XII., XVI., XX. és XXI. kerületek. Jövőre ráadásul a megépülő lakások számának további csökkenése várható.

Torzókat építenek

Nem ritka, hogy már megkezdett, a remélt közeljövőbeni piaci fellendülésre spekuláló, válságban indított beruházások állnak le, míg egy új tulajdonos át nem veszi azokat, vagy a legrosszabb esetben félig megépített torzók maradnak. Tavaly is több nagy beruházás került az egykori projektfinanszírozó bankok tulajdonába. Bedőlések épp úgy előfordulnak a magas presztízsű budai oldalon, mint Pest peremkerületeiben.

„Mintegy 80 olyan beruházásról van információnk, melyekben egyszer már árulták a lakásokat, ám menet közben, nagyrészt 2008 és 2011 között, leállt az értékesítés. A legtöbb ilyen eset a II., VII., VIII., XIII. és XIV. kerületben fordul elő. Olyan szerencsés beruházóval is lehet ugyanakkor találkozni, aki már megépült házban szünetelteti önszántából az értékesítést, mert nem szeretné nyomott áron eladni a lakásokat, így inkább kivár” – teszi hozzá Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

Milliós akciók és félkész lakások

A lelassult értékesítés előmozdítása érdekében a beruházók különböző ötletekkel próbálják a potenciális vevők érdeklődését felkelteni. Előszeretettel élnek pl. a bérlet lehetőségével. Az akár milliós nagyságrendű egyedi akciók mellett az árérzékeny vevőket célozza az a terjedő szokás, hogy a lakások szerkezetkészen is megvásárolhatók külön árlista alapján, s a vevő vagy a beruházóval, vagy saját maga választotta céggel végezteti el a burkolási, festési munkálatokat, és szerzi be a szanitereket, beépített bútorzatot. A lényeg az egyedi igények kiszolgálása mellett a vásárláskor fizetendő minél alacsonyabb ár.

Az, hogy ezek az értékesítési ösztönzők a körülményekhez képest sikeresek lehetnek, mutatják az eladási statisztikák. Az OTP Jelzálogbank adatbázisa szerint tavaly kicsivel több, mint 2900 új társasházi lakás talált gazdára a fővárosban, ami még mindig csak fele a 2008-as volumennek, ám az elmúlt három évben a legmagasabb szám.

„Egyelőre csak remélni tudjuk, hogy a tavalyi kissé növekvő forgalom trendforduló jelent, és nem az idéntől 27%-ra emelkedő áfa-teher miatti előre hozott vásárlások, illetve a bankbetétek esetleges befagyasztásáról szóló, a kormány által határozottan cáfolt 2011 év végi pletykák, illetve riogatások generálták azt” – mondja Ádány Tamás, az OTP Ingatlan Zrt. vezérigazgatója, aki szerint a jó lakás napjainkban is jó befektetés.

Egy négyzetmétert elvisz az áfaemelés

A 2 százalékponttal magasabb áfa egy tavaly még 20 milliós lakás árát idén 320 ezer forinttal dobja meg, azaz nagyjából átlagosan egy négyzetmétert veszít vele a vevő. Vagy, ha úgy tetszik, ennyivel csökken a fejlesztő haszna, ha egyáltalán képes hasznot realizálni. „Ha csak azokat az országokat vesszük górcső alá, ahol az OTP Csoport érdekeltséggel bír, Oroszországban és Ukrajnában magánszemélyeknek áfa-mentes az újlakás vásárlása, Szerbiában és bizonyos esetekben Romániában a legalacsonyabb – 8, illetve 5%-os – adókulcs vonatkozik az új ingatlanokra, Montenegróban pedig a lakás árának csak a közvetlen építési költséget jelentő részére vetik ki az áfát. Érdemes lenne Magyarországon is megvizsgálni, hogy a fejlesztők által évek óta szorgalmazott alacsonyabb áfa-kulcs bevezetése milyen hatással bírna az adóbevételekre, azzal együtt, hogy egy megtisztult építőipar talpra állásának és elindulásának bizonyosan több más, pozitív gazdasági és társadalmi hatása is lenne.”

Bár a szocpol újbóli bevezetése és az – egyelőre még az EU illetékes szervének jóváhagyására váró – új lakások vásárlására felvehető államilag támogatott hitelek mind üdvözlendő lépések, önmagukban valószínűleg nem fognak látványosan lendíteni az idei keresleten – vélik az OTP elemzői. A szocpolnál a gyerekszám függvényében meghatározott minimális lakásmérethez rendelt támogatási összeg túl alacsony ahhoz, hogy vásárlásra ösztönözze az amúgy csekély önerővel rendelkezőket. Az idei várakozásokat lehűtheti emellett a bizonytalan makrogazdasági környezet, valamint annak a vélekedésnek a beigazolódása, hogy a végtörlesztés nagyon sok család és háztartás megtakarításait nullázta le.

Ezerből csak 16 lakást újítanak fel

A tavaly októberi 10 pontos zuhanás után januárban stagnált a GKI Gazdaságkutató Zrt. fővárosi ingatlanpiaci indexe. A fővárosi ingatlanpiaci index 93,6 ponton állt januárban, ami a mérési hibahatáron belüli, 1,6 pontos növekedést jelent - mondta Akar László vezérigazgató.  A lakosság lakásépítési kedve közel áll a mélyponthoz, míg a felújítási kedve történelmi mélyponton áll. Ezer háztartásból 7 biztosan vásárolna lakást, a mélypont 3 háztartással 2010 negyedik negyedéve volt, míg a csúcson - 2006 második negyedévében - 55 háztartáson állt a mutató.

A lakásfelújítást biztosan vállaló háztartások száma - szintén ezerből - 16 volt, 2006 második negyedében 138-on állt ez a mutató.

A GKI szerint a következő egy évben a lakások ára várhatóan nem változik Nyugat-Magyarországon. A valószínű árcsökkenés Budapesten 1,5 százalék, Pest megyében 2, míg Kelet-Magyarországon 3 százalék.