Degeszre tömheti a zsebét, aki Kőbányán vesz most felújított panelt

Nagy hullámzás volt a panellakások piacán az elmúlt másfél-két évben. A járvány miatt ennél a legkedvezőbb árú és legnépszerűbb ingatlantípusnál is visszaesett a kereslet tavaly, ami magával húzta az árak korrekcióját, visszaesését is. Idén azonban nem csak visszaálltak a 2019-es szintre, de még tovább is emelkedtek az egy négyzetméterre kalkulált összegek. 

A panelprogramos lakások értéknövekedése stabil (fotó: Mester Nándor)

A Duna House (DH) ez évi tranzakciós adatai alapján a legdrágábban – Vizafogó helyett – már Gazdagréten lehet panelt vásárolni Budapesten, ugyanakkor a legnépszerűbb a Füredi úti lakótelep. Az idei három negyedévet és a 2020-as tranzakciós adatokat alapul véve átlagosan 15 százalékkal emelkedett az egy négyzetméterre jutó átlagár. 

„Budapest egyes városrészei között még mindig jelentős a különbség, a lakótelepek nagyobb részén viszont a lakások az 500-600 ezer forint/négyzetméter közötti ársávban cserélnek tulajdonost” – mondta Benedikt Károly, a Duna House PR- és elemzési vezetője. 

A DH adatai szerint a legnagyobb mértékben Gazdagrét drágult, itt már 646 ezer forint/négyzetméter költséggel kell számolni egy lakás vásárlása esetén. Az ingatlanértékek tekintetében a második helyen a Fehérvári úti lakótelep áll, ahol a növekedés helyett normalizálódott az árszínvonal, az egykori listavezető Vizafogó pedig visszacsúszott harmadiknak. A 13. kerület kedvelt részén így is közel 610 ezer forintos négyzetméteráron találnak új otthont a potenciális vevők. 

A 11. mellett a 3. kerületben is tovább mérséklődtek az árak. A Bécsi úti lakótelepen 4 százalékkal lehet olcsóbban ingatlanhoz jutni, de még így is a középmezőnyt erősíti ez a kerület. Ár szempontjából viszont a legjobb befektetést Havanna és a kőbányai Óhegy jelenti.

Beindult a statisztikai értékbecslés

Az OTP Bank beindította a lakások úgynevezett statisztikai értékbecslését. Ez egy olyan új módszertan, ami egy számítógépes adatbázis és algoritmusok segítségével, statisztikai alapon állapítja meg az ingatlan aktuális értékét. Ehhez csupán az ingatlan főbb adataira - mint például a címe vagy a helyrajzi száma - van szükség. Így a bank már a hiteligény benyújtásakor meg tudja állapítani az ingatlan értéke alapján adható hitelösszeget. Ez az értékbecslés azokon a településeken alkalmazható, ahol az ingatlan adásvételek száma nagy, így megfelelő mennyiségű aktuális adat áll rendelkezésre. A panelek pont beleesnek ebbe a kategóriába, hiszen sokan keresik ezeket, viszonylag sok az adásvétel, mert megfizethetők, másrészt nem érik el az új értékbecslési módszernél korlátként szerepelő  maximális 150 négyezetmétert. 

Saját tapasztalatunk szerint ugyancsak érdemes körülnézni Kőbánya más körzeteiben is, például a Gyárdűlőnek nevezett térségben, ami közel van a Népligethez és az Üllői úthoz. Ott ráadásul több panelprogramos épület is található, ez feltétlenül értéknövelő. Óhegyen egyébként több zöld övezet is van, nem véletlen, hogy ott az elmúlt években beruházók jelentek meg és emeltek közepes méretű (40-80 lakásos) társasházakat.

A tranzakciós adatok arra engednek következtetni, hogy míg tavaly Vizafogó, Újpest és Újpalota volt a legnépszerűbb lakótelep a vásárlók körében, addig idén a 14. kerületbe, vagyis a Füredi úti lakótelepre költöztek a legtöbben. A Duna House panellakást vásárló ügyfeleinek 16 százaléka választotta ezt a városrészt, 15, illetve 13 százalékuk viszont maradt a 4. és a 15. kerületnél. Az említett negyedeket Vizafogó, Békásmegyer, Havanna, a Fehérvári úti, Gazdagrét, Káposztásmegyer, Kőbánya Óhegy, a József Attila és végül a Bécsi úti lakótelep követi a népszerűségi sorrendben.

Az Otthon Centrum is végzett egy elemzést. Ebből az derült ki, hogy a panellakások négyzetméterárának középértéke 562 ezer forintra nőtt idén Budapesten, ami az utóbbi évekhez képest mérsékeltebb emelkedés, ám a téglalakásokhoz képest nagyobb, 7,5 százalékos árnövekedés. Ennek megfelelően a legtöbb kerületben emelkedtek az árak a tavalyihoz képest. Ez alól a 8. és 9. kerület jelent kivételt, ahol 2-5 százalékkal csökkentek a négyzetméterárak. A többi kerületben 5-15 százalékkal nőttek a fajlagos árak.

Aki panelt szeretne mostanában vásárolni, annak arra kell felkészülnie, hogy a nagy kereslet miatt csak minimális az alku lehetősége, általában 5-6 százalék a meghirdetett árhoz képest. A legkisebb alkura a régió központokban számíthatunk, míg a fővároson belül az ősz elején az olcsóbb külső pesti kerületekben volt a legalacsonyabb az alku mértéke (5,6 százalék) az OC szerint.

Ezzel szemben Budán már 6,8 százalékot, a Belvárosban pedig 7,6 százalékot is elérhettek a vevők. A legnagyobb alkura azonban a kisebb városokban eladni szándékozók kényszerültek, ahol kicsivel 9 százalék felett alakult ez a szám. Az átlagos értékesítési idő 89 nap volt. A legkevesebb a régió központokban volt, mindössze 69 nap, míg Budán 85 nap, Pest külső részén 88 nap kellett. A többi városban 90 nap, az agglomerációban viszont 132 nap is kellett a sikeres eladáshoz.