Annak ellenére, hogy a dugódíj bevezetéséről szeptember előtt nem várható döntés, nagy valószínűséggel a pesti körutak és a budai körút által határolt védett zóna kerül majd kialakításra. A BDO Magyarország felmérése szerint a budapesti lakosság 18, míg a budapesti lakásállomány 20-25 százaléka kerülhet a tervezett behajtási övezeteken belülre, amennyiben a főváros közgyűlése e mellett a verzió mellett dönt majd. Ebben az esetben öt budapesti kerület teljes mértékben, öt (vagy hat) további pedig részlegesen az övezet területére fog esni. Ezekkel a paraméterekkel Budapest a már működő behajtási zónákkal rendelkező európai városok között előkelő helyet vív ki magának az övezeten belül élő lakosság számarányát tekintve.
A nagy tömegek nem járnak majd jól a dugódíjjal
Az övezetbe kerülő lakások átlagos értékének már 1 százalékos változása is legalább 25 milliárd forintos volument jelentene, így egyáltalán nem mindegy, hogy van-e áreltérítő hatása a dugódíj bevezetésének. A lakóingatlanok értékét számos tényező befolyásolhatja, abban az esetben is, ha a kieső gépkocsiforgalom teljes mértékben tömegközlekedésre helyeződne át. A BDO szerint mindezeken kívül számos olyan előny és hátrány jelentkezik, amely egyéni érdekek függvénye. Ami bizonyos: új egyensúlyi helyzetet alakul majd ki az övezeten belüli városrészek és kívül maradtak között.
| Értéknövelő tényező | Értékcsökkentő tényező |
| Csökkenő szmog és zaj | Nő a tömegközlekedés zsúfoltsága |
| Javuló parkolási helyzet | Növekvő építkezési költségek |
| Növekvő gyalogos övezetek lehetősége | Övezetből történő kijutás nehezedik (peremforgalom) |
| Zöldterületek növekedési potenciálja | Az övezeten belüli forgalom konzerválódik |
| Forrás: BDO Magyarország | |
Rábai György, a BDO ingatlan-tanácsadási üzletágának partnere szerint az elérhető előnyök dominanciája inkább a magasabb értékű, illetve magasabb presztízsértékű lakásoknál valószínűsíthető, ugyanakkor a nagy tömeget képviselő közép- és alsó kategóriás lakások esetében előfordulhat, hogy a hátrányok érvényesülnek erőteljesebben. Ezek szerint elsősorban az értékesebb lakások árában jelennek meg az értéknövelő tényezők. Összességében ugyanakkor arra számít a szakember, hogy a behajtási övezetben található lakások összértéke az ingatlanpiaci stabilizációt követően hamarabb és nagyobb mértékben indul növekedésnek, mint az övezeten kívüli ingatlanok értéke.
A két zóna találkozásánál leértékelődhetnek az ingatlanok
A felmérés szerint ebben a soktényezős rendszerben nehezen vonható le egyértelmű végkövetkeztetés a lakáspiacra vonatkozóan, és ebben a külföldi tapasztalatok sem sokat segítenek. A behajtási övezetekkel rendelkező európai városok a díjfizetési rendszereiket stabil gazdasági helyzetben vezették be, amikor a helyi ingatlanpiacok érett, kiforrott állapotban voltak.
„A budapesti bevezetés tervezett időpontjában ugyanakkor még nagy eséllyel erőteljesen érvényesülnek a gazdasági válság és egyúttal az ingatlanpiac válság hatásai is, melyek növelik annak a kockázatát, hogy az érintett lakások piacán az új egyensúlyi helyzet stabilizálódására még hosszú évekig várni kell, ott addig akár további árcsökkenés is bekövetkezhet.
Több biztosító is vállalja, hogy tizenkét hónapig nem emeli a lakásbiztosítási díjait. 
