Szétszakíthatja a fővárosi ingatlanpiacot a dugódíj

Annak ellenére, hogy a dugódíj bevezetéséről szeptember előtt nem várható döntés, nagy valószínűséggel a pesti körutak és a budai körút által határolt védett zóna kerül majd kialakításra. A BDO Magyarország felmérése szerint a budapesti lakosság 18, míg a budapesti lakásállomány 20-25 százaléka kerülhet a tervezett behajtási övezeteken belülre, amennyiben a főváros közgyűlése e mellett a verzió mellett dönt majd. Ebben az esetben öt budapesti kerület teljes mértékben, öt (vagy hat) további pedig részlegesen az övezet területére fog esni. Ezekkel a paraméterekkel Budapest a már működő behajtási zónákkal rendelkező európai városok között előkelő helyet vív ki magának az övezeten belül élő lakosság számarányát tekintve.

A nagy tömegek nem járnak majd jól a dugódíjjal

Az övezetbe kerülő lakások átlagos értékének már 1 százalékos változása is legalább 25 milliárd forintos volument jelentene, így egyáltalán nem mindegy, hogy van-e áreltérítő hatása a dugódíj bevezetésének. A lakóingatlanok értékét számos tényező befolyásolhatja, abban az esetben is, ha a kieső gépkocsiforgalom teljes mértékben tömegközlekedésre helyeződne át. A BDO szerint mindezeken kívül számos olyan előny és hátrány jelentkezik, amely egyéni érdekek függvénye. Ami bizonyos: új egyensúlyi helyzetet alakul majd ki az övezeten belüli városrészek és kívül maradtak között.

Értéknövelő tényező	Értékcsökkentő tényező
Csökkenő szmog és zaj	Nő a tömegközlekedés zsúfoltsága
Javuló parkolási helyzet	Növekvő építkezési költségek
Növekvő gyalogos övezetek lehetősége	Övezetből történő kijutás nehezedik (peremforgalom)
Zöldterületek növekedési potenciálja	Az övezeten belüli forgalom konzerválódik
Forrás: BDO Magyarország

Rábai György, a BDO ingatlan-tanácsadási üzletágának partnere szerint az elérhető előnyök dominanciája inkább a magasabb értékű, illetve magasabb presztízsértékű lakásoknál valószínűsíthető, ugyanakkor a nagy tömeget képviselő közép- és alsó kategóriás lakások esetében előfordulhat, hogy a hátrányok érvényesülnek erőteljesebben. Ezek szerint elsősorban az értékesebb lakások árában jelennek meg az értéknövelő tényezők. Összességében ugyanakkor arra számít a szakember, hogy a behajtási övezetben található lakások összértéke az ingatlanpiaci stabilizációt követően hamarabb és nagyobb mértékben indul növekedésnek, mint az övezeten kívüli ingatlanok értéke.

A két zóna találkozásánál leértékelődhetnek az ingatlanok

A várható hatások érintik az övezeten kívüli lakásállományt is, ám ott a behajtási övezet által élvezett előnyök már hátrányként jelentkeznek (növekvő szmog, zaj, nehezedő parkolási helyzet stb.). A fizetős és szabad zóna találkozási vonalában változhat leginkább az ingatlanpiac jelenlegi egyensúlya. E lakóövezetek között számos nagy laksűrűségű társasházas területet találhatunk, mint például a Kelenföldi lakótelepet, a Fehérvári úti/Lágymányosi lakótelepet, a Petneházy utca környéki lakóövezeteket, vagy a Vörösvári út környéki lakótelepeket: ezek várhatóan kisebb-nagyobb mértékben leértékelődnek majd.

A felmérés szerint ebben a soktényezős rendszerben nehezen vonható le egyértelmű végkövetkeztetés a lakáspiacra vonatkozóan, és ebben a külföldi tapasztalatok sem sokat segítenek. A behajtási övezetekkel rendelkező európai városok a díjfizetési rendszereiket stabil gazdasági helyzetben vezették be, amikor a helyi ingatlanpiacok érett, kiforrott állapotban voltak.

„A budapesti bevezetés tervezett időpontjában ugyanakkor még nagy eséllyel erőteljesen érvényesülnek a gazdasági válság és egyúttal az ingatlanpiac válság hatásai is, melyek növelik annak a kockázatát, hogy az érintett lakások piacán az új egyensúlyi helyzet stabilizálódására még hosszú évekig várni kell, ott addig akár további árcsökkenés is bekövetkezhet.