6p

Ez a cikk Privátbankár.hu / Mfor.hu archív prémium tartalma, amelyet a publikálástól számított egy hónap után ingyenesen elolvashat.
Amennyiben első kézből szeretne ehhez hasonló egyedi, máshol nem olvasható, minőségi tartalomhoz hozzáférni, akár hirdetések nélkül, válasszon előfizetői csomagjaink közül!

Egy év alatt 15-20 százalékkal mentek fel a lakásárak és még nincs vége. Lassulhat a fővárossal közvetlenül határos övezetekbe áramlás a következő pár évben, nőhet a kereslet és az ár a távolabbi településeken.

A költözni vágyó laikusok is érzékelik (mert egyre többen alaposan tájékozódnak), hogy rohamtempóban nőnek az árak Budapest közvetlen szomszédságában. Nincs kivétel, az agglomerációban mindenütt jelentős a drágulás, egyes településeken viszont kiugró. Márpedig az ár továbbra is az egyes számú szempont, ha lakásról, családi házól van szó. 

A kivitelezési és a telekárak is a csillagos ég felé közelítenek (fotó: pixabay.com)
A kivitelezési és a telekárak is a csillagos ég felé közelítenek (fotó: pixabay.com)

Ezt támasztják alá saját megfigyeléseink is a kínálati árakról. Lapunkban az elmúlt két évben is rendszeresen beszámoltunk a változásokról, de most olyan arányokat látunk, ami nagyon ijesztő. Több közvetítő hálózat is megerősítette ezt, kiemelve, hogy az agglomerációs települések zömében 2021-ben az országos átlagnál magasabb volt az áremelkedés, emögött főleg az újépítésű ingatlanok felé tolódás és a még mindig erős kereslet áll. Most jöjjön egy 2020-as adatokat mutató tábla, ami a 2019-es számokhoz képest 5-10 százalékos emelkedést mutat!

A 2021-es év a fenti táblához képest is durva drágulást hozott. Benedikt Károly, a Duna House (DH) marketing és pr vezetője a saját értékesítési tapasztalataikra utalva azt mondta lapunknak: Érden 17 százalékos, Szigetszentmiklóson például 20 százalékos emelkedés volt éves szinten. Az átlagárak ezeken a településeken jelentősen nőttek, Érden például a Duna House tranzakciói alapján átlagosan 7 millió forinttal többet kellett fizetni egy-egy ingatlanért 2021-ben az előző évhez viszonyítva. Az átlagár 50 millió forint felett volt, amely a fővárosnál is magasabb, köszönhetően a nagyobb alapterületű és újépítésű családi házaknak. 

Ehhez hozzátesszük, hogy mindkét település már évek óta a top ötben van a belső vándorlási mutatókat nézve. Folyamatosan növekszik a lakosságszám, Érdé például a 2011-es 63 ezerről mára 75 ezerre ugrott, Szigetszentmiklósé 34 ezerről kissé 42 ezer fölé hízott. Ez pótlólagos szociális és infrastrukturális beruházásokra kényszeríti az önkormányzatokat, s mivel több okból sem képesek erre, jó ideig komoly nehézségekkel küzdenek az odaköltözők, illetve máshol kell megoldaniuk például az iskoláztatást és az óvodai ellátást. 

Nézzük, hogy a legolcsóbbnak mutatkozó településeken, mi volt a helyzet a 2020-as tranzakciók alapján!

Látható, hogy az időközben igényelhető különféle támogatásokkal és persze jelentős önerővel többé-kevésbé könnyebben lehetett lakást vagy házat venni a fenti ábrán jelzett településeken. Ugyanakkor a 2021-es évről szólva a DH képviselője megjegyezte még, hogy 

„a külső agglomerációs gyűrűn elhelyezkedő településeken, ahol jelentős volt a településfejlesztés, még ennél is nagyobb dinamikát tapasztaltak ingatlanközvetítő kollégáink. Százhalombattán bőven 20 százalék fölötti drágulással találkozhattak a vásárlók és már ott is 40 millióhoz közelít az átlagár a tranzakciós adatok alapján. Gyálon és Szentendrén 10 százalék alatt maradt a drágulás, de például előbbin a további településfejlesztés és így a bővülő újépítésű kínálat miatt 2022-ben is jelentős drágulás várható.”

Nézzünk néhány konkrét kínálati árat is, mindegyik 2022. január elején volt érvényes és több ingatlanhirdetési portálon is megtalálható volt. Vecsésen egy új ikerház egyik felét (127 négyzetméter) 89 millió forintért adták, egyállásos garázzsal, hőszivattyúval, az ingatlan egy 550 négyzetméteres telken, de nem közvetlenül a város szívében található. Gyálon két-három millió forinttal kevesebbért kínálnak hasonló házakat, viszont kevés az ilyen méretű és nagy kerttel rendelkező felújított családi ház, a meglévő korszerűsített és az átlagos 400-500 négyzetmétert meghaladó, a korábbi kiosztásnak megfelelően 700-800 négyzetméteres telken lévő ingatlanokért már 90 millió forintot vagy annál is többet kérhetnek. Főleg, ha a korszerűsítés nem merült ki a nyílászárók vagy a gépészet cseréjében, esetleg az új, vastagabb szigetelésben. 

Az északkeleti és a keleti agglomeráció jelentős részén kicsit alacsonyabb árakkal találkoztunk, leginkább akkor, ha távolabbi településekről volt szó. Maglódon például egy jellemzően 85-90 négyzetméteres ikerházakat magába foglaló új részen 70 millió forintba kerül az új ház egy kisebb előkerttel. Pécelen 10 millió forinttal olcsóbban is megúszhatjuk ugyanezt. Kistarcsán is ezek a nagyságrendek, de például az ottani ófaluban egy 93 négyzetméteres ikerfélért 63 millió forintot kell letenni, ehhez egy 300 négyzetméteres telek és egy kocsibeálló jár, tehát nem garázs.

Kiugróan drága már évek óta Dunakeszi, ahol több lakópark is épült az elmúlt két-három évben. A népszerű alagi városrészen egy aprócska (250 négyzetméteres) telek és a 100 négyzetméteres hasznos lakóterű házért már 95 millió forintot kell fizetni. Felkapott lett Gyömrő is, ott is kinőttek a földből lakóparkok, az ófalu ott is drágább mint a szántóföldekhez közeli városrészek: a központban 80-82 millió forint körül vannak a hasonló méretű új családi házak, távolabb 77-80 millió forint áll az árcédulán.

Az önkormányzati szigorítások miatt a telekárak további drágulása elkerülhetetlen, amely közvetve az ingatlanárakra is ki fog hatni az idei évben. Az ingatlanpiaci szakemberek a lakásárak összehasonlítása mellett, a közlekedési lehetőségek és az óvodai, iskolai elérhetőségek mérlegelését is javasolják a kiköltözni tervezőknek.

A telekárak elszállását tavaly év eleje óta érzékeltük, az agglomerációt célzó családok miatt megugró kereslet és a szűkös kínálat felverte a kínálati árakat. Alkudni szinte nem lehet, ha például egy település belső részein lévő telekről van szó, vagyis a kínálati árak átváltoznak tranzakciós árrá.

Az Otthon Centrum (OC) közreműködésével a tavalyi év első kilenc hónapjában 20 százalékkal több teleket adtak el, mint egy évvel korábban, az árak azonban ennél is gyorsabban, az egész országot nézve a legtöbb településen 30-50 százalékkal drágultak. Az agglomeráció esetében a vándorlási adatok szerint második legnépszerűbb településen, Érden akár másfélszeres is lehetett az áremelkedés és elérte a 25 ezer forintos négyzetméterárat. Budakeszin és Solymáron 30 ezer, Diósdon 20 ezer, míg a távolabbi településeken 5-10 ezer forint közötti fajlagos ár volt jellemző a megkötött adásvételeknél.

Az OC megerősítette a lapunk által többször megírtat: a drágulási trendet nemcsak a kereslet növekedése hajtja, hanem az is, hogy az agglomerációs településeken az elmúlt években a növekvő népességszám jelentős terhelést okozott, ezért egyre több önkormányzat igyekszik korlátozni az új beépítés lehetőségét. Ezt jellemzően a telkenként építhető lakásszám szűkítésével, és a minimálisan kialakítható új telkek méretének megnövelésével érik el. Legutóbb Zsámbék vezetése döntött igen jelentős szigorításokról.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Az ingatlanpiac tényleg repülőrajtot vehet januárban? Erős évre számít a Duna House
Privátbankár.hu | 2024. december 20. 11:23
Jövőre több tényező miatt is még jobban felpöröghet az ingatlanpiac.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Robbanás lesz Kecskeméten, mert Lázár János is úgy akarja
Mester Nándor | 2024. december 18. 19:21
Lázár János építési és közlekedési miniszter november végén Kecskeméten is tudott nagyot ígérni: utakat szélesítenek (főleg a Mercedes gyárhoz vezetőket), intermodális pályaudvart alakítanak ki a vasútállomás felújításával párhuzamosan és befejeznek néhány más infrastrukturális építkezést. Nincs új a nap alatt, ezeknek a mintegy 600 milliárd forintos beruházásoknak egy része évek óta zajlik vagy előkészítés alatt van, a miniszter csak felmelegítette ezeket. Az viszont biztos, hogy szinte mindegyik hatással lesz az ingatlanpiacra.
Ingatlan Feltámadás előtt az Adventkor tömött európai outlet centerek
Mester Nándor | 2024. december 12. 15:21
A beruházók elindíthatnak néhány új projektet, az üzemeltetők között nagy mozgásokat látni.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Sok pénzbe kerül a gazdagréti panel karácsonyra
Mester Nándor | 2024. december 11. 19:21
Budapesten a panelekért fizetett négyzetméterár a tavalyi átlaghoz képest idén 13 százalékos drágulást mutat (790 ezer forint/négyzetméter), a panellakásra fordított átlagos összeg pedig megközelítette a 42 millió forintot. A slágerlakótelepek lakásainál a milliós négyzetméterár sem ritka. Röviddel az év vége előtt mi a budai oldalon néztünk körül.
Ingatlan Egyszerre ötezer lakást is lehet venni – na, vajon hol?
Mester Nándor | 2024. december 7. 16:51
Kezd magára találni az intézményi befektetési piac Európában, nem ritka, hogy egy tranzakcióban 5-6 ezer vagy ennél is több lakás cserél gazdát. Közvetlen térségünkben messze nincsenek ilyen számok, a különféle alapok inkább irodákat, raktárakat és telkeket vesznek. Magyarországon siralmasan alacsony az aktivitás, legfeljebb december legvégén lehet majd olvasni újabb adásvételekről.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Kandallós házakban Budaörs verhetetlen a nyugati agglomerációban
Mester Nándor | 2024. december 4. 18:47
Mintegy 750-800 családi házból válogathatunk a Budapestet nyugatról határoló települések félkaréjában. Régóta célpontok ezek, a túlépítettség többüknél már feszítő. Magas áruk miatt csak kevesen engedhetik meg maguknak, hogy ott telepedjenek le, viszont akik megtehetik ezt, szívesen költenek ma még extrának számító műszaki megoldásokra, amelyek felértékelik az ingatlanukat – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Szokatlan helyen húzza meg magát a Budapestre költözött vizes sportok nemzetközi szövetsége
Privátbankár.hu | 2024. december 3. 11:11
Idén januárban a Dunamelléki Református Egyházkerület 1,4 milliárd forintos belvárosi ingatlant kapott az államtól új központjára, ám most érdekes módon mégis a World Aquatics, az úszás és a medencés sportok világszövetsége költözött be átmenetileg. Azt, hogy a két szervezet hogy talált egymásra, egyelőre nem lehet tudni.
Ingatlan Sírhatnak az építészek? A robotok elveszik a munkájukat?
Mester Nándor | 2024. november 30. 10:33
A mesterséges intelligencia (MI), a robotok és más nem hagyományos eszközök az építészeti tervezésbe is beszivárogtak. Kell-e félnie ezektől a szakmának? Még nem tudni, de nem sok jót sejtet nekik, hogy a digitális új hullám szélvészgyors, még csak kevés helyen oktatják az új megoldásokat, pedig már itt lenne az ideje.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Már nem olcsó a Wekerle sem
Mester Nándor | 2024. november 27. 18:47
Önálló életet él Kispesten belül az 1925-ben befejezett, majd 1950-ben a fővároshoz csatolt Wekerletelep, ahol anno 1007 ház épült 4412 lakással. A szigorú átalakítási vagy felújítási előírások behatárolják az ingatlantulajdonosok mozgásterét és befolyásolják a lakások értékét. A negyed ugyanakkor profitál abból, hogy a helyi önkormányzat masszív infrastrukturális és intézményfelújításokat végez már évek óta, a közlekedés javult, a telephez közel nagy bevásárlóközpont működik – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Ingatlant vásárolna befektetési céllal? Kiszámolták, mire számíthat
Privátbankár.hu | 2024. november 26. 10:28
Több százalékponttal nőttek a lakáspiaci hozamok Magyarországon 2023-hoz képest, és bár Budapesten némileg magasabbak, a vidéki városokban is kedvezően alakult az elérhető nyereség.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG