A költözni vágyó laikusok is érzékelik (mert egyre többen alaposan tájékozódnak), hogy rohamtempóban nőnek az árak Budapest közvetlen szomszédságában. Nincs kivétel, az agglomerációban mindenütt jelentős a drágulás, egyes településeken viszont kiugró. Márpedig az ár továbbra is az egyes számú szempont, ha lakásról, családi házól van szó. 

Ezt támasztják alá saját megfigyeléseink is a kínálati árakról. Lapunkban az elmúlt két évben is rendszeresen beszámoltunk a változásokról, de most olyan arányokat látunk, ami nagyon ijesztő. Több közvetítő hálózat is megerősítette ezt, kiemelve, hogy az agglomerációs települések zömében 2021-ben az országos átlagnál magasabb volt az áremelkedés, emögött főleg az újépítésű ingatlanok felé tolódás és a még mindig erős kereslet áll. Most jöjjön egy 2020-as adatokat mutató tábla, ami a 2019-es számokhoz képest 5-10 százalékos emelkedést mutat!

A 2021-es év a fenti táblához képest is durva drágulást hozott. Benedikt Károly, a Duna House (DH) marketing és pr vezetője a saját értékesítési tapasztalataikra utalva azt mondta lapunknak: Érden 17 százalékos, Szigetszentmiklóson például 20 százalékos emelkedés volt éves szinten. Az átlagárak ezeken a településeken jelentősen nőttek, Érden például a Duna House tranzakciói alapján átlagosan 7 millió forinttal többet kellett fizetni egy-egy ingatlanért 2021-ben az előző évhez viszonyítva. Az átlagár 50 millió forint felett volt, amely a fővárosnál is magasabb, köszönhetően a nagyobb alapterületű és újépítésű családi házaknak. 

Ehhez hozzátesszük, hogy mindkét település már évek óta a top ötben van a belső vándorlási mutatókat nézve. Folyamatosan növekszik a lakosságszám, Érdé például a 2011-es 63 ezerről mára 75 ezerre ugrott, Szigetszentmiklósé 34 ezerről kissé 42 ezer fölé hízott. Ez pótlólagos szociális és infrastrukturális beruházásokra kényszeríti az önkormányzatokat, s mivel több okból sem képesek erre, jó ideig komoly nehézségekkel küzdenek az odaköltözők, illetve máshol kell megoldaniuk például az iskoláztatást és az óvodai ellátást. 

Nézzük, hogy a legolcsóbbnak mutatkozó településeken, mi volt a helyzet a 2020-as tranzakciók alapján!

Látható, hogy az időközben igényelhető különféle támogatásokkal és persze jelentős önerővel többé-kevésbé könnyebben lehetett lakást vagy házat venni a fenti ábrán jelzett településeken. Ugyanakkor a 2021-es évről szólva a DH képviselője megjegyezte még, hogy 

„a külső agglomerációs gyűrűn elhelyezkedő településeken, ahol jelentős volt a településfejlesztés, még ennél is nagyobb dinamikát tapasztaltak ingatlanközvetítő kollégáink. Százhalombattán bőven 20 százalék fölötti drágulással találkozhattak a vásárlók és már ott is 40 millióhoz közelít az átlagár a tranzakciós adatok alapján. Gyálon és Szentendrén 10 százalék alatt maradt a drágulás, de például előbbin a további településfejlesztés és így a bővülő újépítésű kínálat miatt 2022-ben is jelentős drágulás várható.”

Nézzünk néhány konkrét kínálati árat is, mindegyik 2022. január elején volt érvényes és több ingatlanhirdetési portálon is megtalálható volt. Vecsésen egy új ikerház egyik felét (127 négyzetméter) 89 millió forintért adták, egyállásos garázzsal, hőszivattyúval, az ingatlan egy 550 négyzetméteres telken, de nem közvetlenül a város szívében található. Gyálon két-három millió forinttal kevesebbért kínálnak hasonló házakat, viszont kevés az ilyen méretű és nagy kerttel rendelkező felújított családi ház, a meglévő korszerűsített és az átlagos 400-500 négyzetmétert meghaladó, a korábbi kiosztásnak megfelelően 700-800 négyzetméteres telken lévő ingatlanokért már 90 millió forintot vagy annál is többet kérhetnek. Főleg, ha a korszerűsítés nem merült ki a nyílászárók vagy a gépészet cseréjében, esetleg az új, vastagabb szigetelésben. 

Az északkeleti és a keleti agglomeráció jelentős részén kicsit alacsonyabb árakkal találkoztunk, leginkább akkor, ha távolabbi településekről volt szó. Maglódon például egy jellemzően 85-90 négyzetméteres ikerházakat magába foglaló új részen 70 millió forintba kerül az új ház egy kisebb előkerttel. Pécelen 10 millió forinttal olcsóbban is megúszhatjuk ugyanezt. Kistarcsán is ezek a nagyságrendek, de például az ottani ófaluban egy 93 négyzetméteres ikerfélért 63 millió forintot kell letenni, ehhez egy 300 négyzetméteres telek és egy kocsibeálló jár, tehát nem garázs.

Kiugróan drága már évek óta Dunakeszi, ahol több lakópark is épült az elmúlt két-három évben. A népszerű alagi városrészen egy aprócska (250 négyzetméteres) telek és a 100 négyzetméteres hasznos lakóterű házért már 95 millió forintot kell fizetni. Felkapott lett Gyömrő is, ott is kinőttek a földből lakóparkok, az ófalu ott is drágább mint a szántóföldekhez közeli városrészek: a központban 80-82 millió forint körül vannak a hasonló méretű új családi házak, távolabb 77-80 millió forint áll az árcédulán.

Az önkormányzati szigorítások miatt a telekárak további drágulása elkerülhetetlen, amely közvetve az ingatlanárakra is ki fog hatni az idei évben. Az ingatlanpiaci szakemberek a lakásárak összehasonlítása mellett, a közlekedési lehetőségek és az óvodai, iskolai elérhetőségek mérlegelését is javasolják a kiköltözni tervezőknek.

A telekárak elszállását tavaly év eleje óta érzékeltük, az agglomerációt célzó családok miatt megugró kereslet és a szűkös kínálat felverte a kínálati árakat. Alkudni szinte nem lehet, ha például egy település belső részein lévő telekről van szó, vagyis a kínálati árak átváltoznak tranzakciós árrá.

Az Otthon Centrum (OC) közreműködésével a tavalyi év első kilenc hónapjában 20 százalékkal több teleket adtak el, mint egy évvel korábban, az árak azonban ennél is gyorsabban, az egész országot nézve a legtöbb településen 30-50 százalékkal drágultak. Az agglomeráció esetében a vándorlási adatok szerint második legnépszerűbb településen, Érden akár másfélszeres is lehetett az áremelkedés és elérte a 25 ezer forintos négyzetméterárat. Budakeszin és Solymáron 30 ezer, Diósdon 20 ezer, míg a távolabbi településeken 5-10 ezer forint közötti fajlagos ár volt jellemző a megkötött adásvételeknél.

Az OC megerősítette a lapunk által többször megírtat: a drágulási trendet nemcsak a kereslet növekedése hajtja, hanem az is, hogy az agglomerációs településeken az elmúlt években a növekvő népességszám jelentős terhelést okozott, ezért egyre több önkormányzat igyekszik korlátozni az új beépítés lehetőségét. Ezt jellemzően a telkenként építhető lakásszám szűkítésével, és a minimálisan kialakítható új telkek méretének megnövelésével érik el. Legutóbb Zsámbék vezetése döntött igen jelentős szigorításokról.