6p

Egyértelműen árfelhajtó hatású, hogy a nyugat-magyarországi nagyvárosban számos autóipari és technológiai cég telepedett meg, élén az Audival. Bár a lakásépítés üteme ott is lassult az elmúlt másfél-két évben, ez vélhetően átmeneti, ugyanis a városba és környékére folyamatosan érkező új munkaerő fenntartja a keresletet és az új lakástámogatási feltételek miatt kicsit növekedhet a belső lakásmobilitás. Nagy kérdés, hogy további külső körzetekben is megjelennek-e lakóparkok és hogy a belvárosban folytatódik-e a nagyon régi épületek lakáscélú felújítása.

Győrt – a mérete miatt is – már jó ideje kedvelik a lakóparki beruházók. Az Audi letelepedése, majd bővülése, később a nagy beszállítók megjelenése után több hullámban indultak társasházilakás-építések. Győr vonzereje közben tovább nőtt a befektetők körében, megtelt az ipari park, a bővítéshez 10 milliárd forintot kapott a város a kormánytól idén februárban. Tavaly a második negyedévben ebben a városban kezdték meg a legtöbb új építkezést a megyei jogú városok közül, akkor 6 különböző projektben összesen 200 lakás készült. Most mintegy 120-ra csökkent a nyilvánosan meghirdetett új építésű kínálat, ennek negyede azonnal költözhető.

Aranyat ér egy felújított polgári lakás a győri belvárosi sétálóutcákban
Aranyat ér egy felújított polgári lakás a győri belvárosi sétálóutcákban
Fotó: Privátbankár/Mester Nándor

Továbbra is Nádorváros a legnépszerűbb városrész, egyúttal a legdrágább is, tavaly ősz elejére a négyzetméterár elérte az egymillió forintot, ez pár tízezer forinttal nőtt azóta. Mindössze néhány tízezer forinttal marad le tőle Marcalváros és a Sziget nevű körzet, míg a belvárostól távolabb lévő Szabadhegy ennél 200-250 ezer forinttal olcsóbb. 

Minden típusú és állapotú ingatlant beszámítva jelenleg mintegy 1400 lakásból válogathatunk, ennek döntő többsége (1220) téglalakás és csak 174 panel. Utóbbi csoportban kétszer ennyi eladó volt tavaly októberben, amikor legutóbb vizsgáltuk a piacot. A vevők többsége vélhetően a mintegy 120 új és a közel 400 újszerű vagy felújított otthont keresi. Ezekre szinte már nem kell költeni.

Persze, lehetnek olyanok, akik a mintegy 130 közepes vagy felújítandó állapotú ingatlant részesítik előnyben, ilyenből van szép számmal a belvárosban és a külső kerületekben is. A belvárosiak értékét azonban erősen csökkenti, hogy alig van felszíni parkolási lehetőség, a mélygarázsok drágák. 

Ugyancsak erősen befolyásolja azok értékét, hogy sok a helyi védettségű, netán műemléki vagy műemlék jellegű épület, amelyeknél rengeteg a beépítési-felújítási korlátozás, s ha sikerül is betartani ezeket, a kivitelezés az átlagnál többe kerülhet a kényszerűen alkalmazott egyedi műszaki megoldások miatt. A teljes városi kínálat ötöde 1950 előtt épült, harmada viszont 2011-ben vagy utána.

A használt téglalakások átlagos négyzetméterára az Otthon Centrum szerint 660-670 ezer forint, a panellakások esetében 570 ezer forint. Utóbbinál a Marcalvárosnak hívott területen egy átlagos méretű (50 négyzetméter) lakás 670-680 ezer forintos a jellemző kínálati négyzetméterár.

A legdrágább győri utcák 2022-ben
(átlagár, ezer forint/négyzetméter)

  • Víztükör utca               1070
  • Mécs László utca          987
  • Zsigmond király utca    946
  • Amadé László utca       945
  • Vidra utca                     939

Forrás: KSH Ingatlanadattár

A győri ingatlanpiaci fejleményeket nem lehet függetleníteni a közvetlen környéktől és a tágabb, vármegyei folyamatoktól és értékektől. Ilyen például a lakosságszám alakulása. Egyrészt a keleti országrészből még mindig vannak odatelepülők, akik részben a bérleti piacon vannak jelen. Másrészt a magas győri árak miatt egyre népszerűbbek a 15-30 kilométeres sugarú körben lévő falvak, ahol akár 20-30 százalékkal is olcsóbban lehet házat vagy lakás venni.

Országosan tavaly a vármegyei Mezőörsön nőtt a legnagyobb mértékben az állandó lakosok száma. A több mint 1200 lelkes községben 30 százalékkal többen éltek 2024 elején 2023 januárjához képest, és az eladó lakások is ugyanennyivel drágultak egy év alatt. Az átlagos négyzetméterárak öt év alatt kilencszeresükre nőttek 460 ezer forintra az ingatlan.com adatai alapján.

A lakosságszám változása alapján – ötéves távlatban – a szintén ebben a vármegyében lévő Rajkán emelkedett a legnagyobb mértékben a lakosok száma, 96 százalékkal, 6953 főre. Ezzel párhuzamosan az ottani eladó lakások és házak átlagos négyzetméterárai 145 százalékkal, 815 ezer forintra híztak. Rajkán túlnyomórészt szlovákiai állampolgárok vásároltak lakóingatlant.

Értékbefolyásoló szempontok Győrben

  • belváros vagy külső kerület
  • műemlékvédelmi ház vagy nem védett épület
  • ipari üzemektől való távolság
  • folyópart 
  • szolgáltatások közelsége
  • garázs vagy gépkocsibeálló
  • társasház esetében a felújítás és annak kiterjedtsége
  • családi háznál a telek/kert mérete
  • panel esetében a panelprogramos részvétel

Lakástulajdonosoknak és befektetőknek is fontos, hogy Győrben nagyot ugrottak a havi bérleti díjak: 2022 őszének derekán még 140-145 ezer forint körül volt az átlagos érték, egy évvel később 160 ezer forintnál tartott, most áprilisban már 170 ezer forintnál. Az új lakóparki bérlemények bérbeadói általában 180-190 ezer forintot kérnek, de egyes belvárosi utcákban található, felújított ingatlanokért is legalább ugyanennyit kell fizetni, ami megdobja a városi átlagot.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? A Velencei-tónál lassan beérik az árak a pesti agglomeráció átlagát
Mester Nándor | 2024. április 10. 19:10
Lapunk az elmúlt években többször is írt arról, hogy a főváros agglomerációja gyakorlatilag elért a Velencei-tóig. Azzal a különbséggel, hogy sokáig a Budapestet ölelő településgyűrű árai jóval magasabbak voltak. Mára ez a különbség erősen csökkent, főleg azért, mert annyira megugrott a kereslet a Balaton kis testvére körül, hogy az fölvitte az árakat, bár a használt lakások-házak ára még mindig nem érte el a budapesti agglomeráció legdrágább részein tapassztalható szintet. 
Ingatlan Nagy dobás a budapesti irodapiacon
Privátbankár.hu | 2024. április 10. 14:01
Szinte egy teljes épületet kibérelt a Wizz Air a pesti Dunaparton.
Ingatlan Digitális? Nem, figitális - új fogalom született
Privátbankár.hu | 2024. április 8. 18:11
Mutatjuk, mit is jelent.
Ingatlan Úgy fest, a kormány ráerőlteti a budapestiekre a betonprojektet
Privátbankár.hu | 2024. március 29. 08:59
A parlament elé kerül a budapesti „mini vagy más néven maxi Dubaj” építése, amely a város egyik rozsdaövezetének helyén egy betonkomplexumot képzel el. A főváros vezetősége próbál ellenállni.
Ingatlan Debrecen mellett épít logisztikai csarnokot a belga WLP
Privátbankár.hu | 2024. március 28. 17:05
Bérlő még nincs, saját kockázatra indították el a beruházást.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ki akar házat venni az akkuval elárasztott Gödön?
Mester Nándor | 2024. március 27. 18:32
Jön a harmadik akkugyár Gödre, de nem jönnek a vásárlók. Legalábbis semmi nem mutat arra, hogy megfordulna az a csökkenő tranzakciós trend, ami épp a Samsung odatelepülése, vagyis a 2010-es évek vége óta tart. Elfogytak az akkorra megépített új otthonok, újak alig jöttek helyükbe, viszont lassan, de folyamatosan növekszik a használt házak kínálata. Ez még nem menekülés, de vannak már olyanok, akik nem kérnek a környezetszennyezésből, ráadásul úgy érzik, ingatlanuk értéke is megsínyli ezt, így jobb most kiszállni – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Legalább hatszor annyit kóstál ma Orbán Viktor budai háza, mint amikor vette
Mester Nándor | 2024. március 20. 18:47
Örülhet a parlamenti patkóban a nulladik szektor 14-es számú székében ülő miniszterelnök. Nem maradt le a nagy lakásár-robbanásról. Feltételezzük, hogy történt korszerűsítés a fele részben még 2002-ben tulajdonába került és a budai elitnegyedben lévő ingatlanán, így az bizonyosan megtartotta értékét a környék átlagával. Ám minthogy erről az átalakításról vagy korszerűsítésről nincsenek hivatalos adatok, a pontosabb értékmeghatározáshoz segítségül hívtuk, hogy mi minden történt a közvetlen környék lakáspiacán az eltelt több mint két évtizedben.
Ingatlan Belvárosi lakásra vágynak a fiatalok
Privátbankár.hu | 2024. március 19. 16:20
A lakást bérlők egyharmada harminc év alatti, akiknél az első számú preferencia a belvárosi élet. Ezzel szemben az életkor előrehaladtával többen választják az agglomerációt bérlés esetén is. A külföldi bérlők drágábban bérelnek.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ártott Orbán Viktor a debreceni lakásáraknak 
Mester Nándor | 2024. március 13. 18:48
Továbbra is erős hiány van Debrecenben a minőségi új lakásokból, de a felújított használtakból is. A beruházók az összes új otthonnak csak egyharmadát hirdették meg, s ha elkelnek, akkor mennek tovább a többivel. Az árak főleg a tavalyi országos gazdasági visszaesés miatt csökkentek kissé. Közvetlen kapcsolat nem mutatható ki az akkugyárak és az árak között, de azt tudni lehet, hogy sokan féltik a jövőjüket és ingatlanuk értékét miattuk, s ezért vagy az ipari parkoktól távol vagy más városban keresnek ingatlant – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Irgalmatlan összeget meg lehet spórolni egy ügyes hitelkiváltással
Privátbankár.hu | 2024. március 13. 09:51
Érdemes megfontolni, hogy a tavalyi évben kötött, bőven tíz százalék feletti kamatozású lakáshiteleket átváltsuk mostani, alacsonyabb kamatozású hitelre. Ám van néhány apróság, amit érdemes figyelembe venni.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG