6p

Megroggyanhat a Fidesz a Novák-botránytól? Kitört a belharc a pártban?
Mi lesz az uniós pénzekkel és a magyar gazdasággal?

Online Klasszis Klubtalálkozó élőben Lengyel Lászlóval -
vegyen részt és kérdezzen Ön is a Pénzügykutató Zrt. vezetőjétől!

2024. február 28. 15:30

A részvétel ingyenes,
regisztráljon itt!

Egyelőre csak előkészületi szakaszban van a Rákosrendezőre tervezett új városnegyed. Sokaknak azonban már most megdobbanhatott a szíve és mesésen magas árakat látnak maguk előtt, ha a környékhez közeli saját ingatlanuk eladását fontolgatják. Ha tisztázódnak a beruházás feltételei és tényleg lesz garancia a közösségi szempontok érvényesülésére is, akkor az érintett körzetek felértékelődhetnek. Nem is biztos, hogy érdemes lesz elköltözni Angyalföld vagy Zugló határos körzeteiből – derül ki sorozatunk újabb részéből.

Közvetlenül a XIII. és a XIV. kerület ingatlanpiacára hathat a legnagyobb mértékben a tervezett új városnegyed, amiről a Klasszis Média Lapcsoporthoz tartozó laptársunk, az Mfor írt a hét elején részletesen. Ha valóban megvalósulnak a kormány által megígért közlekedési beruházások, akkor a szomszédos kerületek (IV., VI., XV.)  sőt a belváros is érintett lehet, főleg pozitív értelemben. Egy ilyen léptékű beruházás (100 hektár) ugyanis a laksűrűségre, a szociális és kereskedelmi infrastruktúrára is nyomást helyez. Elszívó hatása is lehet, de az esetleges túlépítettségnél maradásra késztetheti a lakókat ezeken a szomszédos területeken, sőt további keresletet is generálhat ott, ami árfelhajtó hatású lehet.

A sárgával jelölt rákosrendezői terület bal oldala Angyalföld, míg a jobb oldala Zugló egy-egykörzete. Az ezekkel határos kerületrészek ingatlanpiacára döntő hatással lehet a tervezett óriásberuházás. Forrás: BFK
A sárgával jelölt rákosrendezői terület bal oldala Angyalföld, míg a jobb oldala Zugló egy-egykörzete. Az ezekkel határos kerületrészek ingatlanpiacára döntő hatással lehet a tervezett óriásberuházás. Forrás: BFK

Nézzük, milyen értékekkel találkozik most az, aki rápillant a magyar Dubaj körzetére és annak szomszédságára! 

Ha csak a lakásokat nézzük, akkor azt kell tudni, hogy a XIII. kerület egésze továbbra is nagy vadászterület a vevőknek és most is ebben a kerületben épül a legtöbb új lakás (64 projektben 8,7 ezer otthon). A használt lakásokért idén átlagosan 1-1,06 millió forintot fizettek négyzetméterenként. Az jött ki, hogy az átlagos méretűnek mondható 53 négyzetméteres otthonért 54-55 millió forintot kellett letenni. Áremelkedés itt is volt, de idén ennek üteme a korábbi évek 15-20 százalékával szemben már csak 6-8 százalékos volt, ami a kereslet általános visszaesésének köszönhető. 

Az új lakások ára legfeljebb 2-4 százalékkal nőtt, a budapesti átlag ebben a kategóriában 1,6 millió forint/négyzetméter, a XIII. kerületben 1,2-1,4 millió forint közötti értékek jellemzőek. A Rákosrendező területével határos kerületrészeken már elindultak nagyobb társasházi fejlesztések, de még bőven van ott is rozsdaövezet, vagy nem hasznosított telek, amire nyilván rácsapnak a beruházók. A gyérebb családi házas utcákban lakók és onnan elköltözni vágyók vélhetően jól teszik, ha kivárnak, míg megszületnek a részletek az új óriásberuházásról és csak azután döntik el, hogy maradnak vagy eladják az ingatlanukat.

Mi a helyzet Zuglóban? Nos ott kicsit mások az adottságok, például több a családi házas övezet, annak összes előnyével és hátrányával. Az új városközpont külső határvonalához közel lakóknak ugyanaz a dilemma, mint a túloldalon, a XIII. kerület érintett részén élőknek. A közösségi közlekedés számottevő javulása viszont meggondolásra késztetheti őket is. Ha például nem nő jelentősen a zaj és az autóforgalom, valamint javul a kereskedelmi infrastruktúra, illetve a zöld parkok tényleg megvalósulnak, akkor az ingatlanok értéke nem csökken, sőt, még nőhet is.

Értékbefolyásoló tényezők Rákosrendező környékén

  • a beruházási területtől való távolság
  • a lakóingatlan típusa (társasházi lakás vagy családi ház)
  • közösségi közlekedési lehetőségek
  • kereskedelmi ellátottság a környéken
  • osztható-e a nagyobb, 40-50 évvel ezelőtt épült lakás
  • van-e garázs vagy kocsibeálló
  • nagy társasházon belüli lakásnál az elhelyezkedés, a tájolás
  • van-e tároló
  • volt-e a közelmúltban teljes felújítás (gépészet, nyilászárók, szigetelés cseréje).

A családi ház, ikerház építésre alkalmas telekért a XIV. kerületben idén már 125 ezer forintot kértek négyzetméterenként. Általános szempont, hogy a telkek árazásában sokat számít a lokáció (például a tervezett magyar Dubajtól való távolság); ugyanakkor hatással van a fajlagos árra a méret is, a kisebb telkek négyzetméterre vetítve jellemzően drágábbak, míg a nagyobbak fajlagosan olcsóbbak. Ugyanakkor a beépíthetőség, valamint a közművek megléte szintén befolyásolja az árat. Az érintett angyalföldi és zuglói körzetek ezen a téren nagyon vegyes képet mutatnak, többségükben a telkek nincsenek teljeskörűen előkészítve jelentősebb fejlesztésekhez, a szennyezettségi szintjük sokszor magas.  

„Tévhit, hogy csak a külföldiek és a nagybefektetők számítanak a hazai ingatlanpiacon. Napjainkban kiemelt szerep jut az egylakásos befektetőknek és azon családi befektetőknek is, akik például gyermekük jövőbeni lakhatásáról szeretnének jó előre gondoskodni. Még mindig megéri lakásvásárlásra költeni, hiszen az évek során az ingatlanok értéke egyre nő, emellett pedig a folyamatos, rövid- vagy hosszútávú kiadásból származó bevétel kiszámíthatóságot biztosít a tulajdonosok számára” – mutatott rá Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője. Bár nem beszélt erről, de egyértelmű, hogy az új városnegyedben sok külföldi és tehetősebb magyar befektető is megjelenik majd, ami még magasabb szintre viheti az árakat, de elsősorban a jó műszaki adottságúak esetében.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Menő maradt Kádár János kedvenc kerülete
Mester Nándor | 2024. február 21. 19:41
Azt eddig is tudtuk, hogy az egykori pártfőtitkárnak oly kedves észak-pesti környéken sokan keresnek új otthont. Újdonság azonban, hogy a használt téglalakások is növelni tudták a népszerűségüket, újak és régiek gyakorlatilag egymást húzzák. Utóbbiak azonban csak akkor tudnak labdába rúgni, ha teljesen felújítottak és kiemelkedően jó közlekedéssel bírnak – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Lesújtó számokat közölt a KSH - kitalálja, melyik régióban nőtt egyedül az új lakások száma?
Privátbankár.hu | 2024. február 20. 08:32
Mindenhol máshol csökkent.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Budai panelt venni és eladni is érdemes
Mester Nándor | 2024. február 14. 18:58
Továbbra is népszerűek Buda több kerületének a panellakásai. Kisebb lett a kínálat, mint tavaly ősszel, de az árak csak elvétve csökkentek, 2-3 százalékkal, inkább stagnálnak. Nem ritka az egymillió forint feletti négyzetméterár, de a legjellemzőbb a 750-800 ezer forintos sáv – derül ki sorozatunk újabb részéből.
Ingatlan Jó hírt kaptak a lakásfelújításra készülődők
Privátbankár.hu | 2024. február 13. 08:15
A CSOK Plusz szabályai közt ugyan nincsen felújítási hitelcél, de például a Babaváróval vagy a Falusi CSOK-kal kombinálva már megoldható, hogy a kiszemelt és kamattámogatott hitel segítségével megvásárolt használt ingatlanon elvégezzünk néhány felújítási munkálatot.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Csepelen egész jó lakásokat is kifoghatunk viszonylag olcsón
Mester Nándor | 2024. február 7. 19:03
Tavaly nyáron készült csepeli összefoglalónkban azt rögzíthettük, hogy legnagyobb szigetünkön lehetett a legalacsonyabb átlagáron lakóingatlant venni a fővárosban. Jelentjük, a helyzet változatlan 2024 első heteiben. A kínálat viszont erősen szűkült, ami az eladóknak kedvez - derül ki sorozatunk újabb részéből.
Ingatlan Olyan ágazatban lehet nagy pénzt keresni, amire nem is gondolt volna
Privátbankár.hu | 2024. február 5. 16:34
A külföldi lakásbefektetők újabb rohama várható. A növekvő lakásmobilitás miatt kelendőek lettek az egyéni üzletfeleknek kitalált miniraktárak. De egyre nagyobb üzlet a web-shopok raktárainak kiszolgálása is. Főleg azért, mert a magyar cégeket már nagyon nyomják a kínai webáruházak. Erről is beszélt felelős szerkesztőnk, Mester Nándor a Trend Fm Reggeli monitor című adásában.
Ingatlan Elérte az alját a lakáspiac, nem érdemes tovább várni a vásárlással - A hét videója
Csabai Károly - Juhász Gábor - Mester Nándor | 2024. február 2. 19:03
Friss pénz jelenik meg a vevők zsebében és ezt tudják az eladók is, akik ennek megfelelően már nem fognak engedni az árból. Az infláció is megtámasztja az árakat, így akik most hétvégén nem nyerik meg az ötöslottó főnyereményét és saját lakásra vágynak, nem sokáig halogathatják a döntést. Hol és mekkora méretű ingatlant célozhatnak meg ezek a vevőjelöltek? Erről is beszélt Csabai Károly főszerkesztő és Mester Nándor felelős szerkesztő.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Kifoghatunk jó alkut Pécsett is
Mester Nándor | 2024. január 31. 19:07
Tavaly májusban foglalkoztunk először részletesebben a baranyai, azon belül is főleg a pécsi lakóingatlanokkal. Akkor a felívelő szakasz legvégén jártunk, még volt szufla a piacban, noha egyre halványabb volt a teljesítmény. Már érződött, hogy elfogytak a vevők, de számuk legalábbis nagyon megcsappant. Azóta stagnálást látunk, élénkülés két-három hónap múlva kezdődhet legkorábban - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Váratlan helyről kaphat lökést a hazai ingatlanpiac
Privátbankár.hu | 2024. január 31. 08:42
Egy új szabályozásnak köszönhetően.
Ingatlan Eddig még nem ismert tényre derült fény az amerikaiak ikonikus városáról
Elek Lenke | 2024. január 29. 18:59
Egykor mocsaras terület volt, később textil- és ruhaüzemek mellett vöröslámpás házak, kocsmák, bárok, mulatók nőttek ki a helyen. Ma New York legdrágább negyede, ahol művészeti központok találhatók. A SoHo.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG