Idénre mérséklődő fejlesztési aktivitást és az év közepétől élénkülő irodapiaci keresletet jeleznek előre a szakemberek. Ennek köszönhetően az üresedési ráta várhatóan stabilizálódik. A Dél-Budai részpiac továbbra is kiemelt beruházási fókuszterület marad, emellett a Központi- és a Nem-központi Pest alpiacokon számítanak új átadásokra.

A fejlesztési telkek piacán továbbra is élénk a kereslet, ugyanakkor néhány tervezett projekt újrapozícionálása várható, akár teljes funkcióváltással. 2021-re vonatkozóan a bérleti díjak emelkedésére és az irodapiaci hozamok csökkenésére számítunk – tovább mérséklődő dinamikával. Ezt Pál Tamás, az Eston iroda divíziójának vezetője emelte ki. A tervezőknek is alkalmazkodniuk kell, a legfontosabb szempontjaikról ebben a cikkben írtunk részletesen.

A bérleti díjak emelkedése 2020-ban lassult, de nem állt meg, amit az építési költségek további emelkedése indokolt. A bérleti díjak emelkedése a közép-kelet európai (CEE) régióban is megfigyelhető volt. Az "A" kategóriás ingatlanokra jellemző átlag díj intervallum Budapesten 14,5-17 euro/négyzetméter. A befektetők hozamelvárása 5,8-6,5 százalék között alakul, prémium ingatlanok esetén 5,5 százalék alatt.

Az év végén több mint 470 ezer négyzetméternyi új iroda kivitelezése volt folyamatban, melyből csaknem 160 ezer négyzetméter készülhet el 2021 végéig (10 épület). A fejlesztői tevékenység a következő 12 hónapban a Dél-Buda részpiacon lesz a legerősebb, ahol négy épületben összesen több mint 73 ezer négyzetméter új iroda valósul meg. Ezt követően Dél-Buda mellett a Váci úti régióban is felpörög az építés: mindkét területen hozzávetőleg 105-105 ezer négyzetméternyi iroda átadása várható 2022-ben.

A már épülő projektek túlnyomó része bériroda, emellett a folyamatban lévő tulajdonosi beruházások közül kettő lezárása várható 2021-ben: a Buda Palota és a Bosch Campus egyik épülete kerül átadásra az év végéig (10, illetve 17 ezer négyzetméteres területtel).

A Cushman&Wakefield nemzetközi tanácsadó arra hívta fel a figyelmet, hogy a szolgáltató központok továbbra is igen erős részét képezik a keresletnek. Budapest renkívüli adottságokkal rendelkezik ezen a téren, de egyre több vidéki nagyvárosban is nyílnak ilyen központok, s ez kedvező, hiszen csökkenti a főváros központúságot. A cég szerint az is érdekes, hogy voltak ugyan albérleti kezdeményezések, de nem igazán terjedt el ez a forma a cégek között, noha a válság sok vállalkozást irodahasználatának teljes átgondolására kényszerített.

A hibrid iroda lesz a jövő

„Azt tapasztaltuk, hogy mondjuk egy 100 fős vállalatnál 60-80 munkaállomást akarnak fenntartani hosszabb távon. Sok helyen végképp elfogadott lett, hogy akár napon belül is felváltva többen használják ugyanazt a munkaállomást. A jövőben vélhetően a siker nyitja a hibrid modell lesz.” – mondta Kalaus Valter, a VLK Cresa tanácsadó cég ügyvezetője.

A szakember szerint az irodai környezet számos előnye fennmaradt és ezt egyre több vállalatnál értékelik is. Az iroda egyértelműan a szociális, társasági tér miatt is vonzó. Sok dolgozó megtapasztalta, hogy az otthoni munka az irodával ellentétben viszonylag ingerszegény környezetben zajlik, az infrastruktúra sem olyan fejlett illetve a lakások jelentős része nem is alkalmas a család és a munka elkülönítésére, az ergonomikus feltételek megteremtésére.

Minden elemző megjegyezte, hogy tavaly a nemzetközi tendenciáknak megfelelően itthon is csökkent a teljes irodabérleti tranzakciók volumene. Az év végére azonban érezhetővé vált, hogy a piacot érintő pozitív változás mentén 2021-ben elindulhat a visszarendeződés, igaz, már sokkal árnyaltabban, mint ahogyan az első félévben azt sok piaci szereplő jósolta. A bérlők a kezdeti nehézség után úgy tűnik, hogy rendezik soraikat, és a hibrid irodahasználat megjelenésével hosszabb távon is be fognak rendezkedni erre a működési formára - vélte az Eston vezetője.

Vízválasztó év áll előttünk, hiszen a munkavállalók igényeinek figyelembevétele nagyban fog függeni attól, hogy az adott cég az elmúlt egy évben mennyire kezelte rugalmasan az otthoni munkavégzést. Úgy látjuk, hogy a járvány várható lecsengése után egy hosszabb tesztidőszak fogja kezdetét venni, ahol évtizedekre is eldőlhet, hogy a rugalmas munkavégzés valóban jó alternatíva úgy, hogy megmarad a munkáltató érdeke és hatékonysága is." - mondta Pál Tamás

Több más szakember is megerősítette, hogy a home office térnyerése ellenére nem fog csökkenni az általános irodaigény, hiszen nagyobb hangsúlyt fektetnek a kooperációs területekre és tárgyalókra, a cégek szellősebb ültetési rendet vezettek és vezetnek be.