Nem roggyant meg az irodapiac, de újra kell fogalmazni a normákat
Az irodapiac nem roggyant meg, de jelentősen átalakult és újra kellett fogalmazni, hogy mi a normális – összegezte az eltelt 12 hónapot a VLK Cresa tanácsadó cég vezetője. Más szakértők pedig azt emelték ki, hogy a fejlesztések nem állnak le, de a kereslet szerkezete erősen átalakulóban van, a befektetők pedig továbbra is élénken érdeklődnek a magyar lehetőségek iránt - még a járvány eltelt egy éve alatt is voltak üzletkötések.
Kalaus Valter, a VLK Cresa ügyvezetője az elmúlt egy esztendő egyik legfontosabb trendjének azt nevezte, hogy egyértelműen teret nyert az otthoni munkavégzés, a „home office” beépült az irodát bérlő cégek mindennapjaiba és ki-ki igyekezett számára optimális arányt kialakítani.
„Azt tapasztaltuk, hogy mondjuk egy 100 fős vállalatnál már csak 60-80 munkaállomást akarnak fenntartani hosszabb távon. Sok helyen végképp elfogadott lett, hogy akár napon belül is felváltva többen használják ugyanazt a munkaállomást.” – mondta, utalva azért arra, hogy a jövőben vélhetően a siker nyitja a hibrid modell lesz. Ezt egyébként alátámasztja, hogy az irodatervezők ma már teljesen másként kezdenek hozzá egy irodatér megálmodásához, figyelembe veszik a legújabb trendeket és igényeket, ezekről ebben a cikkben írtunk a minap az egyik vezető tervező cég főnökével készült interjúnkban.
„Az elején azt hittük, hogy nem fog ilyen sokáig tartani ez a járvány, de időközben láttuk, hogy elhúzódhat, és még most sem tudjuk biztosan, meddig tart. Sok mindenről azt hittük, hogy az a jó, amit a járvány előtt tettünk, de kiderült, hogy ez nem annyira egyértelmű. Az irodai bérlők és bérbeadók azonban a jelek szerint megértették, hogy újra kell definiálni, hogy mi számít elfogadhatónak, normálisnak.” – érzékeltette a folyamatokat a tanácsadó cég vezetője.
Az elmúlt hetekben több szakértő, így most Kalaus Valter is kifejtette: az irodai környezet számos előnye fennmaradt és ezt egyre több vállalatnál értékelik is. Az iroda egyértelműen a szociális, társasági tér miatt is vonzó.
Sok dolgozó megtapasztalta, hogy az otthoni munka az irodával ellentétben viszonylag ingerszegény környezetben zajlik, az infrastruktúra sem olyan fejlett, illetve a lakások jelentős része nem is alkalmas a család és a munka elkülönítésére, az ergonomikus feltételek megteremtésére.
„2020 arról is szólt, hogy a bérlők saját bérterületükön belül a biztonságos munkavégzés megteremtését kifejezetten fontosnak tartották. S bár tudják, hogy az otthoni munkavégzés hatékony is lehet, változtattak a felfogáson: a helyszín alapú munkát felváltotta a produktum alapú munkavégzés, előtérbe került az úgynevezett agilis tevékenység.” – fűzte hozzá.
A tavalyi esztendő talán legtöbbször elhangzott szava a rugalmasság volt az irodapiacon is.
Ez egyrészt a bérlők és bérbeadók gyors alkalmazkodását jelentette, de legalábbis az erre való törekvést. Másrészt azt, hogy nem érdemes mindenáron erőltetni a rövid távú kedvezményeket.
„A futamidő végétől messze tartó bérlőknek nem volt érdemes hosszabbítást kérni a bérbeadótól csak azért, hogy az átmeneti fizetési gondjaikat a hosszabbítás révén enyhíthessék. Erre tanácsadóként felhívtuk a figyelmet. Azt is láttuk, hogy a bérlői rugalmasság-igényre a bérbeadónak is ugyanezzel kellett válaszolni, hiszen mindkét félnek érdeke az üzletmenet fenntartása. A bérbeadó ma már sokkal többet tesz az általa üzemeltetett épület biztonsága érdekében, mint korábban. Egyre több az intelligens épület és a közös területeken is az érintésmentes megoldás. A bérlőket nézve gyakorlatilag az időtávra és a terület meghatározásra vonatkozó rugalmasság ma elsőszámú lett, kimondhatjuk, hogy sok esetben már megelőzi azt, hogy mennyi legyen a bérleti díj” – érzékeltette a változásokat a szakember.
Magyarországon több külföldi ország irodapiacát is folyamatosan tanulmányozzák, köztük a német az egyik mérvadó. Nézzük, mire jutott az IW (Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V.) gazdaságkutató intézet, amelyik a tavalyi negyedik negyedévben 1200 vállalat bevonásával végzett felmérést. Megállapította, hogy mindössze 6,4 százalékuk fontolgatja irodai alapterülete csökkentését a következő 12 hónapban. Ezek elsősorban a nagyobb, 250 alkalmazottnál többet foglalkoztató üzleti szolgáltató cégek: ügyvédi irodák, tanácsadó és könyvvizsgáló cégek.
Az irodabérleti díjak bezuhanása tavaly elmaradt, sőt, a díjak még csekély mértékben emelkedtek is. Következésképpen a vállalatok többsége irodái újbóli használatba vételére készül a zárlatok feloldását követően. A koronavírus-válság előtt a home-office általában órákban mérhető, vagy legfeljebb heti egy napos alkalmazási formaként működött. "Manapság ennél jóval elterjedtebb az otthoni foglalkoztatás, sőt ahol a feltételek megengedik, szinte általánossá vált" - mondta Oliver Stettes, a tanulmány szerzője. Jelenleg az alkalmazottaknak több mint a fele dolgozik heti átlagban 20 órát vagy annál többet otthon.
A cégek egy viszonylag kis hányada, 16,9 százaléka az alapterület csökkentése helyett inkább átalakítaná irodai helyiségeit. Ilyen tervei is elsősorban a 250 alkalmazottnál többet foglalkoztató vállalatoknak van, amelyeknek 41,1 százaléka alakítaná át helységeit. A tervek főként a nagy légterű közös irodák feldarabolását és tárgyalók, társalgók létesítését irányozzák elő.
Ez a trend Magyarországon is megfigyelhető, az elmúlt évben inkább a területek újragondolását, tárgyalók, társalgók létesítését lehetett látni, több lett a paraván és szellősebben ültetik le a benn dolgozókat – mondták többen is az elmúlt napokban különféle szakmai fórumokon.
Ugyancsak február elején látott napvilágot a Magyar Szolgáltatóipari és Outsourcing Szövetség kutatásának eredménye. Ebből egyértelmű, hogy a Magyarországon működő üzleti szolgáltatóközpontok túlnyomó többsége, mintegy 71 százaléka új szolgáltatást tervez bevezetni a következő egy évben. A kutatásban részt vevő cégek kétharmada ezzel összhangban létszámbővítést tervez, és alig 7 százalékuk jelzett létszámcsökkentést 2021 első fél évében. Természetesen ez nem jelenti azt, hogy automatikusan növekszik a területigény, de azt igen, hogy az ágazat stabilan fejlődik.
Jelenleg 205 üzleti szolgáltatóközpont működik Magyarországon és csaknem 74 ezer embert foglalkoztatnak. Az egyes központok átlagosan 360 dolgozóval működnek, ami régiós összevetésben magas. A krízishelyzet ellenére az ágazat növelni tudta a kapacitását, stabilizálta helyzetét a járvány második hullámára. Az üzleti szolgáltatóközpontoknak nem kellett elbocsátani dolgozókat, akik gyorsan alkalmazkodtak a távmunkához. A járvány előtt az ágazat dolgozóinak 22 százaléka, jelenleg 92 százaléka dolgozik távmunkában.
Több ingatlanpiaci szakember kiemelte ugyanakkor: nem szabad véka alá rejteni, hogy az elmúlt 12 hónapban növekedett a kihasználatlanság az irodapiacon. Ugyanakkor nemzetközi összehasonlításban még mindig jóval alacsonyabb, mint sok európai országban.
Tavaly a negyedik negyedévben négy irodaépület - a Váci Greens E irodaház, a Szervita Square, a Csalogány 43 irodaterületei és az Alphagon irodaház - átadásával 38 850 négyzetméterrel bővült a budapesti modern irodapiaci állomány. A főváros teljes irodaállománya jelenleg 3 millió 903 ezer 840 négyzetmétert tesz ki, amelyen belül 3,28 millió négyzetméteren modern spekulatív irodaterület, mintegy 615 ezer négyzetméteren pedig egy-egy cég saját tulajdonú irodaháza található.
A nagy nemzetközi ingatlantanácsadók azonban úgy vélik, hogy 2021 második felétől, különösen az oltás várható felgyorsulása miatt a kereslet meglódulhat, s ha a javulás tartós lesz és a bérlő cégek visszatérnek eredeti költözési terveikhez, de legalábbis nem mondanak le ezekről, akkor megint újabb építkezési hullám kezdődhet. Idén január végén a CBRE vezető elemzői azt mondták a cég közép-európai online konferenciáján, hogy a makrogazdasági mutatók is pozitívan változhatnak, s ez is lendíthet az irodafejlesztők elszántságán.
Gátszakadás Nova Kahovkánál. 
A fenntarthatóság és a jó hozam tud kéz a kézben járni
Ezért érdemes hosszú távra befektetni – interjú
