10p

Ki a felelős az EU-s rekorder hazai inflációért?
Élesedik a konfliktus a jegybank és a kormány közt: kinek van igaza?

Online Klasszis Klubtalálkozó élőben Simor Andrással - vegyen részt és kérdezzen Ön is a korábbi jegybankelnöktől!

2023. november 29. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Ez a cikk Privátbankár.hu / Mfor.hu archív prémium tartalma, amelyet a publikálástól számított egy hónap után ingyenesen elolvashat.
Amennyiben első kézből szeretne ehhez hasonló egyedi, máshol nem olvasható, minőségi tartalomhoz hozzáférni, akár hirdetések nélkül, válasszon előfizetői csomagjaink közül!

A koronavírus-járvány csak kisebb sérüléseket okozott a befektetési céllal vásárolt üzleti ingatlanok (irodaházak, bevásárlóközpontok, raktárközpontok) piacán. Még mindig infláció feletti hozamokra lehet számítani. A járvány azonban abban mindenképpen változást hozott, hogy a jövőben épülő irodaházak megfelelő szintű telítettsége egyelőre nem garantált, így a befektetők szigorúbb feltételeket szabhatnak, ami átértékelésekhez vezethet.

Egyszerre két Duna parti irodaházat is vásárol a GTC ingatlanfejlesztő és vagyonkezelő cég. A WING által fejlesztett két ingatlanért összesen 160 millió eurót fizetnek - jelentették be szerdán. Más hazai és külföldi intézményi befektetők és magán alapok is kóstolgatják a piacot, az előkészületben lévő tranzakciókat várhatóan az év vége felé fogják lezárni. Eddig tehát a legfrisebb hír a befektetési piacról.

Korábbi adásvételekről is szivárognak hiradások, és szinte hetente jönnek olyan visszatekintő adatok, amelyek arra utalnak, hogy az intézményi befektetők továbbra is vonzó befektetésnek tekintik az irodaházakat. A kiemelkedő elhelyezkedésű, általában nagy külföldi cégek által hosszú távra bérelt és a korszerű műszaki háttér miatt viszonylag olcsón üzemeltetett irodaházakat még mindig kedvelik a különféle alapok és a magánbefektetők is.

A Balance Hall irodaház lobbija Budapesten (fotó: CPI)
A Balance Hall irodaház lobbija Budapesten (fotó: CPI)

Az első negyedévben a befektetési érték összesen 179 millió euro volt, ez az előző év vonatkozó negyedévéhez viszonyítva 27 százalékos növekedést jelent. Az előző év második felében tapasztalható tendencia a hazai befektetésekkel kapcsolatban tovább erősödött, az első negyedévben kizárólag magyar befektetők zártak vételi tranzakciókat. Míg az év elején a tranzakciók leginkább a tavalyi évről áthúzódó irodapiaci adásvételek voltak, az érdeklődés egyértelműen az ipari ingatlanok felé fordult: ebben a szektorban az év közepén már láthatunk érdemi forgalomnövekedést - jegyezte meg a CBRE nemzetközi ingatlantanécsadó cég. Például már biztos, hogy a második negyedévben zárják le a bevezetőben említett GTC-tranzakciókat.

A DLA Piper Hungary éves ingatlanpiaci elemzése rámutat arra, hogy az irodaházakba vetett befektetői bizalom 2020-ban is töretlen maradt, a jogi tanácsadó közreműködésével megvalósult tranzakciók mintegy 60 százalékában irodaházak cseréltek gazdát. Ezen ügyletek túlnyomó többsége Budapest központjában található, "A" osztályú irodaházakat érintett, vagyis megállapítható, hogy ezek a COVID-19 járványon túl, hosszú távon is fontosak lehetnek mind a munkavégzés helyszíne, mind pedig befektetési eszköz gyanánt.

Sok tranzakciót bonyolítottak le az ingatlanalapok is, tavaly mindegyik pozitív eredménnyel zárt. Idén is előkészületben van egy-két üzletük, de ezeket vélhetően csak az év második felében zárják le. Várható, hogy 2021-ben is főleg irodaházakat, ezen kívül logisztikai ingatlanokat és ipari telkeket vesznek majd.

Az idei teljes magyarországi befektetési volument nehéz megjósolni, de vélhetően eléri a 0,7-0,9 milliárd eurót. Ez azonban jócskán elmarad az elmúlt 15 évben megszokott éves értékektől. A gazdát cserélt kereskedelmi ingatlanok összértéke 2007-ben 2 milliárd euró volt (igaz ebben jelentős összeggel, 400 millióval jelent meg az Aréna Pláza adás-vétele). Ezután a 2009-es válság óriási hatást gyakorolt a piacra, természetesen negatív értelemben. 2017-re, amikor a piac újra kezdett magára találni, a volumen 1,7 milliárd euróra kúszott fel, ám a COVID hatására tavaly ennek nagyjából a hatvan százalékáról beszélhettünk.

Természetesen befolyással van a változó piaci környezet és az ingatlanfejlesztői aktivitás erre a részpiacra is. Az elmúlt 8-10 hónapban erős fék került a beruházásokra. A koronavírus-járvány okozta kihívások és bizonytalanság miatt sok beruházást elhalasztottak, néhányat töröltek is, a fenti 20 százalékos arány a hivatalosan bejelentett adat, ennél biztosan többről, akár 30 százalékról is szó lehet.

A Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztető Fóruma (BRF) szokásos negyedéves összegzése szerint idén az első három hónapban mindössze két irodaépülettel, összesen 24 700 négyzetméterrel bővült a budapesti modern irodaállomány. Ez harmad vagy negyedakkora, mint a békeévekben volt egy negyedévben.

Bár előzetesen azt lehetett várni, hogy a COVID-19 miatt a külföldi befektetők nehezebben fogják lebonyolítani az adásvételeket és a hazai befektetők előnyben lesznek, mégis utóbbiak részesedése 2020-ban 61 százalékra esett a 2019-es 72 százalékról. Ahogy a vásárlói oldalon, úgy az eladók többsége is belföldről származott, akik a tavalyi tranzakciók háromnegyedét ütötték nyélbe.

"A pandémia 2020. márciusi felbukkanása a teljes magyar ingatlanszektorra jelentős hatást gyakorolt, azonban ezek meglehetősen eltérően érintették a különböző piaci szereplőket és eszközöket. Az általunk menedzselt tranzakciók során azt tapasztaltuk, hogy a járvány megjelenésével gyakorlatilag azonnal eltűnt a befektetői érdeklődés a kiskereskedelmi és vendéglátóipari ingatlanok iránt, míg a logisztikai és ipari ingatlanok a figyelem középpontjába kerültek" - nyilatkozta dr. Kui Szilárd, a DLA Piper Hungary ingatlanjogi praxisának csoportvezető ügyvédje.

Miért lehet igaz a címben jelzett mondat?

A rövid válasz az, hogy azért, mert a befektetési ingatlanok várható hozama továbbra is igen magas. Prémium termék esetén 5-6 százalék, azonban nemzetközi összehasonlításban ez még mindig a felső tartományt jelenti. Itt nemcsak Japánra vagy más, távoli piacokra, hanem akár Ausztriára is gondolunk, ráadásul a hivatalos jegybanki alapkamat ezekben az országokban vagy negatív vagy alacsonyabb, mint nálunk.

A hozam összefügg az alapkamattal, vagyis, hogy mennyibe kerül a pénz. Ezért a banki marzsok mértéke az alapkamaton felül is fontos meghatározó tényezője a hozamnak. Leegyszerűsítve a befektetők haszna a banki kamat és a hozam közötti összeg” – fejtette ki Hopka Attila, az egyik hazai ingatlanszakmai tömörülésben (ACORA) tagként működő AN Limited Kft. ügyvezetője.

A szakember itt az úgynevezett triple net (ingatlanadó-, biztosítás- és fenntartási/karbantartásiköltség-fizetési kötelezettség levonása után maradó) haszonról beszélt. A befektetési ingatlan vételára a tripla nettó bevétel elosztva egy hozamszámmal. Azonban az alapkamaton kívül a várható hozamot a kockázat is befolyásolja.

A kockázatot ez esetben a kieső bevétel (nemfizetés, kihasználatlanság miatt), az adott ingatlan iránti kereslet, illetve a finanszírozási környezet jelentik. A hozamok mozgását tehát nagyban befolyásolja ezeknek a változása. Ebből jól látszik, hogy különbség van válság és válság között. A 2008-as történések mögött a bankok megingott helyzete állt, amikor a finanszírozás a nulla közelébe esett vissza. Most azonban nem ez a helyzet – érvelt az ügyvezető.

Lakás vagy irodaház? Lakás és irodaház!

Ma az üzleti ingatlanoknál átlagosan 6-8 százalék, míg a lakóingatlanok esetében 5 százalék körüli éves hozammal lehet kalkulálni. Utóbbi erősen csökkenő pályán volt az elmúlt másfél-két évben, a lakásdrágulás áll mögötte, ami már jóval a járvány előtt felpörgött és rontotta a befektetők pozícióit. 

Ugyanakkor a lakás igen speciális terület Magyarországon, hiszen azok a frekventáltabb helyen lévő lakóingatlanok, melyek 70 ezer forintos négyzetméteráron cseréltek gazdát 1995-ben, ma ennek a húszszorosát érik, de az átlag értéknövekedés is eléri az évi 5 százalékot. A bérbeadás céljából vásárolt lakásoknál a bérleti díjból származó bevétel (és még más tényezők is) után kialakult hozam sokáig mindenható volt. De a várható hozam mellett egy befektető az ingatlan értékének várható felértékelődését is figyelembe veszi. Ilyenkor a mondjuk évi 5 százalékos hozamhoz hozzáadják a várható növekményt, ami – jelen esetben – a duplájára, vagyis 10 százalék körülire növeli azt.

Bár ez a számítási módszer az egyéb befektetési ingatlanok (irodák, kereskedelmi ingatlanok, stb.) nem működik, a goodwill vagy prémium hozzáadott érték itt sem ismeretlen. Ez a többlet keletkezhet az ingatlan elhelyezkedéséből (frekventált helyen értékesebb az ingatlan) vagy például a bérlő kötödéséből (más ingatlanjai vannak a környéken, könnyebb a szállítás oda stb.) Erről szól a mondás: „Ingatlanért mindig a szomszéd fizet a legtöbbet”. Ugyanakkor ezeken a piacokon komolyan befolyásolja az értéket az ingatlan állapota és felszereltsége. Ha az állagmegóvásra és az újonnan elvárt technológiák beépítésére nem fordítanak figyelmet, akkor az ingatlan egyszerűen elavul, ami komoly értékcsökkenéshez vezet.

Kevés szó esik a kiskereskedelmi ingatlanokról, mint befektetési termékekről. Vonzerejük kétségkívül megkopott, többségüknél nagyok lettek a kockázatok és hosszabb a megtérülési idő. A klasszikus plázákat ma gyakorlatilag kerülik a nagy ingatlanalapok Magyarországon, de Európa más részein sem népszerűek. Takács Péter, a VLK Cresa tanácsadó cég befektetési igazgatója viszont lapunknak nyilatkozva kiemelt egy típust, mégpedig a földszintes bevásárlóparkokat, amelyekre nemhogy csökkent volna, hanem még nőtt is az érdeklődés. A hozam 7-8 százalék körül ingadozik, egyes esetekben inkább az alsó értéken kelnek el az ingatlanok - mondta a szakember. 

Most már tényező az is, hogy mennyire zöld valami

Az irodapiacot, kisebb mértékben a bevásárlóközpontokét is egyre inkább eluralja a zöld szemlélet. A környezettudatos építés nem egyszerűen a fenntartható műszaki megoldások felé tolja az ágazatot, hanem alapkövetelmény lett a befektetők szemében is. Ma gyakorlatilag árcsökkentő, ha egy irodaház nem kapott valamilyen nemzetközi környezetvédelmi minősítést. Az újaknál ez már nem kérdés, lehetnek azonban olyan befektetők, akik jól letornásszák a nem korszerű, 20-30 évvel ezelőtt épült irodaházak árát, majd valamekkora összeget (az „árnyereségnél” kisebbet - a szerk.) ráköltve jó terméket állítanak elő, s így értékesítik később.

Ma már látható, hogy a bérlők hajlandóak prémiumot fizetni egy zöld minősítés esetében. Persze ezen belül hangsúlyos az energiatakarékosság kérdése, mely az üzemeltetési költségeket azonnal csökkent(het)i. A feltételes módot itt a zöld technológiák megfelelő használatának igénye indokolja, ugyanis egy rosszul menedzselt zöld ház akár drágább is lehet, mint egy hagyományos. Ha az adott technológiákat nem megfelelő módon használják, akkor nem tudja csökkenteni a költséget, sőt akár még növelheti is azt.

„Az ingatlanbefektetés biztonságát maga az ingatlan és annak kézzelfoghatósága adja. A 2008-as válsághoz hasonló zuhanás ma nem tapasztalható, hiszen a bankok és így a finanszírozás helyzete stabil, az állam pedig komoly összegekkel támogatja a vállalkozói szektort” – foglalta össze a szervezet álláspontját Saly Miklós, az ACORA főtitkára, egyben a REscon szakmai vezetője.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Itt vannak a CSOK Plusz részletszabályai
Privátbankár.hu | 2023. november 24. 09:07
Az új lakástámogatási programban a kamat nem fix 3, hanem maximum 3 százalék lesz, a támogatott hitel indulóköltségeit is 300 ezer forintban maximálnák. A meglévő ingatlant a továbbköltözőknek nem kell eladni, de a következő otthonuk értéke magasabb kell, hogy legyen a jelenleginél. A korábbi CSOK igénylők is élhetnek a lehetőségéggel, ha a korábban igényelt kamattámogatott hitelt és a vállalt, de még meg nem született gyermekre jutó CSOK-ot visszafizették.
Ingatlan Tényleg jön a fordulat jövőre a lakáspiacon?
Privátbankár.hu | 2023. november 23. 13:51
Átfogó elemzést közölt az MBH Bank Elemzési Centruma a hazai ingatlanpiacról, amely a hazai ingatlanpiac szinte teljes vertikumát lefedő, átfogó összegzése.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Befektetővonzó belvárosi lakások Budapesten
Mester Nándor | 2023. november 22. 19:19
Jól jött az árkorrekció a budapesti forgalomnak, de az egyes kerületekben nagyon eltérő értékek jellemzőek. A belvárosi kerületek túlnyomó részében enyhébb volt az árcsökkenés, mint például a külső pestiekben, illetve az egyik külső budai övezetben. A belvárosba visszatértek a befektetők, akik növekvő kínálatból válogathatnak, de akármit ők sem vesznek meg, előnyben vannak a felújított, berendezett, alacsony üzemeltetési költségű társasházi lakások – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Alig költöttek idén üzleti ingatlanokra a befektetők
Privátbankár.hu | 2023. november 20. 15:05
Sovány vigasz, hogy Nyugat-Európában és Lengyelországban is nagyobb visszaesés volt.
Ingatlan Lenyomná az olcsó szállások piacát az EU
Privátbankár.hu | 2023. november 16. 15:45
A megregulázott Booking vagy az Airbnb által így fenntartható lehetne a városok élhetősége, mivel már nagyon elfajult a helyzet.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Elérték az eget, de visszafordultak a lakásárak Veszprémben
Mester Nándor | 2023. november 15. 19:03
A királynék városa sem volt kivétel, ott is jelentősen nőttek a lakásárak 2018 és 2022 között. Mondhatni, elérték az eget. Talán ezt jelzi, hogy idén már nem emelkedtek tovább, sőt, inkább stagnáltak vagy nagyon enyhén csökkentek is. Hosszabb távon feltétlenül értéknövelő az időközben befejezett több infrastrukturális beruházás, de a lakásállomány megújulása Veszprémben is nagyon lelassult és nagyobb tempóra legkorábban a jövő év második felétől lehet számítani - derül ki ingatlanpiaci sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Az FBI nemsokára „felrobbanthat” egy egész negyedet
Mester Nándor | 2023. november 12. 18:25
Elkopott a mostani központja, újat építenek a világ legnagyobb nyomozószervezetének. Ám a vezetői és Virginia állam egyes politikusai szeretnék felülvizsgáltatni ezt a kormányzati döntést. A kiválasztott Maryland állam irányítói viszont örülnek, szerintük robbanásszerű fejlődést hozhat az óriásberuházás, további cégek és szolgáltatások fognak odatelepülni, egy egész negyed teljesen megújulhat. 
Ingatlan Kimaxolt CSOK Plusz-szal nagyobb új lakást vehetünk, főleg vidéken
Privátbankár.hu | 2023. november 12. 09:52
Budapesten viszont nem nézelődhetünk a legjobb helyeken, mert ott nem elég a 70-80 millió forint. Egyes vidéki városokban sikerrel járhatunk és még közepes házakra is futhatja. 
Ingatlan 3 ezer lakás épül jelenleg a Balaton partján
Privátbankár.hu | 2023. november 9. 15:23
Siófok az új építésű lakást vásárlók kedvence a Balaton-parton, derült ki az Otthon Centrum felméréséből: az árak jellemzően a fővárosit idézik, de a legdrágább tóparti projektben már 3.1 millió forintot kérnek egy négyzetméterért.
Ingatlan Jó hír érkezett a budapesti ingatlankeresőknek
Privátbankár.hu | 2023. november 9. 14:45
Bár országos szinten alig változott az eladásra kínált használt és új lakások ára októberben az egy évvel korábbihoz képest, Budapesten és a nyugat-dunántúli régióban jelentősebb módosulás volt - derül ki az ingatlan.com októberi lakásárindexéből, ami hosszú és rövid távon is bemutatja az eladó lakóingatlanok árának változását országos és regionális szinten.
Privátbankár
Mfor
Piac és Profit

Professzionális online sales és marketing vezetőt keresünk!

Részletek

hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG