Egyszerre két Duna parti irodaházat is vásárol a GTC ingatlanfejlesztő és vagyonkezelő cég. A WING által fejlesztett két ingatlanért összesen 160 millió eurót fizetnek - jelentették be szerdán. Más hazai és külföldi intézményi befektetők és magán alapok is kóstolgatják a piacot, az előkészületben lévő tranzakciókat várhatóan az év vége felé fogják lezárni. Eddig tehát a legfrisebb hír a befektetési piacról.
Korábbi adásvételekről is szivárognak hiradások, és szinte hetente jönnek olyan visszatekintő adatok, amelyek arra utalnak, hogy az intézményi befektetők továbbra is vonzó befektetésnek tekintik az irodaházakat. A kiemelkedő elhelyezkedésű, általában nagy külföldi cégek által hosszú távra bérelt és a korszerű műszaki háttér miatt viszonylag olcsón üzemeltetett irodaházakat még mindig kedvelik a különféle alapok és a magánbefektetők is.
Az első negyedévben a befektetési érték összesen 179 millió euro volt, ez az előző év vonatkozó negyedévéhez viszonyítva 27 százalékos növekedést jelent. Az előző év második felében tapasztalható tendencia a hazai befektetésekkel kapcsolatban tovább erősödött, az első negyedévben kizárólag magyar befektetők zártak vételi tranzakciókat. Míg az év elején a tranzakciók leginkább a tavalyi évről áthúzódó irodapiaci adásvételek voltak, az érdeklődés egyértelműen az ipari ingatlanok felé fordult: ebben a szektorban az év közepén már láthatunk érdemi forgalomnövekedést - jegyezte meg a CBRE nemzetközi ingatlantanécsadó cég. Például már biztos, hogy a második negyedévben zárják le a bevezetőben említett GTC-tranzakciókat.
A DLA Piper Hungary éves ingatlanpiaci elemzése rámutat arra, hogy az irodaházakba vetett befektetői bizalom 2020-ban is töretlen maradt, a jogi tanácsadó közreműködésével megvalósult tranzakciók mintegy 60 százalékában irodaházak cseréltek gazdát. Ezen ügyletek túlnyomó többsége Budapest központjában található, "A" osztályú irodaházakat érintett, vagyis megállapítható, hogy ezek a COVID-19 járványon túl, hosszú távon is fontosak lehetnek mind a munkavégzés helyszíne, mind pedig befektetési eszköz gyanánt.
Sok tranzakciót bonyolítottak le az ingatlanalapok is, tavaly mindegyik pozitív eredménnyel zárt. Idén is előkészületben van egy-két üzletük, de ezeket vélhetően csak az év második felében zárják le. Várható, hogy 2021-ben is főleg irodaházakat, ezen kívül logisztikai ingatlanokat és ipari telkeket vesznek majd.
Az idei teljes magyarországi befektetési volument nehéz megjósolni, de vélhetően eléri a 0,7-0,9 milliárd eurót. Ez azonban jócskán elmarad az elmúlt 15 évben megszokott éves értékektől. A gazdát cserélt kereskedelmi ingatlanok összértéke 2007-ben 2 milliárd euró volt (igaz ebben jelentős összeggel, 400 millióval jelent meg az Aréna Pláza adás-vétele). Ezután a 2009-es válság óriási hatást gyakorolt a piacra, természetesen negatív értelemben. 2017-re, amikor a piac újra kezdett magára találni, a volumen 1,7 milliárd euróra kúszott fel, ám a COVID hatására tavaly ennek nagyjából a hatvan százalékáról beszélhettünk.
Természetesen befolyással van a változó piaci környezet és az ingatlanfejlesztői aktivitás erre a részpiacra is. Az elmúlt 8-10 hónapban erős fék került a beruházásokra. A koronavírus-járvány okozta kihívások és bizonytalanság miatt sok beruházást elhalasztottak, néhányat töröltek is, a fenti 20 százalékos arány a hivatalosan bejelentett adat, ennél biztosan többről, akár 30 százalékról is szó lehet.
A Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztető Fóruma (BRF) szokásos negyedéves összegzése szerint idén az első három hónapban mindössze két irodaépülettel, összesen 24 700 négyzetméterrel bővült a budapesti modern irodaállomány. Ez harmad vagy negyedakkora, mint a békeévekben volt egy negyedévben.
Bár előzetesen azt lehetett várni, hogy a COVID-19 miatt a külföldi befektetők nehezebben fogják lebonyolítani az adásvételeket és a hazai befektetők előnyben lesznek, mégis utóbbiak részesedése 2020-ban 61 százalékra esett a 2019-es 72 százalékról. Ahogy a vásárlói oldalon, úgy az eladók többsége is belföldről származott, akik a tavalyi tranzakciók háromnegyedét ütötték nyélbe.
"A pandémia 2020. márciusi felbukkanása a teljes magyar ingatlanszektorra jelentős hatást gyakorolt, azonban ezek meglehetősen eltérően érintették a különböző piaci szereplőket és eszközöket. Az általunk menedzselt tranzakciók során azt tapasztaltuk, hogy a járvány megjelenésével gyakorlatilag azonnal eltűnt a befektetői érdeklődés a kiskereskedelmi és vendéglátóipari ingatlanok iránt, míg a logisztikai és ipari ingatlanok a figyelem középpontjába kerültek" - nyilatkozta dr. Kui Szilárd, a DLA Piper Hungary ingatlanjogi praxisának csoportvezető ügyvédje.
Miért lehet igaz a címben jelzett mondat?
A rövid válasz az, hogy azért, mert a befektetési ingatlanok várható hozama továbbra is igen magas. Prémium termék esetén 5-6 százalék, azonban nemzetközi összehasonlításban ez még mindig a felső tartományt jelenti. Itt nemcsak Japánra vagy más, távoli piacokra, hanem akár Ausztriára is gondolunk, ráadásul a hivatalos jegybanki alapkamat ezekben az országokban vagy negatív vagy alacsonyabb, mint nálunk.
„A hozam összefügg az alapkamattal, vagyis, hogy mennyibe kerül a pénz. Ezért a banki marzsok mértéke az alapkamaton felül is fontos meghatározó tényezője a hozamnak. Leegyszerűsítve a befektetők haszna a banki kamat és a hozam közötti összeg” – fejtette ki Hopka Attila, az egyik hazai ingatlanszakmai tömörülésben (ACORA) tagként működő AN Limited Kft. ügyvezetője.
A szakember itt az úgynevezett triple net (ingatlanadó-, biztosítás- és fenntartási/karbantartásiköltség-fizetési kötelezettség levonása után maradó) haszonról beszélt. A befektetési ingatlan vételára a tripla nettó bevétel elosztva egy hozamszámmal. Azonban az alapkamaton kívül a várható hozamot a kockázat is befolyásolja.
A kockázatot ez esetben a kieső bevétel (nemfizetés, kihasználatlanság miatt), az adott ingatlan iránti kereslet, illetve a finanszírozási környezet jelentik. A hozamok mozgását tehát nagyban befolyásolja ezeknek a változása. Ebből jól látszik, hogy különbség van válság és válság között. A 2008-as történések mögött a bankok megingott helyzete állt, amikor a finanszírozás a nulla közelébe esett vissza. Most azonban nem ez a helyzet – érvelt az ügyvezető.
Lakás vagy irodaház? Lakás és irodaház!
Ma az üzleti ingatlanoknál átlagosan 6-8 százalék, míg a lakóingatlanok esetében 5 százalék körüli éves hozammal lehet kalkulálni. Utóbbi erősen csökkenő pályán volt az elmúlt másfél-két évben, a lakásdrágulás áll mögötte, ami már jóval a járvány előtt felpörgött és rontotta a befektetők pozícióit.
Ugyanakkor a lakás igen speciális terület Magyarországon, hiszen azok a frekventáltabb helyen lévő lakóingatlanok, melyek 70 ezer forintos négyzetméteráron cseréltek gazdát 1995-ben, ma ennek a húszszorosát érik, de az átlag értéknövekedés is eléri az évi 5 százalékot. A bérbeadás céljából vásárolt lakásoknál a bérleti díjból származó bevétel (és még más tényezők is) után kialakult hozam sokáig mindenható volt. De a várható hozam mellett egy befektető az ingatlan értékének várható felértékelődését is figyelembe veszi. Ilyenkor a mondjuk évi 5 százalékos hozamhoz hozzáadják a várható növekményt, ami – jelen esetben – a duplájára, vagyis 10 százalék körülire növeli azt.
Bár ez a számítási módszer az egyéb befektetési ingatlanok (irodák, kereskedelmi ingatlanok, stb.) nem működik, a goodwill vagy prémium hozzáadott érték itt sem ismeretlen. Ez a többlet keletkezhet az ingatlan elhelyezkedéséből (frekventált helyen értékesebb az ingatlan) vagy például a bérlő kötödéséből (más ingatlanjai vannak a környéken, könnyebb a szállítás oda stb.) Erről szól a mondás: „Ingatlanért mindig a szomszéd fizet a legtöbbet”. Ugyanakkor ezeken a piacokon komolyan befolyásolja az értéket az ingatlan állapota és felszereltsége. Ha az állagmegóvásra és az újonnan elvárt technológiák beépítésére nem fordítanak figyelmet, akkor az ingatlan egyszerűen elavul, ami komoly értékcsökkenéshez vezet.
Kevés szó esik a kiskereskedelmi ingatlanokról, mint befektetési termékekről. Vonzerejük kétségkívül megkopott, többségüknél nagyok lettek a kockázatok és hosszabb a megtérülési idő. A klasszikus plázákat ma gyakorlatilag kerülik a nagy ingatlanalapok Magyarországon, de Európa más részein sem népszerűek. Takács Péter, a VLK Cresa tanácsadó cég befektetési igazgatója viszont lapunknak nyilatkozva kiemelt egy típust, mégpedig a földszintes bevásárlóparkokat, amelyekre nemhogy csökkent volna, hanem még nőtt is az érdeklődés. A hozam 7-8 százalék körül ingadozik, egyes esetekben inkább az alsó értéken kelnek el az ingatlanok - mondta a szakember.
Most már tényező az is, hogy mennyire zöld valami
Az irodapiacot, kisebb mértékben a bevásárlóközpontokét is egyre inkább eluralja a zöld szemlélet. A környezettudatos építés nem egyszerűen a fenntartható műszaki megoldások felé tolja az ágazatot, hanem alapkövetelmény lett a befektetők szemében is. Ma gyakorlatilag árcsökkentő, ha egy irodaház nem kapott valamilyen nemzetközi környezetvédelmi minősítést. Az újaknál ez már nem kérdés, lehetnek azonban olyan befektetők, akik jól letornásszák a nem korszerű, 20-30 évvel ezelőtt épült irodaházak árát, majd valamekkora összeget (az „árnyereségnél” kisebbet - a szerk.) ráköltve jó terméket állítanak elő, s így értékesítik később.
Ma már látható, hogy a bérlők hajlandóak prémiumot fizetni egy zöld minősítés esetében. Persze ezen belül hangsúlyos az energiatakarékosság kérdése, mely az üzemeltetési költségeket azonnal csökkent(het)i. A feltételes módot itt a zöld technológiák megfelelő használatának igénye indokolja, ugyanis egy rosszul menedzselt zöld ház akár drágább is lehet, mint egy hagyományos. Ha az adott technológiákat nem megfelelő módon használják, akkor nem tudja csökkenteni a költséget, sőt akár még növelheti is azt.
„Az ingatlanbefektetés biztonságát maga az ingatlan és annak kézzelfoghatósága adja. A 2008-as válsághoz hasonló zuhanás ma nem tapasztalható, hiszen a bankok és így a finanszírozás helyzete stabil, az állam pedig komoly összegekkel támogatja a vállalkozói szektort” – foglalta össze a szervezet álláspontját Saly Miklós, az ACORA főtitkára, egyben a REscon szakmai vezetője.
Aki áresésre várt, annak csalódnia kell. 
