6p

Az illúziók vége – a racionalitás kezdete –
úgy tűnik el az ESG, hogy velünk marad?

Klasszis Fenntarthatóság 2025 konferencia

2025. november 4., Budapest

Jelentkezzen most!

Az elmúlt félév, azon belül is az idei hónapok igen heves ingatlanpiaci felfutást okoztak itthon. Az okok logikusak: 6 éve volt a válság, felejtjük már a svájci frank-hitelezést is, de ami a lényegesebb: pici lett a forint kamat. Mindennek tetejébe a brókerbotrányok: valóságos pénzmenekítés zajlik.

Az ingatlan, mint befektetési forma mindig is komoly alternatívát kínált a tőkepiaci befektetéseknek. Ez azonban hullámzó úgy nálunk, mint a világban: heves felfutásokat teljes kiábrándulások követnek. A jelleg miatt azonban ezek a hullámzások érthetően jóval lassabbak, mint pl. a tőzsdén. Mindazonáltal most nálunk nagyon hirtelen indult be az őrület, de ez teljesen érthető. Olyan dolgok történtek ugyanis, amik a maguk módján páratlanok a piacok és a befektetések történetében.

Ellopható pénz, ellophatatlan ingatlan

Nem ismerünk olyan esetet, hogy egy országban egyszerre kiderült volna, hogy 3 brókercégnél folyt csalás, rengeteg befektetői pénz eltűnt, ráadásul közben több kisebb pilótajáték is zajlott itt-ott. Így teljesen érthető, hogy a megtakarítók, befektetők között egy bizalmatlansági hullám söpört végig, és hirtelen minden egyéb meggondolás nélkül biztonságos befektetést kerestek, és ennek az ingatlan teljesen megfelel. (A 2008-as válságban volt némi hasonlóság: rengeteg amerikai banknál volt zűr, de a hatóságok pillanatok alatt megoldották a dolgot és helyreállt a bizalom).

Az ingatlant nem lopják el, előre nem látható események, kár esetére elfogadható áron biztosítható, és most már földhivatali csalásoknak sem esnek áldozatul egyes tulajdonosok, mint a 90-es években, amikor még papíralapú volt a nyilvántartás, és a feldolgozás nagy lemaradással zajlott. Most kötelező ügyvédi ellenjegyzés van, azonnali földhivatali széljegyezéssel: mindez elektronikusan bármikor követhető.

Az ingatlannak is van költsége

Ezek után az a kérdés, hogy az ingatlan mennyire jó befektetés? Sokan azzal érvelnek, hogy a bankbetét már olyan alacsony, hogy annál még banki költségek is magasabbak, így a betétes akár veszíthet is azon, hogy ott tartja a pénzét. Kis körültekintéssel ez azért mindenképpen elkerülhető, de tény, hogy meglehetősen alacsony a kockázatmentes kamat.

Sokan nem gondolják végig, de alapesetben az ingatlan is költségekkel jár, mégpedig jóval nagyobbakkal, mint a bankiak. Először is, ha nem eladott ingatlan árából veszünk újat, akkor ki kell fizetnünk 4 százalék átírási illetéket, tehát az elején rögtön ekkora veszteség keletkezik. Ha pedig realizálni akarjuk befektetésünket, vagyis eladjuk az ingatlant, akkor jelentkezik az ügyvédi költség, ami gyakran 1 százalék körüli, bár ennél találni már olcsóbbakat is, de mindenképpen érdemi tételről van szó. Vannak még földhivatali díjak, de azok az ingatlan értékéhez képest általában elenyészőek.

Új építésű ingatlan a Corvin sétányon

Felmerülnek további költségek is: üres lakásnak is van egy adott rezsiköltsége, emellett valamilyen szintű karbantartási, felújítási költséggel is számolni kell. Ezek persze függenek az ingatlan jellegétől is, de számolhatjuk erős közelítéssel úgy, hogy az alaprezsi átlagosan évente az ingatlan 1-2 százaléka, a felújítási-karbantartási költséget tekintsük hasonlónak. Összefoglalva: egy befektetési céllal vett, nem hasznosított ingatlan fix költsége 5 százalék, folyamatos költsége évi 3 százalék.

Befektetésként

Ha tehát befektetésként tekintünk az ingatlanra, és nem csak pénzmenekítésnek szánjuk (a brókerbotrányok hatását tekintsük átmenetinek, vélelmezzük, hogy egy éven belül helyreáll a normál állapot), akkor az értéknövekedésének ezeket a költségeket kell kitermelnie, és ezen felül annyit hozni, hogy kicsit több legyen, mint a kockázatmentes kamat.

Tekintsük 10 évesnek a tervezett ingatlanbefektetést. A fix költség így évente fél százaléknak tekinthető, az összköltség tehát évi kb. 3,5 százalék. Legyen a kockázatmentes kamat 1,5 százalék, így tehát minimálisan éves 5 százalékos emelkedést várnánk az ingatlanpiactól. Ennek önmagában van realitása, de magasabbra hosszabb távon nem reális számítani, különösen, ha alacsony marad a kamat-, és inflációs környezet. Így ez tehát önmagában nem az évszázad befektetése.

Kiadva jó

Igen ám, de az ingatlan nem arra való, hogy üresen álljon. Egy lakóingatlant célszerű kiadni (ennek most jó is a piaca), és így már egész más számokat kapunk. Kétségkívül, innentől fogva már nem csak befektetésről van szó, hanem munka is van vele, de ha ezzel nem akarunk bajlódni, átadhatjuk egy profi ügynökségnek, akik ugyan elkérik a befolyó bérleti díj egy részét, de nincs vele teendők, és így reálisabban hasonlítható össze a bankbetéttel.

Ha kiadunk egy lakást, magasabb a rezsiköltség, de azt a bérlő állja, viszont minket magasabb karbantartási és felújítási költség terhel. Az egyszerűség kedvéért ennek eredőjeként számoljunk most is 3 százalékkal. A bérleti díj évente átlagosan az ingatlan kb. 8,5 százaléka. Így tiszta jövedelmünk 5 százalék, ha a feladatokat átadjuk egy ügynökségnek, akkor is 3-4 százalék. Ez azt jelenti, hogy ha 10 év alatt meg se moccannak az árak, akkor is van ekkora hozamunk. A konklúzió: ha kiadjuk az ingatlant, jó befektetés.

Mi volt, és mi lesz?

Érdekességképpen nézzük át, az elmúlt 25 évben melyik befektetés mit hozott. Legrosszabb befektetés az euró (előtte német márka) volt: mindössze a 3-szorosára nőtt forintban, és sosem volt nagy kamata sem a márkának, sem az eurónak. Az ingatlanárak a 10-szeresükre növekedtek átlagosan, viszont ha valaki forintot kamatoztatott, és az MNB alapkamatát vesszük alapul, vagyonkáját 20-szorosára növelhette. Egyértelmű tehát, hogy a múltban a bankbetét volt a nyerő, akkor is, ha kiadtuk az ingatlant.

A magas kamatoknak, az ingyenebédnek vége, megváltoztak az arányok. Az ingatlanbefektetés méltó helyére került, ahogy ez a piacgazdaságokban általában lenni szokott. Ha ingatlanba fektetünk, és azt kiadjuk, viszonylag kedvező hozamot érünk el. Ez csak akkor változna meg, ha a kamatszint ismét magasra szaladna. Ennek esélyét ki-ki maga mérlegelje, de ha arra számítunk, hogy az európai és hazai monetáris politika iránya nem változik döntően, akkor vélhetően viszonylag kiegyensúlyozott 10 év következik.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Gyorsan a kifulladás jeleit mutatja az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. október 22. 09:00
Az Otthon Start Program indulása óta folyamatosan csökken az érdeklődés a kedvezményes hitel iránt, legalábbis ami az internetes kereséseket illeti – írja a Bank360.
Ingatlan Normalizálódik a lakáspiac a nyári eufória után
Privátbankár.hu | 2025. október 16. 11:29
Látványosan visszaesett a keresleti hullám.
Ingatlan Terézváros és Barcelona példáját követheti az egész Európai Unió
Vámosi Ágoston | 2025. október 15. 19:01
Nagyon nagy összeggel indulhat az Európai Unió első, megfizethető lakhatást célzó programja. A magyaroknak különösen nagy szüksége lenne erre, hiszen itt emelkedtek a legnagyobb mértékben a lakásárak és a lakásépítési költségek az elmúlt 15 évben. Ursula von der Leyen az első lakhatási fókuszú uniós csúcstalálkozót szervezi, az uniós lakhatási bizottság pedig leszámolhat az Airbnb-vel.
Ingatlan Otthon Startosok figyelem: újabb változások érkeztek
Privátbankár.hu | 2025. október 11. 15:10
Panyi Miklós három új bejelentéssel érkezett.
Ingatlan Államtitkár az Otthon Startról: vannak árturbulenciák, de ezek ki fognak egyenlítődni – Klasszis Podcast
Imre Lőrinc – Izsó Márton | 2025. október 11. 10:20
Szeptemberben elindult az Otthon Start program, ami máris alaposan felbolygatta a lakáspiacot. Vannak olyan lokációk, ahol az árak is emelkedtek, de hosszabb távon, ha a kínálat is felzárkózik a kereslet mellé, a jelenlegi folyamatok kisimulhatnak – erről beszélt Panyi Miklós, a Miniszterelnökség parlamenti és stratégiai államtitkára a Klasszis Podcast legújabb epizódjában. Az Otthon Start Programiroda vezetője hozzátette: Budapesten számítanak a legtöbb ingatlanfejlesztésre, 30-50 ezer újlakás hiányzik most a fővárosi palettából.
Ingatlan Fontos változások jöhetnek az Otthon Start feltételeiben
Privátbankár.hu | 2025. október 7. 06:58
Több ponton is könnyítéseket tartalmaz az új tervezet.
Ingatlan Félünk és szorongunk, mégis saját ingatlant akarunk
Imre Lőrinc | 2025. október 6. 12:36
Az ingatlan- és hitelpiaci döntéseket Magyarországon bizonytalanság, félelem és szorongás övezi. Szinte alig vannak olyanok, akik nem számítanak nehézségekre ingatlanvásárlás vagy -eladás során, különösen az első lakást vásárlók között – derül ki a Duna House Reprezentatív ingatlan- és hitelpiaci kutatásából.
Ingatlan Csak erre vártak az eladók: berobbantotta a kínálatot az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 23. 07:57
Országosan húsz százalékkal több lakóingatlan-hirdetést adtak fel szeptember első három hetében.
Ingatlan Münchenben is bemutatkozik a debreceni BMW-gyár
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 22. 07:28
Átfogó gazdasági vízióval érkezik Magyarország a világ egyik legnagyobb ingatlanos kiállítására.
Ingatlan Felsővezetők, vállalkozók repülnek rá az Otthon Startra
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 19. 06:33
Megmozgatja a társadalmat a kormány kedvezményes hitelprogramjra, de nem éppen a pályakezdő fiatalok terveznek leginkább az Otthon Starttal a GKI friss kutatása szerint.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG