Mi lesz veletek, ingatlanalapok? Nyolc új grafikon és több intő jel

Az MNB a napokban közzétett egy jelentést a hazai üzleti, vagy más néven kereskedelmi ingatlanok piacáról. Mivel a hazai ingatlanbefektetési alapok nagyrészt ilyeneket vásárolnak, és ezek tulajdonosai főleg kisbefektetők, így közvetve a lakosságot is komolyan érinti a kérdés. Az alapokban ugyanis tipikusan irodaházak, kiskereskedelmi hálózatok egységei, bevásárlóközpontok, esetleg raktárak vagy gyárépületek vannak.

Az ingatlanalapok tőkéjének korábbi meredek növekedése tavaly megállt, részben az MNB korlátozó intézkedései, részben vélhetően a MÁP Plusz állampapír támasztotta erős konkurencia hatására. De még idén szeptember végén is 1575 milliárd forint volt ezen alapokban a Bamosz adatai szerint. (Az államkötvényekről lásd: Azt hittük, a MÁP Plusz lesz a legjobb állampapír. Mekkorát tévedtünk!)

Van elég pénz az ingatlanalapok kasszájában

Így az MNB jelentése kitért az ingatlanalapokra is. Az összefoglalója első pillantásra megnyugtató. Ebben ezt írják a szektorról:

A hazai nyilvános ingatlanalapok likviditási helyzete stabil. A járvány megjelenését a befektetési jegyek intenzívebb visszaváltása követte ugyan, de a második negyedév végétől már ismét nettó tőkebeáramlás jellemzi a szektort. Az alapok számára, előretekintve – többek között a bérleti cash-flow megnövekedett bizonytalansága miatt – a befektetési hozamok emelkedése jelenthet kockázatot, ami ingatlanvagyonuk átértékelődéséhez vezethet. A nyilvános nyílt végű ingatlanalapok likviditási helyzetét az MNB is támogatja, 2020 áprilisától részt vehetnek a jegybank hosszú futamidejű, fedezett hiteltenderein.

Közérthetőbben megfogalmazva ez azt jelenti, hogy az alapokban van elég pénztartalék (likviditás), és szükség esetén hitelt is kaphatnak. Nincs tőkemenekülés, a tavaszi tőkekivonás hamar leállt, sőt ezután nőtt is az alapok tőkéje júniustól. Ez azért lényeges, mert ha kifogyna a készpénz és állampapír – ahogy a 2008-as Lehman-válságban is történt –, akkor az alapok nem tudnák a befektetők visszaváltási igényeit teljesíteni.

Leértékelhetik az ingatlanokat

Viszont ha az ingatlanbefektetők – jellemzően nagy intézményi vásárlók – a bizonytalan helyzetben magasabb megtérülést várnak el a pénzüktől, akkor az az ingatlanárak csökkenéséhez vezethet. Hasonlóan ahhoz, mint amikor egy kötvény árfolyama süllyed, ha a piaci hozamok emelkednek (nő a kamatszint). Az alapokban levő ingatlanokat így leértékelhetik, ami a befektetési jegyek árfolyamát lejjebb viszi.

Azt már mi tesszük hozzá, hogy ez után az alapban képződő bérletidíj-bevételek ezt a leértékelődést hosszú távon behozhatják. Hasonlóan ahhoz, amikor egy állampapír árfolyama csökken ugyan az általános kamatszint-emelkedés hatására. De a lejáratig éppúgy kifizeti az eredeti kamatokat, ahogy vártuk.

További aggasztó ingatlanpiaci kilátások

Az MNB persze óvatosan fogalmaz, aligha akarja megijeszteni a kisbefektetőket és pénzkivonási hullámot elindítani. (És mi sem.) Ám még több olyan megállapítás, előrejelzés, feltételezés, van a jelentésben, ami az üzleti ingatlanok leértékelődését, az ingatlanszektor válságát vetíti előre. A válság hatására alapvetően, logikus módon, az ingatlankereslet csökkenése és a kínálat növekedése valószínű. Erre utaló megállapítások:

• A kereskedelmi ingatlanok a kilábalás elhúzódásával leértékelődhetnek, ami a pénzügyi rendszer stabilitására több csatornán keresztül is hatást gyakorolhat.
• A befektetők számára leginkább bizonytalanságot okozó tényezők között az első félév végén már a romló gazdasági kilátások, a bérlők fizetési képessége és a finanszírozási feltételek szigorodása kapták a legnagyobb hangsúlyt.
• Június végére a budapesti irodapiac kihasználatlansági rátája 7,3 százalékra nőtt, az első félév piaci folyamatai megtörték a ráta hét éve tartó csökkenését.
• Az irodapiaci átadások történelmi csúcsot érhetnek el 2020-ban, és a következő két évre is jelentős, összesítve 16 százalékos állománybővülés szerepel a tervekben. Ez elhúzódó reálgazdasági kilábalás mellett túlkínálatot eredményezhet.
• Több cég meghozta a döntést, hogy dolgozóik 50 százaléka otthonról végezze munkáját. Az ilyen munkaszervezésre való esetleges tömeges átállás a kihasználatlanság megugrásának kockázatát növeli.
• A kihasználatlansági ráta növekedésére, a bérleti díjak és az ingatlanok értékének csökkenésére lehet számítani.
• Az irodai munkaállomások dolgozók közötti megosztása („desk-sharing”) már a járvány előtt is az irodaigény mintegy öt százalékos csökkenését eredményezte. Ennek további terjedése az otthoni munka arányának emelkedése mellett hosszú távon tovább csökkentheti az irodaigények bővülését.
• Még nem látható egyértelműen, hogy az aktuális keresletet az ideiglenesen lecsökkent gazdasági aktivitásra válaszként adott költségcsökkentési törekvések fogják vissza – és a gazdasági aktivitás emelkedésével ismét nőni fog –, vagy gazdasági visszaesésnek vagyunk tanúi és tartósan csökken a foglalkoztatottság.
• Összességében elmondható, hogy ha újra el is éri a járványt megelőző szinteket a gazdasági növekedés, akkor is változni fognak az irodafelhasználással és az otthoni munkavégzéssel kapcsolatos döntései a cégeknek.

Egy-két reménysugár a kereskedelmi ingatlanoknál

Kevesebb számban, de pozitív várakozásokat is fel lehet fedezni a koronavírus-válság közepette:

• Más vélemény szerint a jelenlegi helyzetben a költségcsökkentés dominál a járvány okozta korlátozások és bizonytalanság miatt, de egészen más döntéseket hoznak majd a cégek, ha már a vakcina rendelkezésre fog állni.
• Amennyiben lenne arra vonatkozó szabály, hogy nem lehet túl sűrű ültetést kialakítani az irodákban, az a jelenlegi és későbbi pandémiás időszakokban is pozitív lenne a munkavállalóknak, és egyben az irodaszektornak is.

Hamar elmúlt a kisbefektetők ijedelme

Megismételve júniusban készített grafikon-sorozatunkat, az ábrákon is látszik, hogy a fontosabb ingatlanalapok befektetési jegyei iránt továbbra is élénk a kereslet. A tipikusan lakossági alapok (Erste, OTP, MPT, Raiffeisen) tőkéje a tavaszi ijedelemben leesett, vagyis a kisbefektetők kivonták pénzük egy részét. Majd júniusban ismét emelkedni kezdett. (Piros nyíllal jelöltük a válság március 11-éhez köthető kezdetét. A vízszintes piros vonal pedig a nulla százalékos hozam határa.)

Milyen sűrűn értékelik az ingatlanokat?

A naranccsal jelölt hozamok azonban több alapnál mérsékeltek, benéztek időnként nulla alá is, vagy szerény szintre csökkentek (negyed éves számok, évesítés nélkül fél-egy százalék között.) Egy-egy hirtelen esés valószínűleg arra utal, hogy egy-egy ingatlant leértékeltek. Erre egyébként minden egyes ingatlannál külön-külön, tipikusan negyedévente kerítenek sort. Például az egyik nagyobb alap szabályzata ezt írja:

Az alap portfóliójában lévő ingatlanok értékét építés alatt álló ingatlan esetében legalább hathavonta, egyéb ingatlan esetében legalább évente kell megállapítani és az értékelésről szakvéleményt készíteni. Az ingatlanértékelő a szakvéleményét építés alatt álló ingatlan esetében legalább havonta, egyéb ingatlan esetében legalább három havonta köteles felülvizsgálni és egyszerűsített szakvéleményt készíteni. Az egyes ingatlanok értékelésére eltérő időpontokban kerül sor. (Forrás.)

Mennyi volt az ingatlanalapok hozama?

Három hónapos hozamokat nem szoktak figyelni az ilyen, tipikusan több éves befektetéseknél, mint az ingatlanalapok. A grafikonokon most mégis ezt használtuk, hogy jobban látsszanak az esetleges ingatlan-átértékelések. Majdnem minden alapnál megfigyelhetők ilyen hirtelen esések, de a folyamat kétirányú, ugrások is vannak. Azaz van, ahol felértékeltek ingatlanokat. (Bár más tényezőknek is lehet szerepe, például az euró/forint árfolyamnak. Például a Raiffeisen Ingatlan B sorozatánál.)

Kereskedjen az mfor trader rendszerével!
Esést vár a piacokon? Nálunk akkor is kereshet! Apple részvényeket venne, esetleg a Google és a Microsoft érdekli? Bízik az elektromos autókban: a Teslában vagy inkább a Mercedesben? Vagy inkább hazai pályán maradna? Ha a világ legnagyobb tőzsdéin, vagy 120 devizapárral kereskedne, adott a lehetőség. Tesztelje rendszerünket kockázatmentesen!

A hosszabb távú, legalább egy éves hozamok azonban pozitívak maradtak, ha az esetek egy részében nem is érik el a lakossági állampapírok hozamszintjét. Ez látszik a következő táblázatban:

A táblázatból kihagytuk az intézményi befektetőknek szóló, vagy nagy összegű jegyzéshez kötött befektetésijegy-sorozatokat. (Az Európa Ingatlan Alap határeset, a minimális vétel itt 25 millió forint. A Raiffeisennél hárommillió.)

• A hazai kereskedelem helyzetéről, bevásárlóközpontokról írtunk itt is: Végnapjait éli sok bolthálózat, sürgős állami segítség kellene
• Júniusi cikkünk az ingatlanalapok helyzetéről: Ingatlanalapjaink a vészhelyzetben, nyolc grafikonban elbeszélve)
• Előző cikkünk az üzleti ingatlanok piacáról szóló jelentésről
• (Címlapfotó: Irodaépület, Pixabay.com, illusztráció.)