9p

Ez a cikk Privátbankár.hu / Mfor.hu archív prémium tartalma, amelyet a publikálástól számított egy hónap után ingyenesen elolvashat.
Amennyiben első kézből szeretne ehhez hasonló egyedi, máshol nem olvasható, minőségi tartalomhoz hozzáférni, akár hirdetések nélkül, válasszon előfizetői csomagjaink közül!

A jó hír, hogy a hazai ingatlanalapok helyzete stabil, tőkével bőven el vannak látva. A hozamaik a válság ellenére pozitívak maradtak, bár több esetben eléggé szerények. A rossz hír, hogy ez nem feltétlenül marad így, ha a válság elhúzódik. A bérleti díjak hozama emelkedett, de az ingatlanokat leértékelhetik. Erre már volt példa az idén.

Az MNB a napokban közzétett egy jelentést a hazai üzleti, vagy más néven kereskedelmi ingatlanok piacáról. Mivel a hazai ingatlanbefektetési alapok nagyrészt ilyeneket vásárolnak, és ezek tulajdonosai főleg kisbefektetők, így közvetve a lakosságot is komolyan érinti a kérdés. Az alapokban ugyanis tipikusan irodaházak, kiskereskedelmi hálózatok egységei, bevásárlóközpontok, esetleg raktárak vagy gyárépületek vannak.

Az ingatlanalapok tőkéjének korábbi meredek növekedése tavaly megállt, részben az MNB korlátozó intézkedései, részben vélhetően a MÁP Plusz állampapír támasztotta erős konkurencia hatására. De még idén szeptember végén is 1575 milliárd forint volt ezen alapokban a Bamosz adatai szerint. (Az államkötvényekről lásd: Azt hittük, a MÁP Plusz lesz a legjobb állampapír. Mekkorát tévedtünk!)

A “Magyar Leszámítoló és Pénzváltó Bank Alkalmazottai Nyugdíjintézetének Bérháza” Budapesten. Az ingatlanok hagyományosan stabil befektetésnek számítottak. (Fotó: E. J.)
A “Magyar Leszámítoló és Pénzváltó Bank Alkalmazottai Nyugdíjintézetének Bérháza” Budapesten. Az ingatlanok hagyományosan stabil befektetésnek számítottak. (Fotó: E. J.)

Van elég pénz az ingatlanalapok kasszájában

Így az MNB jelentése kitért az ingatlanalapokra is. Az összefoglalója első pillantásra megnyugtató. Ebben ezt írják a szektorról:

A hazai nyilvános ingatlanalapok likviditási helyzete stabil. A járvány megjelenését a befektetési jegyek intenzívebb visszaváltása követte ugyan, de a második negyedév végétől már ismét nettó tőkebeáramlás jellemzi a szektort. Az alapok számára, előretekintve – többek között a bérleti cash-flow megnövekedett bizonytalansága miatt – a befektetési hozamok emelkedése jelenthet kockázatot, ami ingatlanvagyonuk átértékelődéséhez vezethet. A nyilvános nyílt végű ingatlanalapok likviditási helyzetét az MNB is támogatja, 2020 áprilisától részt vehetnek a jegybank hosszú futamidejű, fedezett hiteltenderein.

Raiffeisen Ingatlan Alap
Raiffeisen Ingatlan Alap

Közérthetőbben megfogalmazva ez azt jelenti, hogy az alapokban van elég pénztartalék (likviditás), és szükség esetén hitelt is kaphatnak. Nincs tőkemenekülés, a tavaszi tőkekivonás hamar leállt, sőt ezután nőtt is az alapok tőkéje júniustól. Ez azért lényeges, mert ha kifogyna a készpénz és állampapír – ahogy a 2008-as Lehman-válságban is történt –, akkor az alapok nem tudnák a befektetők visszaváltási igényeit teljesíteni.

MPT Ingatlan Alap
MPT Ingatlan Alap

Leértékelhetik az ingatlanokat

Viszont ha az ingatlanbefektetők – jellemzően nagy intézményi vásárlók – a bizonytalan helyzetben magasabb megtérülést várnak el a pénzüktől, akkor az az ingatlanárak csökkenéséhez vezethet. Hasonlóan ahhoz, mint amikor egy kötvény árfolyama süllyed, ha a piaci hozamok emelkednek (nő a kamatszint). Az alapokban levő ingatlanokat így leértékelhetik, ami a befektetési jegyek árfolyamát lejjebb viszi.

OTP Ingatlan Alap
OTP Ingatlan Alap

Azt már mi tesszük hozzá, hogy ez után az alapban képződő bérletidíj-bevételek ezt a leértékelődést hosszú távon behozhatják. Hasonlóan ahhoz, amikor egy állampapír árfolyama csökken ugyan az általános kamatszint-emelkedés hatására. De a lejáratig éppúgy kifizeti az eredeti kamatokat, ahogy vártuk.

Erste Ingatlan Alap
Erste Ingatlan Alap

További aggasztó ingatlanpiaci kilátások

Az MNB persze óvatosan fogalmaz, aligha akarja megijeszteni a kisbefektetőket és pénzkivonási hullámot elindítani. (És mi sem.) Ám még több olyan megállapítás, előrejelzés, feltételezés, van a jelentésben, ami az üzleti ingatlanok leértékelődését, az ingatlanszektor válságát vetíti előre. A válság hatására alapvetően, logikus módon, az ingatlankereslet csökkenése és a kínálat növekedése valószínű. Erre utaló megállapítások:

  • A kereskedelmi ingatlanok a kilábalás elhúzódásával leértékelődhetnek, ami a pénzügyi rendszer stabilitására több csatornán keresztül is hatást gyakorolhat.
  • A befektetők számára leginkább bizonytalanságot okozó tényezők között az első félév végén már a romló gazdasági kilátások, a bérlők fizetési képessége és a finanszírozási feltételek szigorodása kapták a legnagyobb hangsúlyt.
  • Június végére a budapesti irodapiac kihasználatlansági rátája 7,3 százalékra nőtt, az első félév piaci folyamatai megtörték a ráta hét éve tartó csökkenését.
  • Az irodapiaci átadások történelmi csúcsot érhetnek el 2020-ban, és a következő két évre is jelentős, összesítve 16 százalékos állománybővülés szerepel a tervekben. Ez elhúzódó reálgazdasági kilábalás mellett túlkínálatot eredményezhet.
  • Több cég meghozta a döntést, hogy dolgozóik 50 százaléka otthonról végezze munkáját. Az ilyen munkaszervezésre való esetleges tömeges átállás a kihasználatlanság megugrásának kockázatát növeli.
  • A kihasználatlansági ráta növekedésére, a bérleti díjak és az ingatlanok értékének csökkenésére lehet számítani.
  • Az irodai munkaállomások dolgozók közötti megosztása („desk-sharing”) már a járvány előtt is az irodaigény mintegy öt százalékos csökkenését eredményezte. Ennek további terjedése az otthoni munka arányának emelkedése mellett hosszú távon tovább csökkentheti az irodaigények bővülését.
  • Még nem látható egyértelműen, hogy az aktuális keresletet az ideiglenesen lecsökkent gazdasági aktivitásra válaszként adott költségcsökkentési törekvések fogják vissza – és a gazdasági aktivitás emelkedésével ismét nőni fog –, vagy gazdasági visszaesésnek vagyunk tanúi és tartósan csökken a foglalkoztatottság.
  • Összességében elmondható, hogy ha újra el is éri a járványt megelőző szinteket a gazdasági növekedés, akkor is változni fognak az irodafelhasználással és az otthoni munkavégzéssel kapcsolatos döntései a cégeknek.

Erste Euro Ingatlan Alap
Erste Euro Ingatlan Alap

Egy-két reménysugár a kereskedelmi ingatlanoknál

Kevesebb számban, de pozitív várakozásokat is fel lehet fedezni a koronavírus-válság közepette:

  • Más vélemény szerint a jelenlegi helyzetben a költségcsökkentés dominál a járvány okozta korlátozások és bizonytalanság miatt, de egészen más döntéseket hoznak majd a cégek, ha már a vakcina rendelkezésre fog állni.
  • Amennyiben lenne arra vonatkozó szabály, hogy nem lehet túl sűrű ültetést kialakítani az irodákban, az a jelenlegi és későbbi pandémiás időszakokban is pozitív lenne a munkavállalóknak, és egyben az irodaszektornak is.

Európa Ingatlan Alap
Európa Ingatlan Alap

Hamar elmúlt a kisbefektetők ijedelme

Megismételve júniusban készített grafikon-sorozatunkat, az ábrákon is látszik, hogy a fontosabb ingatlanalapok befektetési jegyei iránt továbbra is élénk a kereslet. A tipikusan lakossági alapok (Erste, OTP, MPT, Raiffeisen) tőkéje a tavaszi ijedelemben leesett, vagyis a kisbefektetők kivonták pénzük egy részét. Majd júniusban ismét emelkedni kezdett. (Piros nyíllal jelöltük a válság március 11-éhez köthető kezdetét. A vízszintes piros vonal pedig a nulla százalékos hozam határa.)

Duna House Magyar Lakás Ingatlanalap
Duna House Magyar Lakás Ingatlanalap

Milyen sűrűn értékelik az ingatlanokat?

A naranccsal jelölt hozamok azonban több alapnál mérsékeltek, benéztek időnként nulla alá is, vagy szerény szintre csökkentek (negyed éves számok, évesítés nélkül fél-egy százalék között.) Egy-egy hirtelen esés valószínűleg arra utal, hogy egy-egy ingatlant leértékeltek. Erre egyébként minden egyes ingatlannál külön-külön, tipikusan negyedévente kerítenek sort. Például az egyik nagyobb alap szabályzata ezt írja:

Az alap portfóliójában lévő ingatlanok értékét építés alatt álló ingatlan esetében legalább hathavonta, egyéb ingatlan esetében legalább évente kell megállapítani és az értékelésről szakvéleményt készíteni. Az ingatlanértékelő a szakvéleményét építés alatt álló ingatlan esetében legalább havonta, egyéb ingatlan esetében legalább három havonta köteles felülvizsgálni és egyszerűsített szakvéleményt készíteni. Az egyes ingatlanok értékelésére eltérő időpontokban kerül sor. (Forrás.)

A Biggeorge 4. Ingatlanfejlesztő Alap
A Biggeorge 4. Ingatlanfejlesztő Alap

Mennyi volt az ingatlanalapok hozama?

Három hónapos hozamokat nem szoktak figyelni az ilyen, tipikusan több éves befektetéseknél, mint az ingatlanalapok. A grafikonokon most mégis ezt használtuk, hogy jobban látsszanak az esetleges ingatlan-átértékelések. Majdnem minden alapnál megfigyelhetők ilyen hirtelen esések, de a folyamat kétirányú, ugrások is vannak. Azaz van, ahol felértékeltek ingatlanokat. (Bár más tényezőknek is lehet szerepe, például az euró/forint árfolyamnak. Például a Raiffeisen Ingatlan B sorozatánál.)

A hosszabb távú, legalább egy éves hozamok azonban pozitívak maradtak, ha az esetek egy részében nem is érik el a lakossági állampapírok hozamszintjét. Ez látszik a következő táblázatban:

Nyilvános, nyíltvégű, lakossági, közvetlen ingatlanalapok hozama
(2020. október 30., Bamosz.hu)
Alap neve Deviza 1 éves 5 éves 10 éves Indulástól
Duna House Magyar Lakás A  HUF 1,69%     6,92%
Erste Euro Ingatlan T  EUR 2,33% 1,98% 2,57% 2,95%
Erste Ingatlan HUF 3,40% 2,62% 4,02% 5,78%
Európa Ingatlan A HUF 5,65% 6,08% 3,00% 3,49%
MPT Ingatlan A HUF 5,22% 3,21%   3,23%
OTP Ingatlan HUF 0,88% 2,59% 3,68% 4,75%
OTP PRIME Alap HUF 7,52%     6,14%
Raiffeisen Ingatlan A  HUF 6,25% 7,65% 8,05% 7,55%
Raiffeisen Ingatlan B  HUF 16,77%     11,64%
Raiffeisen Ingatlan D  EUR 5,76%     8,41%
Raiffeisen Ingatlan U  USD 7,49%     10,44%

A táblázatból kihagytuk az intézményi befektetőknek szóló, vagy nagy összegű jegyzéshez kötött befektetésijegy-sorozatokat. (Az Európa Ingatlan Alap határeset, a minimális vétel itt 25 millió forint. A Raiffeisennél hárommillió.)

 Irodaépület, Pixabay.com, illusztráció
Irodaépület, Pixabay.com, illusztráció

 

Részvényárfolyamok

részvény ár min max változás vétel eladás forgalom deviza dátum idő
OTP 16790 16630 16890 +1,14% 16775 16790 1 039 093 455 HUF 2024-03-28 13:33:09
MOL 2962 2938 2970 +1,44% 2962 2964 389 670 842 HUF 2024-03-28 13:32:46
MTELEKOM 899 890 900 +1,01% 897 898 95 270 266 HUF 2024-03-28 13:20:02
RICHTER 9320 9280 9375 +0,59% 9300 9320 520 894 040 HUF 2024-03-28 13:33:31
OPUS 401 397 403 +0,12% 400 401 8 821 396 HUF 2024-03-28 12:24:30
A fentiek 15 perccel késleltetett adatok, melyeket a Portfolio TeleTrader Kft., a Budapesti Értéktőzsde hivatalos adatszolgáltatója biztosít számunkra.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Befektetési alapok Nőtt a befektetási alapok vagyona februárban - a hozamok változatosak
Privátbankár.hu | 2024. március 14. 12:54
Februárban 4,3 százalékkal, 626 milliárd forinttal nőtt a befektetési alapokban kezelt vagyon, így az előző hónap végén a Bamosz tagjai 15 179 milliárd forintot kezeltek befektetési alapokban.
Befektetési alapok Ingatlanalapok: kiemelkedő eredmények nehéz piaci helyzetben
PR | 2024. március 13. 08:58
Noha a tavalyi- év jelentős kihívásokat tartogatott a hazai és a nemzetközi kereskedelmi ingatlanpiacon, az ingatlanalapok és a magyarországi befektetési alapkezelők szempontjából 2023 kifejezetten eredményes évnek volt tekinthető. Ezen belül pedig kiemelkedően teljesítettek a Gránit Alapkezelő ingatlanos termékei. Az elemzők várakozása szerint a következő években az ingatlanbefektetések volumene emelkedni fog hazákban és a régióban, ami új lendületet adhat a kereskedelmi ingatlanpiacnak, és kedvezően hathat az ingatlanalapok teljesítményére is. A hazai és nemzetközi kereskedelmi ingatlanpiac, valamint az ingatlanalapok tavalyi teljesítményéről és idei kilátásairól beszélgettünk Pozsgai Gáborral, a Gránit Alapkezelő értékesítési vezetőjével és Duha Bencével, szenior értékesítési és terméktámogatási menedzserrel.
Befektetési alapok Az év legjobb alapkezelőjét díjazták
Privátbankár.hu | 2024. március 1. 11:23
A Real Estate Awards Gálán az Erste Alapkezelő Zrt. kapta az Év Asset Management Cége 2023 elismerést. Ezzel a társaság másodszor nyerte el az ingatlanpiaci szakma egyik legjelentősebb díját.
Befektetési alapok Egy vagy két számjegyű hozam jutott az ingatlanalap-befektetőknek tavaly?
Eidenpenz József | 2024. január 26. 05:41
Nagy átlagban elmaradtak az évi tíz százaléktól a hazai ingatlanalapok hozamai tavaly, de volt néhány kivétel. Ennek számos oka lehet, nem csak a gazdaság és az ingatlanpiac lehűlése, még a kamatszint és a forint is belejátszhatott.
Befektetési alapok Már túl erős a forint, százmilliárdokat fizet nekünk idén a PMÁP
Eidenpenz József | 2024. január 18. 15:01
Az Equilor szerint 2024-ben a magyar gazdaság kilábalhat a recesszióból, 3,2 százalékkal bővülhet a GDP, a forint viszont enyhén gyengülhet, év végén 395 forint lehet az euró. Nemsokára több százmilliárd forintnyi állampapírkamat keres majd új helyet. Az év azonban a nagy kérdőjelek éve lesz a sok kockázat miatt.
Befektetési alapok Mi történt a magyarok legkedveltebb alapjaival?
Eidenpenz József | 2024. január 15. 05:44
Megnéztük a kötvényalapok tavalyi teljesítményét, a hozamuk pedig átlagosan jóval meghaladta az inflációt, 14,77 százalékra rúgott az évben. Ám nagy a szórás, devizában például nem volt jó ötlet megtakarítani. Másrészt pedig még ez sem tudja feledtetni a rettenetes 2022-es esztendőt.
Befektetési alapok Az MBH önálló, specializált befektetési bankjánál is a reneszánszukat élik a kötvénybefektetések
Natív tartalom | 2024. január 2. 13:04
A három hitelintézet fúziójából létrejött és 2023. május 1-jén indult MBH Bank a turbulens gazdasági környezet és az egyesüléssel járó plusz feladatok mellett is kiemelkedő tavalyi első háromnegyedéves eredményeket tudhat maga mögött. A privátbanki üzletág által kezelt vagyon mintegy 20 százalékos gyarapodásához vezető folyamatok mellett természetesen szó esett az idei kilátásokról is az újonnan alakult MBH Befektetési Bank vezérigazgató-helyettesével, Pleschinger Gyula Márkkal készült interjúban.
Befektetési alapok Van, ahol 362 milliárd forintot ért a november
Privátbankár.hu | 2023. december 14. 15:41
Szépen híznak a befektetési alapok.
Befektetési alapok Évi 35 százalékos hozam kötvényalappal
Eidenpenz József | 2023. október 24. 09:31
Az utóbbi egy évben 15-35 százalék közötti hozamot értek el a forintos hazai rövid és hosszú kötvényalapok, de ennek megismétlődése valószínűtlen. Ha a hozamcsökkenési trend tovább tart, akkor azért még előfordulhatnak két számjegyű értékek. A devizavétel sem jött be tavaly, a devizás alapok eredményei szerényebbek voltak. 
Befektetési alapok Ez a vagyon 438 milliárd forinttal hízott egy hónap alatt
Privátbankár.hu | 2023. október 16. 13:57
A befektetési alapokban kezelt pénzekről van szó.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG