<img height="1" width="1" style="display:none" src="https://www.facebook.com/tr?id=947887489402025&amp;ev=PageView&amp;noscript=1">
9p

Ez a cikk Privátbankár.hu / Mfor.hu archív prémium tartalma, amelyet a publikálástól számított egy hónap után ingyenesen elolvashat.
Amennyiben első kézből szeretne ehhez hasonló egyedi, máshol nem olvasható, minőségi tartalomhoz hozzáférni, akár hirdetések nélkül, válasszon előfizetői csomagjaink közül!

A jó hír, hogy a hazai ingatlanalapok helyzete stabil, tőkével bőven el vannak látva. A hozamaik a válság ellenére pozitívak maradtak, bár több esetben eléggé szerények. A rossz hír, hogy ez nem feltétlenül marad így, ha a válság elhúzódik. A bérleti díjak hozama emelkedett, de az ingatlanokat leértékelhetik. Erre már volt példa az idén.

Az MNB a napokban közzétett egy jelentést a hazai üzleti, vagy más néven kereskedelmi ingatlanok piacáról. Mivel a hazai ingatlanbefektetési alapok nagyrészt ilyeneket vásárolnak, és ezek tulajdonosai főleg kisbefektetők, így közvetve a lakosságot is komolyan érinti a kérdés. Az alapokban ugyanis tipikusan irodaházak, kiskereskedelmi hálózatok egységei, bevásárlóközpontok, esetleg raktárak vagy gyárépületek vannak.

Az ingatlanalapok tőkéjének korábbi meredek növekedése tavaly megállt, részben az MNB korlátozó intézkedései, részben vélhetően a MÁP Plusz állampapír támasztotta erős konkurencia hatására. De még idén szeptember végén is 1575 milliárd forint volt ezen alapokban a Bamosz adatai szerint. (Az államkötvényekről lásd: Azt hittük, a MÁP Plusz lesz a legjobb állampapír. Mekkorát tévedtünk!)

A “Magyar Leszámítoló és Pénzváltó Bank Alkalmazottai Nyugdíjintézetének Bérháza” Budapesten. Az ingatlanok hagyományosan stabil befektetésnek számítottak. (Fotó: E. J.)A “Magyar Leszámítoló és Pénzváltó Bank Alkalmazottai Nyugdíjintézetének Bérháza” Budapesten. Az ingatlanok hagyományosan stabil befektetésnek számítottak. (Fotó: E. J.)

Van elég pénz az ingatlanalapok kasszájában

Így az MNB jelentése kitért az ingatlanalapokra is. Az összefoglalója első pillantásra megnyugtató. Ebben ezt írják a szektorról:

A hazai nyilvános ingatlanalapok likviditási helyzete stabil. A járvány megjelenését a befektetési jegyek intenzívebb visszaváltása követte ugyan, de a második negyedév végétől már ismét nettó tőkebeáramlás jellemzi a szektort. Az alapok számára, előretekintve – többek között a bérleti cash-flow megnövekedett bizonytalansága miatt – a befektetési hozamok emelkedése jelenthet kockázatot, ami ingatlanvagyonuk átértékelődéséhez vezethet. A nyilvános nyílt végű ingatlanalapok likviditási helyzetét az MNB is támogatja, 2020 áprilisától részt vehetnek a jegybank hosszú futamidejű, fedezett hiteltenderein.

Raiffeisen Ingatlan AlapRaiffeisen Ingatlan Alap

Közérthetőbben megfogalmazva ez azt jelenti, hogy az alapokban van elég pénztartalék (likviditás), és szükség esetén hitelt is kaphatnak. Nincs tőkemenekülés, a tavaszi tőkekivonás hamar leállt, sőt ezután nőtt is az alapok tőkéje júniustól. Ez azért lényeges, mert ha kifogyna a készpénz és állampapír – ahogy a 2008-as Lehman-válságban is történt –, akkor az alapok nem tudnák a befektetők visszaváltási igényeit teljesíteni.

MPT Ingatlan AlapMPT Ingatlan Alap

Leértékelhetik az ingatlanokat

Viszont ha az ingatlanbefektetők – jellemzően nagy intézményi vásárlók – a bizonytalan helyzetben magasabb megtérülést várnak el a pénzüktől, akkor az az ingatlanárak csökkenéséhez vezethet. Hasonlóan ahhoz, mint amikor egy kötvény árfolyama süllyed, ha a piaci hozamok emelkednek (nő a kamatszint). Az alapokban levő ingatlanokat így leértékelhetik, ami a befektetési jegyek árfolyamát lejjebb viszi.

OTP Ingatlan AlapOTP Ingatlan Alap

Azt már mi tesszük hozzá, hogy ez után az alapban képződő bérletidíj-bevételek ezt a leértékelődést hosszú távon behozhatják. Hasonlóan ahhoz, amikor egy állampapír árfolyama csökken ugyan az általános kamatszint-emelkedés hatására. De a lejáratig éppúgy kifizeti az eredeti kamatokat, ahogy vártuk.

Erste Ingatlan AlapErste Ingatlan Alap

További aggasztó ingatlanpiaci kilátások

Az MNB persze óvatosan fogalmaz, aligha akarja megijeszteni a kisbefektetőket és pénzkivonási hullámot elindítani. (És mi sem.) Ám még több olyan megállapítás, előrejelzés, feltételezés, van a jelentésben, ami az üzleti ingatlanok leértékelődését, az ingatlanszektor válságát vetíti előre. A válság hatására alapvetően, logikus módon, az ingatlankereslet csökkenése és a kínálat növekedése valószínű. Erre utaló megállapítások:

  • A kereskedelmi ingatlanok a kilábalás elhúzódásával leértékelődhetnek, ami a pénzügyi rendszer stabilitására több csatornán keresztül is hatást gyakorolhat.
  • A befektetők számára leginkább bizonytalanságot okozó tényezők között az első félév végén már a romló gazdasági kilátások, a bérlők fizetési képessége és a finanszírozási feltételek szigorodása kapták a legnagyobb hangsúlyt.
  • Június végére a budapesti irodapiac kihasználatlansági rátája 7,3 százalékra nőtt, az első félév piaci folyamatai megtörték a ráta hét éve tartó csökkenését.
  • Az irodapiaci átadások történelmi csúcsot érhetnek el 2020-ban, és a következő két évre is jelentős, összesítve 16 százalékos állománybővülés szerepel a tervekben. Ez elhúzódó reálgazdasági kilábalás mellett túlkínálatot eredményezhet.
  • Több cég meghozta a döntést, hogy dolgozóik 50 százaléka otthonról végezze munkáját. Az ilyen munkaszervezésre való esetleges tömeges átállás a kihasználatlanság megugrásának kockázatát növeli.
  • A kihasználatlansági ráta növekedésére, a bérleti díjak és az ingatlanok értékének csökkenésére lehet számítani.
  • Az irodai munkaállomások dolgozók közötti megosztása („desk-sharing”) már a járvány előtt is az irodaigény mintegy öt százalékos csökkenését eredményezte. Ennek további terjedése az otthoni munka arányának emelkedése mellett hosszú távon tovább csökkentheti az irodaigények bővülését.
  • Még nem látható egyértelműen, hogy az aktuális keresletet az ideiglenesen lecsökkent gazdasági aktivitásra válaszként adott költségcsökkentési törekvések fogják vissza – és a gazdasági aktivitás emelkedésével ismét nőni fog –, vagy gazdasági visszaesésnek vagyunk tanúi és tartósan csökken a foglalkoztatottság.
  • Összességében elmondható, hogy ha újra el is éri a járványt megelőző szinteket a gazdasági növekedés, akkor is változni fognak az irodafelhasználással és az otthoni munkavégzéssel kapcsolatos döntései a cégeknek.

Erste Euro Ingatlan AlapErste Euro Ingatlan Alap

Egy-két reménysugár a kereskedelmi ingatlanoknál

Kevesebb számban, de pozitív várakozásokat is fel lehet fedezni a koronavírus-válság közepette:

  • Más vélemény szerint a jelenlegi helyzetben a költségcsökkentés dominál a járvány okozta korlátozások és bizonytalanság miatt, de egészen más döntéseket hoznak majd a cégek, ha már a vakcina rendelkezésre fog állni.
  • Amennyiben lenne arra vonatkozó szabály, hogy nem lehet túl sűrű ültetést kialakítani az irodákban, az a jelenlegi és későbbi pandémiás időszakokban is pozitív lenne a munkavállalóknak, és egyben az irodaszektornak is.

Európa Ingatlan AlapEurópa Ingatlan Alap

Hamar elmúlt a kisbefektetők ijedelme

Megismételve júniusban készített grafikon-sorozatunkat, az ábrákon is látszik, hogy a fontosabb ingatlanalapok befektetési jegyei iránt továbbra is élénk a kereslet. A tipikusan lakossági alapok (Erste, OTP, MPT, Raiffeisen) tőkéje a tavaszi ijedelemben leesett, vagyis a kisbefektetők kivonták pénzük egy részét. Majd júniusban ismét emelkedni kezdett. (Piros nyíllal jelöltük a válság március 11-éhez köthető kezdetét. A vízszintes piros vonal pedig a nulla százalékos hozam határa.)

Duna House Magyar Lakás IngatlanalapDuna House Magyar Lakás Ingatlanalap

Milyen sűrűn értékelik az ingatlanokat?

A naranccsal jelölt hozamok azonban több alapnál mérsékeltek, benéztek időnként nulla alá is, vagy szerény szintre csökkentek (negyed éves számok, évesítés nélkül fél-egy százalék között.) Egy-egy hirtelen esés valószínűleg arra utal, hogy egy-egy ingatlant leértékeltek. Erre egyébként minden egyes ingatlannál külön-külön, tipikusan negyedévente kerítenek sort. Például az egyik nagyobb alap szabályzata ezt írja:

Az alap portfóliójában lévő ingatlanok értékét építés alatt álló ingatlan esetében legalább hathavonta, egyéb ingatlan esetében legalább évente kell megállapítani és az értékelésről szakvéleményt készíteni. Az ingatlanértékelő a szakvéleményét építés alatt álló ingatlan esetében legalább havonta, egyéb ingatlan esetében legalább három havonta köteles felülvizsgálni és egyszerűsített szakvéleményt készíteni. Az egyes ingatlanok értékelésére eltérő időpontokban kerül sor. (Forrás.)

A Biggeorge 4. Ingatlanfejlesztő AlapA Biggeorge 4. Ingatlanfejlesztő Alap

Mennyi volt az ingatlanalapok hozama?

Három hónapos hozamokat nem szoktak figyelni az ilyen, tipikusan több éves befektetéseknél, mint az ingatlanalapok. A grafikonokon most mégis ezt használtuk, hogy jobban látsszanak az esetleges ingatlan-átértékelések. Majdnem minden alapnál megfigyelhetők ilyen hirtelen esések, de a folyamat kétirányú, ugrások is vannak. Azaz van, ahol felértékeltek ingatlanokat. (Bár más tényezőknek is lehet szerepe, például az euró/forint árfolyamnak. Például a Raiffeisen Ingatlan B sorozatánál.)

A hosszabb távú, legalább egy éves hozamok azonban pozitívak maradtak, ha az esetek egy részében nem is érik el a lakossági állampapírok hozamszintjét. Ez látszik a következő táblázatban:

Nyilvános, nyíltvégű, lakossági, közvetlen ingatlanalapok hozama
(2020. október 30., Bamosz.hu)
Alap neve Deviza 1 éves 5 éves 10 éves Indulástól
Duna House Magyar Lakás A  HUF 1,69%     6,92%
Erste Euro Ingatlan T  EUR 2,33% 1,98% 2,57% 2,95%
Erste Ingatlan HUF 3,40% 2,62% 4,02% 5,78%
Európa Ingatlan A HUF 5,65% 6,08% 3,00% 3,49%
MPT Ingatlan A HUF 5,22% 3,21%   3,23%
OTP Ingatlan HUF 0,88% 2,59% 3,68% 4,75%
OTP PRIME Alap HUF 7,52%     6,14%
Raiffeisen Ingatlan A  HUF 6,25% 7,65% 8,05% 7,55%
Raiffeisen Ingatlan B  HUF 16,77%     11,64%
Raiffeisen Ingatlan D  EUR 5,76%     8,41%
Raiffeisen Ingatlan U  USD 7,49%     10,44%

A táblázatból kihagytuk az intézményi befektetőknek szóló, vagy nagy összegű jegyzéshez kötött befektetésijegy-sorozatokat. (Az Európa Ingatlan Alap határeset, a minimális vétel itt 25 millió forint. A Raiffeisennél hárommillió.)

 Irodaépület, Pixabay.com, illusztráció Irodaépület, Pixabay.com, illusztráció

 

Részvényárfolyamok

részvény ár min max változás vételi ajánlat eladási ajánlat forgalom dátum idő
OTP 17500 17500 17985 -2,21% 0 0 4 037 631 950 Ft 2021-09-24 17:10:41
MOL 2460 2422 2466 +0,57% 0 0 2 870 177 144 Ft 2021-09-24 17:11:11
MTELEKOM 424 412 428 -0,59% 0 0 130 747 726 Ft 2021-09-24 17:05:43
RICHTER 8575 8550 8670 -0,52% 0 0 891 335 995 Ft 2021-09-24 17:05:42
OPUS 248 243 252 -0,60% 0 0 30 203 577 Ft 2021-09-24 17:05:22
A fentiek 15 perccel késleltetett adatok, melyeket a Portfolio TeleTrader Kft., a Budapesti Értéktőzsde hivatalos adatszolgáltatója biztosít számunkra.

Jól jönne 1,5 millió forint?

A Bank360.hu és a Privátbankár kalkulátora alapján az alábbi induló törlesztőkre számíthatsz májusban, ha 1,5 millió forintra van szükséged 60 hónapra: a Raiffeisen Bank személyi kölcsöne 30 379 forintos törlesztőrészlettel lehet a tiéd. Az Erste Banknál 32 831 forint, a Cetelemnél pedig 33 556 forint a törlesztőrészlet. Más kölcsönt keresel? Ezzel a kalkulátorral összehasonlíthatod a bankok ajánlatait!

Befalap Részvényalapoktól várnak magasabb hozamot a magyarok
Privátbankár.hu / MTI | 2021. szeptember 15. 14:59
Augusztusban 0,6 százalékkal, 43 milliárd forinttal nőtt a befektetési alapokban kezelt vagyon - közölte a Befektetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetsége.  
Befalap Kockáztatni márpedig kell, ha rendes hozamot szeretnénk elérni
Eidenpenz József | 2021. július 14. 11:24
Az alapok portfóliójában legalább tíz és húsz százalék közötti részvényarányt kell tartani, enélkül a nulla közeli kötvényhozamok időszakában nem fognak tudni megfelelő hozamot felmutatni. Az ingatlanalapok a válság ellenére is hozhatják az elvárásokat. Interjú Borbély Miklóssal, a Diófa Alapkezelő befektetési igazgatójával.
Befalap Nagyon jók a lehetőségek mind a régióban, mind a magyar részvényekben
Csabai Károly | 2021. június 10. 13:35
Öt kategóriában is bekerültek az első háromba az MKB-Pannónia Alapkezelő Zrt. által menedzselt alapok a Privátbankár.hu Klasszis-díjkiosztón. A legjobban az MKB Észak-Amerikai Részvény Alap szerepelt, amely az első lett a Legjobb Fejlett Piaci Részvény Alapok között, míg a három eurós és az abszolút hozamú nem származtatott konstrukciójuk a képzeletbeli dobogók alsóbb fokaira fért fel. Wéber Tamással, az MKB-Pannónia Alapkezelő befektetési igazgatójával beszélgettünk.
Befalap A jó befektetéseket a főnixek és az ESG-improverek körében érdemes keresni – de vajon mi lesz a kamatokkal?
Gáspár András | 2021. június 5. 13:10
A járvány alatt felhalmozott megtakarítások egy részét biztosan költeni kezdik a nyáron az emberek, de a korábban jellemző fogyasztási lázhoz talán nem térnek vissza, javulhat a megtakarítási hajlandóság. A befektetések között előtérbe kerülhetnek a megújulásra képes hagyományos cégek, az ESG-terén fejlődni képes vállalatok és a globális megatrendek. Interjú Vizkeleti Sándorral, az Amundi Alapkezelő elnök-vezérigazgatójával.
Befalap Aki MÁP Plusz helyett devizakötvényt tartott, az sem érzi úgy, hogy rossz döntést hozott
Eidenpenz József | 2021. május 17. 15:10
A rövid futamidejű kockázatmentes befektetések szinte nem adnak hozamot, így a rövidkötvény-alapok jó alternatívát nyújtanak ma is. A kötvényhozamok tetőzhetnek, a dollár új erőre kaphat, a forint gyengülése pedig a jövőben is megmaradhat. Érdemes lehet ma is devizakötvényeket, részvényeket vásárolni. Interjú.
Befalap Havi 5 ezer forintos megtakarítással is megkaphatjuk ugyanazt, amit 5 milliárddal
Gáspár András | 2021. május 15. 18:12
A Klasszis-díjak közül a legjobb ingatlanalapnak járó elismerést évek óta a Raiffeisen Alapkezelő nyeri el, de a társaság az értékpapír-alapok terén is erős. Idén már a rendszeres megtakarítóknak is kínálnak programot, az ESG-befektetésekkel pedig a hazai élmezőnyt célozták meg. Simon Péter vezérigazgatóval és Gyetvai Károly vezető értékesítés-támogatóval beszélgettünk.
Befalap A részvénypiacok felülsúlyozása továbbra is indokolt
Csabai Károly | 2021. május 14. 14:34
A Generali Alapkezelő két alapja is dobogós lett a Privátbankár.hu Klasszis-díjkiosztón: a Generali Triumph B sorozat a második a Legjobb Abszolút hozamú Származtatott Alap kategóriában, míg az Innováció Részvény Alap a harmadik a Legjobb Globális Részvény Alapok között. Az utóbbi alapot kezelő Munkácsi Dávid pedig az egyik feltörekvő portfoliómenedzseri díjban részesült. Varga Róberttel, a Generali Alapkezelő április 1-jén kinevezett vezérigazgatójával beszélgettünk.
Befalap Lehet úgy is részvénybe fektetni, hogy nem a beszállási ponton stresszelünk
Gáspár András | 2021. május 11. 15:04
A mostani időszak nem a kötvény-típusú befektetéseknek kedvez, a tőzsdéken pedig nagyobb volatilitásra kell felkészülni – csak az aktív befektetési stratégia működhet 2021-ben, de az is jó, ha találunk olyan befektetési alapot, ami leveszi a vállunkról a megfelelő beszállási pont megtalálásának terhét. A jövő pedig egyértelműen a zöld és a felelősségteljes befektetéseké. Interjú Varga Zalánnal, az Erste Alapkezelő értékesítési és termékfejlesztési igazgatójával.
Befalap Jön az infláció, több reáleszközt érdemes tartani, mint korábban
Eidenpenz József | 2021. május 3. 16:59
Nem tudjuk pontosan, hogy mikorra ér el zavaróan magas szintet, de számos tényező arra mutat, hogy a magasabb infláció korszaka felé haladunk. Emiatt főleg reáleszközöket érdemes vásárolni, részvényeket, árupiaci termékeket és ingatlanokat. A részvényeknek hosszabb távon azonban megárthat a pénzromlás, ha nagyon felgyorsul és nem mindegy, milyen papírt veszünk – mondja az Év Portfóliómenedzsere.
Befalap Két okból lehet jobb a BUX, mint a többi feltörekvő tőzsde
Eidenpenz József | 2021. április 29. 17:35
A növekvő átoltottság és a fokozatos nyitás nyomán erősödő optimizmus az év további részében a feltörekvő országok és Európa részvénypiacainak is jót tesz majd. A magyar piacban két okból van többletpotenciál. Erősödő inflációs nyomással is kell számolni az Eurizon Asset Management várakozásai szerint. A társaság, március végéig CIB Alapkezelő, 484 milliárd forintnyi vagyont kezelt alapjaiban.
Privátbankár
Mfor
Piac és Profit

Munkatársakat keresünk!

Online lapcsaládunk bővítéséhez újságírókat, szerkesztőket keresünk.

Részletek

hírlevél
depositphotos