6p

Megugrottak a hazai kereskedelmi-ingatlan piac kockázatai, túlfűtött az irodai és hotel szegmens, csak a raktárak nyertek. További boltbezárások lehetnek és a plázák gyorsabb alkalmazkodásra kényszerülnek – összegezte a Magyar Nemzeti Bank (MNB) az ágazat első félévét a most kiadott jelentésében.

A hazai kereskedelmi-ingatlan piac első féléves folyamatai a kockázatok növekedését eredményezték – fogalmazott kissé visszafogottan az MNB új jelentése. Ennél drámaibb képet festettek viszont az első félév elemzéséről kiadott grafikonok és más adatsorok. Főleg az irodai, a hotel és kiskereskedelmi szegmens szenvedett el hatalmas pofonokat, rákényszerítve az üzemeltetőket a bérlőkkel való megegyezésre, a befektetőket pedig az ingatlanok átértékelésére.

Szinte minden bevásárlóközpont nehéz hónapok elé néz (Fotó: Mester Nándor)
Szinte minden bevásárlóközpont nehéz hónapok elé néz (Fotó: Mester Nándor)

A jegybank szakértői sajtótájékoztatójukon kiemelték: a hazai szállodakapacitások több mint fele hetekig zárva volt a tavaszi hónapokban és előretekintve is a turizmus lassú visszatérésével kell számolni. Az irodapiaci kereslet éves összevetésben 31 százalékkal csökkent, a kihasználatlansági ráta 7,3 százalékra nőtt június végére, de az őszre már 8,1 százalékot mutatott és további, kis mértékű visszaesés várható az év hátralévő részében főleg amiatt, hogy a kínálat folyamatosan érkezik a piacra. Másfél év alatt 240 ezer, majd a további évben újabb 30-50 ezer négyzetméterrel nő a kínálat, miközben a kereslet folyamatosan mérséklődik a home office elterjedése miatt is, és a piaci szereplők szerint csak 5-6 év múlva éri utol a kínálatot.

A budapesti irodafejlesztések megoszlása (forrás: Cushman&Wakefield, MNB)
A budapesti irodafejlesztések megoszlása (forrás: Cushman&Wakefield, MNB)

A jelentés megállapította, hogy a kiskereskedelmi ingatlanok kihasználatlansága szintén növekedett, amit a bérleti díjak csökkenése is kísért. Lapunk kérdésére ugyanakkor azt mondták az MNB képviselői, hogy rövid távon nem számolnak tömeges boltbezárásokra, de mint ahogy már voltak nagyobb kivonuló márkák, a jövőben is lehetnek.

Arra a kérdésünkre, hogy 10-12 hónapon belül a plazák mekkora hányada válthat funkciót, azt felelték: ez a kényszer már a járvány előtt is megvolt, ezt a Covid csak fokozta, emögött főleg az e-kereskedelem erőteljes térnyerése áll. Utaltak a CBRE minapi felmérésére, a tanácsadó cég a jelentős piaci szereplőktől azt tudakolta, hogy miként fognak reagálni a fejleményekre. A cégek majdnem fele bérelt üzleteik területének csökkentését vagy - ha hálózatot működtetnek, akkor - az üzletek számának mérséklését tervezi, valamint jobban fókuszál az online kereskedelemre.  

A kiskereskedelmi üzlet típusok és vendéglátóhelyek forgalma (forrás: KSH)
A kiskereskedelmi üzlet típusok és vendéglátóhelyek forgalma (forrás: KSH)

Leginkább válságállónak eddig az ipar-logisztika szegmens bizonyult, ahol éves összevetésben az első félév kereslete nőtt. Szinte a nullára esett a kihasználatlanság, ez újabb beruházásokat vetít előre. Erre már most vannak jelek, mivel érdemi keresletbővülés tapasztalható a logisztikai szolgáltató és a késztermék-forgalmazást végző cégek részéről.

Az MNB által életre hívott Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) meglátása szerint a járvány terjedésének második hulláma tovább nehezíti a szektor helyzetét, a szállodákban és a kiskereskedelmi ingatlanokban a cél ismét a fenntartási költségek fedezéséhez szükséges forgalom elérése. Ezúttal is jelentősebb szerepet kap az otthoni munkavégzés és az online kiskereskedelmi értékesítések forgalma, amivel tovább erősödhet ezek tartós, megnövekedett jelenlétének kockázata, visszafogott keresleti feltételeket teremtve a szektor számára.

„A portfoliónkhoz tartozó irodaépületekben a nemzetközi cégek változatlan vagy enyhén növekvő területtel hosszabbítanak. Azt tapasztaljuk, hogy a bérlői igények a járványhelyzet miatti átmeneti hezitálás után újra megjelentek a piacon” – mondta lapunknak Zeley Csaba, az ingatlanfejlesztő és befektető ConvergenCE cég vagyonkezelési igazgatója. Megerősítette azt a vélekedést, miszerint most nem lehet előre látni, hogy gyökeresen átalakul-e a magyar kereskedelmi ingatlanpiac. Az út kétfelé mutat: az erre alkalmas cégeknél az otthoni munkavégzés miatt kevesebb irodára lesz igény, viszont a bejáróknak a távolságtartás miatt több helyre lesz szükségük. Azzal, hogy több nagy cég akar jelentős százalékban visszaadni irodaterületet, felmerül a kérdés, hogy megalapozott volt-e az irodaigényükről hozott eredeti döntésük. Vajon miért kellett ahhoz a Covid, hogy felismerjék, a munkavállalóik eredményesen tudnak részben vagy egészben otthonról is dolgozni? – tette fel a kérdést a szakember.

Az idei első félévben a befektetési hozamok évek óta tartó csökkenő tendenciája nem folytatódott, 2019 végéhez képest szegmensenként 25-75 bázisponttal emelkedtek az elsődleges hozamok. A befektetők számára leginkább bizonytalanságot okozó tényezők között – az eddig kiemelt kínálathiányhoz képest – 2020 első félévének végén már a romló gazdasági kilátások, a bérlők fizetési képessége és a finanszírozási feltételek szigorodása kapták a legnagyobb hangsúlyt.

A hozamok esetleges további emelkedésére vonatkozó kérdésünkre az MNB vezető képviselői megerősítették: az alacsony általános hozamkörnyezet miatt nem számítanak további érdemi hozamnövekedésre az üzleti ingatlanoknál.

Az MNB szerint a befektetési kereslet nem tűnt el teljesen, az első félévben történt két nagy összegű tranzakció is, ugyanakkor a LITT véleménye alapján a kivárás, a befektetési döntések elhalasztása jellemzővé vált, a járvány előtti aktivitási szint a kilábalási pálya későbbi szakaszán térhet vissza.

Prime irodapiaci és állampapír hozamok (forrás: CBRE, EKB, MNB)
Prime irodapiaci és állampapír hozamok (forrás: CBRE, EKB, MNB)

A kereskedelmi ingatlanok a kilábalás elhúzódásával leértékelődhetnek, ami a pénzügyi rendszer stabilitására több csatornán keresztül is hatást gyakorolhat. A bankrendszer tőkeellátottsága azonban megfelelő szintű, így a kereskedelmi-ingatlan piacról eredő potenciális kockázatokat képes lesz kezelni – nyugtatta meg az érintetteket a jegybank.

A hazai nyilvános ingatlanalapok likviditási helyzete stabil, a járvány megjelenését a befektetési jegyek intenzívebb visszaváltása követte ugyan, de a második negyedév végétől már ismét nettó tőkebeáramlás jellemzi a szektort. Az alapok számára előretekintve – többek között a bérleti cash-flow megnövekedett bizonytalansága miatt – a befektetési hozamok emelkedése jelenthet kockázatot, ami ingatlanvagyonuk átértékelődéséhez vezethet. A nyilvános nyílt végű ingatlanalapok likviditási helyzetét az MNB is támogatja, 2020 áprilisától részt vehetnek a jegybank hosszú futamidejű, fedezett hiteltenderein - tette hozzá a jegybank.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Lakásválság: még többen költözhetnek ki Budapestről
Privátbankár.hu | 2025. május 29. 09:57
A budapesti lakáspiac élénkülése már 2024-ben beindult.
Ingatlan Tényleg annyiért mennek el az ingatlanok, amennyiért meghirdetik őket?
Natív tartalom | 2025. május 28. 08:19
Az elmúlt hónapokban sok szó esett arról, hogy az ingatlanpiacon az eladók ceruzája nagyon vastagon fog, a hirdetési árak alapján szárnyaló piacot kell látnunk. Érdekes kérdés, hogy ezt az optimizmust mennyiben követi a tényleges árszint. Valóban ilyen árakon kelnek el az ingatlanok, vagy a végső üzletek szerényebb szinteken köttetnek?
Ingatlan A jegybank nyomára akadt 300 milliárd forintnak, amit állampapírból vettek ki a magyarok
Privátbankár.hu | 2025. május 21. 17:54
Két negyedév alatt ennyit pakoltak át a befektetők állampapírból az ingatlanpiacra az MNB friss jelentése szerint. Meg is ugrottak az árak.
Ingatlan Hiába gyűlnek a felhők, jött egy jó hír is az ingatlanpiacról
Privátbankár.hu | 2025. május 20. 16:48
A kereskedelmi ingatlanok terén jó hírek érkeztek.
Ingatlan Lecövekeltek a lakáseladók
Privátbankár.hu | 2025. május 15. 13:51
Egyre kisebb árengedményre hajlandóak az ingatlan értékesítésekor.
Ingatlan Ezt látnod kell! Nagyszerű ingatlanoknak csökkent az ára a hosszú hétvégén!
Márkázott tartalom | 2025. május 14. 09:43
Az Ingatlantájoló megújult Hirdetésfigyelő szolgáltatásának köszönhetően már 24 órán belül értesülhetsz arról, ha egy, a keresési paramétereidnek megfelelő ingatlan árát csökkentették.
Ingatlan Lassan új szelek fújnak? Fordulat előtt a budapesti ingatlanpiac
Privátbankár.hu | 2025. május 13. 13:36
A Duna House legfrissebb adatai szerint a 2025 áprilisában Budapesten zárult adásvételek csaknem felében befektetési célból vásároltak ingatlant – ez a tendencia új lendületet adhat a fővárosi piac szerkezetének és árazásának is.
Ingatlan Nem hiszi el, hogy mennyibe kerül egy négyzetméter
Privátbankár.hu | 2025. május 13. 11:26
Éves összevetésben viszont már 19 százalékkal magasabbak az áprilisi lakásárak Budapesten.
Ingatlan Időben vett állampapírt? Akkor ennek most mások is örülhetnek
Privátbankár.hu | 2025. május 6. 15:21
Az elemzők is reagáltak a KSH kedd reggeli közlésére, miszerint az első negyedévben ugyan országos szinten kevesebb lakás épült, mint egy évvel korábban, ám a kiadott lakásengedélyek száma nőtt, igaz, csak Budapesten.
Ingatlan Véget érhet a drágulási horror a lakáspiacon?
Privátbankár.hu | 2025. május 5. 14:21
Megváltozhatnak az alkupozíciók és eljöhet a saját célra vásárlók ideje.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG