6p

Megugrottak a hazai kereskedelmi-ingatlan piac kockázatai, túlfűtött az irodai és hotel szegmens, csak a raktárak nyertek. További boltbezárások lehetnek és a plázák gyorsabb alkalmazkodásra kényszerülnek – összegezte a Magyar Nemzeti Bank (MNB) az ágazat első félévét a most kiadott jelentésében.

A hazai kereskedelmi-ingatlan piac első féléves folyamatai a kockázatok növekedését eredményezték – fogalmazott kissé visszafogottan az MNB új jelentése. Ennél drámaibb képet festettek viszont az első félév elemzéséről kiadott grafikonok és más adatsorok. Főleg az irodai, a hotel és kiskereskedelmi szegmens szenvedett el hatalmas pofonokat, rákényszerítve az üzemeltetőket a bérlőkkel való megegyezésre, a befektetőket pedig az ingatlanok átértékelésére.

Szinte minden bevásárlóközpont nehéz hónapok elé néz (Fotó: Mester Nándor)
Szinte minden bevásárlóközpont nehéz hónapok elé néz (Fotó: Mester Nándor)

A jegybank szakértői sajtótájékoztatójukon kiemelték: a hazai szállodakapacitások több mint fele hetekig zárva volt a tavaszi hónapokban és előretekintve is a turizmus lassú visszatérésével kell számolni. Az irodapiaci kereslet éves összevetésben 31 százalékkal csökkent, a kihasználatlansági ráta 7,3 százalékra nőtt június végére, de az őszre már 8,1 százalékot mutatott és további, kis mértékű visszaesés várható az év hátralévő részében főleg amiatt, hogy a kínálat folyamatosan érkezik a piacra. Másfél év alatt 240 ezer, majd a további évben újabb 30-50 ezer négyzetméterrel nő a kínálat, miközben a kereslet folyamatosan mérséklődik a home office elterjedése miatt is, és a piaci szereplők szerint csak 5-6 év múlva éri utol a kínálatot.

A budapesti irodafejlesztések megoszlása (forrás: Cushman&Wakefield, MNB)
A budapesti irodafejlesztések megoszlása (forrás: Cushman&Wakefield, MNB)

A jelentés megállapította, hogy a kiskereskedelmi ingatlanok kihasználatlansága szintén növekedett, amit a bérleti díjak csökkenése is kísért. Lapunk kérdésére ugyanakkor azt mondták az MNB képviselői, hogy rövid távon nem számolnak tömeges boltbezárásokra, de mint ahogy már voltak nagyobb kivonuló márkák, a jövőben is lehetnek.

Arra a kérdésünkre, hogy 10-12 hónapon belül a plazák mekkora hányada válthat funkciót, azt felelték: ez a kényszer már a járvány előtt is megvolt, ezt a Covid csak fokozta, emögött főleg az e-kereskedelem erőteljes térnyerése áll. Utaltak a CBRE minapi felmérésére, a tanácsadó cég a jelentős piaci szereplőktől azt tudakolta, hogy miként fognak reagálni a fejleményekre. A cégek majdnem fele bérelt üzleteik területének csökkentését vagy - ha hálózatot működtetnek, akkor - az üzletek számának mérséklését tervezi, valamint jobban fókuszál az online kereskedelemre.  

A kiskereskedelmi üzlet típusok és vendéglátóhelyek forgalma (forrás: KSH)
A kiskereskedelmi üzlet típusok és vendéglátóhelyek forgalma (forrás: KSH)

Leginkább válságállónak eddig az ipar-logisztika szegmens bizonyult, ahol éves összevetésben az első félév kereslete nőtt. Szinte a nullára esett a kihasználatlanság, ez újabb beruházásokat vetít előre. Erre már most vannak jelek, mivel érdemi keresletbővülés tapasztalható a logisztikai szolgáltató és a késztermék-forgalmazást végző cégek részéről.

Az MNB által életre hívott Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) meglátása szerint a járvány terjedésének második hulláma tovább nehezíti a szektor helyzetét, a szállodákban és a kiskereskedelmi ingatlanokban a cél ismét a fenntartási költségek fedezéséhez szükséges forgalom elérése. Ezúttal is jelentősebb szerepet kap az otthoni munkavégzés és az online kiskereskedelmi értékesítések forgalma, amivel tovább erősödhet ezek tartós, megnövekedett jelenlétének kockázata, visszafogott keresleti feltételeket teremtve a szektor számára.

„A portfoliónkhoz tartozó irodaépületekben a nemzetközi cégek változatlan vagy enyhén növekvő területtel hosszabbítanak. Azt tapasztaljuk, hogy a bérlői igények a járványhelyzet miatti átmeneti hezitálás után újra megjelentek a piacon” – mondta lapunknak Zeley Csaba, az ingatlanfejlesztő és befektető ConvergenCE cég vagyonkezelési igazgatója. Megerősítette azt a vélekedést, miszerint most nem lehet előre látni, hogy gyökeresen átalakul-e a magyar kereskedelmi ingatlanpiac. Az út kétfelé mutat: az erre alkalmas cégeknél az otthoni munkavégzés miatt kevesebb irodára lesz igény, viszont a bejáróknak a távolságtartás miatt több helyre lesz szükségük. Azzal, hogy több nagy cég akar jelentős százalékban visszaadni irodaterületet, felmerül a kérdés, hogy megalapozott volt-e az irodaigényükről hozott eredeti döntésük. Vajon miért kellett ahhoz a Covid, hogy felismerjék, a munkavállalóik eredményesen tudnak részben vagy egészben otthonról is dolgozni? – tette fel a kérdést a szakember.

Az idei első félévben a befektetési hozamok évek óta tartó csökkenő tendenciája nem folytatódott, 2019 végéhez képest szegmensenként 25-75 bázisponttal emelkedtek az elsődleges hozamok. A befektetők számára leginkább bizonytalanságot okozó tényezők között – az eddig kiemelt kínálathiányhoz képest – 2020 első félévének végén már a romló gazdasági kilátások, a bérlők fizetési képessége és a finanszírozási feltételek szigorodása kapták a legnagyobb hangsúlyt.

A hozamok esetleges további emelkedésére vonatkozó kérdésünkre az MNB vezető képviselői megerősítették: az alacsony általános hozamkörnyezet miatt nem számítanak további érdemi hozamnövekedésre az üzleti ingatlanoknál.

Az MNB szerint a befektetési kereslet nem tűnt el teljesen, az első félévben történt két nagy összegű tranzakció is, ugyanakkor a LITT véleménye alapján a kivárás, a befektetési döntések elhalasztása jellemzővé vált, a járvány előtti aktivitási szint a kilábalási pálya későbbi szakaszán térhet vissza.

Prime irodapiaci és állampapír hozamok (forrás: CBRE, EKB, MNB)
Prime irodapiaci és állampapír hozamok (forrás: CBRE, EKB, MNB)

A kereskedelmi ingatlanok a kilábalás elhúzódásával leértékelődhetnek, ami a pénzügyi rendszer stabilitására több csatornán keresztül is hatást gyakorolhat. A bankrendszer tőkeellátottsága azonban megfelelő szintű, így a kereskedelmi-ingatlan piacról eredő potenciális kockázatokat képes lesz kezelni – nyugtatta meg az érintetteket a jegybank.

A hazai nyilvános ingatlanalapok likviditási helyzete stabil, a járvány megjelenését a befektetési jegyek intenzívebb visszaváltása követte ugyan, de a második negyedév végétől már ismét nettó tőkebeáramlás jellemzi a szektort. Az alapok számára előretekintve – többek között a bérleti cash-flow megnövekedett bizonytalansága miatt – a befektetési hozamok emelkedése jelenthet kockázatot, ami ingatlanvagyonuk átértékelődéséhez vezethet. A nyilvános nyílt végű ingatlanalapok likviditási helyzetét az MNB is támogatja, 2020 áprilisától részt vehetnek a jegybank hosszú futamidejű, fedezett hiteltenderein - tette hozzá a jegybank.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Jön a feltámadás a magyar építőiparban – de milyen áron?
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 14. 08:30
Az egy évvel ezelőttihez képest nőtt az építőipari termelés, az előző hónaphoz képest csökkent – de a megkötött új szerződések volumene nagyot emelkedett.  Az építőipar termelői árai emelkednek.
Ingatlan Még nem érződik a kormány új csodafegyvere az ingatlanárakban
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 7. 14:01
Júliusban megtorpant a lakásdrágulás az országos lakáspiacon havi és éves összevetésben, miközben Budapesten csak enyhén gyorsult az árak növekedési üteme. A 0,1 százalékos országos és 0,9 százalékos budapesti havi árváltozás tempója utoljára 2014 novemberében volt ilyen lassú. Az Otthon Start program bejelentése felpörgette a lakáspiaci keresletet, de a júliusi lakásárakban ez még nem tükröződött. A budapesti eladó használt lakások és házak átlagos négyzetméterára jelenleg 1,3 millió forint. A fővárosi kerületekben 804 ezer és 2 millió forint között szóródik a négyzetméterárak középértéke.
Ingatlan Új korszak a lakásépítésben: a 3 százalékos hitel lehetősége az otthonteremtés fordulópontja
PR | 2025. augusztus 4. 11:09
Az elmúlt évek drasztikus áremelkedései, a hitelkamatok bizonytalansága, a forint gyengülése, valamint az építőipar munkaerőhiánya sok család számára halasztott álommá változtatta az otthonteremtést. Most viszont valódi fordulat jött el – az Imperial Holding készen áll! 
Ingatlan Fordulópont a magyar befektetési piacon, túl a mélyponton
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 4. 08:47
Így értékelték a Colliers szakértői a kereskedelmi ingatlanpiac első féléves teljesítményét.
Ingatlan Lehet még lakást kapni 35 millióért? Ezek a lehetőségek
Herman Bernadett | 2025. július 28. 08:54
Hol, mekkora első lakás jön ki 35 millió forintból? Az új program hatása már a budapesti albérletpiacon is érezhető.
Ingatlan Felrobbantak a lakásárak Magyarországon – és még most jön a java
Herman Bernadett | 2025. július 25. 12:28
Megjöttek az állampapírkamatok, és felrobbantották a budapesti ingatlanpiacot, de vidéken is kilőttek az árak. Több mint 22 százalékkal drágultak a fővárosi lakások, a támogatott hitelprogram pedig még tovább repítheti az árakat. 
Ingatlan 3 százalékos hitel: máris rohannak lakást nézni a magyarok
Privátbankár.hu | 2025. július 23. 09:25
A Duna House adatai szerint érzékelhető keresletélénkülés indult el a lakáspiacon az Otthon Start Programnak köszönhetően.
Ingatlan Albérlet vagy hitelprogram: dilemma előtt az egyetemisták
Privátbankár.hu | 2025. július 22. 13:00
Lényegében ugyanabban az ütemben emelkedtek a fővárosi és a vidéki albérletárak az elmúlt időszakban, de Budapesten még mindig jelentősen drágább bérelni, foglalta össze az országos adatokat Kosztolánczy György. Az Otthon Centrum vezérigazgatója elmondta, hogy az egyetemistáknak a kollégiumi férőhelyek szűkössége miatt nem csak a ponthatárokra, de a bérlakáspiac áraira is figyelniük kell.
Ingatlan A vártnál is nagyobb áremelkedést hoz a lakáspiacon az Otthon Start
Herman Bernadett | 2025. július 22. 08:00
Akár 60-70 ezer első lakásvásárló is megrohamozhatja a piacot. Brutális áremelkedést várnak a szakemberek. 
Ingatlan Ezért drágulnak ennyire a budapesti albérletek
Privátbankár.hu | 2025. július 16. 11:36
Meglódult a budapesti albérletpiac júniusban: az év első felében még visszafogott kereslet a nyár elejére látványosan élénkült, főként a külföldi diákok lakáskeresésének köszönhetően – derül ki a Rentingo legfrissebb albérletpiaci elemzéséből. A bérbeadók így immár érzékelhető bérletidíj-emelésbe kezdtek, júniusban átlagosan 256 ezer forintot kértek kiadó ingatlanjukért, ami az elmúlt két év legmagasabb kínálati átlagára.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG