9p

Tudni szeretné, mi vár Önre 2025-ben?
Mit okoz, hogy ingatlancélra is elkölthetőek a nyugdíjmegtakarítások?
Hogyan érinti ez a piacokat, merre mennek az ingatlanárak és az épitőipari árak?
Pogátsa Zoltán, Farkas András, Nagygyörgy Tibor
és sok más kíváló szakértő ezúttal élőben osztja meg nézeteit!

Találkozzunk személyesen!

2024. november 21. 16:00 Budapest

Részletek és jelentkezés itt

Ez a cikk Privátbankár.hu / Mfor.hu archív prémium tartalma, amelyet a publikálástól számított egy hónap után ingyenesen elolvashat.
Amennyiben első kézből szeretne ehhez hasonló egyedi, máshol nem olvasható, minőségi tartalomhoz hozzáférni, akár hirdetések nélkül, válasszon előfizetői csomagjaink közül!

A jó hír, hogy a hazai ingatlanalapok helyzete stabil, tőkével bőven el vannak látva. A hozamaik a válság ellenére pozitívak maradtak, bár több esetben eléggé szerények. A rossz hír, hogy ez nem feltétlenül marad így, ha a válság elhúzódik. A bérleti díjak hozama emelkedett, de az ingatlanokat leértékelhetik. Erre már volt példa az idén.

Az MNB a napokban közzétett egy jelentést a hazai üzleti, vagy más néven kereskedelmi ingatlanok piacáról. Mivel a hazai ingatlanbefektetési alapok nagyrészt ilyeneket vásárolnak, és ezek tulajdonosai főleg kisbefektetők, így közvetve a lakosságot is komolyan érinti a kérdés. Az alapokban ugyanis tipikusan irodaházak, kiskereskedelmi hálózatok egységei, bevásárlóközpontok, esetleg raktárak vagy gyárépületek vannak.

Az ingatlanalapok tőkéjének korábbi meredek növekedése tavaly megállt, részben az MNB korlátozó intézkedései, részben vélhetően a MÁP Plusz állampapír támasztotta erős konkurencia hatására. De még idén szeptember végén is 1575 milliárd forint volt ezen alapokban a Bamosz adatai szerint. (Az államkötvényekről lásd: Azt hittük, a MÁP Plusz lesz a legjobb állampapír. Mekkorát tévedtünk!)

A “Magyar Leszámítoló és Pénzváltó Bank Alkalmazottai Nyugdíjintézetének Bérháza” Budapesten. Az ingatlanok hagyományosan stabil befektetésnek számítottak. (Fotó: E. J.)
A “Magyar Leszámítoló és Pénzváltó Bank Alkalmazottai Nyugdíjintézetének Bérháza” Budapesten. Az ingatlanok hagyományosan stabil befektetésnek számítottak. (Fotó: E. J.)

Van elég pénz az ingatlanalapok kasszájában

Így az MNB jelentése kitért az ingatlanalapokra is. Az összefoglalója első pillantásra megnyugtató. Ebben ezt írják a szektorról:

A hazai nyilvános ingatlanalapok likviditási helyzete stabil. A járvány megjelenését a befektetési jegyek intenzívebb visszaváltása követte ugyan, de a második negyedév végétől már ismét nettó tőkebeáramlás jellemzi a szektort. Az alapok számára, előretekintve – többek között a bérleti cash-flow megnövekedett bizonytalansága miatt – a befektetési hozamok emelkedése jelenthet kockázatot, ami ingatlanvagyonuk átértékelődéséhez vezethet. A nyilvános nyílt végű ingatlanalapok likviditási helyzetét az MNB is támogatja, 2020 áprilisától részt vehetnek a jegybank hosszú futamidejű, fedezett hiteltenderein.

Raiffeisen Ingatlan Alap
Raiffeisen Ingatlan Alap

Közérthetőbben megfogalmazva ez azt jelenti, hogy az alapokban van elég pénztartalék (likviditás), és szükség esetén hitelt is kaphatnak. Nincs tőkemenekülés, a tavaszi tőkekivonás hamar leállt, sőt ezután nőtt is az alapok tőkéje júniustól. Ez azért lényeges, mert ha kifogyna a készpénz és állampapír – ahogy a 2008-as Lehman-válságban is történt –, akkor az alapok nem tudnák a befektetők visszaváltási igényeit teljesíteni.

MPT Ingatlan Alap
MPT Ingatlan Alap

Leértékelhetik az ingatlanokat

Viszont ha az ingatlanbefektetők – jellemzően nagy intézményi vásárlók – a bizonytalan helyzetben magasabb megtérülést várnak el a pénzüktől, akkor az az ingatlanárak csökkenéséhez vezethet. Hasonlóan ahhoz, mint amikor egy kötvény árfolyama süllyed, ha a piaci hozamok emelkednek (nő a kamatszint). Az alapokban levő ingatlanokat így leértékelhetik, ami a befektetési jegyek árfolyamát lejjebb viszi.

OTP Ingatlan Alap
OTP Ingatlan Alap

Azt már mi tesszük hozzá, hogy ez után az alapban képződő bérletidíj-bevételek ezt a leértékelődést hosszú távon behozhatják. Hasonlóan ahhoz, amikor egy állampapír árfolyama csökken ugyan az általános kamatszint-emelkedés hatására. De a lejáratig éppúgy kifizeti az eredeti kamatokat, ahogy vártuk.

Erste Ingatlan Alap
Erste Ingatlan Alap

További aggasztó ingatlanpiaci kilátások

Az MNB persze óvatosan fogalmaz, aligha akarja megijeszteni a kisbefektetőket és pénzkivonási hullámot elindítani. (És mi sem.) Ám még több olyan megállapítás, előrejelzés, feltételezés, van a jelentésben, ami az üzleti ingatlanok leértékelődését, az ingatlanszektor válságát vetíti előre. A válság hatására alapvetően, logikus módon, az ingatlankereslet csökkenése és a kínálat növekedése valószínű. Erre utaló megállapítások:

  • A kereskedelmi ingatlanok a kilábalás elhúzódásával leértékelődhetnek, ami a pénzügyi rendszer stabilitására több csatornán keresztül is hatást gyakorolhat.
  • A befektetők számára leginkább bizonytalanságot okozó tényezők között az első félév végén már a romló gazdasági kilátások, a bérlők fizetési képessége és a finanszírozási feltételek szigorodása kapták a legnagyobb hangsúlyt.
  • Június végére a budapesti irodapiac kihasználatlansági rátája 7,3 százalékra nőtt, az első félév piaci folyamatai megtörték a ráta hét éve tartó csökkenését.
  • Az irodapiaci átadások történelmi csúcsot érhetnek el 2020-ban, és a következő két évre is jelentős, összesítve 16 százalékos állománybővülés szerepel a tervekben. Ez elhúzódó reálgazdasági kilábalás mellett túlkínálatot eredményezhet.
  • Több cég meghozta a döntést, hogy dolgozóik 50 százaléka otthonról végezze munkáját. Az ilyen munkaszervezésre való esetleges tömeges átállás a kihasználatlanság megugrásának kockázatát növeli.
  • A kihasználatlansági ráta növekedésére, a bérleti díjak és az ingatlanok értékének csökkenésére lehet számítani.
  • Az irodai munkaállomások dolgozók közötti megosztása („desk-sharing”) már a járvány előtt is az irodaigény mintegy öt százalékos csökkenését eredményezte. Ennek további terjedése az otthoni munka arányának emelkedése mellett hosszú távon tovább csökkentheti az irodaigények bővülését.
  • Még nem látható egyértelműen, hogy az aktuális keresletet az ideiglenesen lecsökkent gazdasági aktivitásra válaszként adott költségcsökkentési törekvések fogják vissza – és a gazdasági aktivitás emelkedésével ismét nőni fog –, vagy gazdasági visszaesésnek vagyunk tanúi és tartósan csökken a foglalkoztatottság.
  • Összességében elmondható, hogy ha újra el is éri a járványt megelőző szinteket a gazdasági növekedés, akkor is változni fognak az irodafelhasználással és az otthoni munkavégzéssel kapcsolatos döntései a cégeknek.

Erste Euro Ingatlan Alap
Erste Euro Ingatlan Alap

Egy-két reménysugár a kereskedelmi ingatlanoknál

Kevesebb számban, de pozitív várakozásokat is fel lehet fedezni a koronavírus-válság közepette:

  • Más vélemény szerint a jelenlegi helyzetben a költségcsökkentés dominál a járvány okozta korlátozások és bizonytalanság miatt, de egészen más döntéseket hoznak majd a cégek, ha már a vakcina rendelkezésre fog állni.
  • Amennyiben lenne arra vonatkozó szabály, hogy nem lehet túl sűrű ültetést kialakítani az irodákban, az a jelenlegi és későbbi pandémiás időszakokban is pozitív lenne a munkavállalóknak, és egyben az irodaszektornak is.

Európa Ingatlan Alap
Európa Ingatlan Alap

Hamar elmúlt a kisbefektetők ijedelme

Megismételve júniusban készített grafikon-sorozatunkat, az ábrákon is látszik, hogy a fontosabb ingatlanalapok befektetési jegyei iránt továbbra is élénk a kereslet. A tipikusan lakossági alapok (Erste, OTP, MPT, Raiffeisen) tőkéje a tavaszi ijedelemben leesett, vagyis a kisbefektetők kivonták pénzük egy részét. Majd júniusban ismét emelkedni kezdett. (Piros nyíllal jelöltük a válság március 11-éhez köthető kezdetét. A vízszintes piros vonal pedig a nulla százalékos hozam határa.)

Duna House Magyar Lakás Ingatlanalap
Duna House Magyar Lakás Ingatlanalap

Milyen sűrűn értékelik az ingatlanokat?

A naranccsal jelölt hozamok azonban több alapnál mérsékeltek, benéztek időnként nulla alá is, vagy szerény szintre csökkentek (negyed éves számok, évesítés nélkül fél-egy százalék között.) Egy-egy hirtelen esés valószínűleg arra utal, hogy egy-egy ingatlant leértékeltek. Erre egyébként minden egyes ingatlannál külön-külön, tipikusan negyedévente kerítenek sort. Például az egyik nagyobb alap szabályzata ezt írja:

Az alap portfóliójában lévő ingatlanok értékét építés alatt álló ingatlan esetében legalább hathavonta, egyéb ingatlan esetében legalább évente kell megállapítani és az értékelésről szakvéleményt készíteni. Az ingatlanértékelő a szakvéleményét építés alatt álló ingatlan esetében legalább havonta, egyéb ingatlan esetében legalább három havonta köteles felülvizsgálni és egyszerűsített szakvéleményt készíteni. Az egyes ingatlanok értékelésére eltérő időpontokban kerül sor. (Forrás.)

A Biggeorge 4. Ingatlanfejlesztő Alap
A Biggeorge 4. Ingatlanfejlesztő Alap

Mennyi volt az ingatlanalapok hozama?

Három hónapos hozamokat nem szoktak figyelni az ilyen, tipikusan több éves befektetéseknél, mint az ingatlanalapok. A grafikonokon most mégis ezt használtuk, hogy jobban látsszanak az esetleges ingatlan-átértékelések. Majdnem minden alapnál megfigyelhetők ilyen hirtelen esések, de a folyamat kétirányú, ugrások is vannak. Azaz van, ahol felértékeltek ingatlanokat. (Bár más tényezőknek is lehet szerepe, például az euró/forint árfolyamnak. Például a Raiffeisen Ingatlan B sorozatánál.)

A hosszabb távú, legalább egy éves hozamok azonban pozitívak maradtak, ha az esetek egy részében nem is érik el a lakossági állampapírok hozamszintjét. Ez látszik a következő táblázatban:

Nyilvános, nyíltvégű, lakossági, közvetlen ingatlanalapok hozama
(2020. október 30., Bamosz.hu)
Alap neve Deviza 1 éves 5 éves 10 éves Indulástól
Duna House Magyar Lakás A  HUF 1,69%     6,92%
Erste Euro Ingatlan T  EUR 2,33% 1,98% 2,57% 2,95%
Erste Ingatlan HUF 3,40% 2,62% 4,02% 5,78%
Európa Ingatlan A HUF 5,65% 6,08% 3,00% 3,49%
MPT Ingatlan A HUF 5,22% 3,21%   3,23%
OTP Ingatlan HUF 0,88% 2,59% 3,68% 4,75%
OTP PRIME Alap HUF 7,52%     6,14%
Raiffeisen Ingatlan A  HUF 6,25% 7,65% 8,05% 7,55%
Raiffeisen Ingatlan B  HUF 16,77%     11,64%
Raiffeisen Ingatlan D  EUR 5,76%     8,41%
Raiffeisen Ingatlan U  USD 7,49%     10,44%

A táblázatból kihagytuk az intézményi befektetőknek szóló, vagy nagy összegű jegyzéshez kötött befektetésijegy-sorozatokat. (Az Európa Ingatlan Alap határeset, a minimális vétel itt 25 millió forint. A Raiffeisennél hárommillió.)

 Irodaépület, Pixabay.com, illusztráció
Irodaépület, Pixabay.com, illusztráció

 

Részvényárfolyamok

részvény ár min max változás vétel eladás forgalom deviza dátum idő
OTP 20800 20390 21120 +1,32% 0 0 14 854 358 360 HUF 2024-11-14 17:14:30
MOL 2670 2600 2682 +1,68% 0 0 2 201 840 470 HUF 2024-11-14 17:05:27
MTELEKOM 1202 1192 1218 -0,83% 0 0 918 642 638 HUF 2024-11-14 17:05:13
RICHTER 10780 10730 10830 +0,19% 0 0 1 403 751 380 HUF 2024-11-14 17:06:09
OPUS 519 517 525 -0,19% 0 0 110 747 206 HUF 2024-11-14 17:05:08
A fentiek 15 perccel késleltetett adatok, melyeket a Portfolio TeleTrader Kft., a Budapesti Értéktőzsde hivatalos adatszolgáltatója biztosít számunkra.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Befektetési alapok Fenntartható befektetést keres? Itt vannak a díjnyertes magyar lehetőségek
Privátbankár.hu | 2024. október 2. 14:26
A Privátbankár.hu ünnepélyes keretek között, egy magas színvonalú szakmai rendezvényt követően átadta Az Év ESG Alapkezelője 2024 díjat. Idén először a befektetési alapok is elismerésben részesültek.
Befektetési alapok Kedvező befektetési lehetőség azoknak, akik hosszú távon szeretnének megtakarítani
Natív tartalom | 2024. szeptember 24. 19:51
Nem kell mást tennie, mint vásárolni az OTP USA Részvény Alapból, melynek befektetési jegyeit nem csak dollárban, hanem euróban és forintban is meg lehet venni. A július elején indult alap azoknak lehet kedvező befektetési lehetőség, akik hosszú távon szeretnének megtakarítani, és az amúgy is diverzifikált portfoliójuk részvénykitettségének egy részét az amerikai piacon szeretnék befektetni – mutatott rá Halas Zoltán, az OTP Alapkezelő Zrt. portfólió menedzsere.
Befektetési alapok Sok magyar vagyona gyarapodott augusztusban
Privátbankár.hu | 2024. szeptember 16. 14:44
A befektetési alapokban kezelt vagyon augusztusban 0,6 százalékkal, 95 milliárd forinttal nőtt, így a hónap végén a Befektetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetségének (Bamosz) tagjai 16 611 milliárd forintot kezeltek befektetési alapokban - közölte a szövetség hétfőn az MTI-vel.
Befektetési alapok Jobb az ESG-befektetések hozama, mint a többié?
Privátbankár.hu | 2024. szeptember 11. 15:01
Általános vélemények szerint a környezetileg, társadalmilag felelős ESG-befektetések hozama magasabb azoknál, ahol ezek a szempontok nem játszanak szerepet. Magasabb osztalékot is képesek fizetni.
Befektetési alapok A befektetési alapkezelés olyan, mint a sakk – interjú a Gránit Alapkezelő vezérigazgató-helyettesével
Natív tartalom | 2024. augusztus 28. 16:15
Nem tudhatod biztosan, hogy mit fog lépni az ellenfeled, avagy mi fog történni a gazdaságban, de minden forgatókönyvre készülnöd kell válaszlépéssel – vallja a két év alatt dolgozói létszámban és kezelt vagyon tekintetében is duplájára növekő, Közép-Ázsia felé kacsintgató Gránit Alapkezelő második embere, Erdélyi Zombor.
Befektetési alapok Tartalmas befektetési étlapról válogathatunk, de mivel fűszerezzünk? Klasszis podcast - videóval
Bózsó Péter - Izsó Márton Artúr | 2024. augusztus 23. 16:09
Az MBH Alapkezelő megújította befektetésialap-kínálatát, aminek során a közép- és kelet-európai régióra fókuszáló alapjuk is új karaktert kapott. A Klasszis podcastban az alapkezelő üzletfejlesztési igazgatójával, Kovács Lászlóval és a befektetési üzletág vezetőjével, Herczog Péterrel beszélgettünk.
Befektetési alapok Több száz milliárddal híztak itthon a befektetési alapok
Privátbankár.hu | 2024. augusztus 16. 13:31
A befektetési alapokban kezelt vagyon júliusban 2,1 százalékkal, 342 milliárd forinttal növekedett, így a hónap végén a Befektetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetségének (Bamosz) tagjai 16 516 milliárd forintot kezeltek befektetési alapokban - közölte a Bamosz pénteken.
Befektetési alapok Hogyan védhetjük befektetéseinket geopolitikai konfliktusok esetén? - interjú
Bózsó Péter | 2024. augusztus 14. 15:01
A fődíjat a Klasszis Média lapcsoport Legjobb Árupiaci Alap kategóriájában idén az MBH Alapkezelő Hagyományos Energia Alapja nyerte el. Az ilyen alapok egyik szembetűnő tulajdonsága, hogy inflációs környezetben is jól teljesíthetnek. Az alap kiváló eredménye mögötti befektetési politikáról Bene Zsombor portfolió menedzserével beszélgettünk.
Befektetési alapok A Gránit Alapkezelő bérlakásparkot indít
Privátbankár.hu | 2024. augusztus 13. 18:45
A Grandit Homes bérlakásként hasznosítja a 110 lakásos újépítésű lakópark ingatlanjait.
Befektetési alapok Klímaváltozás, elhízás, öregedő társadalmak - tudta, hogy ezekkel pénzt is kereshet?
Izsó Márton - Litván Dániel | 2024. július 15. 19:22
Mik az azok a megatrendek? Például azok, hogy a klímaváltozás zajlik, a nyugati világban pedig egyre több idős, illetve egyre több elhízott ember lesz. És létezik olyan befektetési alap, amellyel ezeket a trendeket kihasználva pénzt is kereshetünk. A Klasszis Podcast adásában Richter Péterrel, a VIG Alapkezelő részvényportfólió-menedzserével Litván Dániel beszélgetett.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG