6p
Az ingatlanalapok tőkéje nagyjából két év alatt megduplázódott, a hozamuk viszont rendkívül különböző volt tavaly, évi 2,2 és 14,4 százalék között. Mi lehetett ennek az oka? Miért baj az, ha valakinek túl sok pénze van?
(Kép: Pixabay, illusztráció)

Az utóbbi pár év egyik legnagyobb sikertörténete a magyar befektetési piacon az ingatlanalapoké: tavaly csak november végéig 38 százalékkal, 1464 milliárd forintra nőtt a vagyonuk. Eközben az összes hazai alap vagyona csak 2,8 százalékkal bővült. Mintegy két év alatt, 2016 végétől pedig megduplázódott a hazai ingatlanalapok összértéke.

A növekedés szinte exponenciális képet mutat, ahogy a grafikonon látható. Ilyet utoljára 2005-2006-ban, a nagy válság előtti években lehetett megfigyelni. A vagyon 2006 szeptemberéig meredeken nőtt, utána két évig hozzávetőleg stagnált, és csak 2008 szeptemberében, a Lehman-csőd hónapjában kezdett hirtelen zuhanni.

De mennyire támasztható alá ez a mostani vagyonrobbanás a hozamok oldaláról? Ezt nem is olyan könnyű megállapítani. Van ugyanis alma, körte, amit nem lehet egymással összehasonlítani, de talán még barack és cseresznye is. Vannak a hazai ingatlanpiacon tevékenykedő és globális alapok, vannak forintban és devizában jegyzettek, vannak intézményiek és lakosságiak.

Hét százalék hozam

Ha viszont sok kategóriát használunk, egy-egy kategóriában alig marad valaki, ezért három kategória mellett döntöttünk: forintos hazai, devizás hazai és globális. Plusz a Biggeorge 4., amelynek feltűnően, irreálisan kiugró a hozama, és átlagember biztosan nem férhet hozzá, ezért diszkvalifikáltuk. (Táblázat a cikk végén.)

Ennek alapján a mezőny zömét adó forintos ingatlanalapok átlagos hozama 2018-ban 6,99 százalék volt. Ez jóval magasabb, mint az  egy éves lakossági állampapírok 2017 végén 2,0 százalékos kamata. (Azóta ezt 2,5-re emelték.) Sőt, a csoportban szereplő összes alap meg tudta ezt haladni legalább egy kicsivel.

Nyolc százaléknak három a fele

A mezőny ugyanakkor nagyon vegyes, az eredmények 2,2 és 14,4 százalék között ingadoznak. Ennek számos oka lehet. Az elsődleges az ingatlanokkal való feltöltöttség. Hiába magas egy alap ingatlanjainak hozama, ha csak a tőke egy részét tartja ingatlanban.

Egy elméleti példával, ha ingatlanokkal nyolc százalékot lehet elérni, de a tőke felét nulla közeli kamatozású állampapírban vagy betétben kénytelenek tartani, akkor az átlagos hozam csak négy százalék körül lesz. Valamint még lejönnek ebből költségek. Így lehet a végeredmény durván három.

Három óriás van

Vélhetően ez sújthatta a legnagyobb ingatlanalapokat tavaly, mert éppen ezek teljesítménye visszafogott: Erste Ingatlan (521 milliárd forint év végén), OTP Ingatlan (402 milliárd), MPT Ingatlan (211 milliárd forint). Ezek a magyar viszonylatban óriásira nőtt alapok hárman egyébként a piac mintegy háromnegyedét adják.

Az Erste Ingatlan Alap novemberi jelentése szerint például 45 százalék volt benne az ingatlanok aránya. Az OTP Ingatlanbefektetési Alapnál ugyanez október végén 52 százalék volt. A fennmaradó rész mindkét esetben bankbetét vagy állampapír.

Nem engedik megnőni

Az utóbbira az intézményi befektetők jóval alacsonyabb hozamot kapnak, mint a lakosság. (Például az egy éves diszkont kincstárjegy hozama ma 0,37 százalék.)

A Raiffeisen Ingatlan Alap november végén tőkéje 85 százalékát tartotta ingatlanokban, és öt százalék hitellel is rendelkezett. Érdemes megemlíteni, hogy itt a belépést már korlátozzák, pontosabban plusz jutalékkal sújtják, hogy az alap ne nőjön túl nagyra.

Három százalékért beszállhatsz

Az alapkezelő “a Raiffeisen Ingatlan Alap „A”, „B”, „D” és „U” sorozatainak értékesítése esetén, 2018. március 1-től kezdődően 3% eladási díjat számít fel” a forgalmazó által felszámított díjon felül – írja a befektetési jegyek ismertetője.

Nyilván az érem másik oldala, hogy minél magasabb egy alapban az ingatlanok aránya, annál magasabb a kockázata is. A hozamot és kockázatot együtt kell értékelni.

Kihasználtság, devizakitettség

Természetesen számít az is az alapoknál, hogy az adott ingatlanok hozama mekkora. Például mennyi bérletidíj-bevétel származik tőlük, és hány százalékos a kihasználtságuk, mekkora a velük kapcsolatos ráfordítás. De manapság az alacsony kamatok miatt jóval kevésbé lényeges ez, mint a kiadható ingatlanokkal való feltöltöttség mértéke.

Az is számít, hogy a bevételek mekkora hányada keletkezik euróban, ami az üzleti ingatlanoknál szokásos szerződéses feltétel. Valamint, hogy az eurót forintra fedezik-e, vagy sem. Ahol nem, ott tavaly a forint gyengülésén is keletkezhetett nyereség.

Nyilvános, nyíltvégű ingatlanalapok december végén
Alap neve Deviza 1 éves 3 éves 5 éves 10 éves 6 hónapos
hozam hozam hozam hozam hozam
Forintban jegyzett hazai alapok
Capitol Ingatlan HUF 2,96% -5,59% -6,47% -11,75% 19,98%
Duna House Magyar Lakás HUF 10,69% 4,39%
Erste Ingatlan HUF 2,38% 2,47% 2,74% 5,08% 1,27%
Európa Ingatlan A HUF 7,40% 5,13% 3,64% -0,40% 3,34%
MPT Ingatlan Alap A HUF 2,16% 2,49% 1,31%
MPT Ingatlan Alap I HUF 3,08% 3,31% 1,77%
OTP Ingatlan HUF 3,00% 3,23% 3,44% 3,60% 1,46%
OTP PRIME Alap HUF 4,76% 1,84%
Raiffeisen Ingatlan A HUF 11,73% 9,68% 9,54% 7,21% 3,94%
Raiffeisen Ingatlan B HUF 14,38% 1,96%
Raiffeisen Ingatlan C HUF 14,40% 1,96%
Átlag (egyszerű számtani) 6,99% 2,96% 2,58% 0,75% 3,93%
Devizában jegyzett hazai ingatlanalapok
Erste Dollár Ingatlan Alapok Alapja USD 3,58% 1,88%
Erste Euro Ingatlan EUR 1,96% 1,87% 1,94% 0,87%
Raiffeisen Ingatlan D EUR 11,16% 3,51%
Raiffeisen Ingatlan U USD 13,97% 5,02%
Takarék Euró Ingatlan Alapok Alapja EUR 1,66% 1,14% 1,10%
Átlag (egyszerű számtani) 6,47% 1,51% 2,48%
Globális, közvetett ingatlanalapok
MKB Ingatlan Alapok Alapja A HUF -4,89% 2,18% 5,43% 3,35% -5,92%
OTP Ingatlanvilág Alapok Alapja HUF 0,08% 0,30%
OTP Dollár Ingatlan Alapba Fektető USD 4,50% 2,32%
OTP Euró Ingatlan Alapba Fektető EUR 1,90% 0,95%
Átlag (egyszerű számtani) 0,40% 2,18% -0,59%
Egyéb
Biggeorge 4. Ingatlanfejlesztő Alap HUF 40,75% 88,85% 41,23% 3,05% 11,01%

Részvényárfolyamok

részvény ár min max változás vétel eladás forgalom deviza dátum idő
OTP 27100 26960 27200 +0,11% 0 0 3 067 702 650 HUF 2025-06-27 17:05:06
MOL 2956 2942 2972 +0,14% 0 0 557 432 682 HUF 2025-06-27 17:05:27
MTELEKOM 1796 1780 1796 +0,56% 0 0 277 143 496 HUF 2025-06-27 17:05:18
RICHTER 10110 10060 10160 +0,30% 0 0 943 438 200 HUF 2025-06-27 17:05:02
OPUS 596 584 596 +2,05% 0 0 125 347 663 HUF 2025-06-27 17:05:25
A fentiek 15 perccel késleltetett adatok, melyeket a Portfolio TeleTrader Kft., a Budapesti Értéktőzsde hivatalos adatszolgáltatója biztosít számunkra.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Befektetési alapok Hogyan jöhet ki Magyarország jól a vámháborúkból?
Izsó Márton - Herman Bernadett | 2025. június 18. 15:15
Mik azok a békerészvények, és nyerhet-e Magyarország, valamint a régió az európai fiskális stimulussal, és számítanak-e újabb különadókra? – ezekről mondta el véleményét Czakó Ágnes, az OTP Alapkezelő szenior porfólió menedzsere, aki elnyerte az Év feltörekvő portfolió-menedzsere címet a Privátbankár Alapkezelő Klasszis 2025 versenyén.
Befektetési alapok Mi vár Európára Trump vámpolitikájában, Magyarország hogyan jöhet ki a helyzetből?
Herman Bernadett | 2025. június 17. 15:01
Mik azok a békerészvények, és nyerhet-e Magyarország, valamint a régió az európai fiskális stimulussal, és számítanak-e újabb különadókra? – ezekről mondta el egy május végi interjúban véleményét Czakó Ágnes, az OTP Alapkezelő szenior porfólió menedzsere, aki elnyerte az Év feltörekvő portfolió-menedzsere címet a Privátbankár Alapkezelő Klasszis 2025 versenyén.
Befektetési alapok Hold Alapkezelő: Aki tud hosszú távon gondolkodni, tartson több részvényt vagy részvényalapot
Izsó Márton - Csabai Károly | 2025. június 16. 15:01
A Privátbankár.hu idei befektetési alapkezelői szavazásán a szakma által az Év Alapkezelőjének választott Hold Alapkezelő két szakemberével, Móricz Dániel befektetési vezetővel és Tuli Péter intézményi üzletágvezetővel részletesen kielemeztük a jelenlegi pénz- és tőkepiaci folyamatokra ható tényezőket.
Befektetési alapok Évi 2-3 százalékkal leértékelődő forint mellett vonzó a devizabefektetés
Eidenpenz József | 2025. május 28. 19:01
A K&H Értékpapír rendszeres ETF befektetési programját azoknak ajánlják, akik rendszeresen szeretnének félretenni, és a magas hozam érdekében mernek vállalni némi kockázatot. A programban devizaalapú befektetések szerepelnek, amik hozamát növelheti a forint évi átlagos 2-3 százalékos leértékelődése is. Interjú Horváth Istvánnal, a K&H Értékpapír vezérigazgatójával.
Befektetési alapok Infláció vagy növekedés? Mi aggasztja most jobban a szakértőket?
Izsó Márton - Herman Bernadett | 2025. május 28. 09:23
Bebesy Dániellel, az Erste Alapkezelő kötvényportfólió-menedzserével a világpiacon zajló feszültségekről és azok magyar gazdaságra gyakorolt hatásáról beszélgettünk. A szakértő devizás kötvényalapjával harmadik helyezést ért el az idén a Privátbankár.hu szavazásán.  
Befektetési alapok Az agresszív vámokkal a Trump-adminisztráció a saját szavazóit lövi lábon – Klasszis Podcast
Izsó Márton - Csabai Károly | 2025. május 22. 09:31
Gyurcsik Attilával, a Privátbankár.hu idei befektetési alapkezelői szavazásán első, második és harmadik helyeket is elért Accorde Alapkezelő vezérigazgatójával részletesen átbeszéltük a világban most zajló geopolitikai feszültségeket és a most észszerűnek tűnő befektetési stratégiákat.
Befektetési alapok Kiderült, mibe tették az emberek az állampapírkamatokat
Privátbankár.hu | 2025. május 19. 19:22
Tovább nőtt az első negyedévben a háztartások vagyona. Az állampapíroktól megváltak sokan, inkább a befektetési alapokat keresték. Az erős forint miatt sokan devizázni kezdtek, a nyugdíjpénzek pedig bent maradtak a pénztárakban – írja az Mfor.hu.
Befektetési alapok Klasszis: megvannak a legjobb magyar befektetési alapok és alapkezelők, innovációk
Privátbankár.hu | 2025. április 16. 09:54
A hazai befektetési alapok vagyona 2024-ben is dinamikusan nőtt tovább, megközelítette a 18 ezer  milliárd forintot, ami 27,7 százalékos emelkedés volt. A Privátbankár.hu idén is kiosztotta a Klasszis 2025 díjakat a hazai alapkezelői szakma legjobb szakembereinek. Az Év Alapkezelője a HOLD Alapkezelő, az Év Portfóliómenedzsere Szőcs Gábor, az Év Feltörekvő Portfóliómenedzsere pedig Czakó Ágnes lett.
Befektetési alapok Még csak a felénél tartunk, de már megvan az évtized biznisze?
Privátbankár.hu | 2025. március 10. 12:35
Az Erste Nyíltvégű Ingatlan Befektetési Alap megvette a HelloParks két raktárcsarnokát.
Befektetési alapok Lehet a 100 milliárdos vagyon is túl sok
Privátbankár.hu | 2025. március 3. 16:33
Kényszerű lépés Zsiday Viktor alapjánál.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG